Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь

05.03.2025 года Дело № А50-20887/24

Резолютивная часть решения объявлена 04.03.2025

Решение в полном объеме изготовлено 05.03.2025

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой

при ведении протокола помощником судьи И.А. Шулеповой

рассмотрев дело по иску заместителя прокурора Пермского края в интересах муниципального образования «Чернушинский городской округ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 614090, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, 617830, <...>), Управлению имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа Пермского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 617830, Пермский край, <...>)

о признании сделки недействительной.

Определением суда 30.08.2024 приняты обеспечительные меры с учетом определения суда от 30.09.2024 об исправлении описки о запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю совершать любые регистрационные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 59:40:0012805:174, 59:40:0012805:176, 59:40:0012805:177, 59:40:0012805:178.

В судебном заседании, начатом 25.02.2025 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 04.03.2025.

При участии:

От истца: ФИО2, удостоверение № ТО 363493 от 05.08.2024, доверенность от 27.02.2025.

От ИП ФИО1: ФИО3, доверенность 59 АА 4421837 от 16.02.2024, паспорт, диплом.

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Пермского края в интересах муниципального образования «Чернушинский городской округ» (далее - заместитель прокурора, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа Пермского края (далее Управление, ответчик), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее ИП ФИО1, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 27.04.23 №18/23, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа Пермского края и ИП ФИО1; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата ИП ФИО1 муниципальному образованию "Чернушинский городской округ Пермского края" земельного участка с кадастровым номером 59:40:0012805:16; аннулировании в ЕГРН записей в отношении земельных участков 59:40:0012805:16, 59:40:0012805:174, 59:40:0012805:175, 59:40:0012805:176, 59:40:0012805:177, 59:40:0012805:178, 59:40:0012805:180; взыскании с муниципального образования "Чернушинский городской округ Пермского края" в пользу ИП ФИО1 денежных средств в размере 2 803 657,54руб.

Истцом требования поддержаны.

Ответчик ИП ФИО1 с иском не согласен по доводам отзыва (л.д. 6- 9 т.2). Нарушений закона не усматривает, поскольку для деятельности ответчика необходим весь земельный участок со ссылкой на акт экспертного исследования ИП ФИО4(л.д. 11-177 т.2).

Ответчик Управление иск поддержало. В отзыве указало, что согласно таблицы Ж.1 (Нормы расчетов стоянок автомобилей) Приложения Ж «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», утвержденных Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр, для магазинов-складов (мелкооптовой и розничной торговли, гипермаркеты) предусмотрено 1 машино-место на 30-35 м2 общей площади.

Согласно Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.03.2023 г № 59-57757000-11-2023 общая площадь введенного в эксплуатацию здания магазина составила 125,3 м2.

В соответствии с Приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (Зарегистрировано в Минюсте России 24.08.2021 № 64746), минимально допустимые размеры машино-места составляют 5,3 х 2,5 м.

Согласно п.81 Приказа Минтруда России от 18.11.2020 № 814н «Об утверждении Правил по охране труда при эксплуатации промышленного транспорта» при размещении транспортных средств на погрузочно-разгрузочных площадках расстояние между транспортными средствами, стоящими рядом (по фронту) - не менее 1,5 м.

Согласно проектной документации «Строительство магазина по адресу: <...>», выполненного ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» шифр проекта 17-2021-ПД (внесение изменений), (раздел: Схема планировочной организации земельного участка (далее читать -СПОЗУ), а так же учитывая сложившуюся застройку для подъездных путей (учитывая расстояние от ул. Октябрьская, до границы участка) площадь составляет:

подъездные пути = 52,82 х 6,0 м= 316,92 м2 .

для пешеходной дорожки (учитывая расстояние от ул. Октябрьская, до границы участка) площадь составляет:

пешеходной дорожки = 52,82 м х 2,0 м = 105,63 м2.

разгрузочные площадки с учетом разворота большегрузного транспорта площадь с двух торцов здания составляет:

разгрузочные площадки = 25м х 25 м= 625 м.

При этом, согласно СПОЗУ с южной стороны участка предусмотрено устройство выставочной площадки площадью 400,0 м2.

Ттребуемая минимальная для размещения объекта = для автопарковки + подъездные пути + пешеходной дорожки + разгрузочные площадки + выставочной площадки + застройки здания = 59,0+316,92+105,63+625,0+400,0+ 145,3= 1651,96 кв.м.

