ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-48094/2025

г. Москва Дело № А40-209200/24

23 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В. Захаровой,

судей В.В. Валюшкиной, Ю.Н. Кухаренко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.Ф. Махаури,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 августа 2025 года по делу №А40-209200/24,

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Маден» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 02.06.2025,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 16.12.2024,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Маден» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, c кадастровым номером 77:01:0001090:3262 общей площадью 130 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 августа 2025 года судом разногласия урегулированы, с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, право устанавливать стоимость продаваемого имущества принадлежит собственнику имущества.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, разногласия урегулировать по цене, предложенной Департаментом.

Представитель истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2025 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. 1П, c кадастровым номером 77:01:0001090:3262 общей площадью 130 кв.м, по договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 27.08.2010 № 01-00261/10, заключенному с ответчиком.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 № 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 № 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен, в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного нежилого помещения.

Согласно выводам эксперта, итоговая величина объекта недвижимости составила 13 084 500 руб.

Суд, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом Общества с ограниченной ответственностью «А101 Консалт» ФИО3, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Для определения спорной цены договора купли-продажи судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение экспертизы было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «А101 Консалт», по результатам которой суд урегулировал возникшие разногласия.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ссылка заявителя на то, что требование истца об урегулировании разногласий по отдельным пунктам договора не подлежит удовлетворению, поскольку только на Департамент городского имущества города Москвы возложена обязанность по подготовке проекта договора, подлежит отклонению.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В нормах ст. 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Пункт 5.7. правомерно исключен судом первой инстанции из текста Договора купли-продажи, поскольку вопреки доводам ответчика, обеспечение объекта средствами пожарной безопасности за счет покупателя не предусмотрено нормами Закона № 159-ФЗ и Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве условий продажи, как и штраф за неисполнение незаконной обязанности, который Департамент включает в договор купли-продажи, более того, суд первой инстанции отметил, что продаваемый Объект, который находился в собственности города Москвы, уже должен обладать системой обеспечения пожарной безопасности, что вытекает из законодательства Российской Федерации, в связи с чем, включение указанного пункта в текст Договора купли-продажи является необоснованным.

Также ответчик указал, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 5.10., которым Департамент предлагает установить штраф за уклонение от страхования имущества в размере 1% от цены объекта, так как условия договора, связанные с оформлением электронной закладной и страхованием выкупаемого объекта, должны быть приняты в редакции Департамента как соответствующие требованиям Закона об ипотеке, поскольку объект приобретается истцом на условиях рассрочки оплаты, а согласно ч. 1 ст. 31 Закона об ипотеке страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора, в связи с чем, с учетом необходимости соблюдения баланса интересов пункт 5.10 не подлежит исключению.

Однако исключение пунктов, касающихся условий о страховании Помещения и штрафов за его отсутствие было обосновано истцом.

Так п. 2.1.6. в редакции ответчика предусматривает оформление силами и за счет истца страхового полиса на Помещение в сроки и на условиях Департамента, тогда как порядок страхования заложенного имущества предусмотрен ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в данном случае суд первой инстанции посчитал необходимым руководствоваться действующим федеральным законодательством, кроме того установление штрафных санкций за неосуществление истцом страхования Помещения, при наличии у ответчика законодательно установленного права самостоятельно застраховать Помещение и возложить на истца расходы по страхованию, является необоснованным и ущемляет интересы истца, а кроме того, порядок действий истца, в случае наступления страхового случая, регулируется непосредственно договором и правилами страхования, а не Договором купли-продажи, и если ответчик полагает необходимым установить иной порядок, то он вправе самостоятельно застраховать на своих условиях Помещение и возложить на истца расходы по страхованию, поскольку будет выступать в качестве сильной стороны договора страхования и сможет согласовать со страховщиком индивидуальные условия договора страхования, тогда как истец как субъект малого предпринимательства такой возможностью не обладает и будет вынужден присоединится к действующим правилам страхования Страховщика, которые не соответствуют требования Департамента, изложенным в указанных пунктах, и тем самым неизбежно подпадет под штрафные санкции установленные Договором купли-продажи, в связи с чем пункт 2.1.6. и другие пункты, касающиеся условий страхования Помещения, были правомерно и обоснованно исключены судом из текста Договора купли-продажи, поскольку положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, а кроме того согласно положениям ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включение в договор купли-продажи условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным.

