АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Омск
04 февраля 2025 года
№ дела
А46-20406/2024
Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2025 года.
В полном объеме решение изготовлено 04 февраля 2025 года.
Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Палоян С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о понуждении к вступлению в договор аренды № Д-С-14-12109 от 16.06.2021 путем подписания дополнительного соглашения,
при участии в судебном заседании:
от истца – ФИО2 по доверенности, удостоверение, диплом,
от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом,
УСТАНОВИЛ:
департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) о понуждении к вступлению в договор аренды № Д-С-14-12109 от 16.06.2021 путем подписания дополнительного соглашения.
В обоснование заявленных требований указано на отсутствие действий со стороны ответчика по вступлению в договор аренды со стороны арендатора.
Ответчик мотивированный отзыв на исковое заявление не представил, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, хотя о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассмотрел дело в его отсутствие.
В судебном заседании представитель Департамента требования поддержал.
Изучив материалы дела, выслушав мнение представителя истца, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.
Между Департаментом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Стелта», обществом с ограниченной ответственностью «АРИС-Омск», ФИО3, ФИО4 16.06.2021 заключен договор аренды № Д-С-14-12109 (далее – Договор), согласно пунктам 1.1. – 1.5 которого Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 600 кв.м, с кадастровым номером 55:36:070107:3052, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 6-этажное строение, участок находится примерно в 35 м, по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>, цель использования участка: для эксплуатации объекта недвижимости, разрешенное использование участка: деловое управление (код 4.1).
Земельный участок передан Арендаторам на основании акта приема-передачи от 16.06.2021.
Пунктом 1.7 Договора установлено, что на участке имеются следующие объекты капитального строительства - нежилое административное здание с кадастровым номером 55:36:070107:3515, в котором расположены помещения, в том числе принадлежащие ИП ФИО1 с кадастровыми номерами:
- 55:36:070107:3982, площадью 8,3 кв.м (регистрационная запись № 55:36:070107:3982-55/092/2024-2 от 04.04.2024);
- 55:36:070107:8003, площадью 299,2 кв.м (регистрационная запись № 55:36:070107:8003-55/092/2024-6 от 04.04.2024).
В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным Решением Омского городского совета от 26.10.2011 № 452, Департамент является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящегося в распоряжении муниципального образования города Омска.
Основными задачами Департамента являются, в том числе осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления муниципальным имуществом, защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.
Реализуя свои функции, Департамент выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска в пределах своей компетенции, а также обеспечивает текущий контроль за полнотой и своевременностью поступления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в соответствии с действующим законодательством в пределах своей компетенции.
В адрес Предпринимателя письмом от 31.07.2024 № Ис-ДИО/11571 направлено уведомление с копией проекта соглашения к Договору.
Отсутствие действий со стороны ответчика по вступлению в Договор послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд считает, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).
Указанные нормы, определяющие по общему правилу момент вступления в силу договора и возможность применения его условий к отношениям, возникшим до заключения договора, направлены на надлежащее правовое регулирование соответствующих отношений, достижение необходимой определенности в возникновении, изменении и прекращении прав и обязанностей сторон договора.
В силу статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Судом установлено, что спорный земельный участок по Договору предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Стелта», обществу с ограниченной ответственностью «АРИС-Омск», ФИО3, ФИО4. Собственником помещений с кадастровыми номерами 55:36:070107:3982, 55:36:070107:8003, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 55:36:070107:3515, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3052, является ИП ФИО1
С учетом установленных обстоятельств и содержания вышеуказанных правовых норм суд приходит к выводу о том, что заключение договора (вступление в договор) является для ответчика, как собственника объекта недвижимости, расположенного на рассматриваемом земельном участке, обязательным.
В адрес Арендодателя в установленном законом порядке за оформлением земельно-правовых отношений Предприниматель не обращался (доказательств обратного в материалы дела не представлено), что явилось основанием для направления Департаментом ответчику уведомления с приложением копии проекта соглашения к Договору.
Поскольку в тридцатидневный срок проект соглашения ответчиками подписан не был, обращение Департамента оставлено без ответа, требование истца заявлено обоснованно.
По условиям дополнительного соглашения к Договору ответчик вступает в Договор с 04.04.2024.
Из смысла пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет согласованного сторонами срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ. При рассмотрении преддоговорного спора этот момент определяется вступлением в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения дела (абзац первый пункта 4 статьи 445 ГК РФ).
Договорное условие о ретроактивном действии договора является обычным условием договора, которое наряду с другими определяется в соответствии с решением суда (статья 173 АПК РФ, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, распространение действия договора на предшествующий его заключению период не противоречит закону, учитывая установленные обстоятельства владения ответчиком расположенным на спорном земельном участке объектом.
Вместе с тем в редакции дополнительного соглашения к Договору, предложенного истцом, содержится пункт 8, которым предусмотрено, что в течение 30 дней с момента подписания настоящего соглашения Арендатор обязуется погасить задолженность, образовавшуюся за период с 04.04.2024 до подписания настоящего соглашения.
