Решение по делу № А06-8906/2023 от 20.12.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Астрахань

Дело №А06-8906/2023

20 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения вынесена 13 декабря 2023 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе: Судьи Сериковой Г.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руденко М.А.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в лице Астраханское отделение №8625 ПАО Сбербанк,

- об обязании освободить помещения общей площадью 152,5 кв.м в составе гаража площадью 40,5 кв.м с кадастровым номером 30:01:150102:5234, нежилого помещения №3 площадью 37 кв.м и нежилого помещения №4 площадью 75 кв.м. в здании с кадастровым номером 30:01:150102:91, земельный участок с кадастровым номером 30:01:150102:11, расположенные по адресу: <...>, от имущества ПАО "Сбербанк России",

- об обязании ПАО "Сбербанк России" возвратить ИП ФИО1 помещения общей площадью 152,5 кв.м в составе гаража площадью 40,5 кв.м с кадастровым номером 30:01:150102:5234, нежилого помещения №3 площадью 37 кв.м и нежилого помещения №4 площадью 75 кв.м. в здании с кадастровым номером 30:01:150102:91, земельный участок с кадастровым номером 30:01:150102:11, расположенные по адресу: <...>, по акту приема-передачи (возврата).,

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 20.09.2023г.,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 26.07.2022г.,

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Астраханское отделение №8625 ПАО Сбербанк,

В адрес суда 20.11.2023 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление.

Судом отзыв приобщен к материалам дела.

В адрес суда от истца поступили письменные возражения на отзыв ответчика.

Судом письменные возражения приобщены к материалам дела.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, изложив доводы искового заявления.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении платежных документов, возражал против удовлетворения требований, поддержал доводы отзыва.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ :

Как следует из материалов дела, между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и Публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды части здания №50002937431 от 26.07.2019г.

Договор аренды вступил в силу с момента его государственной регистрации 14.08.2019г.

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 152,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – объект аренды, Часть здания), в составе:

- гаража площадью 40,5 кв.м с кадастровым номером 30:01:150102:5234,

- части здания площадью 112 кв.м., в составе нежилого помещения №3 площадью 37 кв.м и нежилого помещения №4 площадью 75 кв.м.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 02.07.2019г. без замечаний и претензий к состоянию помещений.

По п.1.4. Договора аренды арендатору также было передано право пользования земельным участком с кадастровым номером 30:01:150102:11, принадлежащим арендодателю на праве общей долевой собственности, в той части, которая занята Частью здания (объектом аренды).

Право собственности арендодателя на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 02.07.2019г. за номером 30:01:150102:5234-30/051/2019-3, номером 30:01:150102:91-30/051/2019-2, номером 30:01:150102:11-30/051/2019-8, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.07.2019г.

Согласно п. 7.2., п.7.2.2. Договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке, предварительно письменно уведомив арендатора, не позднее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения Договора, в случае, когда арендатор более трех раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно доводам искового заявления, ПАО "Сбербанк России" неоднократно нарушало свое обязательство по внесению арендных платежей, допустив просрочку более трех раз подряд, в связи с чем арендодателем 04.03.2023г. в адрес ПАО "Сбербанк России" было направлено Уведомление о расторжении договора №50002937431 от 26.07.2019г. долгосрочной аренды части здания, которое получено арендатором 13.03.2023г.

Как указано в исковом заявлении, в соответствии с положениями п.2 ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.7.2 Договора аренды вышеуказанный договор был расторгнут с 13.05.2023г., по истечении 60 календарных дней с момента получения уведомления Астраханским отделением №8625 ПАО Сбербанк, адрес которого в разделе 10 и п.8.7. Договора аренды указан в качестве адреса для направления письменной корреспонденции (414000, <...>).

Согласно п.2.2., п.3.3.12., п.6.3. Договора аренды в случае его досрочного расторжения арендатор в последний день срока действия договора обязан возвратить арендодателю Часть здания по акту приема-передачи (возврата) (Приложение №3 к Договору) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений, капитального ремонта. Объект аренды должен быть освобожден от инвентаря, рекламных конструкций, оборудования и иных вещей арендатора.

Письмом исх.№2 от 28.04.2023г. арендодатель уведомил арендатора о необходимости обеспечить освобождение объекта аренды от имущества ПАО "Сбербанк России", и сообщить о времени передачи объекта и составления акта приема-передачи 12.05.2023г. (копии письма и почтовых документов прилагаются).

Однако в указанный срок и до настоящего момента ПАО "Сбербанк России" не возвратило арендодателю объект аренды и не освободило помещение от своего имущества.

22.07.2023г. в адрес ПАО "Сбербанк России" было направлено повторное уведомление о необходимости возврата объекта аренды в связи с прекращением договора аренды №50002937431, которое оставлено ПАО "Сбербанк России" без ответа и удовлетворения.

Кроме того, истцом в иске указано, что при осмотре с участием представителей Администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" и ООО "Кадастр" занятых ПАО "Сбербанк России" помещений и земельного участка было выявлено изменение внутренней площади гаража, нарушение несущей стены в виде образования дверного проема, а также установка дверного блока, что зафиксировано в Акте осмотра объекта от 31.05.2023г. №96, Справке с поэтажным планом строения по состоянию на 15.05.2023г.

Согласно доводам искового заявления, указанная реконструкция произведена без согласования с арендодателем, с нарушением установленного законом порядка, а также положений договора аренды и правил пользования объектом аренды.

