АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ
693000, <...>
Факс <***>, 460-952, адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/
Электронная почта-info@sakhalin.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Южно-Сахалинск Дело № А59-2513/2024
15 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 01.10.2025, решение в полном объеме изготовлено 15.10.2025.
Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Веретенникова И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым В.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Евро-Арарат» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 693007, <...>)
к Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 693020, <...>)
о признании права собственности
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Государственная инспекция строительного надзора Сахалинской области
при участии:
от истца: ФИО1 по доверенности от 01.04.2024;
от ответчика: ФИО2 по доверенности от 22.04.2024;
от Прокуратуры Сахалинской области: ФИО3 (служебное удостоверение № 212685);
в отсутствии третьих лиц
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Евро-Арарат» (далее - истец, ООО «Евро-Арарат») обратилось в арбитражный суд к Администрации города Южно-Сахалинска (далее - ответчик, Администрация) с исковым заявлением о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости - здание (нежилое здание - «Техцентр обслуживания автомобилей с автомойкой»), общей площадью1635 м? расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 65:01:0702003:5201, размещенное на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0702003:18.
Определением от 26.04.2024 исковое заявление принято к производству суда, возбуждено дело и назначено к рассмотрению в судебном заседании.
Этим же определением суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области и государственную инспекцию строительного надзора Сахалинской области.
Определением от 31.05.2024 суд в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек к участию в деле Прокурора Сахалинской области. В дальнейшем судебное разбирательство неоднократно откладывалось для совершения процессуальных действий.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал, представитель Администрации не возражала против удовлетворения исковых требований, при условии соответствия объекта всем предъявляемым нормам и требованиям. Представитель Прокуратуры Сахалинской области против удовлетворения исковых требований не возражал.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 19.11.2015 между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, правопреемником которого является Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Евро-Арарат» (арендатор) заключен договор аренды №4012/15 земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком с 11.11.2015 по 10.11.2018 земельный участок, относящийся к категории земель категории Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0702003:18, площадью 2115 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северная сторона ул. Емельянова, западнее территории войсковой части, с разрешенным использованием под завершение проектирования и строительства объекта: «Техцентр обслуживания автомобилей с автомойкой».
21.11.2013 Администрацией ООО «Евро-Арарат» выдано разрешение №RU65302000-0000004181 на строительство объекта капитального строительства «Техцентр обслуживания автомобилей с автомойкой по северной стороне ул. Емельянова, западнее территории войсковой части в г. Южно- Сахалинске», общей площадью 1465,30 кв.м., строительным объемом -8630 куб.м., площадью застройки участка - 584,50 кв.м., площадью покрытий - 1703,0 кв.м., площадью озеленения - 336,5 кв.м., этажностью -2, со сроком действия до 21.05.2015.
В последующем срок действия разрешения на строительство продлевался до 20.11.2016, а далее до 01.03.2017.
12.01.2017 Администрацией ООО «Евро-Арарат» выдано разрешение №65302000-0000004181-2013 на ввод объекта «Техцентр обслуживания автомобилей с автомойкой», расположенного по адресу: г. Южно- Сахалинск, северная сторона ул. Емельянова, западнее территории войсковой части, в эксплуатацию.
06.05.2020 между Департаментом (Арендодатель) и ООО «Евро-Арарат» (Арендатор) заключен договор аренды №14366 земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0702003:18, площадью 2115 кв.м., расположенный по адресу: <...> с 06.05.2020 по 05.05.2069 (на 49 лет), под техцентр обслуживания автомобилей с автомойкой, с видом разрешенного использования - «Объекты придорожного сервиса», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (пункты 1.1, 1.2 договора).
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости от 16.05.2024 №КУВИ-001/2024-133074388 на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0702003:18, расположено нежилое здание - «Техцентр обслуживания автомобилей с автомойкой», площадью 1465,3 кв.м., этажностью -2, 2017 года ввода в эксплуатацию, принадлежащий ООО «Евро-Арарат» на праве собственности (65:01:0702003:5201-65/001/2017-1 от 27.02.2017).
07.11.2023 Департаментом ООО «Евро-Арарат» выдано разрешение №65-01-8045-2023 на реконструкцию техцентра обслуживания автомобилей с автомойкой под здание многофункционального комплекса (код 23.1.1.2) по адресу: <...>, площадью 1635,00 кв.м., этажностью - 3, площадью застройки 584,50 кв.м., высотой - 15,70 м. Срок действия настоящего разрешения до 07.08.2024.
В ходе строительства ООО «Евро-Арарат» принято решение о строительстве 3-этажного здания, вместо 2-этажного, предусмотренного указанным разрешением.
Ввиду изложенных обстоятельств, решением № 1758-026/07 от 09.04.2024 Администрация отказала ООО «Евро-Арарат» в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного объекта, ссылаясь на отсутствие документов, предусмотренных частью 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и пунктом 2.13 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешении на ввод объекта в эксплуатацию», утвержденного постановлением Администрации № 1004-па от 12.05.2022.