Между тем условие об обязании погасить задолженность за предшествующие периоды, включенное в договор, представляет собой самостоятельное материально-правовое требование, которое не рассматривалось в рамках спора о понуждении к заключению договора, предметом которого в настоящем случае выступает установление фактов, свидетельствующих о наличии у ответчика обязанности по вступлению в арендные правоотношения, а не наличия задолженности за предшествующий период.
Таким образом, удовлетворение требования Департамента об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к Договору, в котором содержится условие об обязании погасить задолженность за предшествующие периоды, фактически лишает ответчика в ходе рассмотрения спора о понуждении к вступлению в договор права на оспаривание задолженности, ее размера и оснований для ее начисления.
При таких обстоятельствах суд отказывает Департаменту в удовлетворении требований в части включения в дополнительное соглашение к Договору пункта 8.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.10.2022 по делу № А46-12327/2021.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым арбитражными судами, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок, для физических лиц - 15 000 руб.
Учитывая, что Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлин подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 15 000 руб. с каждого.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить частично.
Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) вступить в договор аренды земельного участка № Д-Кр-14-12109 от 22.11.2021 на следующих условиях:
СОГЛАШЕНИЕ
к договору аренды земельного участка № Д-Л-14-12109, зарегистрированному 22.11.2021
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее — департамент) в лице начальника управления аренды земельных участков ФИО5, действующего на основании Положения о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, и распоряжения первого заместителя Мэра города Омска, директора департамента от 18.07.2024 № 1184 «О подписании корреспонденции, договоров, соглашений и иных документов», именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ФИО1, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации заключили соглашение о нижеследующем:
1.На основании государственной регистрации права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами:
- 55:36:070107:3982 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 04.04.2024 № 55:36:070107:3982-55/092/2024-2),
- 55:36:070107:8003 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 04.04.2024 № 55:36:070107:8003-55/092/2024-6) ФИО6 выбывает, а ФИО1 вступает в договор аренды № Д-С-14-12109, зарегистрированный 22.11.2021 (далее - Договор), с 04.04.2024.
2.Размер обязательств Арендатора по Договору соразмерен доле в праве собственности на помещения в здании с кадастровым номером 55:36:070107:3515, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3052 (далее — Участок), определяется в соответствии с Порядком расчета арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения (согласно приложению), и с 04.04.2024 составляет 1 192,76 руб. в месяц.
3.Арендатор обязуется оплачивать арендную плату по следующим реквизитам:
Получатель средств: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП <***>/550301001
Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск
БИК 015209001
Казначейский счет: 03100643000000015200 (заполняется в поле расчетного счета)
Единый казначейский счет: 40102810245370000044 (заполняется в поле корреспондентского счета)
Код бюджетной классификации 90911105012040401120 (для перечисления арендной платы)
КОД ОКТМО 52701000
Код бюджетной классификации 90911607090040466140 (для перечисления пени).
4. В платежных документах на оплату Арендатор обязан указывать уникальный идентификатор платежа (УИН), информация о котором размещена в личном кабинете плательщика на портале государственных услуг Российской Федерации или может быть предоставлена бухгалтерией Арендодателя.
5. Арендатор уведомлен о том, что арендная плата ежегодно изменяется Арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, в соответствии с пунктом 13 постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 02.10.2015 № 275-п».
Данный уровень инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
6.Настоящим соглашением Арендатор заведомо согласен на обработку Арендодателем следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральную антимонопольную службу, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию города Омска и ее структурные подразделения, в управление Федеральной налоговой службы.
7.В отношении Участка имеются сведения об ограничениях прав, предусмотренных статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.
8.Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора, вступает в силу с момента подписания и распространяет своё действие на правоотношения сторон, возникшие с 04.04.2024.
9.Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон.
Юридические адреса сторон: Арендодатель:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска
ИНН <***>
Адрес: 644024, <...>
Телефон: <***>.
Арендатор:
ФИО1
ИНН <***>
СНИЛС <***>
Адрес: 644043, <...>.
Приложение к соглашению к договору № А-С-14-12109,
зарегистрированному 22.11.2021
ПОРЯДОК РАСЧЕТА
арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.
Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 г. № 275-п» (далее — Порядок).
Ап = Кс х Кф , где:
Ап - размер годовой арендной платы в руб.;
Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3052, площадью 600 кв.м составляет 3 580 854 руб.;
Кф - экономически обоснованный коэффициент: 4,5 % (п. 7 Приложения к Порядку);
И - коэффициент уровня инфляции, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период) с 01.01.2024 - 1,045 и т.д.;
51/600 - доля в праве пользования земельным участком.
С 01.01.2024: годовой размер арендной платы составляет 14 313,12 руб.
Ежемесячный размер арендной платы составляет 14 313,12 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в федеральный бюджет 15 000 руб. государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.
Судья Е.Д. Малявина