1758/2023-254246(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107 E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-11719/2023

Дата принятия решения – 29 августа 2023 года. Дата объявления резолютивной части – 22 августа 2023 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Шайдуллина Ф.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хузиной Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>):

- о признании незаконным действия по исключению записи об обременении нежилых помещений № 1008 (кадастровый номер 16:49:010107:1648, площадью 65,8 кв.м), № 1009 (кадастровый номер 16:49:010107:1649, площадью 85,7 кв.м), расположенных по адресу: Татарстан, <...>, в виде договора аренды нежилого помещения от 16.06.2020 № 16-06/2020ДДА-Л25, заключенного между ООО «Ритейл Инвесте» и ИП ФИО1, договора субаренды в отношении помещения № 1009 от 12.08.2022 года № 12-08/2022Л25, заключенного между ООО «Ритейл Инвест+» и ООО «Прайм»;

- об обязании Управление Росреестра по Республике Татарстан восстановить в ЕГРН запись о наличии обременения нежилого помещения по адресу: Татарстан, <...>, в отношении помещения № 1008 (кадастровый номер 16:49:010107:1648, площадь 65,8 кв.м), № 1009 (кадастровый номер 16:49:010107:1649, площадь 85,7 кв.м) в виде договора аренды нежилого помещения от 16.06.2020 года № 16-06/2020ДДА-Л25, заключенного между ООО «Ритейл Инвест» и ИП ФИО1, договора субаренды в отношении помещения № 1009 от 12.08.2022 года № 12-08/2022Л25, заключенного между ООО «Ритейл Инвест+» и ООО «Прайм»,

с привлечением в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих

лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Индивидуального предпринимателя ФИО1, Финансового

управляющего имуществом ФИО1 - ФИО2, Общества с

ограниченной ответственностью «Прайм», Общества с ограниченной ответственностью

«Купишуз», с участием: от заявителя – ФИО3 по доверенности от 13.04.2023, от ответчика – ФИО4 по доверенности от 09.01.2023, от третьего лица (ИП ФИО1) – ФИО5 по доверенности от 07.02.2023, от третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – ответчик, Управление Росреестра по РТ, регистрирующий орган)

- о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан № PKPVDMFC-2023-03-231088816 о прекращении прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения № 1008 (кадастровый номер 16:49:010107:1648, площадь 65,8 кв.м), № 1009 (кадастровый номер 16:49:010107:1649, площадь 85,7 кв.м), расположенных по адресу: <...>, в виде договора аренды нежилого помещения от 16.06.2020 № 16-06/2020ДДА-Л25, заключенного между ООО «Ритейл Инвест+» и ИП ФИО1, договора субаренды в отношении помещения № 1009 от 12.08.2022 № 1208/2022Л25, заключенного между ООО «Ритейл Инвест+» и ООО «Прайм»,

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан восстановить в ЕГРН запись о наличии обременения нежилого помещения по адресу: <...>, в отношении помещения № 1008 (кадастровый номер 16:49:010107:1648, площадь 65,8 кв.м), № 1009 (кадастровый номер 16:49:010107:1649, площадь 85,7 кв.м) в виде договора аренды нежилого помещения от 16.06.2020 № 16-06/2020ДДА-Л25, заключенного между ООО «Ритейл Инвест+» и ИП ФИО1, договора субаренды в отношении помещения № 1009 от 12.08.2022 № 12-08/2022Л25, заключенного между ООО «Ритейл Инвест+» и ООО «Прайм».

Определением суда от 27.04.2023 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных

требований относительно предмета спора, привлечены Индивидуальный предприниматель Галимова Азалия Альбертовна, финансовый управляющий имуществом Галимова А.А. – Насибуллина Диана Ахатовна, Общество с ограниченной ответственностью «Прайм», Общество с ограниченной ответственностью «Купишуз».

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по изложенным в заявлении и в возражениях на отзыв ответчика и третьих лиц основаниям.

Представитель ответчика заявленные требования не признал по изложенным в отзыве на заявление доводам.

Представитель третьего лица - ИП ФИО1 поддержал позицию ответчика по изложенным в отзыв на заявление доводам.

Финансовый управляющим имуществом ФИО1 ФИО2 посредством информационной системы «Мой арбитр» представил возражения, дополнение к возражениям на заявление.

Третьи лица - финансовый управляющий имуществом ФИО1 ФИО2, Общество с ограниченной ответственностью «Прайм», Общество с ограниченной ответственностью «Купишуз», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, заявлений и ходатайств не представили.

Третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью «Прайм» представило отзыв на заявление, в котором указало на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований, пояснив, что между ним и ФИО6 заключен прямой договора аренды помещения.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся третьих лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между ООО «Ритейл Инвест +» и ФИО7, (в последующем получен статус Индивидуального предпринимателя) 16 июня 2020 года заключен договор аренды нежилого помещения № 16-06-/2020ДДА-Л25 (далее по тексту – Договор аренды), согласно которому обществу с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+» передано в аренду помещение № 1006, расположенное на первом этаже по адресу: Татарстан, <...>, общей площадью 147,7 кв.м (далее по тексту – Помещение).

Согласно пункту 2.1 Договора аренды договор заключен сроком действия на 7 лет. Соответствующая регистрация Договора аренды в Управлении Росреестра по РТ проведена.

В дальнейшем из помещения № 1006 образовалось два новых помещения № 1008 и № 1009, которые по отдельности поставлены на кадастровый учет.

Из сведений, содержащихся в ЕГРН, следует, что в отношении объекта недвижимости № 1008 зарегистрировано обременение в виде аренды за номером государственной регистрации 16:49:010107:1648-16/127/2020-2, в пользу ООО «Ритейл Инвест+». Срок действия ограничения (обременения) с 24.12.2020 на 7 лет; в отношении объекта недвижимости № 1009 зарегистрировано обременение в виде аренды за номером государственной регистрации 16:49:010107:1649-16/127/2020-2 в пользу ООО «Ритейл Инвест+». Срок действия ограничения (обременения) с 24.12.2020 на 7 лет.

На основании договора субаренды нежилого помещения № 15-03 от 16.06.2021 ООО «Ритейл Инвест+» передало в субаренду помещение № 1008 обществу с ограниченной ответственностью «Купишуз».

Помещение № 1009 передано обществом «Ритейл Инвест+» в субаренду ООО «Прайм» на основании договора субаренды нежилого помещения № 12-08/2022Л25 от 12.8.2022 на 3 года.

На основании договора дарения нежилого помещения от 29.11.2022 осуществлен переход права собственности от ИП ФИО7 к ИП ФИО1.

Заключенный с ИП ФИО7 договор аренды продолжил свое действие после перехода права собственности к ИП ФИО1 на тех же условиях.

Определением суда от 28 февраля 2023 года по делу А65-34288/2022 заявление ИП ФИО1 о признании ее банкротом (несостоятельным) признано обоснованным, введнеа процедура банкротства – реструктуризация долгов. Указанным определением финансовым управляющим ФИО1 назначена ФИО2

Финансовый управляющий ФИО1 ФИО2 обратилась к ООО «Ритейл Инвест+» с предложением заключить дополнительное соглашение об увеличении стоимости арендной платы в размере не менее 1 000 руб. ежемесячно.

Письмом исх. № 48 от 20.03.2023 ООО «Ритейл Инвест+» сообщило финансовому управляющему, что готово провести переговорный процесс с подписанием соглашения об увеличении арендной платы с определенной градацией в пользу снижения размера увеличения, начиная с 6 года действия договора аренды.

Финансовый управляющий ФИО2 20 марта 2023 года направила в адрес ООО «Ритейл Инвест+» уведомление об отказе исполнения договора аренды нежилого помещения от 16.06.2020, заключенного между ФИО7 (после смены собственника – ФИО1) и ООО «Ритэйл Инвест+» и необходимости возврата помещения 30 марта 2023 года (л.д. 58, том 1).

Сторонами Договора аренды 30 марта 2023 года составлен акт об отказе ООО «Ритейл Инвест+» возвращать Помещения в связи с незаконностью и необоснованностью одностороннего отказа от исполнения обязательств (л.д. 41, том 1).

Управление Росреестра 03.04.2023 зарегистрировало расторжение договора аренды нежилого помещения от 16.06.2020 № 16-06/2020ДДА-Л25, заключенного между ООО «Ритейл Инвест+» и ИП ФИО1, и договора субаренды в отношении помещения № 1009 от 12.08.2022 года № 12-08/2022Л25, заключенного между ООО «Ритейл Инвест+» и ООО «Прайм».

Уведомлением регистрирующего органа от 12.04.2023 № PKPVDMFC-2023-03-23-088816 ООО "Ритейл Инвест" поставлено в известность о внесении 03.04.2023 в ЕГРН сведений о расторжении договора аренды нежилого помещения № 16-06/2020ДДА-Л25 от 16.06.2020 (л.д. 63, том 1).

Письмом исх. № 142 от 07.04.2023 ООО «Прайм» уведомило общество «Ритейл Инвест+» о прекращении договора субаренды помещения № 1009 в связи с расторжением основного договора аренды.

