АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А43-17467/2024
Нижний Новгород
29 мая 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 15.05.2025.
Полный текст решения изготовлен 29.05.2025.
Арбитражный суд Нижегородской области в составе
судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-439)
при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.
с участием представителей
от истца: ФИО1 (доверенность от 26.07.2024),
от ответчика: ФИО2 (доверенность от 26.06.2020)
рассмотрел в открытом судебном заседании дело
по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области
(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО3
(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)
о взыскании задолженности и пеней
и по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения и процентов,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее –Предприниматель) о взыскании 10 011 467 рублей 20 копеек неосновательного обогащения с 01.09.2020 по 19.06.2022; 2 593 073 рублей 57 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных с 01.10.2020 по 23.03.2024.
Определением от 06.08.2024 суд принял к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области о взыскании 10 979 280 рублей 10 копеек неосновательного обогащения, 3 523 915 рублей 42 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами (уточнение принято 03.04.2025).
Исковые требования основаны на статьях 395, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы возникновением на стороне ответчика неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком площадью с кадастровым номером 52:18:0080246:26.
Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, возражает против удовлетворения встречных исковых требований; заявил о зачете взаимных обязательств по состоянию на день вынесения решения.
В судебном заседании представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований, встречные исковые требования поддержал.
В письменном отзыве на иск ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, ходатайствует о применении срока исковой давности, ссылается на то, что истец при расчете задолженности не учел мораторий, введенный постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, а также на наличие переплаты на стороне ответчика по договору аренды земельного участка от 20.06.2022 № 18-6062 в 2023 году в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, которая превышает заявленные истцом ко взысканию суммы. Предприниматель полагает, что при расчете арендной платы должна применяться льготная ставка в размере 50% от размера арендной платы, установленная в пункте 6 Методики № 247, в связи с тем, что согласно информации из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ответчик является микропредприятием, а по вновь заключенным договорам аренды на срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений установлена льготная ставка арендной платы. Ответчик заявил ходатайство о зачете встречных требований.
Изучив материалы дела, заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, администрация НижнегоНовгорода (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Стриотлэнд" (арендатор) заключили договор аренды от 09.12.2005 № 14473/08 земельного участка площадью 60 000 квадатных метров с кадастровым номером 52:18:0080246:0026 под проектирование и строительство торгово-складского комплекса сроком до 05.12.2010.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от 25.04.2011 права и обязанности арендодателя перешли к Министерству.
На основании договора купли-продажи, заключенного на торгах с обществом с ограниченной ответственностью "Стриотлэнд" с 23.08.2019 за ФИО3 зарегистрировано право собственности объект незавершенного строительства площадью 29 968 кв.м., с кадастровым номером 52:18:0080246:34, расположенное по адресу: <...>.
Здание расположено на земельном участке площадью 60 000 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0080246:26. На момент продажи объекта срок действия договора аренды истек, права на земельный участок ФИО3 не переданы.
Министерство (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 20.06.2022 № 18-6062с указанного земельного участка сроком на три года для завершения строительства торгово-складского комплекса.
Участок передан по акту приема-передачи от 20.06.2022. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2022.
Годовая арендная плата начисляется согласно Приложению № 3 «Расчет арендной платы» (пункт 4.1 договора).
В пункте 4.3 договора установлено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" – при определении арендной платы за земельные участки, расположенные в границах города Нижнего Новгорода.
В соответствии с пунктами 3.4.8, 4.4 договора арендатор обязался своевременно, ежемесячно не позднее 20-го числа текущего месяца перечислять арендную плату за текущий месяц.
Согласно пункту 5.2 договора при установлении факта неуплаты арендатором арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Решением Нижегородского областного суда от 25.10.2023 по делу № 3а-623/2023 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 118 710 000 рублей по состоянию на 27.03.2023.
Пользование ответчиком земельным участком без оплаты до заключения договора аренды, а также наличие переплаты по договору аренды послужили основанием для сторон в арбитражный суд с настоящими исками.
В статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства – принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность бесплатного пользования земельным участком, поэтому лицо, являясь собственником здания, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Одновременно с общими положениями в части 2 статьи 1105 названного Кодекса указано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная обязанность возникает после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование и прекращается с момента возврата арендодателю объекта найма (статьи 611 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответчик заявил о применении срока исковой давности.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года; если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (статьи 196 и 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу данной нормы права течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). К числу таких дополнительных требований относится и требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"). В рассматриваемом случае такой срок предусмотрен статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, равный 30 дням.
