Решение по делу № А56-79786/2024 от 04.04.2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

04 апреля 2025 годаДело № А56-79786/2024

Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л.

рассмотрев в судебном заседании материалы дела № 2-19344/2024, переданные из Кировского городского суда Ленинградской области определением от 09.07.2024 по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1

ответчик: 1. жилищно-строительный кооператив «Ладожская симфония»;

2. закрытое акционерное общество «Финансово-промышленная компания «ЭНЕРГОРОС»

третье лицо: 1. Управление Росреестра по Ленинградской области

2. Администрация Кировского муниципального района Ленинградской области

3. общество с ограниченной ответственностью «Касимово Девелопмент»

о признании права собственности, о взыскании, об обязании,

при участии: согласно протоколу от 25.03.2025 г.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Кировский городской суд Ленинградской области к жилищно-строительному кооперативу «Ладожская симфония» и закрытому акционерному обществу «Финансово-промышленная компания «ЭНЕРГОРОС» с требованием об обязании передать по акту приема-передачи однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>, и однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>, о признании права собственности на указанные выше объекты недвижимости, о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи жилых помещений по договору от 06.08.2014 № 1/22/08 и договору от 06.08.2014 № 1/23/08 в размере 297 324,25 руб. за каждое помещение за период с 30.01.2023 по 27.02.2024, а также неустойку начиная с 28.02.2024 по дату фактической передачи жилых помещений, начисленную на сумму паевого взноса в размере 2 055 000 руб. в размере 1/300 ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждое жилое помещение.

Определением Кировского городского суда Ленинградской области определением от 09.07.2024 исковое заявление передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

12.08.2024 исковое заявление поступило в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, присвоен номер А56-79786/2024.

Определением суда от 19.08.2024 исковое заявление принято к рассмотрению, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области, назначена дата предварительного и основного судебного заседания.

В судебном заседании 26.11.2024 суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.

Определением суда от 04.02.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Касимово Девелопмент»; произведена замена третьего лица: Администрация г. Кировска Ленинградской области заменена на Администрацию Кировского муниципального района Ленинградской области.

В судебном заседании 25.03.2025 присутствовали представители истца, ответчиков и общества с ограниченной ответственностью «Касимово Девелопмент». Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

От ответчиков поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

В порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство судом удовлетворено.

От общества с ограниченной ответственностью «Касимово Девелопмент» поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Судом отказано в удовлетворении заявленного ходатайства в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

От истца поступило ходатайство о фальсификации следующих документов: протокола от 26.08.2017 № 7; уведомления от 10.05.2017 о расторжении Договора паевого взноса 1/22/08 от 06.08.2014 и Договора паевого взноса 1/23/08.2014; требования об оплате вексельного долга от 12.01.2015; ответа на требование от 13.01.2015.

В порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении ходатайства судом отказано.

Истец заявленные требования поддержал. Ответчик относительно удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

06 августа 2014 года между ЖСК «Ладожская Симфония» и ООО «Строй-Трест» заключены Договоры паевого взноса 1/22/08 и 1/23/08, которыми определены порядок участия члена кооператива в строительстве многоквартирных домов с последующей передачей по Договорам паевого взноса:

- по договору 1/22/08 - однокомнатной квартиры, расположенной в доме №1 на 1 этаже, подъезд №2 , условный № 22, общей площадью 41.1 кв.м, расположенной по адресу: Ленинградская область, город Шлиссельбург, район внутриквартальной застройки по Северному переулку, ул. Северная, микрорайон «Стрелка», с оплатой паевого взноса в размере 2 055 000 руб.;

- по договору № 1/23/08 - однокомнатной квартиры, расположенной в доме №1 на 1 этаже, подъезд №2 , условный № 23, общей площадью 41.1 кв.м, расположенной по адресу: Ленинградская область, город Шлиссельбург, район внутриквартальной застройки по Северному переулку, ул. Северная, микрорайон «Стрелка», с оплатой паевого взноса в размере 2 055 000 руб.

28 августа 2014 года между ООО «Строй-Трест», ЖСК «Ладожская симфония» и ФИО1. заключены соглашения о замене стороны по договору паевого взноса № 1/22/08 от 06.08.2014 и №1/23/08 от 06.08.2014, согласно которым к ФИО1 перешли все права и обязанности по Договорам паевого взноса № 1/22/08 от 06.08.2014 и №1/23/08 от 06.08.2014.

На основании протокола № 13 от 27.08.2014 заседания правления ЖСК «Ладожская Симфония» ФИО1 принят в члены ЖСК «Ладожская Симфония».

Согласно п. 3.2.4 договоров паевого взноса ЖСК обязалось в течение одного месяца с момента получения Застройщиком Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и в соответствии с п.3.1.5 Договора при условии надлежащего исполнения членом кооператива своих обязанностей уведомить члена кооператива о возможности передачи Квартиры по акту приема-передачи.

Застройщиком многоквартирного дома № 1 по адресу: Ленинградская область, г. Шлиссельбург, район внутриквартальной застройки по Северному переулку, ул. Северная, мкрн. Стрелка, являлось ЗАО «Финансово-промышленная компания «Энергорос» на основании разрешения на строительство № RU47509108-012 от 28.06.2011, срок действия разрешения на строительство неоднократно продлевался.

