ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-164/2025

г. Москва Дело № А40-109305/24

26 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей Бондарева А.В., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ на Решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.12.2024 по делу № А40-109305/24, по иску ЗАО «Эксодус» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 1 от 01.04.1997, путем принятия пункта 5 дополнительного соглашения в редакции истца, по встречному иску Департамента городского имущества города Москвы к ЗАО «Эксодус» о расторжении договора аренды № 1 от 01.04.1997 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005012:20,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 04.12.2019 г.,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 27.12.2024 г.

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Эксодус» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 1 от 01.04.1997, путем принятия пункта 5 дополнительного соглашения в редакции истца.

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление Департамента городского имущества города Москвы к ЗАО «Эксодус» о расторжении договора аренды № 1 от 01.04.1997 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005012:20.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.12.2024 урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ЗАО «Эксодус», при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 1 от 01.04.1997: п. 5 дополнительного соглашения исключен. В удовлетворении встречного иска отказано.

Департамента городского имущества города Москвы не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, статьи 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между ГБОУ ДДТ «Парк Усадьба Трубецких в Хамовниках» (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды от 01.04.1997, в редакции дополнительных соглашений, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 200 кв.м. по адресу: <...> для размещения и эксплуатации трехсекционного торгового павильона.

Пунктом 1 дополнительного соглашения № 3 от 08.06.2012 срок действия договора установлен до 01.10.2034, в связи с чем дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Пунктом 2 дополнительного соглашения установлена арендная плата в размере 60 000 руб. за квартал с 01.10.2012.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005012:20 принадлежит на праве собственности городу Москве, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу истца на основании указанного договора аренды, право постоянного (бессрочного) пользования ГБОУ ДДТ «Парк Усадьба Трубецких в Хамовниках» прекращено.

Сопроводительным письмом исх. № ДГИ-И-14771/24 от 01.03.2024 ответчиком направлено в адрес истца дополнительное соглашение к договору аренды о замене арендодателя в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования, в п. 5 которого изложено соглашение о расторжении договора с момента присвоения учетного номера.

Письмом исх. № 7/24 от 26.03.2024 истцом направлено ответчику дополнительное соглашение, подписанное с разногласиями, факт получения которого 01.04.2024 ответчиком подтверждается сведениями с официального сайта Почты России и свидетельством нотариуса города Москвы ФИО3 серии 77 АД № 6268696 о передаче документов.

Сопроводительным письмом исх. № ДГИ-И-36281/24 от 27.05.2024 ответчиком повторно направлен в адрес истца проект дополнительного соглашения в той же редакции.

Письмом исх. № 11/24 от 25.06.2024 истцом повторно подписано дополнительное соглашение с протоколом разногласий.

Ответчиком указанный протокол не акцептован.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим первоначальным иском.

В обоснование встречного иска указано, что со дня государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 77:01:0005012:20 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 01.04.1997 перешли на г. Москву в лице Департамента городского имущества города Москвы.

Согласно условиям п. 5.1 раздела «Права и обязанности сторон» договора аренды от 01.04.1997 № 1 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления; надлежащим образом исполнять все условия договора аренды; ежемесячно уплачивать арендную плату за землю.

Департамент отмечает, что имеются основания для расторжения договора аренды от 01.07.1997, а именно наличие задолженности по арендной плате с учетом государственной регулируемости цены (арендной платы) за земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы. Сумма задолженности по состоянию на 13.05.2024 составляет 1 333 533,24 руб.

01.03.2024 Департаментом было направлено дополнительное соглашение о приведении земельно-правовых отношений в соответствие (в том числе с учетом спорного п. 5 в отношении которого поступил протокол разногласий).

ЗАО «Эксодус» не согласилось с текстом указанного дополнительного (в части п. 5) и представило протокол разногласий, где просило указать, что «в соответствии с положениями ст. 617 ГК РФ смена собственника не является основанием для прекращения (изменения или расторжения) договора аренды от 01.07.1997 № М-01- 008655-А-01».

Учитывая изложенное, а также на основании п. 5.1 и п. 5.2 договора, нарушение арендатором обязательств по договору аренды в силу подп. 1 п. 2 ст. 450 – 452, п. 2 ст. 619 ГК РФ дает Департаменту право требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим встречным иском.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Ссылка Департамента на постановление Правительства Москвы от 13.11.2012 № 636-ПП отклоняется, поскольку дополнительное соглашение № 3, которым установлен срок действия договора до 01.10.2034, заключено 08.06.2012 до издания указанного постановления.

При этом согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку редакция дополнительного соглашения, предложенная ответчиком, не соответствует положениям ст.ст. 421, 450, 617 ГК РФ, разногласия при заключении дополнительного соглашения подлежат урегулированию в соответствии со ст.ст. 445, 446 ГК РФ в редакции истца.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст.ст. 39.7, 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Учитывая приведенные нормы права, в данном случае размер арендной платы является регулируемым и не подлежит определению по усмотрению сторон договора.

Истцом представлены в материалы дела платежные поручения, подтверждающие внесение арендной платы за период по 31.12.2024 в размере, превышающем размер арендной платы, подлежащий внесению в соответствии с условиями приложения № 1 к дополнительному соглашению.

Письмом исх. № ДГИ-125301/20-(0)-1 от 31.08.2020 ответчик подтвердил получение денежных средств платежными поручениями № 2 от 15.01.2018, № 11 от 17.01.2019, № 17 от 25.03.2020.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в приложении к проекту дополнительного соглашения, Департаментом указывалась именно кадастровая стоимость земельного участка, установленная в течение определенного периода, а не иной порядок ее определения. Разногласия в данной части отсутствовали.

Таким образом, Департаментом не представлено доказательств нарушения ЗАО «Эксодус» существенных условий договора.

Поскольку факт нарушения условий договора арендатором судом первой инстанции при рассмотрении дела не установлен, требования встречного иска о расторжении договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ правомерно оставлено без удовлетворения.

Суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 446 ГК РФ пришел к выводу об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом и ЗАО «Эксодус», путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 1 от 01.04.1997, исключив пункт 5 дополнительного соглашения.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2024 по делу №А40-109305/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: А.Л. Фриев

Судьи: А.В. Бондарев

Е.Е. Кузнецова