АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-5120/23

Екатеринбург

08 ноября 2023 г.

Дело № А60-21914/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Суспициной Л.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Фонда поддержки спортивных и культурно-массовых мероприятий «Возрождение» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.02.2023 по делу № А60-21914/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель:

Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области – ФИО1 (доверенность от 01.08.2023 № 17-01-25/20472).

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к фонду поддержки спортивных и культурно-массовых мероприятий «Возрождение» (далее – фонд) о взыскании 712 105 руб. 63 коп. долга по договору от 24.08.2020 № Т-320/0769 за период с 20.07.2020 по ноябрь 2021 года, пени в сумме 20 792 руб. 84 коп. за период с 30.04.2021 по 30.11.2021.

Определением от 10.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области (далее – Управление) на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации фонд обратился в арбитражный суд со встречным иском к Министерству о признании дополнительного соглашения от 19.04.2021 к договору аренды от 24.08.2020 № Т-320/0769 незаключенным.

Решением суда от 09.02.2023 первоначальные исковые требования удовлетворены, с фонда в пользу Министерства взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 24.08.2020 № Т-320/0769 в сумме 732 898 руб. 47 коп., в том числе по арендной плате в сумме 712 105 руб. 63 коп. за период с 20.07.2020 по 30.11.2021; пени в сумме 20 792 руб. 84 коп. за период с 30.04.2021 по 30.11.2021. В удовлетворении встречных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Фонд просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на то, что судами неправильно применены норма материального и процессуального права.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что истец передал объект недвижимости без надлежаще оформленной документации – охранного свидетельства и, зная, что объект находится в аварийном состоянии, передал объект по документам, как в удовлетворительном состоянии, чем ввел ответчика при заключении сделки в заблуждение, что в будущем привело к невозможности использования земельного участка. По мнению фонда, сумма исковых требований исчислена исходя из кадастровой стоимости всего здания, что свидетельствует о недобросовестном поведении Министерства

Кроме того, заявитель жалобы полагает, что суд апелляционной инстанции незаконно отказал в приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А60-26033/2023, несмотря на то, что материальное требование Министерства напрямую затрагивает права и обязанности ответчика, вытекающие из договора аренды от 24.08.2020 № Т-320/0769.

Проверив законность судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством и государственным казенным учреждением Свердловской области «Хозяйственно-эксплуатационное управление Министерства образования и молодежной политики Свердловской области» заключен договор аренды земельного участка от 24.08.2020 № Т-320/0769 с кадастровым номером 66:41:0702076:5, находящийся по адресу: <...>, разрешенное использование – под существующее здание училища, гараж и металлический гараж, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка (приложение № 1), общей площадью 6178 кв.м (пункт 1.1 договора аренды).

В связи с предоставлением по договору безвозмездного пользования от 25.10.2019 № АО-268 объекта недвижимого имущества – нежилое здание, площадью 2742,9 кв.м, расположенного на спорном земельном участке, дополнительным соглашением от 19.04.2021 в число арендаторов по договору аренды земельных участков № Т-320/0769 включен фонд.

Согласно пункту 1.2 дополнительного соглашения от 19.04.2021 подпункт 3.1 договора аренды дополнен абзацем следующего содержания:

«Арендная плата по настоящему договору начисляется исходя из расчета пропорционально площади зданий и строений, находящихся в пользовании, для фонда в размере 2742,9 кв.м/2913,кв.м от 6178 кв.м (за 5817,05 кв.м), то есть расчет арендной платы произведен не за весь земельный участок, а пропорционально площади объектов недвижимости, используемых каждым из арендаторов.»

Условия настоящего соглашения применяются к отношениям по договору с 20.07.2020 (с даты начала срока аренды, указанной в пункте 2.1 договора) (пункт 3 дополнительного соглашения от 19.04.2021).

Согласно пункту 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.04.2021 (пункт 1.3) арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца по реквизитам, указанным в дополнительном соглашении.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в установленный договором срок, Арендатор уплачивает пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение фондом обязанности по оплате арендной платы за период с 20.07.2020 по 30.11.2021 по договору аренды земельного участка от 24.08.2020 № Т-320/0769, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В обоснование встречного иска ответчик ссылается на несогласование сторонами существенных условий дополнительного соглашения от 19.04.2021 к договору аренды от 24.08.2020 № Т-320/0769, просил признать его незаключенным.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что доказательства внесения ответчиком арендных платежей на сумму 712 105 руб. 63 коп. в материалах дела отсутствуют, оснований для освобождения фонда от внесения платы за землю судом не установлено.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал, что дополнительное соглашение подписано арендатором без замечаний и разногласий, следовательно, данные обстоятельства исключают доводы фонда о незаключенности договора в связи с несогласованием его предмета.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречных, суды исходили из следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен один из основных принципов земельного законодательства – платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды, проанализировав представленные документы, установили, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям дополнительного соглашения от 19.04.2021 к договору аренды от 24.08.2020 № Т-320/0769, указанное дополнительное соглашение подписано со стороны истца и ответчика, скреплено печатями, к нему приложены расчеты арендной платы за 2020, 2021 гг., которые являются неотъемлемой частью договора (приложением № 2). Размер арендной платы определяется исходя из действующих нормативных актов, и не является произвольным.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствие с договором аренды земельного участка в пункте 1.1 которого указан предмет договора, в пунктах 3.1, 3.2 определен размер арендной платы и сроки внесения арендных платежей, в пункте 2.1 – срок договора аренды. Доказательств того, что арендатор не ознакомлен с договором аренды, не представлено.

