Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

02 апреля 2025 годаДело № А56-95458/2024

Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

общества с ограниченной ответственностью «ТРЕЙДИНГ ЛУГА»

о признании недействительным Уведомления от 07.11.2023 № 15299-ДФ об увеличении размера арендной платы по Договору №36/ДАР аренды от 17 июня 2013 года

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 24.03.2025,

установил :

общество с ограниченной ответственностью «Трейдинг Луга» (далее - ООО «Трейдинг Луга») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «ДОМ.РФ» (далее - АО «ДОМ.РФ») о признании недействительным Уведомления от 07.11.2023 №15299-ДФ об увеличении размера арендной платы по Договору аренды от 17.06.2013 №36/ДАР.

Поступившее в арбитражный суд исковое заявление с приложением размещены в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу www.kad/arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел» в режиме ограниченного доступа.

Определением арбитражного суда от 28.10.2024 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам. В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В судебном заседании стороны поддержали заявленные ранее позиции.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между ООО «ПАРНАС-ТРЕЙДИНГ ЛУГА» (после изменения наименования ООО «ТРЕЙДИНГ ЛУГА» и Федеральным государственным унитарным предприятием «Дирекция по инвестиционной деятельности» заключен Договор №36/ДАР аренды федерального недвижимого имущества от 17 июня 2013 года, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование (в аренду) объект недвижимого имущества: Кафе-кулинария-гостиница «Русь», нежилое, 3-этажное, общая площадь 1 818 кв. м, инв. № 4278, лит. А, расположенный по адрес: РФ, Ленинградская область, г.Луга, пр. Кирова, дом 20, условный номер: 47-78-23/002/2007-268, на срок до 01 июля 2062 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Согласно пункту 3 статья 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п.4 ст.447 ГК РФ).

Как следует из Договора №36/ДАР аренды федерального недвижимого имущества от 17 июня 2013 года договор заключен на торгах, проводимых в форме конкурса. В соответствии с извещением №240413/0000674/02 от 24.04.2013 были объявлены торги в форме конкурса.

Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, принято решение (протокол от 27.07.2022 №3) о целесообразности совершения АО «ДОМ.РФ» в качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении находящегося в федеральной собственности земельного участка (кадастровый номер 47:29:0103005:88), расположенного по адресу: Ленинградская область, Лужский район, Лужское городское поселение, <...> (далее – Земельный участок), с расположенным на нем находящимся в федеральной собственности объектом недвижимого имущества с кадастровым номером 47:29:0000000:1808.

Земельный участок и Объект переданы АО «ДОМ.РФ» на основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 15.09.2022 №584-р «О совершении единым институтом развития в жилищной сфере – АО «ДОМ.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации» и передаточного акта объектов недвижимого имущества от 05.10.2022 № 3-38.

Таким образом, АО «ДОМ.РФ» является правопреемником Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» во взаимоотношениях с ООО «ТРЕЙДИНГ ЛУГА» по Договору №36/ДАР аренды федерального недвижимого имущества от 17 июня 2013 года.

Как указано в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

АО «ДОМ.РФ» в адрес ООО «ТРЕЙДИНГ ЛУГА» направлено уведомления от 07.11.2023 №15299-ДФ об увеличении размера арендной платы по Договору №36/ДАР аренды от 17 июня 2013 года. АО «ДОМ.РФ» в соответствии с пунктом 4.7. Договора уведомлял ООО «ТРЕЙДИНГ ЛУГА» об увеличении в течение 10 календарных дней с даты отправки уведомления арендной платы до 304.082,00 рублей. В Уведомлении АО «ДОМ.РФ» извещал о том, проведена оценка рыночной стоимости права пользования и владения нежилым зданием. По результатам проведения указанной выше оценки составлен ООО «ЛАИР» Отчет об оценке от 10.10.2023 №Е-39482/23, которым установлено, что рыночная стоимость права пользования и владения нежилым зданием подлежит увеличению.

Пунктом 4.7. договора предусматривалось право Арендодателя в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы, но не чаще одного раза в год в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы достигнуто не было, возможность безусловного внесудебного изменения размера арендной платы условиями договора не предусматривалось.

В ходе судебного разбирательства, ООО «ТРЕЙДИНГ ЛУГА» обратилось с ходатайством о проведении по делу судебной экспертизы, а также о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебных актов по делу №А56-19520/2023 и №А56-124459/2024.

Изучив представленные в материалы дела документы, принимая во внимание мнение сторон, судом не найди оснований для удовлетворения ходатайств, счел возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам.

Ранее, по результатам рассмотрения требования ООО «ТРЕЙДИНГ ЛУГА» Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынесено решение от 18 марта 2022 года по делу №А56-134714/2019, которым признано недействительным уведомления об изменении ставки арендной платы от 31.08.2019 по договору от 17.06.2013 года №36/ДАР, которое было направлено в адрес ООО «ТРЕЙДИНГ ЛУГА» - Федеральным государственным унитарным предприятием «Дирекция по инвестиционной деятельности» (правопредшественником АО «ДОМ.РФ»).

Как было установлено в ходе судебного разбирательства по делу №А56-134714/2019 Договор №36/ДАР аренды федерального недвижимого имущества от 17 июня 2013 года носит инвестиционный характер, то есть предполагает перед использованием Объекта под коммерческие осуществление инвестиций в строительство такого Объекта.

Арендная плата (годовая арендная плата) за Объект недвижимого имущества: кафе-кулинария-гостиница "Русь", расположенный по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 47:29:0000000:1808 на дату составления Отчета об оценке №06-2019 от 12.03.2019, выполненного ООО "Оценка на Миллионной" с учетом положений Договора №36/ДАР аренды федерального недвижимого имущества от 17 июня 2013 года (аренднопригодная площадь объекта, инвестиционные обязательства арендатора: затраты на завершение строительства и ввода в эксплуатацию, подключение объекта к инженерным сетям и т.д., а также эксплуатационные расходы в течении 49 лет и расходов по ремонту помещений, осуществленных арендатором в период с 17 июня 2013 года, составляла величину равную: 1.776.959,52 рублей, т.е. 148.079,96 рублей в месяц.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст.614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой Гражданского кодекса Российской Федерации , другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В то же время, допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса); размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

Договором №36/ДАР аренды федерального недвижимого имущества от 17 июня 2013 года установлено право АО «ДОМ.РФ» на увеличение ежемесячной постоянной арендной платы по договору один раз за 12 месяцев (пункт 4.7. Договора). Порядок увеличения арендной платы, подлежащей применению для расчета увеличения арендной платы ответчиком в одностороннем порядке договором не предусмотрена.

Как следует из разъяснений пункта 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Кроме того, изменение условий договора, заключенного на торгах, возможно только в случаях, предусмотренных законом (п.8 ст.448 ГК РФ) В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с пунктом 4 статья 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункт 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В то же время, допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

Правом на индексацию арендной платы АО «ДОМ.РФ» не воспользовался.

Удовлетворение заявленного представителем ООО «ТРЕЙДИНГ ЛУГА» ходатайства о проведении судебной экспертизы, в рассматриваемом случае, исходя их принципов процессуально экономии, нецелесообразно.

Пунктом 1 статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В соответствии со статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации .

Защита гражданский прав, в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, приведенный в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п.4 ст.450 ГК РФ).

Уведомление об изменении ставки арендной платы от 31.08.2019 по своей правовой природе является односторонней сделкой, направленной на изменение условий договора.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание правовую природу заключенного сторонами договора, волю сторон и их поведение с учетом цели договора во взаимосвязи с оговоренными в договоре обязанностями, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, учитывая невозможность выхода за пределы исковых требований (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

решил:

признать недействительным Уведомление от 07.11.2023 №15299-ДФ об увеличении размера арендной платы по Договору №36/ДАР аренды от 17 июня 2013 года.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Трейдинг Луга» с акционерного общества «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50.000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.