Соответственно, страхование объекта это право, а не обязанность покупателя и при наличии возражений покупателя не может в принудительном порядке быть возложена Договором купли-продажи на покупателя, поскольку нормой ст. 343 ГК РФ предусмотрена обязанность залогодателя страховать объект залога в силу закона, что не требует внесения условия в договор, при этом закон не содержит обязанности направления доказательств осуществления страхования залогодержателю, а также осуществления страхования в пользу залогодержателя, поскольку, это приведет к невозможности, в случае наступления страхового случая, получения денежных средств для восстановления объекта.

Также не предусмотрены законом штрафы и возможность досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и обращения взыскания на заложенное имущество за отсутствие страхового полиса.

Отсутствие страхового полиса, не создает угрозу повреждения Помещения и не снимает с залогодателя ответственность, однако, данные положения Договора купли-продажи возлагают на истца как покупателя дополнительные обязательства, ответственность и финансовую нагрузку, на которые истец свое согласие не давал, в связи с чем, данные пункты правомерно исключены судом первой инстанции из текста Договора купли-продажи.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 5.9., поскольку данный пункт не противоречит положениям ст. 313 ГК РФ, так как обязательство является денежным, а кроме того Департамент принимает исполнение от третьего лица только после двух просрочек, что является дополнительной гарантией для Покупателя, подлежит отклонению.

Данный пункт противоречит Федеральному закону №159-ФЗ в части предоставления Покупателю семилетней рассрочки по оплате Помещения с уплатой процентов по льготной ставке, а погашенное третьим лицом без согласия истца в полном объеме обязательство перед Департаментом по Договору купли-продажи влечет за собой переход к данному третьему права требования к истцу о досрочном погашении выплаченного обязательства по Договору купли-продажи, что, безусловно, нарушает права истца как покупателя имущества по Федеральному закону № 159-ФЗ, в связи с чем, данный пункт был правомерно и обоснованно исключен судом первой инстанции.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 5.11., поскольку условия данного пункта договора не нарушает права истца, касаются обязанностей собственника (покупателя) и не противоречат закону, направлены на защиту прав Департамента, осуществляющего свою деятельность на основании Положения о Департаменте, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», подлежит отклонению.

Данный пункт в редакции Департамента по свой сути ограничивает право покупателя на реализацию предоставленного положениями ст. 333 ГК РФ правомочия, при том, что оценка доводов покупателя о невозможности исполнения обязательств по договору производится исключительно судом в соответствии с нормами действующего законодательства, а Департамент не вправе самостоятельно устанавливать, что может служить основанием для снижения неустойки в судебном порядке, в связи с чем п. 5.11 Договора был правомерно исключен из текста Договора купли-продажи.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции неправомерно исключил п. 7.7., подлежит отклонению.

Действие Федерального закона № 159-ФЗ будет распространяться и на имущество, предоставленное истцу вместо изъятого в порядке п. 7.6 договора, в связи с чем, досрочное исполнение обязательства по оплате помещения, предоставленного истцу вместо изъятого, также не допускается, что подтверждается практикой Арбитражного суда Московского округа по делам об урегулировании разногласий между Департаментом и субъектами МСП по делу № А40-296717/23, согласно которому п. 7.7. подлежит исключению из типового договора Департамента ввиду отсутствия согласия истца на внесудебное расторжение договора, а также на досрочное исполнение обязательств по договору, учитывая, что данные положения не предусмотрены Законом № 159-ФЗ, в связи с чем, расторжение договора по инициативе продавца, лишает покупателя права требовать возмещения).

Несогласия ответчика с исключением иных пунктов договора также подлежит отклонению, поскольку не относятся к существенным условиям договора купли-продажи.

Таким образом, правовых оснований для отмены решения суда и урегулирования разногласий по спорным пунктам в редакции, предложенной ответчиком, а не истцом, заявитель апелляционной жалобы, не привел.

Доводы жалобы, в том числе с иным толкованием законодательства, не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на заявителя апелляционной жалобы, но не взыскиваются, поскольку Департамент освобожден от уплаты госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 августа 2025 года по делу №А40-209200/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Т.В. Захарова

Судьи В.В. Валюшкина

Ю.Н. Кухаренко

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.