ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. <***>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

Дело № А82-1753/2022

01 декабря 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2025 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шаклеиной Е.В.,

судей Калининой А.С., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Федотовой Ю.А.,

при участии в судебном заседании:

представителя ФИО2 ФИО3, по доверенности от 03.03.2025,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 ФИО4

на определение Арбитражного суда Ярославской области от 22.04.2025 по делу № А82-1753/2022,

по заявлению ФИО2 ФИО4

к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН<***>)

о разрешении разногласий,

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью ПСК «СтройСпецСервис-Групп» (далее – ООО ПСК «ССС-Групп», должник) ФИО2 ФИО4 (далее – ФИО2, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее также Фонд, ППК «Фонд развития территорий») о разрешении разногласий: установить доплату в виде разницы между суммой выплаты и рыночной стоимостью аналогичных объектов по состоянию на дату фактической выплаты компенсации - 25.09.2024 в сумме 641 585,54 руб., обязать Фонд произвести выплату установленной суммы доплаты в течение 10 дней со дня вступления в силу судебного акта.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 22.04.2025 отказано в удовлетворении ходатайства ФИО2 о назначении экспертизы; разрешены разногласия между ФИО2 и публично-правовой компанией «Фонд развития территорий»: отказано в установлении доплаты в виде разницы между суммой выплаты и рыночной стоимостью аналогичных объектов по состоянию на дату фактической выплаты компенсации - 25.09.2024 в сумме 641 585,54 руб., обязании публично-правовой компании «Фонд развития территорий» произвести выплату установленной суммы доплаты в течение 10 дней со дня вступления в силу судебного акта; ФИО3 с лицевого счета Арбитражного суда Ярославской области для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение федерального бюджетного учреждения, возвращены денежные средства в размере 25 000,00 руб., перечисленные по чеку по операции от 24.03.2025 за проведение экспертизы.

ФИО2 с принятым определением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить.

В обоснование жалобы ФИО2 указывает, что Фонд во исполнение определения суда ходатайством от 16.01.2025 направил отчет №ФЗП-02/173-19/135 об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...> вблизи д.№15 с которым ФИО2 ознакомился, выявил несоответствие характеристик объекта оценки и данных представленных для проведения оценки Фондом и заявил мотивированное ходатайство о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости одного квадратного метра аналогичного объекта на той же стадии готовности на 24.11.2023. Как отмечает ФИО2, на странице 40 отчета №ФЗП-02/173-19/135 от 30 ноября 2023 оценщиком указано, что объем отделочных работ на объекте в представленных заказчиком данных не указан, в рамках данного отчета принято «без отделки». При этом в публичных источниках опубликовано заключение государственной экспертизы проектной документации многоквартирного дома с инженерными коммуникациями г.Ярославль, Дзержинский район, ул. Пионерская, вблизи д.15 на стр.9 которого указано, что отделка помещений выполняется в соответствии с действующими санитарно-гигиеническими и противопожарными правилами. Согласно проекту многоквартирного дома отделка жилых помещений –улучшенная. Фонд на дату передачи оценщику документов (задание на оценку №135 от 17 ноября 2023 года) не обладал всей проектной документацией, в соответствии со стр.171 Отчета отчет №ФЗП-02/173-19/135 от 30 ноября 2023, Фондом в целях проведения оценки переданы только разделы 1,6 Проектной документации (пояснительная записка и технологические решения, не содержащие сведения об отделке помещений). При этом согласно расчетам рыночной стоимости 1 кв.м. (стр. 91 Отчета), оценщиком применены корректировки - 8 000 руб. при учете аналогов 1,2,3-под чистовую отделку и 10 025 руб. при учете аналогов с современной отделкой. Таким образом, в условии отсутствия у оценщика достоверной информации об отделке жилых помещений и представлении данной информации заявителем у суда имелись необходимые основания для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица оценщика, проводившего оценку, назначения судебной экспертизы. Заявитель в ходатайстве о назначении судебной экспертизы ссылался на несоответствие описания объекта оценки в виде качественных характеристик объекта, приведенных в Отчете об оценке, действительным характеристикам, указанным в проектной документации. В данном случае оценщику не были представлены достаточные и достоверные сведения об отделке объекта, что привело к неверному определению рыночной стоимости имущественных прав. ФИО2 полагает, что положения ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №218) и Методики расчета не могут рассматриваться в качестве императивного запрета на проведение оценки рыночной стоимости квадратного метра приобретаемого ППК «Фонд развития территорий» жилья кем-либо, кроме ППК «Фонд развития территорий», в том числе и судом посредством назначения судебной экспертизы. ФИО2 указывает, что отчет №ФЗП-02/173 19/135 от 30.11.2023 не является публичным документом, у участников долевого строительства отсутствует возможность ознакомления и оспаривания отчета до момента подачи заявления о разногласиях. Также, по мнению заявителя, правовая позиция, изложенная в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2025 №305-ЭС18 18368, не подлежит применению к настоящему спору.

