АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000
http://fasuo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ Ф09-606/25
Екатеринбург
28 апреля 2025 г.
Дело № А50-992/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2025 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Краснобаевой И.А.,
судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2024 по делу № А50-992/2024 Арбитражного суда Пермского края.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Дипсанд" (далее - общество "Дипсанд") - ФИО2, (доверенность от 12.03.2024); ФИО3, (доверенность от 16.05.2024);
предпринимателя ФИО1 - ФИО1, лично, паспорт; ФИО4, (доверенность от 13.03.2025).
Общество "Дипсанд" (истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю ФИО1 (ответчик по первоначальному иску) о государственной регистрации договора аренды имущества под производство № 1 от 21.04.2023, срок аренды по которому установлен сторонами до 21.04.2028, заключенного между обществами "Реасервис" и "Дипсанд".
Определением суда первой инстанции от 19.03.2024 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск предпринимателя ФИО1, который просит:
- обязать общество "Дипсанд" вернуть нежилое здание производственной базы общей площадью 802,3 кв. м с кадастровым номером 59:01:1717115:2799 и земельный участок общей площадью 4 796,9 кв. м с кадастровым номером 59:01:1717115:3, расположенные по адресу: <...>;
- взыскать с общества "Дипсанд" задолженность по внесению арендной платы за период с 18.01.2024 по 30.04.2024 в размере 781 590 руб. 65 коп.; неустойку в размере 16 368 руб. 97 коп.; задолженность по возмещению расходов на содержание имущества в сумме 35 554 руб. 14 коп.
- обязать общество "Дипсанд" предоставить всю исполнительную документацию на выполненные в нежилом здании производственной базы с кадастровым номером 59:01:1717115:2799, общей площадью 802,3 кв. м, расположенном по адресу: <...>, работы со скрытыми и открытыми проводками и коммуникациями, работы по перепланировке и переоборудованию помещений, а также доказательства получения необходимых разрешительных документов от уполномоченных надзорных органов на выполнение указанных работ (с учетом уточнения требований, принятого судом протокольным определением от 24.04.2024).
В связи с поступлением 26.06.2024 от предпринимателя ФИО1 ходатайства об уточнении исковых требований, в котором было указано на частичный отказ от требований, и принятием судом первой инстанции указанного отказа производство по делу в части взыскания с общества "Дипсанд" расходов на водоотведение за период с 01.03.2024 по 31.03.2024 в размере 1 214 руб. 46 коп., а также требований о предоставлении исполнительной документации на выполненные в нежилом здании производственной базы общей площадью 802,3 кв. м, кадастровый номер 59:01:1717115:2799, расположенном по адресу: <...>, работы со скрытыми и открытыми проводками и коммуникациями, работы по перепланировке и переоборудованию помещений, а также доказательства получения необходимых разрешительных документов от уполномоченных надзорных органов на выполнение указанных работ, прекращено в связи с отказом от иска в указанной части.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.06.2024 в удовлетворении исковых требований общества "Дипсанд" отказано. Встречные исковые требования предпринимателя ФИО1 удовлетворены. На общество "Дипсанд" возложена обязанность произвести возврат предпринимателю ФИО1 нежилого здания производственной базы общей площадью 802,3 кв. м с кадастровым номером 59:01:1717115:2799 и земельного участка общей площадью 4 796,9 кв. м с кадастровым номером 59:01:1717115:3, расположенных по адресу: <...>.
Дополнительным решением Арбитражного суда Пермского края от 04.07.2024 с общества "Дипсанд" в пользу предпринимателя ФИО1 взыскана задолженность по внесению арендной платы за период с 18.01.2024 по 30.04.2024 в размере 781 590 руб. 65 коп., неустойка за просрочку внесения арендной платы по состоянию на 26.06.2024 в размере 16 368 руб. 97 коп., задолженность по возмещению расходов на содержание имущества в размере 35 554 руб. 14 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 670 руб.
