Решение по делу № А66-16919/2024 от 25.02.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке ст.163 АПК РФ)

25 февраля 2025 года

г.Тверь

Дело № А66-16919/2024

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Кольцовой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Токаревой С.В., при участии представителей: истца – ФИО1 (до перерыва), ответчика – ФИО2 (после перерыва), третьего лица – ФИО3, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», г.Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Тверьстрой», г.Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Администрация города Твери, Управление Федеральной службы гоударственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области,

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», г.Тверь обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Акционерному обществу «Тверьстрой», г.Тверь, с требованиями:

- Расторгнуть Договор аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, заключаемый без проведения торгов от 27.07.2022 № 253-1 в части земельного участка с кадастровым номером 69:40:0000000:5692, площадью 8867 кв.м, с видом разрешенного использования под комплексную многоквартирную жилую застройку, расположенный по адресу: <...>;

- Указать, что датой частичного расторжения Договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, заключаемый без проведения торгов от 27.07.2022 № 253-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0000000:5692, площадью 8867 кв.м, с видом разрешенного использования под комплексную многоквартирную жилую застройку, расположенный по адресу: <...> будет являться дата -19.10.2024;

- Обязать АО «Тверьстрой» вернуть Учреждению земельный участок с кадастровым номером 69:40:0000000:5692, площадью 8867 кв.м, расположенный по адресу: <...> в надлежащим виде, а именно: с отсутствием на указанном земельном участке следов механического загрязнения твердыми коммунальными отходами, путем направления в адрес Учреждения подписанного акта приема - передачи земельного участка с кадастровым номером 69:40:0000000:5692;

- Указать, что решение суда является основанием для внесения сведений в ЕГРН в части прекращения обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0000000:5692, площадью 8867 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

От ответчика поступили письменные пояснения и дополнительные документы.

Представители истца и третьего лица заявили о необходимости ознакомиться с поступившими документами.

Суд в соответствии со ст.163 АПК РФ объявил перерыв в судебном заседании до 17.02.2025 года 15 часов 00 минут. Информация о перерыве размещена в установленном порядке на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит:

- Расторгнуть Договор аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, заключаемый без проведения торгов от 27.07.2022 № 253-1 частично в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0000000:5692, площадью 8867 кв.м, с видом разрешенного использования под комплексную многоквартирную жилую застройку, расположенный по адресу: <...>;

- Указать датой частичного расторжения Договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, заключаемый без проведения торгов от 27.07.2022 № 253-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0000000:5692, площадью 8867 кв.м, с видом разрешенного использования под комплексную многоквартирную жилую застройку, расположенный по адресу: <...>, дату вступления решения суда в законную силу;

Суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку данные уточнения не относятся ни к предмету, ни к основанию иска .Датой расторжения договора в судебном порядке является датат вступления решения в законную силу.

Ответчик против удовлетворения иска возражает, поддержал доводы, изложенные в письменных пояснениях, представил фотоматериалы.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 69:40:0000000:5692, площадью 8867 кв.м, с видом разрешенного использования под комплексную многоквартирную жилую застройку, расположенный по адресу: <...> передан в аренду сроком действия с 27.07.2022 по 16.07.2025 АО «Тверьстрой» ИНН <***>.

Право аренды зарегистрировано на основании Договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, заключаемого без проведения торгов, № 253-1, выдан 27.07.2022 (далее -Договор аренды).

Договор аренды заключен в отношении двух объектов недвижимого имущества: земельных участков с кадастровыми номерами: 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694.

08 августа 2024 года истцом осуществлен осмотр спорного земельного участка, по итогам осмотра составлен акт, в котором зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0000000:5692 используется не в соответствии с разрешенным видом использования (комплексная многоквартирная жилая застройка не осуществляется), а также способом, приводящим к его порче (частично загрязнен твердыми коммунальными отходами, зарос древесно - кустарниковой растительностью).