Также ФИО2 заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в соответствии с Правилами выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 №1233 (ред. от 07.11.2019) в отношении помещения № 108, 1-комнатной, общей площадью 38,19 кв. м., расположенного в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <...> вблизи дома №15 по состоянию на 24.11.2023г. (дата на которую Фонд произвел оценку) с учетом сведений об отделке, согласно проектной документации.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 20.06.2025 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 21.06.2025.

Фонд в отзыве на апелляционную жалобу просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения. Как указывает Фонд, императивной нормой закона установлено, что рыночная стоимость одного квадратного метра, учитываемого при расчете компенсационной выплаты, определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом. Как было верно отмечено судом первой инстанции доводы заявителя о неиспользовании при определении рыночной стоимости параметра «Отделка» не могут быть приняты во внимание, поскольку оценка рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимого имущества осуществлена из условия строительной готовности на дату оценки (24.11.2023) — «котлован». Рассматриваемые жилые помещения оценивались в состоянии «без отделки» (л.44 отчета). При этом необходимо учитывать, что при составлении отчета оценщиком проведено визуальное исследование объекта недвижимости и земельного участка, изучен расширенный перечень юридической и технической документации, что позволило составить наиболее достоверное мнение об объекте, его признаках, состоянии и характеристике и подобрать аналогичные объекты для сравнительного анализа. Сведений о том, что представленный Фондом отчет №ФЗП-02/173-19/135 от 30.11.2023 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ), материалы дела не содержат. Кроме того, определение размера возмещения заявителю иным образом поставило бы в неравное положение с другими участниками долевого строительства, которым Фондом выплачено возмещение, рассчитанное в соответствии с отчетом №ФЗП-02/173- 19/135 от 30.11.2023, что очевидно приведет к нарушению принципов справедливости и равноправия сторон, и в целом не будет способствовать привнесению определенности в правоотношения сторон. Учитывая изложенные обстоятельства, определение размера возмещения исходя из сведений отчета №ФЗП-02/173-19/135 от 30.11.2023, выполненного ООО «Центр независимой экспертизы собственности», является обоснованным, а доводы апеллянта несостоятельными. Также Фонд обращает внимание, что конкурсным управляющим проектная документация в отношении объекта незавершенного строительства к моменту составления оценщиком отчета об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства Фонду не передавалась.

ФИО2 в дополнениях поддержал ранее изложенные доводы, отмечает, что включение в цену договора долевого участия параметра «Отделка» не зависит от стадии строительства объекта, является характеристикой подлежащего передаче помещения, определенной проектной документацией. Выводы суда первой инстанции о необходимости исходить для определения размера возмещения только из отчета оценщика, привлеченного Фондом, фактически исключают возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, что прямо противоречит положениям части 3 статьи 6 и части 1 статьи 13 Закона №135-ФЗ. Суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание, что заявитель не согласен с размером выплаченного ответчиком возмещения, поскольку указанный размер рассчитан, исходя из стоимости 1 кв.м без учета того, что объект долевого строительства подлежал передаче с улучшенной отделкой, при этом вопрос о необходимости назначения и проведения судебной экспертизы не был разрешен судом первой инстанции.

07.11.2025 от ФИО2 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

11.11.2025 ФИО2 уточнил апелляционную жалобу, просил отменить определение суда первой инстанции, принять по делу судебный акт, которым взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территорий в пользу ФИО2 доплату суммы компенсации в размере 413 552 руб.