Решение суда от 17.06.2024 и дополнительное решение от 04.07.2024 обжаловано истцом по первоначальному иску в апелляционном порядке.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2024 решение суда и дополнительное решение отменено в части. Суд удовлетворил первоначальные исковые требования, обязал произвести государственную регистрацию договора аренды имущества под производство № 1 от 21.04.2023, срок аренды по которому установлен сторонами до 21.04.2028. В удовлетворении встречного иска отказал. В части прекращения производства по делу в связи с принятием частичного отказа от встречного иска дополнительное решение Арбитражного суда Пермского края от 04.07.2024 по делу № А50-992/2024 оставил без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит определение Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2024 отменить, оставить в силе решение и дополнительное решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения исковых требований общества о государственной регистрации договора аренды подлежит отмене в связи с тем, что содержит выводы, не соответствующие установленным судом первой и апелляционной инстанций обстоятельствам дела. Полагает, что судом апелляционной инстанции необоснованно не была применена статья 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отмечает, что представленные обществом "Дипсанд" документы о применении ДГУ и расходах на его содержание не могут быть признаны в качестве обоснованных для расчета уменьшения арендной платы. Настаивает на том, что постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя ФИО1 о взыскании задолженности по внесению арендной платы, неустойки и судебных расходов подлежит отмене в связи с тем, что судом не применена часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в связи с тем, что оно содержит выводы, не соответствующие установленным судом первой и апелляционной инстанций обстоятельствам дела. Судом апелляционной инстанции при отказе в удовлетворении встречного иска в части распределения судебных расходов не учтено, что арендатором произведено погашение задолженности по возмещению расходов на содержание арендованного имущества в размере 35 554 руб. 14 коп. после подачи предпринимателем ФИО1 встречного иска, а частичное погашение задолженности по арендной плате в размере 167 105 руб. 53 коп. (за период с 01.01.2024 по 30.04.2024 ) - после начала рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.
Определением от 24.02.2025 Арбитражного суда Уральского округа рассмотрение кассационной жалобы предпринимателя ФИО1 отложено для предоставления сторонами возможности урегулировать спор мирным путем.
Определением от 22.04.2025 Арбитражного суда Уральского округа произведена замена судьи Лазарева С.В. находящегося в отпуске, на судью Беляеву Н.Г.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Дипсанд" просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
В дополнениях к кассационной жалобе предприниматель ФИО1 указывает, что задолженность общества "Дипсанд" (арендатора) за период с 18.01.2024 по 01.03.2024 обоснованно предъявлена к взысканию из расчета 200 руб. 00 коп. в месяц, поскольку по состоянию на 18.01.2024 внутренний газопровод, построенный для нужд арендатора в границах арендуемого земельного участка, был введен в эксплуатацию.
Одновременно с дополнениями к кассационной жалобе заявитель просит приобщить к материалам дела дополнительные документы: копию акта от 16.01.2024 № ПФ/ЕО/000000002 о готовности сетей газопотребления и газоиспользующего оборудования объекта капитального строительства к подключению (технологическому присоединению) по договору о подключении № ПФ/ЕО/21/001009 от 23.06.2021 с копией Акта разграничения имущественной принадлежности сетей газораспределения и газопотребления от 16.01.2024 и копией акта разграничения эксплуатационной ответственности от 16.01.2024, а также копию наряда-допуска №369 от 19.04.2023 на производство газоопасных работ - на врезку и первичный пуск газа газопровода среднего давления по адресу: <...>.
Указанные документы не могут быть приобщены к делу, поскольку в силу части 1 статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. Возможность переоценки выводов судов, с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов, арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает.
Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции полагает, что представленные документы подлежат возврату заявителю, вместе с тем, поскольку указанные документы представлены в электронном виде посредством системы электронной подачи документов «Мой арбитр», они фактически не могут быть возвращен заявителю.
Согласно письменным пояснениям общества "Дипсанд" по вопросу заключения мирового соглашения мирное урегулирование спора не возможно.
В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 21.04.2023 между обществами "РЕАсервис" (арендодатель) и "Дипсанд" (арендатор) заключен договор аренды имущества под производство № 1, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование принадлежащее арендодателю на праве собственности нежилое здание производственной базы по ул. ФИО5, 4 (закрытая надземная стоянка 10 а/м), 1-я очередь строительства, общей площадью 802,3 кв. м с кадастровым номером 59:01:1717115:2799 и земельный участок общей площадью 4 796,9 кв. м с кадастровым номером 59:01:1717115:3, по адресу: <...>, а арендатор обязался выплачивать арендодателю арендную плату за пользование имуществом.
Согласно п. 1.3 договора объект аренды передается и используется арендатором для размещения и использования оборудования по переработке песка и гравия, складирования и продажи строительных материалов и готовой продукции.