30.12.2022 жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, город Шлиссельбург, район внутриквартальной застройки по Северному переулку, ул. Северная, микрорайон «Стрелка», введён в эксплуатацию.

Согласно п. 3.2.7 Договора ЖСК обязано передать в государственный регистрирующий орган документы, необходимые для регистрации за членом кооператива права собственности на квартиру.

Истец, ссылаясь на то, что квартиры до сих пор не переданы, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно ч.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п.1, п.4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно ст. 30 ФЗ от 30.12.2004 № 215-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «О жилищных накопительных кооперативах» член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение.

В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса РФ членство в ЖСК является правовой основой удовлетворения потребностей граждан в жилье.

В силу положений ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу подлежат государственной регистрации. Возникновение права собственности на вновь созданное недвижимое имущество согласно ст. 219 Гражданского РФ возникает с момента государственной регистрации недвижимого имущества.

С 15.02.2016 ЗАО «ФПК «ЭНЕРГОРОС» является застройщиком жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Права Застройщика приобретены на основании заключенного соглашения об уступке прав с ООО «Альфа-Строй», который являлся застройщиком объекта с 01.04.2013 на основании заключенного соглашения об уступке прав с ЗАО «СпецПромСМУ» по инвестиционному договору от 05.12.2006, заключенному с Администрацией г. Шлиссельбург.

Право Застройщика подтверждается разрешением на строительство № RU47509108-012 и разрешением на ввод дома в эксплуатацию от 27.12.2022.

Между ЖСК и ЗАО «СпецПромСМУ» заключен инвестиционный договор 19.03.2012. Застройщик ООО «Альфа-Строй» привлек инвестора в лице ЖСК «Ладожская симфония» и заключил договор инвестирования № И-1/2 от 01.07.2013. В дальнейшем права Застройщика по инвестиционному договору перешли к ЗАО «ФПК «Энергорос», ЖСК не являлся Застройщиком дома, расположенного по адресу: <...>.

При проведении сверки между ООО «Альфа-Строй», ЗАО «ФПК «Энергорос» и ЖСК 15.02.2016 при смене Застройщика установлено, что инвестиций на строительство кв. 22, кв.23, расположенных по адресу: Ленинградская область, ул. Чекалова, д. 47, к.1, ЖСК не произведено.

ЖСК пояснил, что на указанные квартиры им привлечен пайщик на основании договора паевого взноса № 1/22/08 от 06.08.2014 и договора паевого взноса № 1/23/08 от 06 августа 2014 - ООО «Строй-Трест», который внес паевые взносы векселями, выданными ООО «Альфа-Строй».

28.08.2014 ООО «Строй-Трест» уступило свои права ФИО1, которого ЖСК принял в свои члены.

Векселя предъявлены ЖСК к зачету ООО «Альфа-Строй» по инвестиционному договору № И-1/2 от 01.07.2013, который отказался зачесть их в связи с тем, что ООО «Строй-Трест» не исполнило свои обязательства по договору № 01П/2014 о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения от 01.07.2014 и обязанность по оплате указанных работ, по мнению ООО «Альфа-Строй», у него отсутствует.

ЗАО «ФПК «ЭНЕРГОРОС», не получив от ЖСК «Ладожская симфония» инвестиционных взносов на строительство спорных квартир, заключило с ООО «КАСИМОВО ДЕВЕЛОПМЕНТ» договор инвестирования №115 от 21.09.2018, а затем дополнительное соглашение к инвестиционному договору № 155 от 21.09.2018 от 02.05.2023. По окончании исполнения указанного договора произведены расчеты путем зачета встречных однородных требований, и в счет погашения обязательств Застройщика перед ООО «КАСИМОВО ДЕВЕЛОПМЕНТ» по договору инвестирования №115 от 21.09.2018 и акту реализации инвестиционного проекта от 02.05.2023 переданы квартиры - № 22, 23, расположенные но адресу: <...>.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ООО «КАСИМОВО ДЕВЕЛОПМЕНТ» пояснило, что является добросовестным приобретателем, исполнившим свои обязательства в полном объеме, что подтверждается актом сверки расчетов.

Представитель ООО «КАСИМОВО ДЕВЕЛОПМЕНТ» принял участие в электронном аукционе на право заключения муниципального контракта на приобретение 4 жилых помещений, расположенных в г. Шлиссельбург Кировского муниципального района Ленинградской области в целях обеспечения жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей и лиц из их числа (закупка № 0145300005423000068), в результате которого заключен муниципальный контракт № 3023 на покупку жилых помещений (идентификационный код закупки № 2334-0601223Н4-060100100Ш016Н10412), реализованы спорные квартиры и переданы по акту приема-передачи жилого помещения новому собственнику – администрации Кировского муниципального района Ленинградской области.

На момент перехода права собственности указанные квартиры не были обременены правами истца или иных третьих лиц, так как инвестирование со стороны ЖСК «Ладожская симфония» на строительство спорных квартир Застройщику не поступало, что подтверждается актом реализации инвестиционного проекта от 10.01.2023, подписанного Застройщиком и ЖСК «Ладожская симфония. ЖСК переданы квартиры, полностью проинвестированные на условиях заключенного договора инвестирования № И-1/2 от 01.07.2013, спорные квартиры в акте реализации от 10.01.2023 отсутствуют.

Согласно п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Поскольку спорные объекты не находятся в собственности ответчиков, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.