Как указывает заявитель, в материалы дела №А82-1753/2022 от ООО «ЦНЭС» ходатайством от 06.11.2025 направлены письменные пояснения оценщика ФИО5, выполнившего отчет №ФЗП-02/173-19/135. В пояснениях оценщик сообщил, что ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ранее по заказу ППК «Фонд развития территорий» подготовило ОТЧЕТ №ФЗП-02/173-19/135 «Об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...> вблизи д. №15» (далее - Отчет №ФЗП-02/173-19/135). Дата определения стоимости: 24 ноября 2023 года Дата составления Отчета: 30 ноября 2023 года. Оценщик также пояснил, что «улучшенная отделка», предусмотренная проектом жилого дома, соответствует современному (стандартный, эконом) ремонту из справочника ФИО6- Вариант Б. Согласно представленным пояснениям стоимость кв.108, общей площадью 36,77 кв.м., с учетом предусмотренных проектом отделочных работ, составляет 3 528 339 руб. ФИО2 25 сентября 2024 года ППК «Фонд развития территорий» произведена выплата компенсации в размере 3 114 787 руб. В связи с предоставлением в материалы дела необходимых сведений, заявитель отказывается от ходатайства о проведении судебной экспертизы

От ФИО2 в материалы дела поступили документы, подтверждающие выплату Фондом суммы компенсации.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы неоднократно откладывалось, в порядке статьи 163 АПК РФ в судебных заседаниях объявлялись перерывы, в том числе до 19.11.2025.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ определением от 08.10.2025 в составе суда произведена замена судьи Хорошевой Е.Н. в связи с нахождением в отпуске на судью Калинину А.С. Рассмотрение дела начато с самого начала.

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные участвующие в деле лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ярославской области от 16.03.2022 по заявлению ФИО7 возбуждено производство по делу о банкротстве ООО ПСК «ССС-Групп».

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.07.2022 (резолютивная часть от 07.07.2022) по делу № А82-1753/2022 ООО ПСК «ССС-Групп» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Установлено, что при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ПСК «ССС-Групп» применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 18.07.2022 (резолютивная часть от 07.07.2022) конкурсным управляющим должником утвержден ФИО8, член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада».

Определением Арбитражного суда Ярославской области по делу от 12.03.2024 удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав ООО ПСК «ССС-Групп» на земельный участок с кадастровым номером 76:23:010605:60, с находящимся на нем объектом незавершённого строительства, расположенным по адресу: <...> вблизи дома №15, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 03.07.2024 Фонду переданы права ООО ПСК «СтройСпецСервис-Групп» на земельный участок с кадастровым номером 76:23:010605:60, с находящимся на нем объектом незавершённого строительства 76:23:010605:861, расположенным по адресу: <...> вблизи дома №15, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 03.07.2024 разрешены разногласия между конкурсным управляющим и ФИО2, включено в реестр требований участников строительства ООО ПСК «ССС-Групп» требование ФИО2 о передаче однокомнатной квартиры №108, расчетной площадью 36,77 кв.м., на 22-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> вблизи дома 15, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 73:23:010605:0060, стоимостью 1 273 044,69 руб.

Наблюдательным советом Фонда 18.12.2023 принято решение о выплате возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 218-ФЗ.

Фонд произвел ФИО2 выплату возмещения в размере 3 114 786,7 руб.

Не согласившись с размером возмещения, ФИО2 обратился в арбитражный суд с ходатайством о разрешении разногласий с Фондом, просил установить доплату в виде разницы между суммой выплаты и рыночной стоимостью аналогичных объектов по состоянию на дату фактической выплаты компенсации - 25.09.2024 в сумме 641 585,54 руб., обязать Фонд произвести выплату установленной суммы доплаты в течение 10 дней со дня вступления в силу судебного акта.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявление, разрешил разногласия между ФИО2 и ППК «Фонд развития территорий»: отказал в установлении доплаты в виде разницы между суммой выплаты и рыночной стоимостью аналогичных объектов по состоянию на дату фактической выплаты компенсации - 25.09.2024 в сумме 641 585,54 руб., обязании ППК «Фонд развития территорий» произвести выплату установленной суммы доплаты в течение 10 дней со дня вступления в силу судебного акта.

Как следует из апелляционной жалобы, определение суда первой инстанции обжалуется заявителем в части отказа в установлении доплаты суммы компенсации в размере 413 552 руб.

Принимая во внимание положения части 5 статьи 268 АПК РФ, пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», а также учитывая отсутствие соответствующих возражений сторон, законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверяется апелляционным судом только в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ФИО2, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Банкротство застройщиков законодательно урегулировано параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.

Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 названного Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Как следует из материалов дела, Наблюдательным советом Фонда 18.12.2023 принято решение о выплате возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 218-ФЗ.

Пунктом 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ установлено, что выплата возмещения по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной цены такого договора участия в долевом строительстве. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.

16.01.2025 Фондом в материалы дела представлен отчет № ФЗП-02/173-19/135 от 30.11.2023 об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости по адресу: <...> вблизи д.15 по состоянию на 24.11.2023, выполненный ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

В соответствии с указанным отчетом, стоимость одного квадратного метра однокомнатной квартиры №108 составляет 84 710 за 1 кв.м., а стоимость квартиры определена в сумме 3 114 787 руб. (произведение площади квартиры и стоимости одного квадратного метра (84710 х 36,77 кв.м.) (стр. 6 Отчета).