Срок действия договора аренды определен с 21.04.2023 по 21.04.2028 (п. 6.1).
Согласно п. 1.2. Договора аренды, фактическая передача Объекта аренды осуществляется по Акту приема-передачи, который должен быть подписан сторонами не позднее чем через 3 (три) месяца с момента подписания договора аренды, но не ранее чем через 10 дней с момента начала работ по строительству Арендодателем газопровода до границы Земельного участка.
Как указывает истец, условие о проведении Арендодателем газоснабжения арендуемого имущества было существенным для Арендатора, поскольку газ требовался для осуществления им производственной деятельности. Поскольку прием имущества Арендатором по акту приема-передачи был обусловлен началом проведения Арендодателем работ по строительству газовой трубы, обеспечивающей газом здание, стороны договорились осуществить государственную регистрацию данного договора аренды после передачи имущества Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи.
Также между обществами "РЕАсервис" (арендодатель) и "Дипсанд" (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды имущества под производство № 1 от 21.04.2023, на аналогичных условиях, срок действия которого определен сторонами с 21.04.2023 по 21.03.2024 (краткосрочный договор).
Как поясняет истец, указанный договор был заключен для временного регулирования отношений сторон и подтверждения наличия арендных отношений перед третьими лицами до момента государственной регистрации Долгосрочного договора аренды.
Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 11.05.2023, согласно которому пункт 2.1.4 договора изложен в иной редакции, а также договор аренды имущества под производство № 1 от 21.04.2023 дополнен пунктом 5.4 (о передаче арендатору прав и обязанностей заявителя по договору о подключении к сети газораспределения), при этом пункт 6.1 договора изложен в следующей редакции: срок действия договора аренды определен с 21.04.2023 по 01.03.2024.
В материалы дела также представлен акт приема-передачи от 18.07.2023.
17.11.2023 истец обратился в органы Росреестра с целью регистрации Долгосрочного Договора аренды.
Уведомлением от 24.11.2023 № КУВД-001/2023-53649443/1 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю сообщило о возврате документов без рассмотрения, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости.
18.07.2023 между обществом "РЕАсервис" (продавец) и предпринимателем ФИО1 (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить производственную базу по ул. ФИО5, 4 (закрытая надземная стоянка 10 а/м), 1-я очередь строительства, общей площадью 802,3 кв. м с кадастровым номером 59:01:1717115:2799 по адресу: <...>.
Письмом от 28.11.2023 (исх. № 33/11/23) общество "Дипсанд" обратилось к предпринимателю ФИО1 с требованием в срок до 06.12.2023 обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Предпринимателем ФИО1 направлена в адрес общества "Дипсанд" претензия от 30.11.2023 № 10, в которой предприниматель отказал в удовлетворении требования о регистрации договора аренды, указав на подписанный между сторонами краткосрочный договор аренды, а также потребовал исполнить обязательства по внесению арендной платы.
Отказ предпринимателя ФИО1 от проведения государственной регистрации долгосрочного договора аренды послужил обществу "Дипсанд" основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В свою очередь, предпринимателем предъявлены встречные требования, согласно которым просит обязать общество "Дипсанд" вернуть спорное нежилое здание и земельный участок, взыскать задолженность по внесению арендной платы и платы за фактическое пользование объектом, расходы на его содержание, неустойку (с учетом уточнения встречного иска и частичного отказа от требований).
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции, исходя из того, что дополнительным соглашением № 1 к договору аренды стороны согласовали срок действия договора до 01.03.2024, не усмотрел оснований для возложения на предпринимателя ФИО1 обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды имущества под производство № 1 от 21.04.2023.
Встречные исковые требования признаны обоснованными, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате, правомерности начисления неустойки, а также возложении обязанности на общество "Дипсанд" возвратить здание и земельный участок предпринимателю (с учетом дополнительного решения от 04.07.2024).
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, обоснованно исходил из следующего.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 отмечено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
При рассмотрении спора судами установлено, что между сторонами были оформлены два договора аренды имущества под производство № 1 от 21.04.2023, один из которых был заключен на срок до 21.04.2028 (долгосрочный договор), а второй - на срок до 21.03.2024 (краткосрочный договор).
