ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

06 июня 2025 года Дело № А56-81657/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Балакир М.В. судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1 при участии: от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 16.12.2024 от ответчика (должника): представитель ФИО3 по доверенности от 10.01.2024, представитель ФИО4 по доверенности от 19.11.2022 от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела судом первой инстанции, дело № А56-81657/2022 по иску Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой»

третьи лица: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15

об обязании

установил:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» (далее – ответчик, Общество) об обязании ответчика исполнить обязательства по договору о развитии застроенных территорий от 20.09.2013 № 06/01-47 (далее – договор от 20.09.2013) путем передачи в муниципальную собственность муниципального образования «Город Всеволожск» (далее – МО «Город Всеволожск») одно- и двухкомнатных квартир для предоставления гражданам.

Решением суда от 08.02.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ФИО16, ФИО17, ФИО18, а также Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, подали апелляционные жалобы, в которых просили решение от 08.02.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Определением апелляционного суда от 14.07.2023 производство по апелляционной жалобе ФИО16, ФИО17, ФИО18 было прекращено, поскольку апелляционный суд пришел к выводу о том, что права и охраняемые законом интересы ФИО16, ФИО17 и ФИО18 судебным актом по настоящему делу не нарушаются, и не создается каких-либо препятствий в реализации гарантий, предоставленных гражданам жилищным законодательством, так как вопрос о передаче указанным лицам причитающихся им квартир рассматривается в рамках дела № 2-6424/2023 Всеволожского городского суда Ленинградской области.

Определением от 22.08.2023 апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела судом первой инстанции, поскольку судом первой инстанции не были привлечены к участию в деле лица, чьи права и законные интересы могут быть затронуты судебным актом по настоящему делу, а именно лица, которым подлежат передаче спорные квартиры: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15

Распоряжением заместителя Председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2024 ввиду назначения судьи Нестерова С.А. на должность судьи Арбитражного суда Северо-Западного округа апелляционная жалоба по настоящему делу передана для рассмотрения в производство судьи Балакир М.В., в связи с чем определением от 06.12.2024 дата судебного заседания была изменена на 24.02.2025.

Определением апелляционного суда от 28.04.2025 судебное заседание было отложено.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон, поддержали ранее изложенные ими позиции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.09.2013 между администрацией муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» заключен договор о развитии застроенных территорий № 06/01-47 (далее - Договор).

В соответствии с решением совета депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района от 12.12.2017 № 87 «О внесении изменений в устав муниципального образования «Город Всеволожск»» внесены изменения в ст. 20 устава, согласно которой администрация муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области не образуется. Исполнение полномочий администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области возлагается на администрацию муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее - Администрация).

В соответствии с пунктом 3.1.2 Договора ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» обязуется создать либо приобрести благоустроенные жилые помещения в границах Муниципального образования «Город Всеволожск», а также передать благоустроенные жилые помещения в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, в течение 36 (тридцать шесть) месяцев с момента заключения договора.

В соответствии с пунктом 5.1 Договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором.

Постановлением Администрации МО «Всеволожский муниципальный район» от 30.12.2019 № 4328 дом, расположенный по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу.

30.03.2022 года между Администрацией и ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору, согласно п. 1 которого пункт 3.1.2 Договора дополнен новым абзацем следующего содержания: «В случае письменного согласия граждан, передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, расположенные вне границ Муниципального образования «Город Всеволожск».

25.05.2022 года в адрес ответчика направлена претензия с просьбой выполнить взятые на себя обязательства по Договору.

21.06.2022 года ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой»» передала в собственность администрации двухкомнатную квартиру № 51 по ул. Социалистическая, д. 114 в г. Всеволожск, для дальнейшего предоставления гражданам. Указанная квартира была передана без финишной отделки, в соответствии с заявлением переселяемых граждан.

Ранее на многочисленных совещаниях, встречах с гражданами, проживающими в жилых помещениях, подлежащих расселению, а также направленными в адрес граждан гарантийными письмами ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» гарантировала обеспечить переселение в квартиры по адресу: <...> гарантийные письма содержали указания на условные номера квартир, то есть фактически были распределены.

