Решение по делу № А56-45087/2024 от 16.04.2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

16 апреля 2025 года Дело № А56-45087/2024

Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Потыкаловой К.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 24.01.2014)

ответчики:

1. индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 29.07.2016)

2. индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 18.10.2023)

о взыскании, о признании договоров недействительными, об обязании, по встречному иску: истец:

1. индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 29.07.2016)

ответчики:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.04.2021)

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 24.01.2014)

о взыскании, о расторжении договора, третьи лица:

1. межрайонная инспекция федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.12.2004, ИНН: <***>)

2. управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: <***>)

3. общество с ограниченной ответственностью «Музей» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.04.2013, ИНН: <***>)

4. индивидуальный предприниматель ФИО6 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 01.12.2015)

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 02.04.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга с иском в редакции принятых судом уточнений, в котором просит:

1) признать недействительным договор аренды нежилого помещения находящегося на втором этаже здания, по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>), заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО4, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО4 освободить нежилое помещение находящееся на втором этаже здания, по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Пушкин, Лицейский пер., д. 1/4площадью 36,7 кв.м.;

2) взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 3 992 685 рублей по договору от 01.10.2023 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО6, а также договору от 01.10.2023 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Музей»;

3) взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 900 000 рублей по договору аренды нежилого помещения находящегося на втором этаже здания, по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>) между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО4.

Определением от 02.10.2024 судом к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск с привлечением в качестве соответчика индивидуального предпринимателя ФИО5, в котором индивидуальный предприниматель ФИО3 просит расторгнуть договор аренды от 04.05.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО2, индивидуальным предпринимателем ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО3, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 1 440 000 рублей по указанному договору, а также взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 50% дохода от использования долевой собственности, полученного за период с 06.09.2022 в части экономии, выразившейся в отсутствии обязательств по уплате арендных платежей предприятия общественного питания.

В настоящем предварительном судебном заседании явку обеспечили представители истцов по первоначальному и встречному искам, а также предпринимателя ФИО5, остальные стороны извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

Представитель предпринимателя ФИО3 представил письменные возражения, представитель предпринимателя ФИО5 просил отказать в требовании о расторжении договора. Стороны поддержали заявленные требования, а также доводы возражений.

С учетом мнения сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой

инстанции и рассмотрел дело по существу. Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 и индивидуальный предприниматель ФИО3 являются долевыми собственниками (по 1/2 доле у каждого) нежилого здания по адресу Санкт- Петербург, <...>, лит А с кадастровым номером 78642:0018120:3006 (далее по тексту – здание), а также долевыми собственниками земельного участка (по 1/2 доле у каждого) с кадастровым номером 78642:0018120:3150 на котором расположено указанное здание.

Собственниками заключен договор с индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендатор) от 04.05.2021, по условиям которого арендатору во временное владении и пользование предоставляется нежилое помещение площадью 58 кв.м. в здании, арендная плата по договору составляет 120 000 рублей, вносится арендатором в силу пункта 5.1 договора арендодателям ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, также на арендатора возложена обязанность по оплате коммунальных услуг.

В отношении помещений, находящихся в здании, индивидуальный предприниматель ФИО3 заключил договоры аренды с индивидуальным предпринимателем ФИО6 от 01.10.2023, с индивидуальным предпринимателем ФИО4 от 30.11.2023, а также обществом с ограниченной ответственностью «Музей» от 01.10.2023.

По условиям договора от 01.10.2023 предпринимателю ФИО6 передано помещение 1Н площадью 171,1 кв.м. в здании, плата по договору составляет 70 000 рублей в месяц, также арендатором выплачиваются 10% от оборота за каждый месяц. Пунктом 4.4 предусмотрено перечисление арендной платы в пользу предпринимателя ФИО3.

По условиям договора от 30.11.2023 предпринимателю ФИО4 передано помещение площадью 36,7 кв.м., постоянная часть платы за месяц составляет 150 000 рублей, из которых подлежат вычету стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг, переменная часть платы составляет 7% от выручки за месяц. Разделом 5 договора предусмотрено перечисление платы арендодателям равными частями.

По договору от 01.10.2023 обществу с ограниченной ответственностью «Музей» передано помещение 2Н площадью 72,7 кв.м. в здании, ежемесячная плата составляет 180 000 рублей в месяц, арендатором также уплачивается сумма 10% от оборота за каждый месяц аренды. Пунктом 4.4 предусмотрено перечисление арендной платы в пользу предпринимателя ФИО3.