Указанные договоры подписаны со стороны арендодателя директором общества "РЕА СЕРВИС" ФИО1 и арендатора - директором общества "Дипсанд" ФИО6
Согласно предмету подписанных договоров арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое здание производственной базы, общей площадью 802,3 кв. м с кадастровым номером 59:01:1717115:2799 и земельный участок общей площадью 4 796,9 кв. м.
Согласно п. 5.2 договоров арендодатель выразил согласие на проведение арендатором на объекте аренды работ по монтажу оборудования, газопровода и строительных работ, перечисленных в Приложении № 1 к договору.
Судом апелляционной инстанции установлено, что объект аренды был передан арендатору 18.07.2023. Монтаж оборудования производился в течение четырех месяцев (с июля по октябрь 2023 года). Подключение газоснабжения на объекте было завершено 14.03.2024, о чем свидетельствует акт ввода в эксплуатацию газопроводов и газоиспользующего оборудования котельной от 14.03.2024, аналогичный акт представлен в суд апелляционной инстанции как приложение к письму общества "Новогаз" от 14.10.2024 № 306/2024.
Судом установлено и предпринимателем ФИО1 не опровергнуто, что из анализа условий договоров о цели аренды (для производственной деятельности - для размещения и использования оборудования по переработке песка и гравия, складирования и продажи строительных материалов и готовой продукции) и о согласовании строительно-монтажных работ, следует, что воля сторон была направлена именно на долгосрочную аренду.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судом установлено, что действительная воля сторон подтверждается действиями сторон по подключению газоснабжения и электроснабжения, в том числе перепиской по вопросу заключения дополнительного соглашения в целях газоснабжения объекта (которое было возложено после изменения краткосрочного договора аренды на арендатора).
В рассматриваемом случае, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что взаимоотношения сторон были направлены на продолжительный срок (значительно превышающий срок краткосрочного договора). При ином подходе для арендатора не имело бы смысла производить монтаж оборудования, а также действия по газификации объекта в целях подготовки объекта аренды к использованию в целях предпринимательской деятельности, поскольку практически сразу же после этого в связи с истечением срока аренды он был бы обязан передать его арендодателю.
Вместе с тем, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что соглашение о расторжении договора № 1 от 21.04.2023, заключенного на срок до 21.04.2028, в материалы дела не представлено. Вопреки доводам ответчика по первоначальному иску, из представленного дополнительного соглашения от 11.05.2023, в том числе с учетом его содержания, а также поведения сторон и имеющейся переписки, не следует, что оно было составлено в отношении долгосрочного договора.
Учитывая, что доказательств того, что истец и ответчик оспаривали долгосрочный договор, материалы дела не содержат, заявлений о фальсификации договора в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено не было, оснований для признания недействительным договора, судов не установлено.
Как верно указано судом апелляционной инстанции, из хронологии событий, на которую указывает истец, а также конкретных обстоятельств дела, установленных из имеющихся в деле документов, следует, что стороны изначально исходили из последовательного действия краткосрочного и долгосрочного договоров аренды, при этом воля сторон на установление данной особенности регулирования правоотношений и на возникновение долгосрочных правоотношений прямо выражена путем согласования и подписания ими соответствующих договоров аренды, содержащих условия о цели, сроках аренды, согласования проведения строительно-монтажных работ и определения обязанностей сторон относительно подключения газа и электричества.
Проанализировав материалы дела, в том числе переписку сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что краткосрочный договор был заключен для временного регулирования отношений сторон и подтверждения наличия арендных отношений перед третьими лицами (в целях газификации) до момента государственной регистрации долгосрочного договора аренды.
Судом апелляционной инстанции позиция ответчика, основанная на отрицании действия долгосрочного договора аренды в связи с истечением его срока, а также со ссылками на существенное нарушение арендатором условий договоров аренды, не принята, поскольку признана противоречивой и не подтвержденной документально. Существенность нарушения арендатором условий договора (о внесении арендной платы не в размере, на который указывает арендодатель) не доказана, поскольку именно ответчиком (арендодателем) не было выполнено условие п. 2.1.4 договора, предполагающее обеспечение объекта дополнительной электрической мощностью до передачи объекта арендатору (18.07.2023), о чем, как следует из материалов дела, арендатор узнал в сентябре 2023 года (в ходе монтажных работ представители подрядной организации выявили, что сечение электрокабеля и ВРУ не соответствует требуемой мощности в объеме 150 кВт).