До настоящего времени ответчиком не исполнены взятые на себя обязательства в полном объёме, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Абзацем вторым части 6.1 статьи 268 АПК РФ установлено, что в случае перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьями 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено предусмотренное частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловное основание для отмены судебного акта (осуществлен переход рассмотрения заявления по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции), обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

Как вытекает из договора от 20.09.2013, его условия регламентируются, в том числе статьями 46.1-46.3 ГрК РФ, введенными в действие с 01.01.2007 Законом № 232-ФЗ и утратившими силу с 30.12.2020 в связи с принятием Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – Закон № 494-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 18 Закона № 494-ФЗ договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до 30.12.2020), сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров; при этом изменение и расторжение указанных договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров.

В силу пункта 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ) существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, в течение максимального срока выполнения данного обязательства, предусмотренного договором.

Согласно части 10 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ) лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения данным органом обязательства, предусмотренного, в том числе пунктом 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5.3.3 договора от 20.09.2013 застройщик вправе в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения этого договора в случае неисполнения Администрацией обязательства, предусмотренного, в частности, пунктом 3.2.2, о принятии в установленном законом порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и (или) подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на которых расположены такие дома, в срок не позднее одного года с момента заключения спорного договора, т.е. до 20.09.2014.

Ответчик в связи с установленным в представлении Всеволожской городской прокуратуры от 16.05.2024 № 7-06-2024 фактом неисполнения Администрацией обязательства, предусмотренного пунктом 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ) и пунктом 3.2.2 спорного договора, на основании части 10 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ), части 5 статьи 18 Закона № 494-ФЗ, пункта 5.3.3 договора от 20.09.2013 в одностороннем (внесудебном) порядке отказался от исполнения в полном объеме спорного договора, о чем направил в адрес истца уведомление от 27.05.2024 № 20/24.

Уведомление ответчика об одностороннем (внесудебном) отказе от исполнения спорного договора от 27.05.2024 № 20/24 получено истцом 31.05.2024, что подтверждается представленным в материалы дела письмом Администрации от 01.07.2024 № 15954/1.0-15 отв.

Согласно абзацу третьему пункта 5.3.3 спорного договора он считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента отправления застройщиком уведомления от 27.05.2024 № 20/24, т.е. с 07.06.2024.

Вступившим в законную силу решением суда от 02.12.2024 по делу № А56-101570/2024, в котором участвовали стороны, спорный договор признан расторгнутым с 07.06.2024.

По правилам пункта 2 статьи 450.1 и пункта 2 статьи 453 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым; при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Следовательно, иск Администрации о присуждении к исполнению обязательства в натуре, предусмотренного абзацем первым пункта 3.1.2 договора от 20.09.2013, не подлежит удовлетворению, поскольку спорный договор расторгнут, а возникшие из него обязательства - прекращены.

Самостоятельным основанием отказа в удовлетворении иска выступает и факт неисполнения Администрацией обязательств, предусмотренных подпунктом 3.2.2 спорного договора, ввиду следующего.

Обязательство по абзацу первому пункта 3.1.2 договора от 20.09.2013, принудительного исполнения которого в натуре по настоящему делу требует истец, охватывает передачу в собственность муниципального образования МО «Город Всеволожск» жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, занимаемых на основании договоров социального найма, т.е. касается дома № 105а.

Земельный участок, занятый домом № 105, в котором все жилые помещения принадлежат гражданам на праве собственности, тоже предполагался к передаче застройщику (пункты 1.1, 2.2, 3.1.5 и 3.2.3 спорного договора) в целях образования вместе с земельным участком, занятым домом № 105а, единого земельного участка для осуществления нового капитального строительства, в связи с чем исполнение обязательств Администрации и в части дома № 105 имеет значение для оценки возможности достижения цели договора от 20.09.2013.

Администрация в течение предусмотренных договором от 20.09.2013 сроков исполнения обязательств (подпункт 3.2.2) не принимала в соответствии с жилищным законодательством (статьями 32, 84-89 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и пунктами 20, 22 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 14)) решений о признании домов №№ 105, 105а аварийными и подлежащими сносу, об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, о выкупе жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, и о

предоставлении гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, иных благоустроенных жилых помещений; согласие проживающих в доме № 105а граждан на переселение в иное жилое помещение Администрация также не получила.

В определениях ВС РФ от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810 и от 24.06.2022 № 301-ЭС22-3451 подчеркивается, что одним из ключевых моментов договора о развитии застроенной территории является бесплатное предоставление для строительства без проведения торгов земельного участка, находящегося в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым заключен названный договор, по выбору данного лица - в собственность или аренду; по смыслу статей 46.1-46.3 ГрК РФ в результате исполнения договора о развитии застроенной территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и извлечению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов; поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего названный договор с этим органом, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства; в силу пунктов 1 и 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств; в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ); в отсутствие разумных ожиданий возникновения прав на земельный участок, позволяющих осуществление строительства новых капитальных объектов, лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, не может принуждаться к передаче благоустроенных жилых помещений в целях расселения граждан, проживающих в аварийных и подлежащих сносу домах.

