Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Москва
21 марта 2025 года Дело № А40-145302/24-23-929
Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2025 года.
Решение в полном объеме изготовлено 21 марта 2025 года.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Гамулина А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании стоимости для выкупа нежилого помещения общей площадью 84,8 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0003004:11019, расположенного по адресу: <...>, пом. 2А, указанной в отчете ООО «Центр оценки «Аверс» № П214-486-ИЗ/2024, в размере 11 762 900 руб. недостоверной, определив цену для совершения сделки по выкупу помещения в размере 17 762 300 руб.,
по встречному иску Департамента городского имущества города Москвы
к предпринимателю ФИО3
об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0003004:11019 площадью 84,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>/П, с установлением суммы компенсации в соответствии с отчетом об оценке от 07.03.2024 № П214-486-ИЗ/2024, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 11 762 900 руб. и условий возмещения в редакции истца,
третье лицо – Правительство Москвы,
при участии:
от истца – не явился,
от ответчика – ФИО2 (доверенность от 27.12.2024г.),
от третьего лица – ФИО2 (доверенность от 14.11.2024г.),
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец) обратилась в Арбитражного суда города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о признании стоимости для выкупа нежилого помещения общей площадью 84,8 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0003004:11019, расположенного по адресу: <...>, пом. 2А, указанной в отчете ООО «Центр оценки «Аверс» № П214-486-ИЗ/2024, в размере 11 762 900 руб. недостоверной, определив цену для совершения сделки по выкупу помещения в размере 17 762 300 руб.
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0003004:11019 площадью 84,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>/П, с установлением суммы компенсации в соответствии с отчетом об оценке от 07.03.2024 № П214-486-ИЗ/2024, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 11 762 900 руб. и условий возмещения в редакции истца.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Определением от 19.08.2024 дела № А40-156312/24-23-1030 и № А40-145302/24-23-929 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением делу № А40-145302/24-23-929.
Дело рассматривалось в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.
Представитель ответчика против удовлетворения первоначально заявленных требований возражал, поддержал встречные исковые требования.
Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика.
Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение, с кадастровым номером 77:05:0003004:11019, площадью 84,8 кв.м., расположенное по адресу: : <...>, пом. 2А, принадлежит на праве собственности истцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.02.2024, представленной в материалы дела.
Указанное помещение согласно выписке находится в пределах объекта с кадастровым номером 77:06:0005008:1009, являющегося многоквартирным домом, что подтверждается выпиской из технического паспорта БТИ.
В соответствии с п. 1 ст. 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Согласно п. 2 ст. 239.2 ГК РФ, в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.
Пунктом 3 ст. 239.2 ГК РФ определено, что отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Основания изъятия земельных участков приведены в ст. 49 ЗК РФ, согласно п. 3 которой иные основания изъятия земельных участков предусматриваются федеральными законами.
Иные основания, в частности, предусмотрены в ст. 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1, согласно которой нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, не относящиеся к общему имуществу в таких многоквартирных домах, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Многоквартирный жилой дом, помещение в котором принадлежит ответчику на праве собственности включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП на основании ст. 4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1.
Согласно п. 3 ст. 279 ГК РФ, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 56.2 ЗК РФ, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.
В соответствии с п. 4.2.14(1) Положения о Департаменте истец принимает решение об изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции или включенных в решение о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве.
Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение № 13928 от 15.02.2024 об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0003004:11019.
В соответствии с п. 5 ст. 279 ГК РФ, правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
Согласно пп. 3 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ, в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении.
Решение об изъятии помещения направлено в адрес истца письмом, исх. № ДГИ-И-21051/24 от 27.03.2024.
Согласно п. 1 ст. 281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
В соответствии с п. 6 ст. 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Требования к соглашению об изъятии земельного участка изложены в п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ.
Ответчиком направлено в адрес истца соглашение об изъятии, что подтверждается сопроводительным письмом, исх. № ДГИ-И-21051/24 от 27.03.2024, сведениями с официального сайта Почты России о вручении.
Сумма денежной компенсации определена ответчиком на основании отчета об оценке от 07.03.2024 № П214-486-ИЗ/2024, выполненного независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 11 762 900 руб.
Копия отчета представлена в материалы дела.
Отчет также получен истцом указанным сопроводительным письмом.
В соответствии с п. 1 ст. 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно п. 2 ст. 282 ГК РФ, принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
В связи с не заключением ответчиком соглашения об объятии, ответчиком подан соответствующий иск.
Возражая против стоимости изымаемого объекта, истцом представлен отчет ООО «Агентство оценки плюс» № О2024-011220-150424/01 от 15.04.2024, согласно которому размер возмещения составляет 17 762 300 руб.
Письмом от 14.05.2024 № ДГИ-ГР-7889/24-1 ответчиком сообщено о получении отчета истца и возможности разрешения спора о цене в судебном порядке.
Согласно п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ решение об изъятии может быть обжаловано в суд.
Распоряжение № 19335 от 14.04.2022 в судебном порядке оспорено не было.
В соответствии с п. 2 ст. 281 ГК РФ, при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Аналогичные положения содержатся и в ст. 56.8 ЗК РФ.
В соответствии с п. 4 ст. 281 ГК РФ, принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии равноценного возмещения.