При установленных обстоятельствах, принимая во внимание, что условия договора аренды (п. 7.2), позволяющие арендатору в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, не наступили, учитывая, что между сторонами заключен долгосрочный договор аренды имущества под производство № 1 от 21.04.2023, срок которого был установлен до 21.04.2028, в отсутствие оснований считать его прекращенным, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования общества "Дипсанд", заявленного к собственнику объекта ФИО1 (директору и участнику общества "РЕАСЕРВИС" - арендодатель по договору) о вынесении решения о государственной регистрации договора аренды имущества под производство № 1 от 21.04.2023, срок аренды по которому установлен сторонами до 21.04.2028.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя ФИО1 к обществу "Дипсанд", суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
На основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
При рассмотрении спора судом установлено, что согласно договору аренды (п. 3.2.2), размер арендной платы поставлен в зависимость от уровня предоставленной арендодателем возможности использования арендатором предоставленного имущества с определенными техническими характеристиками (обеспеченности здания энергоресурсами).
При этом максимальный размер арендной платы определен сторонами за аренду базы при обеспечении возможности ее полноценного использования в соответствии с целями аренды (п. 1.3 договора аренды), т.е. при установленном и функционирующем оборудовании с подведенными к нему газом и электричеством.
В п. 3.2.2 договора сторонами установлен трехмесячный срок с момента ввода газового оборудования в эксплуатацию, обусловленный необходимостью дополнительного времени для запуска оборудования и выхода на режим стабильной работы.
При этом согласно п. 3.9 долгосрочного договора аренды, а также п. 3.8 краткосрочного договора аренды в случае невыполнения арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом 2.1.6 договора, размер арендной платы автоматически уменьшается на 50 000 рублей ежемесячно, до момента ввода в эксплуатацию системы газового отопления здания.
Проанализировав условия договора, суд апелляционной инстанции установил, что указанный пункт, который не был изменен либо исключен и дополнительным соглашением от 11.05.2023, также свидетельствует о воле сторон при подписании договоров аренды (причем обоих) закрепить зависимость размера арендной платы от момента ввода в эксплуатацию системы газового отопления здания.
В силу дополнительного соглашения от 11.05.2023 пункт 2.1.4 договора арендодатель обязан до передачи объекта аренды по акту приема-передачи арендатору провести своими силами и за свой счет работы по обеспечению получения арендатором электрической мощности в количестве не менее 150 кВт по 3-ей категории надежности электроснабжения.
При этом дополнительным соглашением от 11.05.2023 стороны исключили п. 2.1.6 из текста договора.
Вместе с тем, согласно дополнительному соглашению от 11.05.2023 договор аренды имущества под производство № 1 от 21.04.2023 дополнен пунктом 5.4 следующего содержания: "арендодатель передает арендатору права и обязанности заявителя по договору о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства заявителей 2 категории к сети газораспределения от 23.06.2021 № ПФ/ЕО/21/001009, заключенному с акционерным обществом "Газпром газораспределение Пермь", в связи с чем ему предоставляется право подписания всей необходимой документации, оформляемой в рамках указанного договора, получения различных документов, и совершения всех иных действий и обязанностей, предусмотренных договором о подключении".
Судом апелляционной инстанции установлено, что 18.07.2023 арендодатель передал арендатору нежилое здание производственной базы по акту приема-передачи.
При этом наличие мощности электроснабжения в количестве 150 кВт стороны не проверяли, в связи с отсутствием на момент передачи такой возможности (служебная записка энергетика общества "Дипсанд", каких-либо документов по обеспечению необходимой мощности арендодатель арендатору не предоставил. В указанной служебной записке также указано, что акт разграничения балансовой принадлежности общества "РЕАСЕРВИС", в котором должна быть указана максимальная предоставленная мощность, арендодателем не был предоставлен в момент приемки производственной базы, по причине его утери; им был предоставлен лишь договор энергоснабжения (копия), однако в данном договоре максимальная мощность электроснабжения не указана.
Судом апелляционной инстанции учтено, что арендатором неоднократно направлялись в адрес арендодателя обращения с просьбой передать документы на дополнительную мощность электроэнергии в объеме 56 кВт, однако документы были представлены истцу только в ходе судебного процесса.
С учетом установленных обстоятельств, в отсутствие подтверждения исполнения арендодателем обязанности по обеспечению на момент передачи здания - 18.07.2023 - мощности электроснабжения в количестве 150 кВт, оговоренной в договоре, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодателем не исполнены обязательства по обеспечению объекта электроснабжением необходимой мощности.