Не согласившись с регистрацией расторжения договора аренды, ООО «Ритейл Инвест+» обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Рассмотрев материалы дела, изучив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, заслушав представителей сторон и пояснения третьего лица, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а

также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данные ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Согласно статье 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с положениями Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 51 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По правилам пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В свою очередь, в соответствии с правовой позицией пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ № 35, если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Вместе с тем, право на отказ от исполнения договоров в одностороннем порядке предусмотрено и Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в связи с чем довод заявителя об отсутствии у финансового управляющего права заявлять об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и необходимости обращения с подобным заявлением обеими сторонами является необоснованным по следующим основаниям.

Финансовый управляющий, возражая относительно заявленных требований, указал на наличие права на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке со ссылкой на статьи 102, 213.9 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Отказ от исполнения договора аренды финансовый управляющий мотивировал принятием мер с целью восстановления платежеспособности ФИО7, указав на значительное занижение стоимости арендной платы по спорному договору аренды по

сравнению со среднерыночной стоимостью, пояснив, что наличие указанного договора аренды влечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками.

Согласно части 1 статьи 129 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего, он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Обязанностями конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства являются формирование конкурсной массы, отчуждение ее по наиболее выгодной цене с дальнейшим распределением вырученных средств среди кредиторов в соответствии с установленными государством приоритетами что, в силу Закона о банкротстве, влечет возложение на конкурсного управляющего определенных обязанностей и предоставление ряда прав.

Согласно части 2 статьи 129 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.

Пунктом 7 статьи 213.9 Закона о банкротстве установлено право финансового управляющего заявлять отказ от исполнения сделок гражданина в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

На основании абзаца 4 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Согласно пункту 11 статьи 213.9 Закона о банкротстве отказ от исполнения договоров и иных сделок гражданина может быть заявлен финансовым управляющим по основаниям, предусмотренным статьей 102 настоящего Федерального закона, в течение трех месяцев с даты введения реструктуризации долгов гражданина.

В соответствии со статьей 102 Закона о банкротстве внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника (пункт 1).

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником

таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (часть 2 статьи 102 Закона о банкротстве).

Таким образом, приведенными нормами Закона о банкротстве предусмотрены как форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления конкурсным управляющим такого заявления: сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствуют восстановлению платежеспособности должника; исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Финансовый управляющий воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора путем направления в адрес ООО "Ритейл Инвест" соответствующего уведомления, обеспечив тем самым соблюдение предусмотренной нормами статей ГК РФ и условиями сделки процедуры отказа от договора.

На основании пункта 3 статьи 102 Закона о банкротстве в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Довод заявителя о соразмерности арендной платы со ссылкой на проведение им ремонтных работ подлежит отклонению, поскольку документальных доказательств проведения ремонтных работ, обеспечения водоснабжением, канализацией, отоплением и др. работ не представлено.

Доводы финансового управляющего о подаче заявления о регистрации расторжении договора аренды с целью восстановления платежеспособности должника в связи с занижением стоимости арендной платы подтверждаются дальнейшими ее действиями. Так, между собственником помещений – ИП ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Прайм» (ранее субарендатор) 01.04.2023 заключен договор аренды № 07/04/2023, согласно которому в аренду передано помещение № 1009 (л.д. 75 – 83, том 2).

При таких обстоятельствах, учитывая нормы гражданского законодательства, условия договора, нормы закона о банкротстве, а также факт представления в регистрирующий орган всех необходимых документов, подтверждающих прекращение договора аренды, суд пришел к выводу о наличии у регистрирующего органа правовых оснований для погашения в ЕГРН записей о государственной регистрации обременения в виде аренды и субаренды помещений.

В силу статей 310, 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или самим договором, он считается расторгнутым.

В соответствии с абзацем 4 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Таким образом, Гражданским кодексом РФ установлен способ одностороннего волеизъявления на прекращение действия сделки - отказ от договора.

Частным случаем указанного способа (отказ от сделки) является случай, установленный в статье 102, в абзаце 4 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве.

Следовательно, направление финансовым управляющим письменного заявления об отказе от исполнения договора аренды, предусмотренного положениями статьями 102, 129 Закона о банкротстве, является расторжением договора в одностороннем порядке.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что решения о прекращении прав и обязанностей по договору аренды соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении общества.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 по делу № А65-479/2022, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.12.2022 по делу № А51-20898/2021.

Поскольку требование заявителя удовлетворению не подлежит, расходы по государственной пошлине относятся на заявителя. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

РЕШИЛ

В удовлетворении заявления отказать.

Выдать Обществу с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+», г. Казань (ОГРН

<***>, ИНН <***>) справку на возврат из бюджета 6 000 (Шесть тысяч) руб.

государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 192 от 18.04.2023.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный

апелляционный суд (г. Самара) через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Ф.С. Шайдуллин

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 13.03.2023 10:50:00

Кому выдана Шайдуллин Фарит Саитович