На основании части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.
Учитывая положения приведенных правовых норм, течение срока исковой давности в рассматриваемом случае приостанавливалось на 30 дней.
Министерство обратилось в суд с настоящим иском 06.06.2024, то есть с пропуском срока исковой давности по требованию о взыскании платы за землепользование по апрель 2021 года и процентов, начисленных на сумму основного обязательства.
Следовательно, оснований для удовлетворения иска в данной части не найдено в соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с пропуском срока исковой давности.
В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Размер арендной платы за публичные участки подлежит государственному регулированию и не может устанавливаться сторонами договора произвольно с нарушением требований законодательства и нормативных правовых актов, определяющих плату за публичные земли.
Постановлением Правительства Нижегородской области № 247 "Об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" утверждена Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее – Методика), введено новое правовое регулирование определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Нижнего Новгорода, в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков.
Согласно пункту 4 указанной Методики размер арендной платы в случае, указанном в подпункте "б" пункта 2 настоящей Методики, рассчитывается по формуле: А = КСЗ x Кври x Ки, где А - годовой размер арендной платы (руб.), КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка (руб.), Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков, Ки - коэффициент индексации, который ежегодно устанавливается Правительством Нижегородской области в размере не менее индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг населению в Нижегородской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, одобренным Правительством Нижегородской области. Индекс потребительских цен используется в качестве одного из важнейших показателей, характеризующих инфляционные процессы в стране.
Согласно сведениям из ЕГРН подлежащая применению в расчетах кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080246:26 в 2021 году составила 66 099 000 рублей; в 2022 году – 290 820 000 рублей, с 2023 году –118 710 000.
Коэффициент индексации в 2021 году составил 1,38; в 2022 и 2023 годах – 1,0; в 2024 году – 1,07; в 2025 году – 1,13.
Исходя из вида деятельности, осуществляемой Предпринимателем на земельном участке, и назначения строящегося объекта при расчете подлежит применению коэффициент вида разрешенного использования земельных участков 0,031131 "Склады".
Таким образом размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 52:18:0080246:26 в 2021 году составил 2 839 664 рубля 60 копеек (236 638 рублей 72 копейки в месяц); в 2022 году – 9 053 517 рублей 42 копейки (754 459 рублей 79 копеек в месяц); в 2023 году – 3 695 561 рубль 01 копейка (307 963 рубля 42 копейки в месяц); в 2024 году – 3 961 641 рубль 40 копеек (330 136 рублей 78 копеек в месяц); в 2025 году – 4 190 766 рублей 19 копеек (349 230 рублей 52 копейки в месяц).
Размер основного обязательства ФИО3 перед Министерством с 01.05.2021 по 19.06.2022 составил 5 621 942 рубля 12 копеек. Доказательств внесения платы за пользование участков во внедоговорной период Предприниматель не представил.
С учетом произведенных оплат по договору аренды по состоянию на 22.09.2023 у ФИО3 образовалась переплата в размере 9 483 707 рублей 96 копеек.
Таким образом, обязательства Предпринимателя вследствие неосновательного обогащения прекратились 22.09.2023 в результате зачета переплаты по договору аренды.
Согласно части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В соответствии с пунктами 37 и 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума от 24.03.2016 № 7) проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации). Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору.
С учетом отсутствия по состоянию на 01.05.2021 между сторонами соглашения о сроках оплаты, арбитражный суд счел правомерным начисление процентов с первого числа месяца, следующего за расчетным. Таким образом, начальной датой начисления процентов за просрочку платы с мая 2021 года является 01.06.2021.
Приняв во внимание положения статей 191, 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, проценты, начисленные с 01.06.2021 по 22.09.2023 на обоснованную сумму обязательств, составили 447 558 рублей 67 копеек.
Обязанность ФИО3 по оплате указанных процентов Министерству прекращена 22.09.2023 путем зачета переплаты по договору аренды, о котором заявлено ответчиком в суде.
В ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт несвоевременного внесения Предпринимателем платы по договору аренды в связи с чем, с 21.06.2022 по 22.09.2023 обосновано начисление пеней.
