АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: <***>

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Барнаул

Дело № А03-22851/2024

24 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 10.04.2023. Полный текст решения изготовлен 24.04.2023.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Бутузовой Я.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хатько В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Заместителя прокурора Алтайского края в защиту прав неопределенного круга лиц и охраняемых законом интересов общества и государства, публичного образования – муниципальное образование Родинский район Алтайского края в лице Администрации Родинского района Алтайского края (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.11.2002, ИНН: <***>, 659780, Алтайский Край, Р-Н Родинский, С. Родино, Ул. Ленина, Д.232) к Администрации Родинского района Алтайского края (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.11.2002, ИНН: <***>, 659780, Алтайский Край, Р-Н Родинский, С. Родино, Ул. Ленина, Д.232) и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 29.04.2011, Алтайский край, Ключевской район, с. Ключи) о признании недействительными подпункта 2 пункта 4.1, подпункта 2 пункта 4.4 договора аренды земельного участка № 24/12 от 04.09.2024, при участии в судебном заседании: от Прокуратуры Алтайского края (до перерыва) – ФИО3 (служебное удостоверение ТО № 379044), от ответчиков - не явились,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Алтайского края (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с вышеуказанным исковым заявлением к Администрации Родинского района Алтайского края и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ответчики).

Исковые требования основаны на положениях пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что подпункт 2 пункта 4.1, подпункт 2 пункта 4.4 договора аренды земельного участка № 24/12 от 04.09.2024 являются недействительными и противоречащими нормам действующего законодательства.

Администрация Родинского района Алтайского края в представленном отзыве в удовлетворении исковых требований просила отказать, указав, что условие подпункта 2 пункта 4.1 спорного договора установлено непосредственно с целью предотвращения возникновения нарушения вида разрешенного использования земельного участка, в части подпункта 2 пункта 4.4 ответчик пояснял, что сдача арендованного имущества в субаренду является способом распоряжения арендованным имуществом, а не способом распоряжения правом аренды, установление в договоре аренды земельного участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности) условия о необходимости согласования арендатором действий по распоряжению арендованным имуществом с его собственником является реализацией собственником его права.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в отзыве пояснил, что договор заключен им в добровольном порядке, согласованные условия не нарушают его прав, вопрос об удовлетворении исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, на основании статьи 123, статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело по существу рассмотрено в их отсутствие.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.

Истец в судебном заседании до перерыва настаивал на заявленных требованиях.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд пришёл к выводу об обоснованности заявленных требований.

По делу установлены следующие фактические обстоятельства.

Между Администрацией Родинского района Алтайского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона от 21.08.2024 заключен договор аренды земельного участка № 24/12 от 04.09.2024, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование на возмездном условии (аренду) земельный участок (далее - участок) из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Родинский район, муниципальное образование Шаталовский сельсовет в 1500 метрах на северо-восток от восточной окраины с. Шаталовка, кадастровым номером 22:37:070107:584, общей площадью 2179550+/-12918 кв.м. (л.д. 15-20 – договор, л.д. 32-49 – протокол о результатах аукциона от 21.08.2024).

Участок предоставляется для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Указанное в настоящем пункте описание цели использование участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенное использование» (пункт 1.2 договора).

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен на 5 лет с даты подписания договора сторонами.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 05.09.2024 (л.д. 21-31 – выписка из ЕГРН).

Согласно подпункту 2 пункта 4.1 договора арендодатель имеет право приостановить работы на участке, ведущие с нарушением условий договора.

В подпункте 2 пункта 4.4 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора с согласия арендодателя сдавать участки в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

В соответствии с заданием Прокуратуры Алтайского края Прокуратурой Родинского района проведена проверка исполнения законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в результате которой выявлены нарушения. По выявленным нарушениям в адрес арендодателя прокурором района вынесено представление, нарушения не были устранены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Спорные правоотношения регулируются следующими правовыми нормами.

Частью 1 статьи 52 АПК РФ установлено право прокурора обращаться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, приведенных в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 25) следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума ВС РФ № 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 16) норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 16).

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведение торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-Ф3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-Ф3) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Арендатор земельного участка, за исключением граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка, а также имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункты 5,6 статьи 22 3К РФ).

В силу пункта 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам.

Непроведение торгов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не являющееся победителем торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Учитывая, что в данном случае договор аренды заключен по результатам аукциона, условие договора аренды публичного земельного участка, заключенного после 01.06.2015 (дата вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) по результатам торгов, о возможности передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам без согласия арендодателя, является ничтожным.

Вышеуказанные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

Таким образом, подпункт 2 пункта 4.4 договора является недействительным в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку противоречит вышеуказанным нормам действующего законодательства и посягает на публичные интересы.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность приостановления осуществляемой хозяйствующим субъектом деятельности иначе как по решению суда.

Так, в соответствии со статьей 3.12 КоАП РФ административное приостановление деятельности заключается во временном прекращении деятельности лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, юридических лиц, их филиалов, представительств, структурных подразделений, производственных участков, а также эксплуатации агрегатов, объектов, зданий или сооружений, осуществления отдельных видов деятельности (работ), оказания услуг. Административное приостановление деятельности назначается только в случаях, предусмотренных статьями Особенной части настоящего Кодекса, если менее строгий вид административного наказания не сможет обеспечить достижение цели административного наказания. Административное приостановление деятельности назначается судьей.

Таким образом, положение подпункта 2 пункта 4.1 договора о приостановлении арендодателем работ, ведущихся на земельном участке, не соответствует закону.

При этом суд отмечает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом по делу исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу относятся на ответчиков. За рассмотрение требований о признании недействительным договора государственная пошлина составляет 50000 руб. Таким образом, на каждого из ответчиков приходится государственная пошлина в сумме 25000 руб. (50000 /2 = 25000 руб.).

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден, взыскивается с ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета в размере 25000 руб. Ответчик Администрация Родинского района Алтайского края освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167-170, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными подпункт 2 пункта 4.1, подпункт 2 пункта 4.4 договора аренды земельного участка № 24/12 от 04.09.2024, заключенного между Администрацией Родинского района Алтайского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход Федерального бюджета Российской Федерации 25000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца со дня его принятия.

Судья Я.П. Бутузова