ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Омск
08 июля 2025 года
Дело № А46-12376/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2025 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Халявина Е.С.,
судей Бацман Н.В., Воронова Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3711/2025) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 15.04.2025 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-12376/2023 (судья Малявина Е.Д.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО2.
В судебном заседании приняли участие представители:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 15.05.2025;
от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО4 по доверенности от 27.03.2024;
от ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 02.04.2024.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428, разрешив их следующим образом:
«Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Расчет цены выкупа Участка (кадастровый номер 55:36:190137:428), на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Покупателям:
Доля земельного участка
Кадастровая стоимость доли земельного участка
% от кадастровой стоимости
Цена выкупа доли земельного участка
2956/7410
2 267 843,20
30
680 352,96
4454/7410
3 417 108,80
40
1 366 843,52
Цена Участка, подлежащая оплате Покупателями, составляет 2 047 196 (два миллиона сорок семь тысяч сто девяносто шесть) рублей 48 копеек. Цена доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 680 352 (шестьсот восемьдесят тысяч триста пятьдесят два) рубля 96 коп.
Цена доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 1 366 843 (один миллион триста шестьдесят шесть тысяч восемьсот сорок три)рубля 52 коп.
Цена выкупа земельного участка определена на основании Постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 г. от 5 октября 2015 года № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», с учетом сведений, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которым ФИО1 внесен в реестр 01.08.2016 г.» (с учетом принятых судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2 (далее – ФИО2).
Решением Арбитражного суда Омской области от 27.11.2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2024, требования удовлетворены в полном объеме.
ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением о пересмотре решения от 27.11.2023 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-12376/2023 по новым обстоятельствам.
В обоснование заявленных требований указано на изменение решением Омского областного суда от 18.07.2024 по делу № 3а-203/2024 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428 и установлении ее в размере его рыночной стоимости – 4 121 000 руб.
Решением от 07.03.2025 заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о пересмотре по новым обстоятельствам вступившего в силу решения Арбитражного суда Омской области от 27.11.2023 по делу № А46-12376/2023 удовлетворено, решение Арбитражного суда Омской области от 27.11.2023 по делу № А46-12376/2023 отменено.
В последующем решением от 15.04.2025 Арбитражного суда Омской области исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие между предпринимателем и Департаментом при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Расчет цены выкупа Участка (кадастровый номер 55:36:190137:428), на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Покупателям:
Доля земельного участка
Кадастровая стоимость доли земельного участка
% от кадастровой стоимости
Цена выкупа доли земельного участка
2956/7410
1 643 950,00
30
493 185,00
4454/7410
2 477 049,00
40
990 819,60
Цена Участка, подлежащая оплате Покупателями, составляет 1 484 004 рублей 60 копеек.
Цена доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 493 185 руб.
Цена доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 990 819 руб. 60 коп.
Цена выкупа земельного участка определена на основании Постановления Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», с учетом сведений, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которым ФИО1 внесен в реестр 01.08.2016 г.».
С Департамента в пользу предпринимателя взыскано 6 000 руб. судебных расходов.
Департамент, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.
Мотивируя жалобу, ее податель указывает следующее: в настоящем случае договор между истцом и ответчиком считается заключенным, основания для приостановления процесса заключения договора отсутствуют; на момент заключения договора купли-продажи спора относительно кадастровой стоимости участка не возникало.
В письменном отзыве предприниматель просит оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.
В заседании суда явившиеся представители сторон высказались согласно своим правовым позициям.
Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, отзыв, заслушав пояснения представителей, суд пришел к следующему.
ИП ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества – здания склада № 12 с кадастровым номером 55:36:190137:195, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:190137:428 по адресу: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. 2-я Казахстанская, д. 9 (запись о государственной регистрации № 55:36:190137:195-55/092/2019-16 от 01.07.2019).
Также на указанном участке расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:190137:172, площадью 1708,1 кв.м., собственником которого является ФИО2 (запись о государственной регистрации № 55:36:190137:172- 55/092/2020-21 от 18.05.2020).
Участок с кадастровым номером 55:36490137:428 сформирован на основании заявления истца и третьего лица в соответствии с Распоряжением от 20.12.2022 № 1304 Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска о предварительном согласовании предоставления земельного участка в Кировском АО г. Омска площадью 7455 кв.м. из земель кадастрового квартала 55:36:190137, расположенного в границах коммунально-складской зоны (кс), местоположение земельного участка установлено; Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. 2-я Казахстанская, д. 9, расположенного под принадлежащим им объектами недвижимого имущества.
Решением от 22.11.2022 Омского областного суда по делу № 3а-578/2022 (мотивированное решение составлено 29.11.2022) административные исковые требования ФИО2 удовлетворены частично, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428, общей площадью 7410 кв.м., местоположение которого установлено по адресу: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. 2-я Казахстанская, д. 9 по состоянию на 01.02.2022 установлена в размере его рыночной стоимости – 3 139 191 руб.
ИП ФИО1 и ФИО2 обратились 10.04.2023 в Департамент с заявлением № 4700/СОО о предоставлении им в общую долевую собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36490137:428.