Отсутствие необходимой разрешительной документации для ввода спорного объекта недвижимости в эксплуатацию послужило основанием для обращения истца в суд, с рассматриваемым исковым заявлением.
Согласно статье 12 ГК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом. Способы защиты гражданских прав в ряде случаев предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять этот способ.
В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51 - 55 ГрК РФ, принятого в 2004 году), при этом разрешение на ввод в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ) (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44).
Согласно пункту 18 постановления Пленума № 44 правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).
При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ) (пункт 19 постановления Пленума № 44).
Согласно пункту 29 постановления Пленума № 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пункту 39 постановления Пленума № 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ.
В пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 закреплен правовой подход, согласно которому право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.
Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (абзац 3 пункта 41 постановления Пленума № 44).
Согласно пункту 42 постановления Пленума № 44 ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).
Из материалов дела усматривается, что спорный объект недвижимого имущества возводился ООО «Евро-Арарат» на арендованном земельном участке с кадастровым номером 65:01:0702003:18, имеет вид разрешенного использования - объекты придорожного сервиса, автомобильные мойки; мастерские, предназначенные для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса в зоне.
В данном случае основанием для обращения в суд с иском о признании права в порядке статьи 222 ГК РФ послужило отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 постановления Пленума № 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Проверяя поведение истца, суд установил, что он обращался за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако получил отказ, мотивированный отсутствием документов, указанных в пункте 2.6 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешении на ввод объекта в эксплуатацию», утвержденного постановлением Администрации № 1004-па от 12.05.2022.
В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.
Согласно части 3 статьи 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, перечень которых приведен в данной норме.
В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В связи с необходимостью установления соответствия самовольно реконструированного здания - «Техцентр обслуживания автомобилей с автомойкой», местоположение: <...>, с кадастровым номером 65:01:0702003:5201, общей площадью 1 635 кв.м., этажность - 3 санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим нормам и требованиям пожарной безопасности по ходатайству истца Арбитражным судом определением от 28.04.2025, назначена комплексная судебная экспертиза.
Проведение экспертиз поручено Федеральному бюджетному учреждению здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Сахалинской области» и Федеральному государственному бюджетному учреждению судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Иркутской области.
03.07.2025 в материалы дела от ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Сахалинской области» поступило заключение эксперта № ОИ/1-0285-25 от 02.07.2025, согласно которого спорный объект соответствует требованиям СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ и оказание услуг», Глава II, СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», Глава V.
18.08.2025 в материалы дела от ФГБУ судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Иркутской области поступили заключения эксперта: № 258/2-3 от 18.08.2025 и № 259/2-3 от 18.08.2025:
- заключение строительно-технической экспертизы № 258/2-3 от 18.08.2025 в соответствии, с которым, самовольно реконструированное здание «Техцентр обслуживания автомобилей с автомойкой» местоположение <...>, с кадастровым номером 65:01:0702003:5201, общей площадью 1 635 кв.м, этажностью - 3 соответствует строительным нормам и правилам, его существование в реконструированном виде не создает угрозу жизни, здоровью и имуществу окружающих граждан.
- заключение пожарно-технической экспертизы № 259/2-3 от 18.08.2025 в соответствии с которым, самовольно реконструированное здание «Техцентр обслуживания автомобилей с автомойкой» местоположение г. Южно-Сахалинск, пре. Хвойный, д. 67, с кадастровым номером 65:01:0702003:5201, общей площадью 1 635 кв.м, этажностью - 3 соответствует требованиям пожарной безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.
Оценив представленные в материалы дела экспертные заключения, суд признает их соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и принимает в качестве надлежащих доказательств по делу (статья 64 АПК РФ).
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания права собственности истца на указанный объект недвижимости, поскольку истец подтвердил допустимыми доказательствами наличие для этого необходимых оснований.
При распределении судебных расходов, понесенных истцом в виде уплаты государственной пошлины, суд исходит из положений статьи 110 АПК РФ, регламентирующей, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Как следует из пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, например, исков о расторжении брака при наличии взаимного согласия на это супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей (пункт 1 статьи 23 Семейного кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на Администрацию» обязанности по возмещению судебных издержек по уплате государственной пошлины, расходов на проведение экспертизы по иску о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку обращение истца с настоящим иском не было вызвано незаконностью действий ответчика, либо фактами нарушения прав истца.
Решение суда по настоящему делу также не может расцениваться как принятое против органа местного самоуправления, в связи с чем, расходы по иску относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Евро-Арарат» право собственности на самовольно реконструированное здание - «Техцентр обслуживания автомобилей с автомойкой», местоположение: <...>, с кадастровым номером 65:01:0702003:5201, общей площадью 1 635 м?, этажность - 3.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.
Судья И.Н. Веретенников