Аналогичная правовая позиция закреплена в пункте 29 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ 25.11.2020 (далее – Обзор № 3 (2020)).

При этом в раскрытом выше определении ВС РФ от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810, которое и включено в пункт 29 Обзора № 3 (2020), подчеркивается, что земельный участок, подлежащий передаче застройщику для осуществления нового капитального строительства, формируется из земельных участков, ранее занятых аварийными домами, снесенными в установленном законом порядке в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории.

В свою очередь, принятие органом местного самоуправления решений об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены такие дома, возможно лишь в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (пункт 8

части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ), части 10-11 статьи 32 ЖК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ)).

Исходя из разъяснений пунктов 20 и 22 постановления Пленума ВС РФ № 14, до признания дома аварийным и подлежащим сносу, т.е. до наступления оснований принятия решений об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых расположены такие дома, невозможен принудительный выкуп и выселение граждан, проживающих в доме № 105 (все квартиры) и квартирах 1-2 дома № 105а, а до выселения граждан - не допускается и снос домов №№ 105, 105а.

На основании пункта 1 статьи 84, пункта 1 статьи 85, статей 86 и 89 ЖК РФ основанием для выселения гражданина, занимающего жилое помещение на основании договора социального найма, является снос жилого дома, который невозможен без признания этого же дома аварийным.

Бездействие Администрации, выражающееся в неисполнении договора от 20.09.2013 по обязательствам, связанным с признанием жилых домов аварийными и подлежащими сносу, принятием решений об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и выкупе жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, а также о переселении граждан, проживающих в жилых помещениях на основании договоров социального найма, в иные благоустроенные помещения (подпункт 3.2.2), исключает возможность формирования земельного участка из участков, занятых домами №№ 105, 105а, и осуществления на этом участке нового капитального строительства, что подтверждается решением Ленинградского УФАС от 27.05.2024 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 047/01/17-607/2024, которым установлен факт неисполнения Администрацией обязательств по спорному договору, а также представлением Всеволожской городской прокуратуры от 16.05.2024 № 7-06-2024, которым установлены факты невыполнения Администрацией условий договора от 20.09.2013, исключающие возможность надлежащего исполнения обязательств обществом «СК «Дальпитерстрой».

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2024 по делу № А56-68935/2023 подтверждено право общества «СК «Дальпитерстрой» отказаться в одностороннем внесудебном порядке от спорного договора на основании части 10 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ) в связи с неисполнением Администрацией обязательства, предусмотренного пунктом 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ) и подпунктом 3.2.2 спорного договора, которое реализовано ответчиком посредством направления в адрес истца уведомления от 27.05.2024 № 20/24, полученного последним 31.05.2024.

Доводы истца о том, что ранее заключения договора от 20.09.2013 дом № 105а был признан аварийным решением Всеволожского горсовета от 17.11.1988 № 1013 и данный факт прямо закреплен в пункте 2.2 спорного договора, а условия договора от 20.09.2013 не требуют признания домов №№ 105, 105а аварийными и подлежащими сносу, поскольку эти дома включены в муниципальную адресную программу «Развитие застроенных территорий муниципального образования «Город Всеволожск» на 2009-2015 г.г.», апелляционный суд находит несостоятельными по следующим мотивам.

В пункте 2.2 договора от 20.09.2013 нет никаких ссылок на решение Всеволожского горсовета от 17.11.1988 № 1013, которое, как утверждает истец, отнесло дом № 105а к аварийному и подлежащему сносу объекту.

Упоминание в пункте 2.2 спорного договора о степени накопленного износа домов №№ 105, 105а (не мнее 80%) само по себе не относит их к аварийному и подлежащему сносу жилью.

В ходе рассмотрения апелляционным судом настоящего дела Администрацией представлены акт межведомственной комиссии от 28.10.1988 № 122 и решение исполнительного комитета Всеволожского городского Совета народных депутатов от 17.11.1988 № 1013, согласно которым дом № 105а признан непригодным для постоянного проживания (далее также – архивные документы 1988 г.).

По мнению истца, архивные документы 1988 г. освобождали Администрацию от исполнения прямо предусмотренной пунктом 3.2.2 спорного договора обязанности признать в соответствии с жилищным законодательством дом № 105а аварийным и подлежащим сносу.