Иного из материалов дела не следует, суду не доказано (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы предпринимателя ФИО1 о том, что им с 24.10.2023 обеспечено наличие на объекте электрической мощности в объеме 150 кВт, со ссылкой на акт об осуществлении технологического присоединения с обществом "Чайка", являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены, поскольку не подтверждают своевременность исполнения обязанности, а также с учетом того, что указанный акт не может являться документом, подтверждающим наличие на объекте необходимой мощности и возможности потребления электроснабжения по данной линии, поскольку арендатору не представлены акты разграничения балансовой принадлежности, акты разграничения эксплуатационной ответственности сторон и другие необходимые документы. Кроме того, подключение дополнительной мощности согласно акту от 24.10.2023 было проведено в отсутствие согласия электросетевой организации (собственника электрических сетей) – акционерного общества "Сорбент".
Кроме того, судом учтено, что ответчик представил истцу документы о наличии дополнительной мощности на объекте аренды лишь 13.03.2024 в судебном заседании.
Судом апелляционной инстанции установлено, что поскольку арендодателем не обеспечена на объекте дополнительная мощность, арендатор вынужден был установить на территории базы дизельную генераторную установку (ДГУ), обеспечивающую получение дополнительной мощности. В качестве документов, подтверждающих использование на базе по адресу: <...> указанной ДГУ в материалы дела арендатором представлены фотоматериалы, копии страниц журнала учета работы дизельно-генераторной установки.
С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции, пришел к обоснованному выводу о том, что указанные в п. 2.1.4, и в первоначальной редакции 2.1.6 договора обязательства арендодателем не были выполнены, что вынудило арендатора самостоятельно искать возможность получения необходимых ему газа и электрической мощности.
Судом установлено, что работы по газоснабжению были завершены к 14.03.2024, что подтверждается актом ввода в эксплуатацию, а получение необходимой электрической мощности длительное время обеспечивается путем использования арендатором дополнительного оборудования ДГУ с дополнительными расходами по его аренде. Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, арендодателем не представлено, иного из материалов дела не следует.
Доводы предпринимателя о том, что возможность газоснабжения имелась и ранее в связи с завершением прокладки внутреннего газопровода до объекта и непроведением самим арендатором работ по запуску оборудования, рассмотрены и отклонены судом апелляционной инстанции, как не подтвержденные документально и не имеющие правового значения, поскольку ввод в эксплуатацию с пуском газа предполагает проведение полного комплекса пусконаладочных работ и комплексного опробирования, которые были завершены 14.03.2024. при этом, как указал истец, технологическое присоединение к сети газораспределения было произведено еще позже - 16.04.2024, что подтверждается актом № ПФ/ЕО/000000002 от 16.04.2024.
С учетом установленных обстоятельств, приняв во внимание, что за причины отсутствия мощности электроэнергии в здании несет ответственность непосредственно арендодатель, а также установив, что арендодатель на момент заключения договора аренды обладал полной информацией об объекте, в том числе о схеме его подключения к электрическим сетям, и подключения газоснабжения, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что в данном случае подписание ответчиком договора и акта приема-передачи объекта при невозможности использовать предмет аренды по вышеуказанным обстоятельствам, которые не могли быть не известны арендодателю, не порождает права арендодателя требовать арендную плату за спорный период в указанном им размере.
Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Кроме того, в рассматриваемом случае, суд апелляционной инстанции, проанализировав материалы дела и поведение сторон, квалифицировал действий предпринимателя ФИО1 как недобросовестные (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно вышеуказанным разъяснениям Пленума, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.
Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что на протяжении рассмотрения спора, при наличии в деле подписанного долгосрочного договора аренды, предприниматель ФИО1 фактически не признает его наличие, не указывая конкретные основания для того, чтобы считать его прекращенным, и заявляет требования об освобождении объекта.
Также судом учтено, что подписание сторонами долгосрочного договора аренды с учетом цели заключения договора и его длительного срока, а также проведенных истцом работ по монтажу оборудования, газопровода и строительных работ, свидетельствует о том, что стороны рассчитывали на длительные отношения, и в данном случае являлось бы неразумным заключение краткосрочного договора. Иного из материалов дела не следует, ответчиком по первоначальному иску не доказано (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Указанное поведение признано судом апелляционной инстанции недобросовестным, в связи с чем, суд с учетом вышеуказанных обстоятельств дела отказал в удовлетворении встречных исковых требований полностью.