В ответ на заявление письмом от 21.04.2023 № Ис-ДИО/5367 ответчик направил в адрес представителя заявителей проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка, в соответствии с пунктом 2.1 которого расчет цены выкупа Участка (кадастровый номер 55:36490137:428), на котором расположены объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности Покупателям, произвел следующим образом:
Доля земельного участка
Кадастровая стоимость доли земельного участка
% от кадастровой стоимости
Цена выкупа доли земельного участка
2956/7410
2 630 692,20
30
789 207,66
4454/7410
3 963 837,30
40
1 585 534,92
Цена Участка, подлежащая оплате Покупателями, составляет 2 374 742,58 (два миллиона семьдесят четыре тысячи семьсот сорок два рубля 58 копеек).
Цена доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 789 207,66 руб. (семьсот восемьдесят девять тысяч двести семь рублей 66 копеек).
Цена доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 1 585 534,92 руб. (один миллион пятьсот восемьдесят пять тысяч пятьсот тридцать четыре рубля 92 коп).
Цена выкупа земельного участка определена на основании Постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 г. от 5 октября 2015 года № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков безпроведения торгов», с учетом сведений, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которым ФИО1 внесен в реестр 01.08.2016 г.
С учетом измененной кадастровой стоимости, покупателями договор купли-продажи подписан 30.05.2023 с протоколом разногласий, в части п. 2.1 договора, в котором определена стоимость доли каждого из покупателей в отчуждаемом продавцом земельном участке с учетом ранее указанного решения Омского областного суда.
Договор купли-продажи и протокол разногласий к нему были направлены в Департамент 01.06.2022.
Письмом от 22.06.2023 № Исх-ОГ-ДИО/783 ответчик уведомил истца, что в ответ на обращение от 01.06.2023 подготовлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи.
Согласно представленному со стороны Департамента протоколу согласования разногласий к договору купли-продажи ответчик отклонил предложенную истцом редакцию пункта 2.1 договора и оставил в редакции продавца.
Поскольку разногласия сторон по договору купли-продажи не были урегулированы в досудебном порядке, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Вступившим в законную силу решением от 18.07.2024 Омского областного суда по делу № 3а-2023/2024 административные исковые требования ФИО2 удовлетворены частично, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428, общей площадью 7410 кв.м., местоположение которого установлено по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. 2-я Казахстанская, д. 9 по состоянию на 15.11.2023 установлена в размере его рыночной стоимости – 4 121 000 руб.
Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в суд с заявлением о пересмотре судебного акта по делу № А46-12376/2023 по новым обстоятельствам.
Согласно просительной части вышеназванного заявления предприниматель просит суд урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и Департаментом при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:
«Расчет цены выкупа Участка (кадастровый номер 55:36:190137:428), на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Покупателям:
Доля земельного участка
Кадастровая стоимость доли земельного участка
% от кадастровой стоимости
Цена выкупа доли земельного участка
2956/7410
1 643 950,00
30
493 185,00
4454/7410
2 477 049,00
40
990 819,60
Цена Участка, подлежащая оплате Покупателями, составляет 1 484 004 рублей 60 копеек. Цена доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 493 185 руб.
Цена доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 990 819 руб. 60 коп.
Цена выкупа земельного участка определена на основании Постановления Правительства Омской области от 5 октября 2015 года №° 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», с учетом сведений, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которым ФИО1 внесен в реестр 01.08.2016 г.».
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 217, 420, 421, 422, 432, 445, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 39.3, 39.4, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установив, что решением от 18.07.2024 Омского областного суда по делу № 3а-2023/2024 установлена новая кадастровая стоимость земельного участка, отменил решение от 27.11.2023 по данному делу и принял новый судебный акт, с учетом того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка на дату обращения предпринимателя в Департамент составляла 4 121 000 руб.
Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.
Согласно пункту 7 статьи 39.17 ЗК РФ проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.
По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как разъяснено в абзаце втором пункта постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.
Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).
На основании положений пункта 4 статьи 421, абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, цена земельного участка определяется в соответствии с утвержденным Правительством Омской области порядком.
В рассматриваемом случае такой порядок предусмотрен постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» (далее – Порядок).
В настоящем случае разногласия сторон заключаются в определении выкупной цены земельного участка.
Цена земельных участков определяется в размере 40 % их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3-10 Порядка.
Цена земельных участков определяется в размере 30 % их кадастровой стоимости при продаже земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим требованиям Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и являющимся собственниками зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на приобретаемых земельных участках, за исключением случая, предусмотренного пунктом 9 Порядка.
Цена, находящегося в муниципальной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.
Иными словами, как обоснованно указал суд первой инстанции, расчет платы за земельный участок производится исходя из кадастровой стоимости на год подачи заявления.
Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 ГК РФ).
Таким образом, цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.
Как указывалось ранее, вступившим в законную силу решением Омского областного суда по делу № 3а-2023/2024 от 18.07.2024 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428, общей площадью 7410 кв.м., местоположение которого установлено по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. 2-я Казахстанская, д. 9 по состоянию на 15.11.2023 установлена в размере его рыночной стоимости – 4 121 000 руб.
Поскольку на дату обращения предпринимателя в Департамент о предоставлении истцу и третьему лицу земельного участка без проведения торгов кадастровая стоимость последнего составляла 4 121 000 руб., суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление о пересмотре решения от 27.11.2023 и вынес новый судебный акт, изложив пункт 2.1 договора в редакции, предложенной предпринимателем.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы апелляционным судом не распределяются, поскольку ее податель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 15.04.2025 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А46-12376/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.С. Халявин
Судьи
Н.В. Бацман
Т.А. Воронов