Кроме того, в иске ссылаются на допущенные нарушения Арендатором условий договора в отношении земельного участка, а именно, помимо участка, занятого арендуемой частью здания, арендатор единолично использует прилегающую к зданию территорию общего пользования, без согласования с собственниками участка установив ограждение и оборудовав проезд и стоянку для своих транспортных средств .

25.07.2023г. истец направил ответчику требование о приведении используемых ПАО "Сбербанк России" помещений в состояние, существовавшее до реконструкции, в соответствии с положениями договора аренды (Приложение №1 к договору аренды) и технического паспорта БТИ от 03.05.2011г., в срок не позднее 10 дней с момента получения требования, однако данное требование оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

Неоднократные требования истца об освобождении помещений и земельного участка ответчик добровольно не удовлетворил, уведомления истца оставлены ответчиком без ответа.

Данные обстоятельства побудили истца обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализируя условия заключенного между истцом и ответчиком договора аренды суд приходит к выводу о том, что отношения сторон по указанному договору регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, указанное помещение предано ответчику и находилось в его пользовании. Сторонами при заключении данного договора определен предмет аренды, его местонахождение.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По мнению истца, договор аренды расторгнут с 13.05.2023.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Общими положениями пункта 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Специальные основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены в статье 619 ГК РФ, по требованию арендатора - в статье 620 ГК РФ.

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что данная норма направлена на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной. Ее применение предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным (определения от 24.10.2013 N 1617-О, от 23.06.2016 N 1289-О, от 29.09.2016 N 1958-О).

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения, в силу статьи 450 ГК РФ, не может служить основанием для расторжения договора.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Данная позиция изложена в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Ответчик в отзыве указано, что договором не предусмотрено право Арендодателя на расторжение договора если Арендатор вносит не в полном объеме арендную плату ("постоянную" и/или "переменную" часть арендной платы). Учитывая условия договора, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей (п.4.1. договора). Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы в размере 23 344 рубля не позднее 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца. Просрочек в уплате постоянной части арендной платы Арендатором не допущено. Переменная часть арендной платы - т.е. оплата коммунальных услуг (исключительно -теплоснабжение) составляет незначительную часть от общей суммы арендной платы и оплачивается Арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения акта и счета от Арендодателя (п. 4.8. договора).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулировал правовую позицию о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Согласно доводам возражений, просрочка в оплате переменной части арендной платы (при своевременной оплате постоянной) не предоставляет Арендодателю право на расторжение договора аренды по условиям последнего. Кроме того, как указал ответчик, просрочка в оплате переменной части арендной платы была вызвана действиями Арендодателя.

Так, с момента заключения договора аренды (июль 19 года) по ноябрь 22 года переменная часть арендной платы оплачивалась своевременно. Однако, с ноября 22 года счета на оплату теплоснабжения перестали поступать Арендатору в электронном виде (по Соглашению сторон № 50003175419 от 21.01.2020 г. о применении ЭДО /электронного документооборота/), а стали направлялись Арендодателем в бумажном виде с новыми реквизитами, не соответствующими условиям договора (счета №145 от 21.11.2022 и №148 от 05.12.2022, № 14 от 27.01.2023 г.).

Банк временно не оплачивал такие счета, руководствуясь п. 8.6. Договора аренды, согласно которому Арендодатель обязан был предоставить Арендатору информационное письмо об изменении банковских реквизитов для оплаты.

Из-за разночтений в реквизитах и в отсутствие письменного подтверждения от Арендодателя по п. 8.6. Договора, Арендатором временно не производилась оплата за переменную часть арендной платы за период с ноября по январь 2023 года.

Помимо неоднократных устных обращений к Арендодателю с ноября 2022 года, Банк направлял и письменные обращения от 03.02.2023 года, от 15.03.2023 года к Арендодателю о необходимости подтверждения новых реквизитов для перечисления денежных средств.

Вместо направления информационного письма об изменении банковских реквизитов (указанных в договоре) для оплаты коммунальных услуг (переменной части) и / или использования ЭДО (как и прежде по договору), Арендодатель, выждав три месяца, решил использовать инструмент для расторжения договора аренды в одностороннем порядке - уведомление в адрес арендатора от 04.03.2023 г.

Между тем, задолженность по переменной части арендной платы была погашена арендатором полностью в марте 2023 года. В настоящее время задолженности по договору аренды не имеется.

Согласно п. 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд отмечает, что действия истца по одностороннему прекращению договора аренды квалифицируются судом как злоупотребление правом со стороны истца на применение мер защиты, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 указанной статьи в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

При применении данной нормы следует также учитывать разъяснения пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, при установлении которого суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса). Соответственно, недобросовестные действия стороны договора по его одностороннему расторжению или изменению должны быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса).

Суд также учитывает доводы ответчика, что арендуемое имущество изначально принадлежало Арендатору на праве собственности, перешло к покупателю (Арендодателю) в 2019 году в том состоянии, которое Арендодатель описывает в иске и тут же передано им в аренду. Смены фактического владельца имущества не происходило, после заключения договора аренды какой-либо реконструкции, изменение внутренней площади гаража, образование дверного проема и установки дверного блока не было.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд установил, что существенных нарушений условий Договора, арендатором допущено не было, задолженность у арендатора отсутствует, в связи с чем, иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Г.В. Серикова