АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Железнодорожная, д. 14, г. Ульяновск, 432068
Тел. (8422) 33-46-08 Факс (8422) 32-54-54 E-mail: info@ulyanovsk.arbitr.ru www.ulyanovsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г.Ульяновск 15 ноября 2023 года Дело № А72-11875/2023
Резолютивная часть решения объявлена 13.11.2023. Решение в полном объеме изготовлено 15.11.2023.
Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи М.А.Семеновой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем В.Э. Кувшиновой, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "Торговый ДОМ "СИМБИРКА"
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>), с. Шумовка, Ульяновский р-н, Ульяновская
обл.,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, о возложении обязанности зарегистрировать право собственности,
без лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом по правилам ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Ульяновской области: http://ulyanovsk.arbitr.ru,
установил:
(с учетом определения суда от 12.10.2023 о принятии уточнений требований) Общество с ограниченной ответственностью "Торговый ДОМ "СИМБИРКА" (далее – ООО «ТД «Симбирка», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – Росреестр, ответчик), которым просит обязать ответчика зарегистрировать право собственности Общества на здания:
-Электроподстанция ЗТП-2/400 кВА, 1986 года постройки, общей площадью 47,2 кв.м., расположенное по адресу: Ульяновская область, Ульяновский район, с. Шумовка;
-Материально-технический склад, 1983 года постройки, общей площадью 306,1 кв.м., расположенное по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, с. Степное Анненково;
-Здание крытого тока, 1988 года постройки, общей площадью 2620,3 кв.м., расположенное по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, с. Степное Анненково;
-Семяхранилище, 1975 года постройки, общей площадью 1621,6 кв.м., расположенное по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, с. Степное Анненково;
-Склад, 1980 года постройки, общей площадью 1299,3 кв.м., расположенное по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, с. Степное Анненково;
-госпошлину возложить на заявителя.
В ходе рассмотрения дела Общество поддержало требования.
Отзывом ответчик оставляет решение на усмотрение суда в уточненной редакции заявленных требований с учетом имеющейся судебной практики.
Заслушав в ходе рассмотрения дела представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в дело доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Из материалов дела следует, ООО «Торговый дом «Ульяновсксахар» зарегистрировано 12.02.2003 ИФНС России по Ленинскому району г.Ульяновска.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу № А72-13496/2009 от 17.05.2010 ООО «ТД «Ульяновсксахар» было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
27.05.2017 в газете «КоммерсантЪ» № 93 было опубликовано объявление
конкурсного управляющего о проведении торгов посредством публичного предложения с открытой формой представления предложения о цене.
В объявлении указано, что подробная информация о составе лота представлена в объявлении на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве за № 1800300.
25.10.2017 согласно протоколу № 9 «О результатах проведения торгов посредством публичного предложения № SBR013-1705240008 по продаже имущества ООО «ТД «Ульяновсксахар» право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов ООО «ТД «Симбирка». Общая стоимость имущества определена в 20 300 000 руб.
07.11.2017 между ООО «ТД «Симбирка» и ООО «ТД «Ульяновсксахар» был заключен договор № 1 купли-продажи, в том числе, имущества, заявленного в настоящем деле.
Платежными поручениями №№ 877 от 16.10.2017 (задаток); 974 от 08.11.2017, 983 от 13.11.2017, 996 от 17.11.2017; 1036 от 24.11.2017 договор был оплачен в полной сумме.
Имущество передано по акту приема-передачи 04.12.2017.
Определением суда от 19.09.2018 по делу № А72-13496/2009 конкурсное производство в отношении ООО «ТД «Ульяновсксахар» завершено.
Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеперечисленное имущество.
07.08.2023 Росреестр отказал в государственной регистрации права на спорное имущество по следующим основаниям:
-не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
-не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-Ф3 «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектов недвижимого имущества.
В разъяснении указано, что государственная регистрация права собственности невозможна из-за того, что объекты недвижимости не поставлены на государственный кадастровый учет прежним собственником (ООО «ТД «Ульяновсксахар») и им не представлено заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
В соответствии с преамбулой договора купли-продажи № 1 от 07.11.2017, от имени продавца – ООО «ТД «Ульяновсксахар» действовал конкурсный управляющий ФИО1 на основании определения суда от 21.03.2012 по делу № А72-13402/2009.