Процент минимальной застройки, рассчитанный в соответствии с данными параметрами, составляет 37,87%. Максимальный процент застройки для территориальной зоны (ОД-1) «Зона многофункциональной общественно-деловой застройки», для земельных участков с видом разрешенного использования «под магазины», согласно Правил землепользования и застройки Чернушинского городского округа Пермского края, утвержденных постановлением администрации Чернушинского городского округа от 06 октября 2021 года № 1461-261-01-04 (в редакции от 18 апреля 2023 года№ 391-261-01-04) составляет 70%.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, иск подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ответчик являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 59:40:0012805:16 на основании договора аренды №73-03/13 от 18.03.2013, арендодателем являлось Управление. Земельный участок площадью 4 385кв.м. предоставлен в аренду под магазин (л.д. 24- 30 т.1).

В пределах земельного участка у ответчика зарегистрированы права на нежилое здание площадью 125,3кв.м. с кадастровым номером 59:40:0012805:172 в ЕГРН 29.03.2023 (л.д. 61 т.1)

По обращению ответчика 05.05.2023 в порядке ст. 39.20 ЗК РФ (л.д. 20-21 т.1) между Управлением, действующим от имени муниципального образования Чернушинский городской округ Пермского края, и ФИО1 27.04.2023 в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ заключен /договор купли-продажи № 18/23 (далее - договор купли-продажи) земельного участка с кадастровым номером 59:40:0012805:16 расположенного по адресу: <...>, з/у 5 а (далее -спорный земельный участок) (л.д. 17- 19 т.1). ФИО1 оплатил предоставленный земельный участок в размере 2 803 657,54 рублей. В ЕГРН права ответчика на спорный земельный участок зарегистрированы 05.05.2023 (л.д. 64 т.1).

Также за ответчиком в ЕГРН 21.11.2014 были зарегистрированы права на земельный участок с кадастровым номером 59:40:0012805:18 площадью 953кв.м. на основании договора купли-продажи (купчая) № 224/14 (л.д. 66 т.1).

В порядке ст. 11.7 ЗК РФ из земельных участков с кадастровыми номерами 59:40:0012805:16 и 59:40:0012805:18 образованы путем перераспределения земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0012806:174 (л.д. 85 т.1), 49:40:0012806:175 (л.д. 91 т.1) и 59:40:0012806:176 (л.д. 98 т.1). Вместе с тем из земельного участка с кадастровым номером 49:40:0012806:175 (л.д. 91 т.1) образованы земельные участки с кадастровыми номерами 49:40:0012806:177 (л.д. 118 т.1) и 49:40:0012806:178 (л.д. 127 т.1). Путем объединения земельный участков с кадастровыми номерами 59:40:0012806:174 и 49:40:0012806:178 образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 59:40:0012805:179 (02.09.2024). Путем объединения земельный участков с кадастровыми номерами 59:40:0012806:176 и 49:40:0012806:179 образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 59:40:0012805:180 (10.09.2024) площадью 2 688кв.м. в пределах которого расположен объект недвижимости с кадастровым номером 59:40:0012805:34 площадью 255кв.м., принадлежащий ответчику на праве собственности с 12.02.2013 (л.д. 56 т.1).

В результате перераспределения земельных участков объект недвижимости ответчика с кадастровым номером 59:40:0012805:172 (125,3кв.м. ) оказался в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:40:0012806:177 площадью 2 577кв.м., а объект недвижимости ответчика с кадастровым номером 59:40:0012805:34 (255кв.м.) оказался в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:40:0012806:180 площадью 2 688кв.м.

В настоящее время в ЕГРН за ответчиком зарегистрированы права на земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0012806:177 (2 577кв.м.) и 59:40:0012806:180 (2 688кв.м.).

Полагая, что вышеуказанный договор купли-продажи земельного участка является недействительным, заключенным без проведения аукциона, без учета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, в отсутствие установленной сторонами рыночной стоимости земельного участка (приобретение за 75% кадастровой стоимости), прокурор в интересах муниципального образования "Чернушинский городской округ" обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

В силу разъяснений пункта 75 указанного постановления Пленума применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Требования прокурора о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, поскольку предпринимателем приобретен земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом участке, отсутствует обоснование необходимой площади земельного участка под существующие объекты, отсутствует установленная сторонами рыночная стоимость земельного участка, что направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов.

