Решение по делу № А40-291326/2024 от 28.05.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-291326/24-127-2052

28 мая 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола секретарём судебного заседания Шуваловой К.С.

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬЯНС" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.11.2021, ИНН: <***>) к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, общей площадью 34,60 кв.м. (1 этаж, пом. Iа, комн. 1 – 4, с кадастровым номером 77:07:0001002:30535, расположенного по адресу: <...>

При участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 11.11.2024 г.

от ответчика – ФИО2 по дов. от 14.04.2025 г. № ДГИ-Д-278/25.

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнений, заявлен об урегулировании разногласий между ООО «Альянс» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 34,2 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0001002:30535, расположенного по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Крылатское, улица Крылатские Холмы, дом 39, корпус 2, помещение 1Н, в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив:

Пункт 2.1.6. Договора в следующей редакции:

«2.1.6. В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ застраховать в течение 30 (тридцати) дней с даты фактического получения Покупателем договора купли-продажи недвижимости, подписанного со стороны Продавца в личном кабинете Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru с уведомлением «О заключении договора купли-продажи недвижимости» Объект в полной стоимости (пункт 3.1 Договора) от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта, и представить копию страхового полиса Объекта Продавцу.».

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 7 728 000 (Семь миллионов семьсот двадцать восемь тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта № А40-291326/2024 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения общей площадью 34,2 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0001002:30535, расположенного по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Крылатское, улица Крылатские Холмы, дом 39, корпус 2, помещение 1Н, по состоянию на 30 сентября 2024, выполненным экспертом ООО «Основа» ФИО3, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 92 000 (девяносто две тысячи) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.»

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее по тексту – ООО «Альянс», общество, истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту – Департамент, ответчик) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № ЭТ08- 00456/22 от 21.01.2022, общей площадью 34,60 кв.м. (1 этаж, пом. Iа, комн. 1 – 4, с кадастровым номером 77:07:0001002:30535, расположенного по адресу: <...>.

30.09.2024 в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), истец обратился в Департамент за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее – Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее – Административный регламент)

Истец подал заявление в личном кабинете Портала - mos.ru. Заявление было принято на исполнение и ему был присвоен номер государственной услуги – № 33-5-108971/24-(0)-0 от 30.09.2024.

15.11.2024 в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи № 59-10244 от 15 ноября 2024 указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» № 33-5-108971/24-(0)-6 от 15.11.2024., а также Распоряжение Департамента от 14.11.2024 № 193734 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, общей площадью 34,2 кв. м», Отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 31.10.2024 № М801-3076-П/2024 и экспертное заключение от 01 ноября 2024 г. № 1020/26-24, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Исходя из условий, предложенных ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. договора, цена объекта составляет 11 644 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости 31.10.2024 № М801-3076-П/2024 (далее – отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 01 ноября 2024 г. № 1020/26-24, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

Истец указывает на то, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-10244 от 15 ноября 2024 является чрезмерно завышенной.

В целях определения стоимости выкупаемых объектов, истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза и оценка собственности» на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с заключением о рыночной стоимости № 256.24 от 20 ноября 2024 года нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0001002:30535, общей площадью 34,2 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Крылатское, улица Крылатские Холмы, дом 39, корпус 2, помещение 1Н, выполненным ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности», цена объекта составляет 6 500 833 руб. 00 коп.

Истец также не согласен с п.2.1.6. договора купли-продажи, посчитав его нарушающим и ущемляющим права и законные интересы истца и не отвечающими требованиям, установленным Федеральным Законом РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», в том числе истец выразил свое несогласие с предложенной Департаментом ценой выкупаемого нежилого помещения. По мнению истца, указанные ответчиком спорные условия договора не соответствуют действующему законодательству, требованиям Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» и ущемляют права и законные интересы истца как субъекта малого и среднего предпринимательства.

После проведения оценки истец подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий в соответствие с нормами, регулируемыми ст. 445 ГК РФ.

Истец в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом от 22.11.2024 № 2/11-2024, Заключением о рыночной стоимости № 256.24 от 20 ноября 2024 года нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0001002:30535, общей площадью 34,2 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Крылатское, улица Крылатские Холмы, дом 39, корпус 2, помещение 1Н, выполненным ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности», направил указанные документы в Департамент посредством Портала mos.ru.

При этом, истец не отказывался от подписания договора купли-продажи недвижимости, разногласия возникли только в части пунктов 2.1.6., п.3.1., п.3.4. названного договора.

Департамент письмом от 02.12.2024 № 33-5-108971/24-(0)-8 «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий

Таким образом, между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости – о цене объекта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частью 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которая вступила в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 06 марта 2025 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведение которой было поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСНОВА".

Согласно заключению эксперта ФИО3, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 34,6 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0001002:30535, расположенного по адресу: <...>, пом. IА, по состоянию на 30.09.2024 г. (без учета НДС) составляет 7 728 000 руб. 00 коп.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемого помещения составляет 7 728 000 руб. 00 коп.

Истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи также предложено изменить п. 2.1.6. договора, изложив его в следующей редакции:

Учитывая, что указанный пункт не является существенным условием договора, а также, принимая во внимание отсутствие договоренности между сторонами, судом установлено, что

в целях реализации принципа баланса интересов сторон, экономической обоснованности и предотвращения необоснованного обогащения ответчика, п. 2.1.6. договора подлежит урегулированию в редакции истца.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а разногласия, возникшие между сторонами, подлежат урегулированию в редакции истца.

Расходы по госпошлине и экспертизе относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Альянс» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 34,2 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0001002:30535, расположенного по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Крылатское, улица Крылатские Холмы, дом 39, корпус 2, помещение 1Н, в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив:

Пункт 2.1.6. Договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АЛЬЯНС» расходы по уплате госпошлины в размере 50 000 руб.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АЛЬЯНС» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 37 000 руб.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор