Шестой арбитражный апелляционный суд улица Пушкина, дом 45, <...>, официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru e-mail: i № fo@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 06АП-994/2025

23 мая 2025 года г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2025 года. Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Башевой О.А.,

судей Брагиной Т.Г., Коваленко Н.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Доскачинской Т.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арго»

на решение от 28.01.2025 по делу № А73-18979/2023 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Арго» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 682645, Хабаровский край, Амурск город, Мира проспект, 53)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680030, Хабаровский край, Хабаровск город, ФИО1 улица, 65)

к Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>; 682640, <...>)

о признании права собственности,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Арго» (далее – ООО «Арго», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

(далее – МТУ Росимущества), Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края (далее – администрация) о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое помещение – торговый павильон c кадастровым номером 27:18:0000008:358, нежилое здание – шашлычная с кадастровым номером 27:18:0000008:356.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра по Хабаровскому краю).

Заявление мотивировано приобретением имущества по договору купли-продажи и отсутствием возможности регистрации права, как на объекты недвижимости со ссылкой на приобретательную давность.

Решением суда от 28.01.2025 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с судебным актом, ООО «Арго» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы указано, что нежилое здание – шашлычная с кадастровым номером 27:18:0000008:356 в соответствии с действующим законодательством поставлено на кадастровый учет. Кроме того, экспертные заключения подтверждают, что спорный объект соответствует всем требованиям, предъявляемым к нежилым объектам капитального строительства. Отсутствие права собственности ООО «Лачын» на спорный объект недвижимости не может служить основанием для отказа в признании права собственности данного объекта за ООО «Арго». Указывает, что вопрос землепользования земельным участком, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости, урегулирован истцом надлежащим образом.

Отзыв в материалы дела не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке статьи 121-123 АПК РФ, в судебное заседание не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела, 01.10.2002 между ООО «Арго» (покупатель) и ООО «Лачын» (продавец) заключен договор купли-продажи павильона «Шашлычная», по условиям которого покупатель купил, а продавец продал павильон «Шашлычная», находящийся по адресу: г. Амурск, Хабаровский край, пр-т Строителей, д.46-б.

Покупатель оплачивает продавцу 35 000 руб. за указанный объект наличными деньгами в кассу продавца течение двух дней после подписания договора.

Продавец обязался передать покупателю павильон «Шашлычная» в течение трех дней после подписания договора по акту приема-передачи.

По акту приема-передачи павильона «Шашлычная» (Приложение к договору купли-продажи) продавец сдал, а покупатель принял павильон «Шашлычная», расположенный по адресу: <...>.

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 31.05.2021 № КУВИ-002/2021-64285178 объект недвижимого имущества – здание, нежилое; наименование – Торговый павильон, расположенное по адресу: <...>, площадью 64,9 кв.м., с кадастровым номером 27:18:0000008:358, поставлено на кадастровый учет 28.06.2012. Год постройки указанного имущества указан – 2007.

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 31.05.2021 № КУВИ-002/2021-64289616 объект недвижимого имущества – здание, назначение – нежилое; наименование – «Шашлычная», расположенное по адресу: <...>, площадью 200,3 кв.м., с кадастровым номером 27:18:0000008:356, поставлен на кадастровый учет 28.06.2012.

18.04.2003 между ООО «Арго» (арендатор) и Администрацией города Амурска (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 176, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду на срок 1 год с 01.10.2002 земельный участок, расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование – эксплуатация временного торгового сооружения (павильона), в границах, указанных на прилагаемом к договору аренды земельного участка.

Земельный участок площадью 180 кв. м. передан ООО «Арго» по акту приема-передачи к договору аренды № 176 от 18.04.2003.

Земельный участок предоставлен в аренду ООО «Арго» на основании распоряжения главы города Амурска от 10.10.2002 № 1433 для эксплуатации торгового павильона.

В последующем между сторонами заключены договоры аренды земельного участка от 28.12.2007 № 567, соглашение от 18.03.2013 № 138 о продлении и внесении изменений в договор от 28.12.2007 № 567 аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды земельного участка от 28.12.2007 № 567 земельный участок площадью 66 кв.м , предоставлен для эксплуатации временного торгового сооружения ( павильон).

Соглашением от 18.03.2013 № 138 стороны продлили действие договора аренды от 28.12.2007 № 567 земельного участка с кадастровым номером 27:18:08:0000 площадью 66 кв.м, предоставлен для эксплуатации временного торгового сооружения (павильон).

В отношении объекта – кафе-шашлычная выданы заключение о соблюдении на объектах соискателя лицензии требований пожарной безопасности от 28.11.2002 № 000235; заключение о соблюдении на объектах соискателя сертификата требований пожарной безопасности от 29.07.2004 № 12; заключение о соблюдении требований пожарной безопасности от 30.11.2005, от 05.02.2008; а также санитарно-гигиеническое заключение № 19 от 06.12.2002.

Полагая, что приобретенные истцом объекты – павильон «Шашлычная» являются объектами капитального строительства, ссылаясь на отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на объекты, переданные по договору купли- продажи, без необходимой документации, истец обратился с настоящим иском в суд.

Разрешая настоящий спор, и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) способами, в том числе признанием права, а также иными способами, предусмотренными законом, целью которых является в любом случае восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса, в пункте 1 которой указано, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с положениями статьи 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 25) следует, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце первом пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Из указанных положений, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 58, 59 постановления Пленумов № 10/22 следует, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О

государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 234 ГК РФ установлено специальное основание возникновения права собственности, согласно которому лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Из содержания статьи 234 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 15, 21 Постановления № 10/22, следует, что в предмет доказывания по делу о признании права собственности в силу приобретательной давности входит факт добросовестного, открытого и непрерывного владения истцом спорным имуществом как своим собственным в течение срока, установленного действующим законодательством.

Добросовестность владения означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (абзац третий пункта 15 Постановления № 10/22).

Исходя из системного толкования положений действующего законодательства и разъяснений, содержащихся в абзаце шестом пункта 15 Постановления № 10/22, следует, что статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.

Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом как своим собственным не по договору; добросовестность, открытость и непрерывность владения.

Владелец, претендующий на титул собственника в связи с истечением срока приобретательной давности, должен доказать наличие указанных в статье 234 ГК РФ пяти необходимых условий (трех объективных и двух субъективных): открытое владение имуществом; непрерывное владение имуществом; владение в течение установленного законом срока; добросовестное владение имуществом; владение имуществом как своим.

Отсутствие любого из пяти перечисленных условий исключает приобретение права собственности в порядке статьи 234 ГК РФ.

Обращаясь с иском о признании права собственности на имущество в силу приобретательной давности, истец должен представить доказательства непосредственного владения и пользования спорным имуществом на протяжении всех лет (ежедневно и ежегодно), при этом не знать, кто является собственником этого имущества.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное

строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, истец в обоснование заявленного требования о признании права собственности на приобретенные объекты ссылался на отсутствие зарегистрированного права собственности на объекты у прежнего собственника – ООО «Ланыч», при этом спорное имущество (спорный объект с кадастровым номером 27:18:00000008:356) приобретено истцом на основании заключенного договора купли-продажи от 01.10.2002.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для признания за истцом права собственности в силу приобретательной давности у суда первой инстанции не имелось.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что спорные объекты, в отношении которых заявлено требование, обладают признаками самовольной постройки.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимому имуществу, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 51 ГрК РФ по общему правилу предусмотрена необходимость получения разрешения на строительство объектов капитального строительства, оформляемого актом органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Доказательств, подтверждающих получение разрешения на строительство, возведение и введение в эксплуатацию спорных объектов как объектов недвижимости, а также документов об отводе в установленном порядке земельного участка для строительства капитальных объектов в материалах дела не имеется.

Как верно установлено судом первой инстанции отвод земельного участка для целей строительства капитального объекта в установленном законом порядке не был осуществлен, разрешение на строительство не получено. Объекты возведены без оформления градостроительной документации, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи павильона «Шашлычная» от 01.10.2002 не содержал сведения о том, что предметом купли-продажи являлись объекты недвижимого имущества.

Кроме того, по договору аренды земельного участка от 18.04.2003 № 176 земельный участок, в границах которого расположен спорный павильон, предоставлен в

аренду ООО «Арго», с указанием на вид разрешенного использования земельного участка – эксплуатация временного сооружения (павильона).

Из представленных в дело выписок из ЕГРН в отношении спорных объектов, пояснений Управления Росреестра по Хабаровскому краю, объект недвижимого имущества с кадастровым номером 27:18:0000008:358, поставлен на кадастровый учет 28.06.2012 и снято с кадастрового учета 29.06.2023, поскольку указанный объект является нестационарным торговым объектом, не является объектом недвижимости. При этом, указанный объект построен в 2007 году. Согласно техническому паспорту, представленному в материалы дела, торговый павильон является временным некапитального типа сооружением.

Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 27:18:0000008:356 (Шашлычная), поставлен на кадастровый учет 28.06.2012, по состоянию на 07.12.2023 имеет статус «актуальные, ранее учтенные».

Истцом в материалы дела представлены заключение от 02.04.2024 № 035/2024-ТО, заключение от 10.04.2024 № 036/2024-ТО.

Согласно выводам, изложенным в заключении от 02.04.2024 № 035/2024-ТО здание (Лит.А., А1), расположенное в г. Амурске Хабаровского края по пр. Строителей, 46-б, по результатам технического обследования с учетом требований действующих технических регламентов, является капитальным строением (здание III-й группы капитальности) и его возможно безопасно эксплуатировать в качестве здания предприятия общественного питания классификационного типа кафе «Шашлычная».

Согласно выводам, изложенным в заключении от 10.04.2024 № 036/2024-ТО здание, расположенное в г. Амурске Хабаровского края по пр. Строителей, 46-б, по результатам технического обследования с учетом требований действующих технических регламентов, является капитальным строением (здание III-й группы капитальности) и его возможно безопасно эксплуатировать в качестве здания магазина по розничной торговли продовольственными товарами.

При этом судебная экспертиза по вопросу отнесения спорных объектов к объектам недвижимого имущества в рамках настоящего дела не проводилась с учетом заявленного предмета заявленного требования (признания права собственности в силу приобретательной давности).

При этом сам по себе факт проведения кадастрового учета объекта не является безусловным критерием отнесения объекта к объекту недвижимого имущества.

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок отводился под эксплуатацию торгового павильона, договор аренды заключен в отношении земельного участка с видом разрешенного использования – эксплуатация временного торгового сооружения (павильона).

В отношении объекта – торговый павильон, следует, что указанный объект возведен истцом в 2007 году, также в отсутствие разрешительной документации.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для вывода о признании за истцом права собственности на спорные объекты (самовольную постройку) в силу приобретательной давности, поскольку спорные постройки возведены на земельном участке, который не предоставлялся в установленном порядке под строительство, и возведены в отсутствие разрешительной документации.

Кроме того, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) разъяснено, что из системного толкования правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В данном случае доказательств того, что земельный участок предоставлялся истцу под капитальное строительство объектов недвижимости, материалы дела не содержат.

Доводы апелляционной жалобы с учетом установленных по делу обстоятельств, апелляционным судом отклоняются, как необоснованные.

С учетом установленного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 28 января 2025 года по делу № А73-18979/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.А. Башева

Судьи Т.Г. Брагина

Н.Л. Коваленко