Согласно пункту 2 статьи 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются на основании, в том числе, договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены здания, собственникам таких зданий в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 59:40:0012805:16 площадью 4 385кв.м. располагался объект недвижимого имущества (магазин) общей площадью 125,3кв.м., принадлежащий предпринимателю ФИО1, таким образом, ответчик является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством имеет исключительное право на приобретение земельного участка без проведения торгов для эксплуатации обозначенного здания.

Между тем доказательств того, что для использования здания площадью 125,3 кв. м необходим земельный участок площадью 4 385 кв. м, в материалах дела не имеется.

Наоборот, проведенное перераспределение земельного участка ответчиком привели к тому, что данный объект оказался на земельном участке с кадастровым номером 59:40:0012806:177 площадью 2 577кв.м.. Наличие у предпринимателя как собственника нежилого здания права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном статьей 39.20 ЗК РФ, не означает права на приобретение земельного участка всей обозначенной площадью 4 385кв.м..

Доводы ответчика о ведении им предпринимательской деятельности и необходимости всего земельного участка опровергаются имеющимися в материалах дела актами обследования от 29.07.2024 (л.д. 138-139 т.1.) и 17.01.2025 (л.д. 9 т.3.) согласно которых отсутствует предпринимательская деятельность на земельных участках.

Также отклоняется представленное ответчиком заключение ИП ФИО4 согласно которого на земельных участках с кадастровыми номерами 59:40:0012806:177 и 59:40:0012806:180 расположены гараж с кадастровым номером 59:40:0012806:34, здание магазина с кадастровым номером 59:40:0012806:172, бытовка, эстакада, площадка ТБО, замощение, навес, поскольку их наличие не порождение исключительных прав на всех земельный участок, поскольку таковой может быть предоставлен исключительно под объект недвижимости. При этом обстоятельство того, что изначально предпринимателю ФИО1 предоставлялся участок в аренду площадью 4 367в. м, не является основанием и подтверждением необходимости использования такого участка для магазина площадью 125,3кв.м.

Остальные приведенные ответчиком доводы правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеют.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку суд установил, что договор купли-продажи от 27.04.2023 №18/23 является недействительной (ничтожной) сделкой, принимая во внимание, что заключением оспариваемой сделки нарушены права и охраняемые законом публичные интересы, права и охраняемые законом интересы неограниченного круга лиц, к ней применяются последствия недействительности сделки в виде возврата ее сторонами друг другу полученного по сделке.

Исходя из положений статей 11.4, 11.5 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений является делимым с соблюдением их минимальных размеров, установленных в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 ЗК РФ.

Судом учитывается позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.04.2008 № 16975/07, согласно которой специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Таким образом, перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 59:40:0012805:16 и 59:40:0012805:18 само по себе не препятствует их восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующих кадастровых номеров.

Поскольку ничтожная сделка не влечет юридических последствий, следовательно, отсутствуют основания возникновения права собственности предпринимателя ФИО1 на образованные в результате перераспределения с земельным участком с кадастровым номером 59:40:0012805:18 земельных участков с кадастровыми номерами: 59:40:0012805:174, 59:40:0012805:175, 59:40:0012805:176, 59:40:0012805:177, 59:40:0012805:178, 59:40:0012805:180, в связи с чем обоснованным является восстановление записи о государственной регистрации права собственности предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 59:40:0012805:18.

Госпошлина по правилам ст. 110 АПК РФ относится на ответчика ИП ФИО1 18 500руб. (пп.8 п. 1 ст. 333.22НК РФ), 15 000руб. (пп.17 п.1 ст. 333.21 НК РФ) Всего госпошлина составляет 33 509руб.

Руководствуясь ст. ст.110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 27.04.23 №18/23, заключенный между Управлением имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа Пермского края и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Применить последствия недействительной сделки в виде возврата индивидуальным предпринимателем ФИО1 муниципальному образованию "Чернушинский городской округ Пермского края" земельного участка с кадастровым номером 59:40:0012805:16.

Взыскать с муниципального образования "Чернушинский городской округ Пермского края" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, 617830, <...>) 2 803 657,54руб.

Решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ИП ФИО1. на земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0012805:16, 59:40:0012805:174, 59:40:0012805:175, 59:40:0012805:176, 59:40:0012805:177, 59:40:0012805:178, 59:40:0012805:180 и восстановлением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 59:40:0012805:18.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, 617830, <...>) в федеральный бюджет 33 509руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Н.В. Гусельникова