23.10.2024 Учреждением повторно осуществлен выезд по адресу расположения земельного участка с кадастровым номером 69:40:0000000:5692 для проведения обследования указанного земельного участка. По результатам повторного осмотра также составлен акт осмотра, согласно которому в период с 08.08.2024 по 23.10.2024 ситуация и состояние земельного участка с кадастровым номером 69:40:0000000:5692 не поменялись.

Пунктом 4.1.1. Договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при неиспользовании земельного участка, использовании земельного участка не по целевому назначению^ а также при использовании участка способами, приводящими к его порче, при просрочке внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Пунктом 6.2 Договора аренды установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. Договора аренды.

Истцом в адрес арендатора АО «Тверьстрой» 10.09.2024 года было направлено уведомление (исх.№12854/11 от 10.09.2024) о частичном одностороннем внесудебном расторжении Договора аренды, проект дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор аренды, а также сопроводительное письмо с просьбой о подписании и возвращении в адрес Учреждения дополнительного соглашения и акта приема - передачи земельного участка с кадастровым номером 69:40:0000000:5692.

От арендатора АО «Тверьстрой» 17.10.2024 за номером 5063/п в Учреждение поступил ответ на Уведомление о частичном внесудебном расторжении договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, которым АО «Тверьстрой» отказывается от частичного расторжения договора аренды земельных участков.

Ссылаясь на то, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0000000:5692 используется не в соответствии с видом разрешенного использования, а также способами, приводящими к порче окружающей среды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта гражданского права, так и помимо его воли.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 606, пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые причиняются кредитору; утрату доверия к должнику и его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу абзацев 1, 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 18-КГ17-14).

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылается на то, что в период с марта 2023 по май 2024 года был лишен возможности использовать спорный земельный участок.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0000000:5962, был предоставлен АО СЗ «Тверьстрой» по договору аренды земельных участков, собственность на которые не разграничена, № 253-1 от 27.07.2022 года для завершения строительства многоквартирного дома .

В соответствии с условиями Договора АО СЗ «Тверьстрой» были проведены геодезические изыскания, разработан проект многоквартирного дома, проведена строительная экспертиза проекта, с целью получения разрешения на строительство.

Однако письмом 01/6561-й от 01.12.2022 года, Администрацией г.Твери в адрес АО «Тверьстрой» было направлено Соглашение о расторжении договора аренды, согласно пункту 1 которого Договор аренды № 253-1 от 27.07.2022 года считается расторгнутым по соглашению сторон.

В марте 2023 года, договор аренды № 253-1 от 27.07.2022 года, был расторгнут Администрацией г. Твери в одностороннем порядке.

Согласно полученным выпискам из ЕГРН запись об ограничении в виде Договора аренды, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5962, 69:40:0000000:5964 была исключена из реестра.

В соответствии с нормами Градостроительного Кодекса РФ, строительство объектов недвижимости осуществляется на основании разрешения на строительство.

Частью 13 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ, установлено, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок (часть 7, статьи 51 ГрК РФ) является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Согласно пункту 1.2 Договора аренды, земельный участок предоставляется АО СЗ «Тверьстрой» для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Так как Градостроительным Кодексом РФ, необходимым условием осуществления строительства является наличие разрешения на строительство, АО СЗ «Тверьстрой», был лишен возможности использовать земельный участок, в связи с невозможностью получить разрешение на строительство по причине расторжения договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 04.09.2023 года по делу №А66-6050/2023 (оставлено без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.04.2024) суд признал одностороннюю сделку по расторжению договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, собственность на которые не разграничена, № 253-1 от 27 июля 2022 года, заключенного между Акционерным обществом "ТВЕРЬСТРОЙ", г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Администрацией города Твери, г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>), выраженную в уведомлении исх. № 01/6561- и от 01.12.2022 года, недействительной, договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, собственность на которые не 10 А66-6050/2023 разграничена, № 253-1 от 27 июля 2022 года, заключенный между Акционерным обществом "ТВЕРЬСТРОЙ", г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Администрацией города Твери, г. Тверь, (ОГРН <***>, ИНН <***>), признан действующим.