Однако подобный довод является ошибочным.

Сведениями об архивных документах 1988 г. располагал только истец, который до рассмотрения апелляционным судом настоящего дела по правилам первой инстанции не раскрывал их перед ответчиком. При этом спорный договор не содержит условий, из которых вытекал бы факт существования архивных документов 1988 г., а равно возможность расселения граждан, проживающих в доме № 105а, и сноса этого же дома без принятия Администрацией решения о признании дома № 105а аварийным и подлежащим сносу в соответствии с действующим жилищным законодательством.

Из акта межведомственной комиссии от 28.10.1988 № 122 усматривается, что данный документ составлен в соответствии с Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 № 529 (далее – Положение № 529).

Согласно пункту 1.3 Положения № 529 решения по вопросам, связанным с проведением капитального ремонта, модернизацией и реконструкцией непригодных для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений, либо с их сносом или переоборудованием для использования в других целях, в том числе вопросам отселения и улучшения жилищных условий граждан, должны приниматься в установленном законодательством порядке на основании соответствующих нормативных документов и не регламентируются данным Положением.

Другими словами, признание по нормам Положения № 529 жилого дома непригодным для постоянного проживания не являлось в жилищных отношениях, возникших до 01.03.2005, основанием для сноса данного дома и отселения проживающих в нем граждан. При этом из акта межведомственной комиссии от 28.10.1988 № 122 усматривается, что дом № 105а был рекомендован к выборочному капитальному ремонту с последующим использованием под нежилые помещения (административное здание).

Из изложенного вытекает, что применительно к дому № 105а в отношениях, возникших до 01.03.2005, не принимались ненормативные правовые акты, являющиеся основанием для расселения граждан и сноса этого же дома.

При этом позиция Администрации о том, что в отношениях, возникших после 01.03.2005 (после введения в действие ЖК РФ) имеется какой-либо иной правовой вариант признания жилых домов аварийными и подлежащим сносу, кроме издания органом местного самоуправления соответствующего ненормативного правового акта, противоречит жилищному законодательству.

В силу части 1 статьи 4 и статьи 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации,

законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Закону № 189-ФЗ; к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, данный Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Решение Всеволожского горсовета от 17.11.1988 № 1013, которое, как утверждает истец, отнесло дом № 105а к аварийному и подлежащему сносу объекту, с очевидностью не исполнено на 01.03.2005, поскольку обозначенный дом не снесен и в нем проживают граждане, что не оспаривается Администрацией.

С 01.03.2005 согласно части 4 статьи 15 ЖК РФ и пункту 34 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, снос многоквартирного дома без признания его аварийным не допускается.

Администрация игнорирует и то, что Законом № 232-ФЗ, включившим в ГрК РФ статьи 46.1-46.3, регулирующие спорный договор, внесены изменения в статью 32 ЖК РФ в целях гармонизации положений градостроительного и жилищного законодательства при исполнении договора о развитии застроенной территории.

В соответствии с частями 10-11 статьи 32 ЖК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ) единственным основанием изъятия земельного участка и жилых помещений посредством их выкупа для муниципальных нужд в многоквартирном доме, расположенном на территории, в отношении которой принято решение о развитии, является признание такого дома аварийным и подлежащим сносу.

В пунктах 20 и 22 постановления Пленума ВС РФ № 14 разъяснено, что до признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу невозможно возникновение правоотношений по выселению граждан из данного дома в связи с изъятием земельного участка, занятого указанным домом, для муниципальных нужд, и выкупа жилых помещений, принадлежащих гражданам в этом доме на праве собственности, а равно выселению граждан, занимающих жилые помещения в аварийном доме на основании договоров социального найма, в иные благоустроенные жилые помещения.

Из изложенного вытекает, что после 01.03.2005 (после введения в действие ЖК РФ) признание домов №№ 105, 105а аварийными и подлежащими сносу является единственным юридическим фактом, порождающим правоотношения по поводу выселения как граждан-собственников жилых помещений, так и граждан, занимающих жилые помещения на основании договоров социального найма, в отсутствие которого дома №№ 105, 105а не могут быть расселены, а в последствии – снесены, что само по себе исключает возможность формирования для застройщика земельного участка в целях осуществления нового капитального строительства из участков, ранее занятых домами №№ 105, 105а.