Заявляя о несогласии с указанной стоимостью жилого помещения ФИО2 приводил доводы о том, что стоимость жилых помещения оценивалась в состоянии «без отделки». Однако по сведениям ФИО2 объект долевого строительства подлежал передаче с улучшенной отделкой. В обоснование своей позиции ФИО2 представил в материалы дела ведомость отделки помещений.

С целью определения рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения ФИО2 при рассмотрении заявления в суде первой инстанции заявлял ходатайство о проведении судебной экспертизы, в удовлетворении которого было отказано.

Как следует из отчета от 30.11.2023, стоимость жилых помещений оценивалась в состоянии «без отделки» (стр.40, 44 Отчета).

Отсутствие отделки у жилых помещений повлекло корректировку рыночной стоимости 1 кв. м 1-комнатной квартиры в рамках сравнительного подхода (стр. 91 Отчета).

При таких обстоятельствах, поскольку состояние отделки помещения существенно влияет на стоимость квадратного метра равнозначного жилого помещения, учитывая, что в проведении судебной экспертизы судом первой инстанции было отказано, в целях всестороннего рассмотрения апелляционной жалобы, а также полного установления обстоятельств, имеющих значение для дела, документы, представленные ФИО2 в суд апелляционной инстанции, приобщены к материалам дела.

Как следует из материалов дела, пунктом 4.1.2. договора долевого участия №01 от 03.02.2015 предусмотрено, что по окончании строительства многоквартирного дома дольщику передаются вновь созданные квартиры, качество которых соответствует условиям договора, техническим и градостроительным регламентам, проектной документации.

Согласно положительному заключению по проектной документации, выданному 16.11.2012, внутренняя отделка помещений жилых квартир должна выполняться в соответствии с действующими санитарно-гигиеническими и противопожарными нормами (с. 9 заключения).

В положительном заключении по проектной документации в разделе «Архитектурные решения» (стр.8,9) также указано, что материалы отделки принимаются в соответствии условиям эксплуатации и должны иметь гигиенические сертификаты, в пункте 1.4 указаны идентификационные сведения о лицах, осуществивших подготовку проектной документации, в частности в отношении проекта указан ИП ФИО9, в пункте 1.5. указан заявитель-застройщик-заказчик ООО «Альянс Строй Групп».

В письме ООО «Альянс Строй Групп» от 01.10.2025 указало, что по заказу общества ИП ФИО9 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) ранее разрабатывался проект многоквартирного дома по адресу: <...> вблизи д.15, в отношении которого ранее выдавалось положительное заключение государственной экспертизы. Проектная документация сохранена в электронном виде.

ГАУ ЯО «Яргосстройэкпертиза» письмом от 12.09.2025 сообщило о возвращении заявителю по окончании экспертизы проектной документации, копии задания на проектирование, результатов инженерных изысканий.

ИП ФИО9 в письме от 16.09.2025 сообщил, что проектной сметной документацией предусмотрена отделка квартир в следующем составе:

1) Жилые комнаты, внутриквартирные коридоры, прихожие: потолки - затирка, окраска водоэмульсионной краской; стены и перегородки - штукатурка газобетонных блоков, затирка силикатных блоков, железобетонных стен и колонн, оклейка обоями. Отделка улучшенная;

2) Ванные, санитарные узлы: потолки - затирка, окраска водоэмульсионной краской; стены и перегородки - штукатурка газобетонных блоков, затирка силикатных блоков, железобетонных стен и колонн, окраска водоэмульсионной краской, облицовка керамической плиткой низа стен или перегородок на высоту 1800мм. Отделка улучшенная;

3) Кухни: потолки - затирка, окраска водоэмульсионной краской; стены и перегородки - штукатурка газобетонных блоков, затирка силикатных блоков, железобетонных стен и колонн, окраска водоэмульсионной краской, окраска эмалью низа стен или перегородок в рабочей зоне на высоту 1600мм. Отделка улучшенная.

В материалы дела также представлена ведомость отделки помещений (раздел 3 проектной документации «Архитектурные решения»), подготовленная ИП ФИО9, в которой предусмотрены требования к внутренней отделке квартир (отделка улучшенная).