Поскольку дополнительное соглашение, которое является частью договора аренды (пункт 4 дополнительного соглашения), подписано арендатором без каких-либо замечаний и разногласий, суды пришли к выводу о том, что условия договора аренды считаются согласованными.

Суды верно приняли во внимание, что объект недвижимости передан по акту приема-передачи ранее даты заключения договора аренды земельного участка – в 2019 году, и на дату заключения договора аренды уже было предоставлено здание, которое неразрывно связано с земельным участком, ввиду чего акт приема-передачи земельного участка по договору не составлялся. Представленные фондом акт приема-передачи зданий от 25.10.2019 и акт приема-передачи ключей от 21.10.2019 не опровергают доводы министерства о передаче здания.

Судами также отмечено, что фондом совершались действия, свидетельствующие о владении зданием по ул. Блюхера. Так фондом была выставлена круглосуточная охрана и проведены работы по закрытию проломов, дверей, окон от проникновения вандалов и бомжей. Заново проведена электропроводка для освещения здания и обогрева поста охраны; на имя ссудодателя направлено письмо, в котором фонд просил передать ему нежилое здание, являющееся объектом культурного наследия регионального значения и на данный момент находящееся в аварийном состоянии.

Согласно положениям пункта 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о его незаключенности для сторон при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям такого договора, что согласуется с правовой позицией, изложенной в пунктах 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды верно приняли во внимание, что Министерством представлено заявление фонда от 18.03.2021 № М-26/2021 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 24.08.2020 № Т-320/0769 и предоставлении фонду земельного участка, а также письмо о направлении проекта дополнительного соглашения № 17-01-82/7735, которое получено фондом.

Судами установлено, что дополнительное соглашение от 19.04.2021 подписано уполномоченным лицом от фонда, указанное не оспорено. В подписано дополнительном соглашении содержится указание на приложение «расчет арендной платы», получение расчета засвидетельствовано уполномоченным представителем Фонда путем подписания дополнительного соглашения. Легитимность дополнительного соглашения, его заключенность также подтверждается материалами регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702076:5.

На основании изложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении встречных требований.

Как следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением в аренду земельного участка, в связи с чем подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда), общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Земельного кодекса Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума № 73, при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В период до 01.01.2021 порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, регулировался Порядком, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП (ред. от 19.03.2020) «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (вместе с «Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов»).

С 01.01.2021 порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, регулировался Порядком, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области».

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования. Установленный вид разрешенного использования подлежит отражению в сведениях ЕГРН. В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению с учетом фактического использования участка. Пользование земельным участком подтверждается материалами дела, в том числе действиями фонда по владению расположенным на земельном участке недвижимым имуществом.

Суды верно установили, что пользование земельным участком подтверждается материалами дела, в том числе действиями фонда по владению расположенным на земельном участке недвижимым имуществом, следовательно доводы ответчика о невозможности использования здания и земельного участка являются несостоятельными.

Судами принято во внимание, что договор безвозмездного пользования государственным казенным имуществом Свердловской области от 25.10.2019 № А0-368 содержит условия о передаче имущества, являющегося объектом культурного наследия в безвозмездное пользование.

Пунктом 2.4.6 договора предусмотрено, что ссудополучатель обязан своевременно производить текущий и капитальный ремонт здания за свой счет только с письменного разрешения ссудодателя и уполномоченного исполнительного органа государственной власти Свердловской области в сфере охраны объектов культурного наследия в соответствии с условиями охранного обязательства.

Ответчиком должны были приняты меры по осмотру объектов имущества 1943 года постройки и оценены все риски принятия такого имущества, в том числе ссудополучатель не был лишен возможности принести свои возражения на состояние переданного имущества. Ответчик не оспаривает, что им принимались меры, свидетельствующие о владении и пользовании имуществом и наличие интереса в таковом.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что фактически ответчиком осуществлялось и пользование земельным участком.

На основании изложенного, установив факт пользования фондом земельным участком в заявленный период, суды правомерно взыскали с фонда в пользу Министерства задолженность по арендной плате и пени.

Довод фонда о неправомерности отказа суда апелляционной инстанции в приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А60-26033/2023 отклоняется судом кассационной инстанции с учетом отсутствия оснований полагать, что рассмотрение данного дела невозможно до вступления в законную силу судебного акта по вышеуказанному делу, как того требуют положения пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отказ об удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу является правомерным, поскольку суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для приостановления производства по делу, предусмотренных статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, выводы судов о наличии оснований для взимания платы за пользование земельным участком в нормативно установленном размере, с учетом размещения на нем объекта недвижимости, находящегося во владении ответчика, за заявленный период, не опровергают, о неправильном применении судами норм права не свидетельствуют, в части направлены на переоценку доказательств и установленных на их основании обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции в силу статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными процессуальным законом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом округа не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.02.2023 по делу № А60-21914/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Фонда поддержки спортивных и культурно-массовых мероприятий «Возрождение» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи Л.А. Суспицина

Н.Г. Беляева