При расчете размера пеней по договору арбитражный суд исходил из следующего.
В рассмотренном случае договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. В бездоговорной период пользования земельным участком такая обязанность на Министерство не возложена.
Вместе с тем, вопреки позиции Предпринимателя отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019), о чем было заявлено ответчиком при рассмотрении спора и учтено судом.
В связи с тем, что уведомление об изменении арендной платы на 2023 год вручено ответчику лишь 10.04.2023, а на 2024 год – 27.05.2024 арбитражный суд счел правомерным начисление пеней на сумму ежемесячного платежа, размер которого доведен арендодателем до арендатора.
По расчету суда пени, начисленные за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды, с учетом статей 191, 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Правительства от 28.03.2022 № 497, наличия просрочки кредитора, составили 12 156 рублей 31 копейку.
Ответчик уплатил арендодателю в счет погашения пеней 408 391 рубль 18 копеек. Таким образом, пени, начисленные с 21.06.2022 по 22.09.2023, считаются оплаченными.
Переплата ФИО3 по пеням возникла с 26.09.2023 и на 09.10.2023 составила 396 234 рубля 87 копеек. При этом 14.03.2024 Министерство зачло 211 079 рублей 63 копейки из суммы переплаты по пеням в счет погашения долга по основному обязательству (в дальнейшем данная сумма учета судом при расчете переплаты по основному обязательству). Остаток переплаты по пеням составил 185 155 рублей 25 копеек.
Наряду с этим суд установил, что 211 079 рублей 63 копейки переплаты в расчете Предпринимателя учтена дважды: 17.10.2023 в составе общей переплаты по пеням и 14.03.2024 после зачета данной суммы в основное обязательство (расчет от 20.03.2025 к возражениям).
По состоянию на 23.09.2023 переплата ФИО3 по арендной плате с учетом погашения внедоговорного периода пользования и начисленных процентов составила 3 414 207 рублей 17 копеек (= 9 483 707, 96 – 5 621 942, 12 руб. – 447 558,67 руб.) и далее увеличивалась на суммы переплаты по пеням и основному платежу вплоть до 30.12.2023.
При расчете процентов за пользование чужими денежными средствами судом учтено, что об изменении (снижении) кадастровой стоимости земельного участка и применении ее при определении арендной платы по договору с 01.01.2023 арендодатель мог узнать не ранее момента вступления в законную силу решением Нижегородского областного суда от 25.10.2023 по делу № 3а-623/2023. Таким образом, начисление ФИО3 процентов на сумму переплаты с 01.01.2023 с применением установленной только осенью 2023 года кадастровой стоимости земельного участка неправомерно и противоречит порядку, установленному в пункте 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По состоянию на 15.05.2025 с учетом погашения арендной платы с января 2024 года по апрель 2025 года зачетом образовавшейся переплаты неосновательное обогащение Министерства составило 1 548 949 рублей 24 копейки.
Проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные с 23.09.2023 по 15.05.2025 (по день вынесения решения) составили сумму 1 226 048 рублей 76 копеек.
Начисление процентов по день фактического исполнения обязательства согласуется с положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод ответчика о необходимости расчета платы за пользование земельным участком с применением пункта 6 Методики № 247, в котором установлены льготные условия исчисления (50% от размера арендной платы), рассмотрен арбитражным судом и признан несостоятельным, ибо он применим к вновь заключенным договорам, к которым договор аренды от 20.06.2022 № 18-6062с не относится, целью этого договора является завершение строительства объекта.
При таких обстоятельствах первоначальный иск подлежал отклонению, встречный иск – частичному удовлетворению.
При полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета (часть 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. Излишне оплаченная Предпринимателем государственная пошлина за встречный иск подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
произвести зачет первоначальных и встречных требований, в результате которого взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) 1 548 949 рублей 24 копейки неосновательного обогащения; 1 226 048 рублей 76 копеек процентов, начисленных в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 23.09.2023 по 15.05.2025; проценты, начисленные в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на 1 548 949 рублей 24 копейки, начиная с 16.05.2025 по день фактического исполнения обязательства; 18 276 рублей расходов по оплате государственной пошлины.
Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) из федерального бюджета 377 443 рубля государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 30.10.2024 № 384, на основании данного судебного акта.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья
Т.Н. Назарова