В связи с тем, что за период с марта 2023 по май 2024 года истек срок действия полученных технических условий на присоединение к инженерным сетям, изменились градостроительные нормативы проектирования, в настоящее время АО СЗ «Тверьстрой»:

1. Получен новый ГПЗУ на земельный участок;

2 Поданы заявления на получение новых технических условий, на присоединение к инженерным сетям,

3. Осуществляется корректировка Проекта в соответствии с Новыми градостроительными нормативами, а также в связи с уменьшением количества секций дома и получением нового ГПЗУ.

Данные мероприятия являются необходимыми при осуществлении строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в входят в условия использования земельного участка, предусмотренного пунктом 1.2 Договора аренды.

Ответчик доводы истца о неиспользовании либо нецелевом использовании ответчиком земельного участка оспорил, в подтверждение своей позиции ответчиком в материалы дела представлены копии договоров на проведение инженерно-геодезических изысканий, на разработку проектной документации, на проведение строительной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 19.09.2019), Правительство Российской Федерации утверждает исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства с учетом особенностей осуществления градостроительной деятельности на территориях субъектов Российской Федерации и территориях муниципальных образований, порядок внесения изменений в данные перечни, порядок ведения реестра описаний процедур, указанных в данных перечнях.

С учетом положений ст. 5.2 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающий перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства, на момент заключения договора аренды, а также рассмотрения дела судом, понятия "освоение" и "использование" законодателем не разграничены, рассматриваются в совокупности и включены в этапы реализации проекта по строительству объекта капитального строительства.

Лишь Федеральным законом от 8 августа 2024 N 307-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен статьей 85.1 освоение земельных участков из состава земель населенных пунктов и их использование (подлежит применению с 01.03.2025), согласно которому срок освоения земельного участка из состава земель населенных пунктов составляет три года, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статье. Правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов приступает к использованию этого земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием со дня приобретения прав на него, а в случае, если требуется освоение этого земельного участка, не позднее трех лет с указанной даты.

Реализация проекта по строительству объекта капитального строительства может включать в качестве самостоятельного этапа утверждение или выдачу необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства сведений, документов (пункт 2 части 2 статьи 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации). К указанным документам относятся технические условия на подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и договоры о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (пункты 7 и 8 части 4 статьи 5.2 ГрК РФ).

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Частью 7 статьи 51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в соответствующий орган заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются документы, в том числе градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации; положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства.

В связи с изложенным основными этапами строительства являются получение заказчиком или проектировщиком исходных данных, в том числе градостроительного плана; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных Законом, ее экспертизы; утверждение проектной документации (получение разрешения на строительство); выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.

Вышеуказанными нормами установлено, что заявление на получение разрешения на строительство должно быть направлено не позднее трехлетнего срока в пределах действия градостроительного плана земельного участка, т.е. мероприятия по освоению земельного участка вплоть до получения положительного заключения экспертизы проектной документации должны быть осуществлены в полном объеме в этот срок.

Материалами дела подтверждено, и не опровергнуто истцом, что ответчик, как землепользователь, по объективным причинам, препятствующих разработке проектно-сметной документации, получению разрешения на строительство и принятию мер, направленных на реальное строительство заявленного объекта на спорном земельном участке, не мог осуществить строительство объекта.

Неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение предусмотренного абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетнего срока со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), но может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

Сам по себе факт неполучение разрешения на строительство в течение трех лет с момента заключения договора, а также отсутствие ограждения и фактических строительных работ на участке не свидетельствует о нарушении ст. 45 ЗК РФ.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных п.2 ст. 450 ГК РФ. Арендатор в разумные сроки формирует документы, необходимые для получения разрешения на строительство; последовательность его действий указывает на заинтересованность в использовании земельного участка по назначению.

Таким образом, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.65, 110, 156, 163, 167, 170, 176, Арбитражного процессуального Кодекса РФ гл. 25.3 НК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в соответствии со ст.ст. 257, 273, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в течение месяца со дня его принятия.

Судья Т.В.Кольцова