Учитывая, произведенную обществом "Дипсанд" оплату арендных платежей по долгосрочному договору аренды за вычетом расходов и в соответствии с условиями договора аренды о поэтапном изменении арендной платы в зависимости от обеспеченности здания ресурсами, суд апелляционной инстанции правомерно отказал во взыскании с общества "Дипсанд" арендной платы в большем размере, чем уплачено арендатором.
Доводы предпринимателя ФИО1 относительно того, что задолженность арендатора за период с 18.01.2024 по 01.03.2024 заявлена арендодателем к взысканию из расчета 200 000 руб. в месяц, поскольку по состоянию на 18.01.2024 внутренний газопровод, построенный для нужд арендатора в границах арендуемого земельного участка, был введен в эксплуатацию, что подтверждается представленными к кассационной жалобе дополнительными доказательствами, подлежит отклонению.
Указанные документы возвращены заявителю кассационной жалобы, поскольку не могут быть приобщены к делу, в силу части 1 статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. Возможность переоценки выводов судов, с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов, арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает.
При этом, заявитель указывает на нарушение судами первой и апелляционной инстанций процессуальных норм, выразившихся в отклонении судом первой инстанции соответствующего ходатайства об истребовании вышеуказанных документом, а судом апелляционной инстанции ходатайство было удовлетворено, но ответ от акционерного общества «Газпром газораспределение Пермь» не поступил и судом было вынесено постановление без сведений, имеющих существенное значение для спора.
При исследовании обстоятельств настоящего дела, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание доводы заявителя, удовлетворил ходатайство об истребовании у акционерного общества "Газпром газораспределение Пермь" акта о готовности сетей газопотребления и газоиспользующего оборудования объекта капитального строительства к подключению (технологическому присоединению), а также акта ввода в эксплуатацию газопровода, построенного в рамках Договора № ПФ/ЕО/21/001009 о подключении к сети газораспределения от 23.06.2021.
Суд апелляционной инстанции неоднократно откладывал рассмотрение апелляционной жалобы для поступления соответствующих сведений. Между тем, ответ от акционерного общества «Газпром газораспределение Пермь» не поступил.
Поскольку в материалах дела имелись достаточное количество доказательств для разрешения спора по существу, апелляционный суд принял решение исходя из тех доводов и доказательств, что были представлены сторонами и нашли свое подтверждение в судебном заседании.
Риск наступления последствий несовершения процессуальных действий по представлению в суд доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые ссылается сторона как на основание своих требований и возражений, лежит на этой стороне. Последствием непредставления в суд доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, является принятие судебного решения не в пользу этой стороны (пункт 2 статьи 9, статьи 65, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расходы на содержание объекта, заявленные арендодателем во встречном иске, возмещению не подлежат с учетом расчета арендатора, который вынужден был нести дополнительные расходы, испытывал затруднения при эксплуатации объекта в связи с действиями ответчика, а также с учетом недобросовестного поведения арендодателя, который фактически перестал быть заинтересованным в продолжении арендных отношений без наличия к тому правовых оснований.
Выводы суда апелляционной инстанции, сделанные в результате всестороннего и полного исследования всех обстоятельств дела, не противоречат законодательству, основаны на анализе всех имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (статьи 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), находятся в пределах судейской дискреции и не нарушают прав лиц, участвующих в деле.
Вопреки утверждению заявителя кассационной жалобы, в обжалуемом судебном акте суд в полной мере исполнил процессуальные требования по оценке доказательств.
Учитывая, что суд апелляционной инстанции всесторонне оценил доводы и возражения сторон по спорному вопросу, проанализировал материалы дела и установил юридически значимые обстоятельства отношений сторон, компетенции у суда кассационной инстанции по вмешательству в оценку обоснованности размера встречных требований не имеется.
По существу изложенные в кассационной жалобе доводы выражают несогласие с произведенной судом оценкой установленных по делу фактических обстоятельств, что само по себе не является основанием для отмены принятого по делу законного судебного акта.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права, основаны на неверном толковании указанных норм и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов суда, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2024 по делу № А50-992/2024 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий И.А. Краснобаева
Судьи М.В. Торопова
Н.Г. Беляева