Как следует из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «ТД «Ульяновсксахар» было ликвидировано на основании определения суда от 19.09.2018 о завершении конкурсного производства, о чем 22.10.2018 Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г.Ульяновска внесена запись о прекращении юридического лица 2187325379734.
Следовательно, вышеуказанные обстоятельства исключают возможность обращения ООО «ТД «Ульяновсксахар» в регистрирующий орган как с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, так и с заявлением о переходе права собственности.
Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд считает требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости, Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно части 1 и части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления; основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.
В силу части 4 статьи 18 Закона о регистрации недвижимости к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о регистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в
установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
Согласно статьи 27 Закона о регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
С учетом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при отсутствии продавца - юридического лица в силу его ликвидации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.
Таким образом, ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю в отсутствие заявления продавца, покупатель вправе требовать такой регистрации, если для этого отсутствуют иные препятствия.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 62 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, рассматривая требование покупателя в порядке обжалования действий регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Вместе с заявлением, ООО «ТД «Симбирска» в регистрирующий орган были представлены доказательства полного исполнения сторонами договора купли-продажи
спорных объектов от 07.11.2017 своих обязательств: объект недвижимого имущества был передан от продавца к покупателю, что подтверждается актом приема-передачи недвижимых объектов к договору купли-продажи недвижимых объектов; оплата покупателем за имущество произведена в полном объеме, что подтверждается вышеназванными платежными поручениями.
Согласно части 1 статьи 69 Закона о регистрации недвижимости, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
Аналогичные положения содержались в статье 6 Закона № 122-ФЗ.
Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанные Законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона № 122-ФЗ или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ, часть 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ).
Исходя из действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ и Закон № 218- ФЗ предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.
Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у ООО «ТД «Ульяновсксахар» на дату заключения договора купли-продажи спорных объектов от 07.11.2017 само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016; Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 16.03.2018 по делу № А728626/2017).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5698/12, от 01.07.2014 № 4240/14, от 24.01.2012 № 12048/11: здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.
Никем не оспаривается, что ООО «ТД «Ульяновсксахар» - продавец спорных объектов недвижимости, ликвидирован при завершении конкурсного производства.
Иных объектов с аналогичными реквизитами не имеется. Какие-либо споры о праве на вышеуказанное имущество отсутствуют.
Управление муниципальным имуществом и по земельным отношениям Администрации МО «Цильнинский район» Ульяновской области, МУ Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Ульяновский район» Ульяновской области, Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области представили в материалы дела сведения об отсутствии в соответствующих реестрах спорных объектов.
Факт передачи продавцом покупателю спорных объектов недвижимости подтвержден материалами дела, таким образом, договор купли-продажи недвижимости от 07.11.2017 сторонами исполнен.
Ликвидация ООО «ТД «Ульяновсксахар», с учетом применения правовой позиции, изложенной в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не является препятствием для регистрации права собственности заявителя.
Исходя из изложенного, учитывая, отсутствие у заявителя возможности государственной регистрации права собственности на спорное имущество по объективным причинам в связи с ликвидацией продавца, а также принимая во внимание, что совокупность представленных на регистрацию и в материалы судебного дела документов позволяет достоверно идентифицировать спорное имущество, суд приходит к выводу о необходимости обязать Росреестр зарегистрировать право собственности ООО «ТД «Симбирка» на спорные объекты.
На основании вышеизложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины на основании ч. 4 ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя по его ходатайству.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области зарегистрировать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Торговый ДОМ «СИМБИРКА» на здания:
-Электроподстанция ЗТП-2/400 кВА, 1986 года постройки, общей площадью 47,2 кв.м., расположенное по адресу: Ульяновская область, Ульяновский район, с. Шумовка;
-Материально-технический склад, 1983 года постройки, общей площадью 306,1 кв.м., расположенное по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, с. Степное Анненково,
-Здание крытого тока, 1988 года постройки, общей площадью 2620,3 кв.м., расположенное по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, с. Степное Анненково,
-Семяхранилище, 1975 года постройки, общей площадью 1621,6 кв.м., расположенное по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, с. Степное Анненково,
-Склад, 1980 года постройки, общей площадью 1299,3 кв.м., расположенное по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, с. Степное Анненково.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.
Судья М.А.Семенова
Код доступа к оригиналам судебных актов, подписанных электронной подписью судьи