Арбитражный суд Воронежской области
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Воронеж Дело № А14-3290/2023
«12» октября 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2023 г.
Решение в полном объеме изготовлено 12 октября 2023
Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи М.А. Малыгиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем В.Н. Волохиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
акционерного общества «Универсам «Нижегородский», г. Нижний Новгород (ОГРН <***>, ИНН <***>),
к автономному учреждению Воронежской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>),
о взыскании 3 180 436 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 25.10.2022,
при участии в заседании:
от ответчика: ФИО1, представитель, доверенность, диплом;
от истца: ФИО2, представитель, доверенность, адвокат, адвокатское удостоверение;
установил:
Акционерное общество «Универсам «Нижегородский» (далее по тексту – истец по делу) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к автономному учреждению Воронежской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее по тексту – ответчик по делу) о взыскании 3 180 436 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 25.10.2022.
Определением от 06.03.2023 исковое заявление принято судом к производству.
Истец поддержал исковые требования.
Ответчик иск не признал, письменный отзыв приобщен к материалам дела.
Определениями суда в судебном заседании объявлялись перерывы.
Как следует из материалов дела, между АУ «МФЦ» и АО «Универсам «Нижегородский» заключен Договор № 637у/19 от 30.05.2019, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование расположенные на четвертом этаже здания торгового центра «Европа» по адресу: <...>, следующие помещения в целях организации деятельности по предоставлению государственных и муниципальных услуг по принципу «одного окна» филиала АУ «МФЦ» в Ленинском районе г. Воронежа (далее - Филиал):
- нежилое помещение № 16, общей площадью 136,3 кв.м.;
- часть нежилого помещения, общей площадью 510 кв.м.
Договор действует до 09.06.2024 (пункт 6.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за пользование Помещениями состоит из постоянной арендной платы.
В соответствии с пунктом 4.3 договора стороны Договора установили, что стоимость аренды нежилых Помещений, переданных в пользование Арендатору, за полный срок аренды составляет: 19 459 251 руб. 55 коп. Указанная сумма арендной платы по Договору аренды Арендатором выплачивается ежемесячно равными долями в твердой (фиксированной) сумме платежа 324 320 руб. 86 коп.
Обязательство по оплате арендной платы, установленной пунктом 4.3. Договора, возникает у Арендатора с 10.06.2019 (пункт 4.4 договора).
Оплата арендных платежей производится путем перечисления Арендатором денежных средств на расчетный счет Арендодателя на основании полученного Арендатором счета и подписанного Арендатором и Арендодателем акта оказанных Услуг (пункт 4.5 договора).
Арендная, плата уплачивается Арендатором в течение: 30 дней с момента получения Арендатором счета и акта оказанных услуг на оплату за Текущий месяц, выставленный Арендодателем не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным.
18.06.2021 АУ «МФЦ» направило АО «Универсам Нижегородский» письмо исх. № 42/2-11/476 от 17.06.2021 и соглашение о расторжении Договора. Арендодателю предложено было расторгнуть Договор по соглашению сторон 30.11.2021, поскольку в срок до 01.12.2021 будет прекращено оказание государственных и муниципальных услуг Филиалом и осуществлена передача занимаемых им помещений Арендодателю.
15.07.2021 АУ «МФЦ» получен ответ от АО «Универсам «Нижегородский» (вх. № 42/2-10/566 от 15.07.2021) об отказе в расторжении Договора.
18.11.2021 в адрес арендодателя было направлено письмо (исх. № 42/2-11/965 от 18.11.2021), в котором сообщается, что филиал АУ «МФЦ» в Ленинском районе г. Воронеж прекратил осуществлять свою деятельность с 17.11.2021 и 30.11.2021 будет осуществлена передача нежилых помещений по акту приема-передачи (возврата) помещений. К указанному письму повторно было приложено соглашение о расторжении и акт приема-передачи (возврата) помещений.
30.11.2021 АУ «МФЦ» подписан акт приема-передачи (возврата) помещений.
04.12.2021 нежилые помещения опечатаны арендатором и составлен акт № б/н опечатывания помещения, который был направлен арендодателю 08.12.2021 (письмо исх. № 42/2-11/1028 от 08.12.2021).
Решением арбитражного суда Воронежской области от 26.07.2022 договор аренды нежилых помещений № 637у/19 от 30.05.2019, заключенный между акционерным обществом «Универсам «Нижегородский» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нижний Новгород, и автономным учреждением Воронежской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж, расторгнут с момента вступления в законную силу решения суда.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2022 решение арбитражного суда Воронежской области от 26.07.2022 оставлено без изменения.
Ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2022 по 25.10.2022, в связи с расторжением договора аренды в судебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Заключенный сторонами договор является договором аренды. В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
В соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
В этой связи арендатор вправе на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора; иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
Ответчик обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды.
Решением арбитражного суда Воронежской области от 26.07.2022, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2022, договор аренды нежилых помещений № 637у/19 от 30.05.2019, расторгнут с момента вступления в законную силу решения суда.