Между тем, Фондом в целях проведения оценки были переданы только разделы 1,6 Проектной документации (пояснительная записка и технологические решения, не содержащие сведения об отделке помещений), что следует из Отчета №ФЗП-02/173-19/135 от 30.11.2023 (стр.26), и свидетельствует о том, что Фонд не обладал всей проектной документацией, а у оценщика отсутствовала достоверная информация об отделке жилых помещений.

На странице 40 Отчета также содержатся сведения о том, что объем отделочных работ на объекте в предоставленных Заказчиком данных не указан.

Таким образом, проектная документация предусматривала отделку квартир в спорном доме, однако указанное обстоятельство не было учтено в Отчете от 30.11.2023 по причине отсутствия соответствующих сведений у оценщика.

ООО «Центр независимой экспертизы собственности», выполнившее по заданию Фонда Отчет №ФЗП-02/173-19/135, письмом от 06.11.2025 направило пояснения оценщика ФИО5

Как следует из указанных пояснений, согласно ведомости отделки помещений (раздел 3 «Архитектурные решения, письмо проектировщика ИП ФИО9 от 16.09.2025), проектировщик Застройщика тип отделки помещений указал как «улучшенная». Однако, учитывая объем отделочных работ и тип отделочных материалов, очевидно, что отделка соответствует современному (стандартный, эконом) ремонту из Справочника оценщика под редакцией ФИО6 Понятия «стандартный ремонт» и «улучшенная отделка» тождественны.

Согласно пояснениям оценщика, итоговая величина рыночной стоимости квартиры № 108 (ФИО2) площадью 36,77 кв.м., тип отделки - «стандартный ремонт» (финишная отделка выполнена), также соответствует определению «улучшенная отделка», по состоянию на 24.11.2023 составляет: рыночная стоимость 1кв.м. 95 957 руб., рыночная стоимость объекта – 3 528 339 руб.

В пояснениях оценщика отмечено, что настоящие пояснения подлежат использованию совместно с Отчетом №ФЗП-02/173-19/135 и являются дополнениями к нему.

Таким образом, представленное в материалы дела дополнение к Отчету №ФЗП-02/173-19/135 об оценке свидетельствует о том, что рыночная стоимость жилого помещения (3 528 339 руб.) значительно превышает выплаченную Фондом сумму возмещения (3 114 786,7 руб.).

ФИО2, согласившись с дополнением к Отчету об оценке №ФЗП-02/173-19/135, которым при определении рыночной стоимости оценщиком учтен показатель «улучшенная отделка», отказался от ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.

Фондом дополнение к Отчету об оценке №ФЗП-02/173-19/135 по существу не оспорено. Сведения об иной рыночной стоимости квартиры с учетом типа отделки «стандартный ремонт» (улучшенная отделка) в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным при определении стоимости подлежащей передаче ФИО2. квартиры руководствоваться дополнением к Отчету №ФЗП-02/173-19/135, согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет 3 528 339 руб.

Поскольку размер компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилого помещения, на которое претендовал участник строительств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что разногласия, возникшие между ФИО2 и Фондом в отношении суммы компенсационной выплаты по договору долевого участия в отношении 1-комнатной квартиры № 108, общей площадью 36,77 кв.м., расположенной в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <...> вблизи дома № 15, подлежат разрешению, путем определения рыночной стоимости квартиры по состоянию на 24.11.2023 в размере 3 528 339 руб.

Из материалов дела следует, что Фонд выплатил ФИО2 компенсацию в общей сумме 3 114 786,7 руб. (платеж от 25.09.2024 в сумме 3 083 638,83 руб., платеж от 25.09.2024 в сумме 31 147,87 руб.).

Учитывая, что в апелляционной жалобе ФИО2 просит взыскать с Фонда доплату суммы компенсации в размере 413 552,00 руб., и указанная сумма не превышает разницу между фактически выплаченной компенсацией и рыночной стоимостью квартиры, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с Фонда доплаты суммы компенсации в размере 413 552,00 руб.

Определение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворена в полном объеме, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе ФИО2 в сумме 10 000 руб. относятся на Фонд и подлежат взысканию с Фонда в пользу ФИО2

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 2), 270 (пункт 3 части 1), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ярославской области от 22.04.2025 по делу № А82-1753/2022 в обжалуемой части изменить, изложить абзац второй резолютивной части определения в следующей редакции:

Разрешить разногласия между ФИО2 ФИО4 и публично-правовой компанией «Фонд развития территорий». Взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в пользу ФИО2 ФИО4 доплату суммы компенсации в размере 413 552,00 руб., а также 10 000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Е.В. Шаклеина

А.С. Калинина

ФИО1