Поскольку договоры от 01.10.2023 и от 30.11.2023 предпринимателем ФИО2 не подписывались, она полагает, что второй долевой собственник незаконно удерживает доход от использования частей зданий, также полагая недействительным договор аренды с предпринимателем ФИО4, который заключен сроком более года не был в установленном законом порядке зарегистрирован.

При этом, предприниматель ФИО3 полагает, что имеются основания для расторжения договора с предпринимателем ФИО5, а также для взыскания с долевого собственника экономии, понесенной арендатором в размере неуплаченных в пользу ФИО3 арендных платежей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

Из статьи 651 ГК РФ следует, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного

сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Положениями статей 246 и 247 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из представленных в дело доказательств следует, что договор между предпринимателями ФИО3 и ФИО4 от 30.11.2023 заключен в отношении помещения, являющегося частью здания, принадлежащего ФИО3 и ФИО2 на праве общей долевой собственности.

ФИО2, указанная в качестве стороны договора, договор не подписывала, своего согласия на заключение сделки, в том числе конклюдентными действиями, не давала, в связи с чем ФИО3 не праве был заключать договор аренды с предпринимателем ФИО4

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку распоряжением долевой собственностью в отсутствие согласие второго долевого собственника ответчик ФИО3 нарушил права истца по первоначальному иску на распоряжением принадлежащим ему имуществом, такая сделка является недействительной.

При этом, возражения ответчика относительно указания на перечисление платы по договору предпринимателем ФИО4 каждому из долевых собственников не имеет существенного значения, поскольку истцом волеизъявление на отчуждение имущества во временное владение и пользование третьему лицу не давалось.

Как следует из статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Из пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 следует, что при применении указанной нормы судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Факт нахождения помещения в пользовании предпринимателя ФИО4 ответчиком не оспаривается, подтверждается в том числе представленной в материалы дела перепиской, а также фактическими действиями по перечислению арендных платежей ФИО4 в пользу ФИО3

Поскольку на дату рассмотрения спора суд не обладает иными сведениями о пользователе помещением площадью 36,7 кв.м. и сторонами не опровергнуто нахождение указанного помещения в пользовании ФИО4, суд полагает

требование об обязании возвратить помещение к арендатору подлежащим удовлетворению.

По аналогичным обстоятельствам являются недействительными и договоры предпринимателя ФИО3 с предпринимателем ФИО6 от 01.10.2023 и с обществом с ограниченной ответственностью «Музей» от 01.10.2023, поскольку заключены в отсутствие волеизъявления одного из долевых собственников.

В соответствии со статьями 606 и 608 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу положений статьи 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Из статьи 1107 ГК РФ следует, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

В настоящем случае ответчик ФИО3 распорядился долевой собственностью в отсутствие согласия второго долевого собственника – истца по первоначальному иску, приобретя вследствие указанного имущество в размере платы по договору, половина которой причиталась предпринимателю ФИО2 исходя из размера ее доли.

В ходе рассмотрения дела в материалы дела поступили платежные поручения общества «Музей» и предпринимателя «Крестинова», а также судом из ПАО Банка «ФК Открытие» истребованы сведения о взаиморасчетах ФИО3 с арендаторами по договорам от 01.10.2023 и от 30.11.2023, из которых следует, что по договору с обществом с ограниченной ответственностью «Музей» от 01.10.2023 ответчиком получена плата в размере 700 000 рублей, а также 885 201 рубль, составляющие 10% от оборота; по договору с предпринимателем ФИО6 от 01.10.2023 получена плата 1 800 000 рублей, а также 4 599 670 рублей составляющие 10% от оборота; по договору с предпринимателем ФИО4 от 30.11.2023 получена плата 1 800 000 рублей.

Исходя из указанных сведений о размере поступивших платежей в пользу ФИО3, а также с учетом размера долей долевых собственников здания, истцом произведен расчет первоначального иска на общую сумму 4 892 685 рублей. Указанный расчет судом проверен, признан правильным и обоснованным, в связи с чем доводы ответчика относительно некорректности расчета судом отклоняются.