Вместе с тем, судебными актами установлено, что на момент расторжения договора аренды арендованное помещение не отвечало обязательным требованиям и нормативам, предъявляемым к помещениям данного типа, в связи с чем филиал, располагающийся в данном помещении, ликвидирован. О несоответствии помещения обязательным требованиям истец неоднократно уведомлял ответчика. В период действия договора аренды посетители филиала АУ «МФЦ» в Ленинском районе г. Воронежа неоднократно жаловались на проблемы с лифтом и очереди на лестнице при подъеме в МФЦ пешком, нарушение действующих санитарных правил и норм, проблематичный подъезд к ТЦ «Европа», сложности с парковкой.
Нарушение действующих санитарных норм и правил подтверждается проведенными Управлением Роспотребнадзора по Воронежской области внеплановыми надзорными мероприятиями в отношении ответчика и вынесенным постановлением Ленинского районного г. Воронежа от 27.10.2021 по делу № 5-959/2021 о признании АО «Универсам «Нижегородский» виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 3.12 КоАП РФ, и назначении ему наказания в виде административного приостановления деятельности на срок 14 суток с момента фактического приостановления деятельности 25.10.2021.
В соответствии с п. 3.1.2-3.1.3, 3.1.6 Договора арендодатель обязуется предоставить доступ в места общего пользования, необходимые для осуществления деятельности, указанной в Договоре (п. 1.2), обеспечивает свободный доступ сотрудников арендодателя, обеспечивает персоналу арендатора и его посетителям доступ в помещения с соблюдением требований режима и охраны, установленных в здании, в котором находятся помещения. В период приостановления деятельности ТЦ «Европа» доступ в нежилые помещения сотрудникам и посетителям филиала был соответственно закрыт, АУ «МФЦ» не могло пользоваться помещением и осуществлять оказание государственных и муниципальных услуг.
АУ «МФЦ» неоднократно направляло Арендодателю письма (исх. № 42/2-11/407 от 21.05.2021г., 42/2-11/313 от 13.04.2021г., 42/2-11/169 от 26.02.2021 г., 42/2-11/82 от 29.01.2021 г., 42/2-11/42 от 20.01.2021 г.) с указанием недостатков, которые Арендодателем на момент подачи искового заявления устранены частично (например, 30.06.2021г. выделено примерно 8 парковочных мест с разметкой МФЦ и ограждением из проволоки, при этом в письме исх. № 42/2-11/82 от 29.01.2021г. Арендатор указывал на необходимость выделения 20 парковочных мест, в том числе мест для специальных автотранспортных средств инвалидов), в полном объеме устранение недостатков, существенных для АУ «МФЦ», было невозможно ввиду технических характеристик помещений.
При заключении договора аренды АУ «МФЦ» не могло предположить, что с АО «Универсам «Нижегородский» МФЦ придется вести постоянную переписку по организации парковочных мест и доступа в помещения МФЦ в часы его работы, которые не совпадают с графиком работы торгового центра, Арендодатель будет нарушать санитарные правила и нормы, своими действиями создавать препятствия для доступа сотрудников и посетителей Филиала.
Судами установлено, что арендуемое помещение не отвечало, предъявляемым к СМАРМФЦ требованиям, поэтому Филиал ликвидирован, оказание государственных и муниципальных услуг в Филиале прекращено, арендуемые помещения с 01.12.2021 не используются в соответствии с целями их использования, предусмотренными Договором (п. 1.2. Договора).
Использование помещений Филиала в иных целях, не предусмотренных Договором, приведет к нарушению условий Договора Арендатором (п. 3.3.2. Договора).
Таким образом, в ходе судебного разбирательства по делу о расторжении договора аренды подтвержден факт того, что арендованное помещение не отвечало обязательным требованиям и нормативам, предъявляемым к помещениям данного типа и приведенные нарушения квалифицированы судом как существенное нарушение договорного обязательства, лишающего АУ «МФЦ» того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.
Судами отдельно отмечено, что выявленные в ходе эксплуатации помещения недостатки и несоответствия требованиям носили неустранимый характер, помещение не использовалось АУ «МФЦ» в силу объективных причин, а согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Таким образом, в ходе рассмотрения дела о расторжении договора аренды установлена невозможность использования помещения по назначению со стороны АУ «МФЦ» по независящим от арендатора причинам.
При указанных обстоятельствах, учитывая обращение ответчика к истцу с предложением о расторжении договора аренды, не использование ответчиком арендуемого помещения с 01.12.2021, возврат спорного помещения истцу, расторжение договора аренды в судебном порядке, отсутствуют основания для взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 25.10.2022.
Доводы истца признаются судом не обоснованными, так как направлены на пересмотр вступившего в законную силу судебного акта, а также опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами и не влияют на суть принятого решения.
При указанных обстоятельствах, в иске следует отказать.
Судебные расходы следует отнести на истца (статья 110 АПК РФ).
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.
Судья М.А.Малыгина