Согласно ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Так, например, в состав выкупной цены земельного участка может быть включена рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем дома, сараев, гаража, погреба, скважины, забора, плодово-ягодных насаждений, а также убытки, связанные с переездом и сменой места жительства (реальный ущерб).
В п. 7 указанного Обзора изложена правовая позиция, согласно которой, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.
Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 2 того же информационного письма, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Первоначальное исковое заявление не содержит сведений о несоответствии полученного истцом отчета об оценке закону об оценочной деятельности, а связаны только с наличием иного отчета об оценке.
В таком случае, спор о размере возмещения подлежит разрешению при определении судом условий соглашения об изъятии и не подлежит рассмотрению в рамках отдельного спора, в связи с чем, оснований удовлетворения первоначально заявленных требований не имеется.
В связи с наличием разногласий в части размера возмещения в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Специальные знания» ФИО4, при этом перед экспертом поставлены следующие вопросы:
1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 84,8 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0003004:11019, расположенного по адресу: <...>, пом. 2А на дату проведения экспертизы?
2. Каков размер убытков, включая, упущенную выгоду, причиненных, в связи с изъятием нежилого помещения общей площадью 84,8 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0003004:11019, расположенного по адресу: <...>, пом. 2А?
Согласно заключению эксперта № А05/02/2025 от 28.02.2025, рыночная стоимость нежилого помещения составляет 12 925 254 руб., размер убытков, причиненных изъятием, составляет 1 059 621 руб., что в сумме составляет 13 984 875 руб.
Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.
При таких обстоятельствах сумма возмещения подлежит установлению по результатам проведенной в рамках рассмотрения данного дела экспертизы в размере 13 984 875 руб.
Согласно п. 2 ст. 279 ГК РФ, в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку соглашение об изъятии соответствует требованиям ст. 56.9 ЗК РФ, и размер возмещения определен по результатам проведения экспертизы, заявленные требования встречного иска подлежат удовлетворению на условиях, предложенных ответчиком, с установлением суммы возмещения за изымаемое имущество в размере 13 984 875 руб.
При этом условие по оплате подлежит изложению с учетом положений ст. 316 ГК РФ, в соответствии с которыми, надлежащим исполнением денежного обязательства считается исполнение в месте нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора.
В соответствии со ст. 106 АПК РФ, к судебным издержкам относятся и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. Перечень судебных издержек не является исчерпывающим.
Ответчиком понесены расходы на проведение экспертизы в размере 65 000 руб. каждый. Денежные средства выплачены эксперту с депозитного счета суда определением от 10.03.2025.
В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.
Ответчик, действуя в рамках предоставленных полномочий, определил размер возмещения на основании отчета об оценке, который выполнен не ответчиком, при этом размер возмещения определен судом при рассмотрении дела по результатам проведения экспертизы с учетом всех обстоятельств, установленных при рассмотрении дела.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек статья 110 АПК РФ не подлежат применению при разрешении иска имущественного характера, не подлежащего оценке.
В данном деле, в том числе, рассмотрены требования об установлении суммы возмещения в рамках изъятия недвижимого имущества, являющейся одним из условий соглашения об изъятии.
По схожим правоотношениям, когда по заказу органа государственной власти производится оценка объекта недвижимости в Определении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 № 20-П указано, что возложение полностью судебных расходов на собственника объекта недвижимости при существенном различии определенной по результатам рассмотрения дела рыночной стоимости и стоимости, определенной по заказу органа государственной власти, недопустимо.
Поскольку в данном случае по результатам рассмотрения дела размер возмещения определен превышающим, определенного ответчиком во встречном исковом заявлении, и также не соответствует тому размеру, который указывался истцом в первоначальном исковом заявлении, суд приходит к выводу о возможности отнесения судебных издержек на проведение экспертизы на истца и ответчика, в равном размере.
Таким образом, судебные расходы на проведение экспертизы, понесенные ответчиком при рассмотрении данного дела, относятся на истца и ответчиков в равных долях, и подлежат взысканию с истца в пользу ответчика в сумме 32 500 руб.
Учитывая то обстоятельство, что ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, и такие расходы ответчиком не понесены, оснований отнесения на истца расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску в какой-либо части не имеется. Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску относятся на истца.
На основании изложенного, ст.ст. 239.2, 279, 281, 282, ГК РФ, ст.ст. 49, 56.2, 56.6, 56.9 ЗК РФ, ст.ст. 4, 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении первоначально заявленных требований отказать в полном объеме.
Встречные исковые требования удовлетворить.
Изъять для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0003004:11019 площадью 84,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>/П.
Установить сумму возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 13 984 875 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 28.02.2025, выполненным ООО «Специальные знания».
Установить следующие условия возмещения:
- возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;
- правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамента городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с момента поступления денежных средств на расчетный счет правообладателя;
- в случае отказа правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;
- правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту городского имущества города Москвы и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы, и/или подрядной организации на принудительное освобождение нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы, и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.
Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременений), внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества, в том числе записи от 21.12.2020 № 77:05:0003004:11019-77/051/2020-1.
Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0003004:11019 площадью 84,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>/П, а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0003004:11019 площадью 84,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>/П.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) расходы на проведение экспертизы в сумме 32 500 руб.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья А.А. Гамулин