При этом, ответчик ФИО3 также указывает, что поскольку договоры от 01.10.2023 и 30.11.2023 являются недействительными, такие сделки не влекут юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, из чего следует, что произведенные по договорам оплаты также не являлись правомерными, следовательно, в силу последствий в виде двусторонней

реституции, ответчиками по иску должны являться лица, заключившие договоры аренды с ФИО3

Вместе с тем, такая позиция ответчика основана на неверном толковании нормы закона, поскольку реституция преследует цель возврата сторонами исполненного по договору. При этом, взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное. Сторонами настоящего дела о неравнозначности встречных предоставлений по договорам от 01.10.2023 и 30.11.2023 не заявлялось, предпринимателями ФИО6 и ФИО4 вносилась плата за фактическое пользование имуществом, в связи с чем возврат полученного предоставления в виде пользования имуществом в натуре невозможен.

Суд дополнительно отмечает, что излишне полученную плату по недействительным договорам ФИО3 арендаторам не возвращал, в связи с чем он является надлежащим ответчиком по требованию о взыскании неосновательного обогащения.

Ссылка ФИО3 об уплате с полученных от арендаторов платежей налога в размере 6 % не подтверждается материалами дела, при этом, ФИО3 не выступает в качестве налогового агента истца, уплата налог является самостоятельной обязанность. ФИО2, при этом ответчик, в случае уплаты налога в большем размере вправе подать уточненную налоговую декларацию.

Таким образом, требования первоначального иска подлежат удовлетворению в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о расторжении договора аренды долевых собственников с индивидуальным предпринимателем ФИО5 суд отмечает следующее.

Обосновывая свое требование истец по встречному иску ссылается на положения статьи 451 ГК РФ и полагает, что после заключения договора существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для его изменения или расторжения.

Из условий пункта 5.5 договора с индивидуальным предпринимателем ФИО5 от 04.05.2021 следует, что датой уплаты арендной платы и иных платежей по договору считается дата зачисления денежных средств в полном объеме на указанный в договоре расчетный счет индивидуального предпринимателя ФИО2

После достижения соглашения по указанному условию долевые собственники, ранее с 17.05.1997 состоявшие браке, решением судебного участка № 45 Санкт-Петербург от 04.08.2022 брак расторгли, в связи с чем долевой собственник лишился возможности получать доходы от пользования имуществом.

Положениями статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из содержания пункта 5.5 договора от 04.05.2021 следует, что платежи за аренду имущества вносятся на счет только предпринимателя ФИО2, надлежащее исполнение обязательства по оплате сторонами не оспаривается.

Договор по своей природе является смешанным, содержит в себе элементы аренды недвижимого имущества, а также соглашение о порядке распоряжения недвижимым имуществом, которое находится в общей долевой собственности, возможность включения которого в условие договора прямо предусмотрена положениями статьи 248 ГК РФ.

Вопреки позиции истца по встречному иску, расторжение брака к существенному изменению обстоятельств не относится, поскольку стороны (в том числе долевые

собственники имущества) могут объективно предвидеть возможность расторжения брака.

Суд учитывает и то обстоятельство, что после расторжения брака предприниматель ФИО2 направляла в адрес ФИО3 проект дополнительного соглашения от 11.09.2024, которым предусматривалось бы перечисление арендатором платежей в соответствии с размером доли, принадлежащей каждому из собственников, от подписания которого ФИО3 отказался.

Другие обстоятельства, свидетельствующие о существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, предпринимателем ФИО3 не доказаны.

При наличии возражений одного из долевых собственников и арендатора относительно расторжения договора, учитывая согласование в договоре аренды сторонами порядка пользования (и в том числе порядка получения арендной платы за долевое имущество), учитывая уклонение ФИО3 от подписание дополнительного соглашения, встречный иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Первоначальный иск удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от 30.11.2023 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ИНН: <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ИНН: <***>).

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: <***>) освободить нежилое помещение находящееся на втором этаже здания, по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Пушкин, Лицейский пер., д. 1/4площадью 36,7 кв.м., полученное по договору от 30.11.2023 с индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ИНН: <***>).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>) 3 992 685 рублей по договору от 01.10.2023 с индивидуальным предпринимателем ФИО6 и договору от 01.10.2023 с обществом с ограниченной ответственностью «Музей», 900 000 рублей по договору от 30.11.2023 с индивидуальным предпринимателем ФИО4, 45 046 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска.

Во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Потыкалова К.Р.