Кроме того, ссылаясь на муниципальную адресную программу «Развитие застроенных территорий муниципального образования «Город Всеволожск» на 2009-2015 г.г.» как источник отнесения домов №№ 105, 105а к аварийным и подлежащим сносу, Администрация не учитывает, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-101570/2024 установлено наличие в указанной адресной программе как жилых домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, так и не относящихся к названной категории объектов и поэтому истец не вправе утверждать об автоматическом отнесении домов №№ 105, 105а к аварийным и подлежащим сносу самим фактом их включения в обозначенную программу.

При этом в разделах II и III Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ 29.04.2014 (далее – Обзор от 29.04.2014), подчеркивается, что наличие адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, не изменяет последовательности действий, закрепленной статьей 32 ЖК РФ, а основанием для выселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, является соблюдение порядка признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Из материалов дела вытекает, что дом № 105а признан аварийным и подлежащим сносу только 30.12.2019, т.е. с нарушением срока, вытекающего из подпункта 3.2.2 договора от 20.09.2013 (до 20.09.2014), на пять лет три месяца и 10 дней.

В доме № 105а квартиры 1-2 находятся в собственности граждан (приложение № 1Б к спорному договору); в случае признания дома № 105а аварийным и подлежащим сносу квартиры 1-2 по аналогии жилищного законодательства (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) выкупаются в порядке части 10 статьи 32 ЖК РФ (абзац третий пункта 22 постановления Пленума ВС РФ № 14).

Доказательства того, что истцом принимались решения о выкупе квартир 1-2 в доме № 105а, а равно заключались соглашения о выкупе квартир 1-2 в доме № 105а, в материалы дела не представлены.

Из изложенного вытекает, что обязательства истца, предусмотренные подпунктом 3.2.2 спорного договора в части дома № 105а, не исполнены, поскольку указанный дом не признан аварийным и подлежащим сносу до 20.09.2014, а квартиры 1-2 в этом же доме не охвачены соглашением о выкупе, заключенным Администрацией в период как до 20.09.2014, так и после 20.09.2014, т.е. обязательства истца по дому № 105а просрочены более чем на 10 лет.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-101570/2024, в котором участвовали стороны, установлено, что истец не только не признавал дом № 105 аварийным и подлежащим сносу, не принимал решений об изъятии земельного участка, занятого домом № 105, для муниципальных нужд и о выкупе жилых помещений, которые в составе дома № 105 принадлежат гражданам на праве собственности, но и не намеревался исполнять обязательства, вытекающие из подпункта 3.2.2 спорного договора, в отношении дома № 105 вплоть до момента расторжения договора от 20.09.2013.

В определении ВС РФ от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810 подчеркивается, что передача застройщиком имущества по договору о развитии застроенной территории в пользу органа местного самоуправления не может изменить структуру договорных отношений со встречных на безвозмездные с учетом положений статьи 328 ГК РФ, а также не лишает застройщика права на возражения относительно значения факта передачи этого имущества в отношениях с органом местного самоуправления.

Из изложенного вытекает, что если Администрацией не доказано исполнение спорного договора в объеме, достаточном для поступления в муниципальную собственность хотя бы одной квартиры по акту приема-передачи от 21.06.2022, то тем более - в свете раскрытой выше правовой позиции ВС РФ о встречном характере договора о развитии застроенной территории и положений пункта 3 статьи 328 ГК РФ - исключается удовлетворение иска к застройщику об обязании передать в муниципальную собственность МО «Город Всеволожск» еще большего количества квартир.

По существу Администрация, исключив своим бездействием достижение цели спорного договора для общества «СК «Дальпитерстрой», добивается расселения

домов №№ 105, 105а за счет застройщика в режиме принуждения к дарению, что противоречит принципу добросовестности участников гражданских правоотношений.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14, подпунктом 15 пункта 1 статьи 15, подпунктами 6 и 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Администрация в периоде возникновения спорных правоотношений была обязана сносить ветхие и расселять аварийные дома безотносительно к наличию или отсутствию договора о развитии застроенной территории, т.е. перечисленные вопросы местного значения подлежали разрешению в ходе реализации государственной жилищной политики органом местного самоуправления в пределах его компетенции.

Таким образом, Администрация не вправе обусловливать реализацию своих полномочий как органа местного самоуправления наличием источника для расселения домов №№ 105, 105а в виде имущества общества «СК «Дальпитерстрой».

С учетом изложенного, апелляционный суд отказывает в удовлетворении иска к застройщику.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2023 по делу № А56-81657/2022 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.В. Балакир

Судьи С.В. Изотова

Н.Е. Целищева