Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Челябинск

28 апреля 2025 г. Дело № А76-1891/2025

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола секретарём судебного заседания А.В. Емашевым рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

рассматривая в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск,

к закрытому акционерному обществу «Стройреконструкция», ОГРН <***>, г. Челябинск,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЗТС», ОГРН <***>,

об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка,

при неявке лиц, участвующих в деле, в судебное заседание,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) 24.01.2025 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Стройреконструкция» (далее – ответчик, ЗАО «Стройреконструкция») об обязании заключить соглашение о вступлении в договор УЗ №021261-Д-2024 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:3504 (с учетом уточнения исковых требований).

Определением от 30.01.2025 исковое заявление принято к производству к рассмотрению дела общим правилам искового производства.

Определением от 17.03.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЗТС».

Согласно ч.1 ст. 123 Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 56-57).

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 21.04.2025 по 28.04.2025. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование сослался на статьи 421, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также на то, что ответчик, являясь собственником помещения, расположенного на спорном земельном, осуществляет пользование земельным участком в отсутствие договорных отношений.

Отзыв на исковое заявление и доказательства по делу ответчиком не представлены, что не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся доказательствам.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 20.03.2024 № КУВИ-001/2024-79533245 в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:3504 расположено здание с кадастровым номером 74:36:0608002:272 (л.д. 7-10).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0608002:3504 в установленном законом порядке сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, а также является земельным участком, право государственной собственности на который не разграничено.

Выпиской из ЕГРН от 21.03.2024 № КУВИ-001/2024-80562719 на помещение с кадастровым номером 74:36:0608002:1990 подтверждается, что данное помещение расположено в здании с кадастровым номером 74:36:0608002:272 и принадлежит на праве собственности ЗАО «Стройреконструкция» с 26.03.2004 (л.д. 13-14).

Выпиской из ЕГРН установлено, что вид разрешенного использования земельного участка установлен как «Производственная деятельность».

Договорные отношения между Комитетом и ЗАО «Стройреконструкция» отсутствуют.

18.04.2024 между Комитетом и ООО «ТД «ЗТС» заключен договор аренды УЗ № 012261-Д-2024 земельного участка города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 41-45), земельный участок с кадастровым номером 74:36:0608002:3504 площадью 2054 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Тракторозаводский, ул. Героев Танкограда, земельный участок 46п/1, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, вид разрешенного использования: производственная деятельность.

Согласно п. 1.3 вышеуказанного договора, договор заключен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 20.03.2024 № КУВИ-001/2024-79533245 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0608002:3504, от 20.03.2024 КУВИ-001/2024-79921000 на здание с кадастровым номером 74:36:0608002:272, от 21.03.2024 № КУВИ-001/2024-80562723 на помещение с кадастровым номером 74:36:0608002:3268, от 21.03.2024 № КУВИ-001/2024-80562731 на помещение с кадастровым номером 74:36:0608002:3269, от 21.03.2024 № КУВИ-001/2024-80562751 на помещение с кадастровым номером 74:36:0608002:3270, заявления ООО «ТД «ЗТС» от 11.03.2021 № 2360/1014.

Комитетом был подготовлен проект соглашения для ЗАО «Стройреконструкция» о вступлении в договор УЗ № 012261-Д-2024 от 18.04.2024 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в части аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:3504 площадью 2054 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Тракторозаводский, ул. Героев Танкограда.

До настоящего времени соглашение о вступлении в договор УЗ № 012261-Д-2024 от 18.04.2024 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора между сторонами не подписано, что явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Заслушав представителя истца, оценив имеющиеся в деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение урегулированы статьей 39.20 ЗК РФ.

В пункте 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Из положений указанных норм следует, что при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Соответственно, заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Положения статьи 39.20 ЗК РФ вступили в силу с 01.03.2015, то есть на момент приобретения обществом спорного помещения земельным законодательством предусмотрена соответствующая обязанность собственника помещения.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, пунктами 7, 8 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено 2 случая, когда заключение договора аренды земельного участка является обязательным для правообладателя здания, сооружения, помещения в них, расположенных на этом земельном участке:

- один из правообладателей здания, сооружения, помещений в них обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, и уполномоченный орган в 30-дневный срок направил всем правообладателям здания, сооружения, помещений в них проект договора аренды, однако договор аренды подписан не всеми правообладателями; в этом случае уполномоченный орган вправе в течение 3-месячного срока со дня представления подписанного договора аренды обратиться к тем правообладателям здания, сооружения, помещений в них, которые не подписали договор аренды;

- ни один из правообладателей здания, сооружения, помещений в них не обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду и уполномоченный орган обращается ко всем правообладателям с требованием о понуждении заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. С долей площади земельного участка пропорционально площади принадлежащего заявителю нежилого здания (помещения).

В силу части 3 пункта 19 Постановления Пленума № 11 заключение договора аренды с одним лицом должно производиться с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Из материалов дела следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:3504 заключен договор УЗ № 012261-Д-2024 от 18.04.2024 аренды земельного участка города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 23-26).

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

По смыслу статей 606, 607, 609, 611 ГК РФ на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды, то есть индивидуально-определенная вещь, каковым является объект недвижимого имущества, может быть передано собственником во владение и пользование (либо пользование) только по одному договору аренды.

В рассматриваемом случае спорный земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора по договору УЗ № 012261-Д-2024 от 18.04.2024, указанный договор не признан в судебном порядке недействительным, сторонами не расторгнут.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеуказанных норм права, требование Комитета о понуждении ответчика заключить соглашение о вступлении в договор УЗ № 012261-Д-2024 от 18.04.2024 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2 статьи 1 ГК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу действующего законодательства Российской Федерации включение в проект договора аренды земельного участка положения о том, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть осуществлено только при наличии согласия обеих сторон сделки. Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора.

Соответственно установление срока начала действия договора и внесения арендной платы ранее заключения договора аренды может быть установлено только по соглашению сторон.

Учитывая, что стороны не пришли к соглашению, нет оснований для установления срока начала действия договора и внесения арендной платы ранее даты заключения договора.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 1.1 части 1 статьи 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 50 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Обязать закрытое акционерное общество «Стройреконструкция» (ИНН <***>) заключить с Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ИНН <***>) соглашение о вступлении в договор от 18.04.2024 УЗ № 012261-Д-2024 аренды земельного участка города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора, в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:3504, площадью 2054 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Тракторозаводский, ул. Героев Танкограда.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Стройреконструкция» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.