ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва
23.01.2026
Дело № А40-300486/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2026
Полный текст постановления изготовлен 23.01.2026
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего – судьи Аталиковой З.А.,
судей Красновой С.В., Лазаревой И.В.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью «Эдем»: не явился
от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО1 по доверенности от 01.12.2025 № ДГИ-Д-686/25
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 4 июля 2025 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2025 г. по делу № А40-300486/2024
по иску общества с ограниченной ответственностью «Эдем»
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Эдем» (далее - ООО «Эдем», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и департаментом при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости - нежилых помещений, с кадастровым номером 77:04:0005009:9836, площадью 13,4 кв.м (далее - объект 1), с кадастровым номером 77:04:0005009:9940, площадью 130,4 кв.м. (далее - объект 2) расположенного по адресу: <...>/1, пом. 4/1, изложив спорные пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции, представленной истцом (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 4 июля 2025 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2025 г., заявленные требования удовлетворены, разногласия сторон урегулированы путем изложения спорных пунктов договора в редакции, представленной истцом, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, распределены судебные расходы.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции с принятием по делу нового судебного акта, которым урегулировать разногласия в редакции департамента. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. Указывает, что разногласия необходимо урегулировать по цене и на условиях, определенных департаментом, поскольку в силу статьи 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации. И поскольку департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, именно он как собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Кроме того, указывает на то, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.
Также полагает, что у судов не было оснований для назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта, поскольку доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, предъявленного департаментом, не представлено. При этом выражает несогласие с выводами судебных экспертов, изложенных в представленном в материалы дела заключении.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».
Отводов составу суда не поступило.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ООО «Эдем» поступил отзыв на кассационную жалобу, содержащий возражения относительно ее удовлетворения, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.
От представителя департамента в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя, и доверенность на представление его интересов.
В соответствии с положениями статьи 153.2 АПК РФ, введенной Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 440-ФЗ, и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО «Эдем» (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав представителей, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором спорных нежилых помещений на основании заключенного с департаментом договора аренды.
Общество является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
В ответ на обращение истца, признав за ООО «Эдем» право преимущественного приобретения арендуемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), департамент в адрес общества направил проект договора купли-продажи по цене объектов в размере 29 630 000 руб., определенной на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертного заключения, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».
Истец не согласился с такими условиями проекта договора купли-продажи, полагая рыночную стоимость спорного объекта, определенную в вышеуказанном отчете, необоснованно завышенной, и направил в департамент подписанный договор с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1 (цена договора), 3.4 (оплата по договору) договора изложены в редакции истца, при этом цена объекта определена обществом в размере 15 386 000 руб. в соответствии с отчетом.
Ответчик отказался от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в суд с заявленными требованиями.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, со ссылкой на положения статей 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Закона № 159-ФЗ, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Суд первой инстанции исходил из того, что в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ истец, как субъект малого предпринимательства, отвечает всем условиям, установленным действующим законодательством и дающим право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества и вправе воспользоваться предоставленными ему правовыми способами, направленными на защиту преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.
Делая вывод о возможности урегулирования разногласий, возникших у сторон при заключении договора купли-продажи спорного помещения, суд руководствовался заключением оценочной судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела на основании определения арбитражного суда, экспертом ООО «МСВ Консалт» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 29 октября 2024 г. составляет: стоимость объекта 1 – 1 890 695 руб., стоимость объекта 2 – 18 398 998 руб., без учета НДС.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не нарушены.
Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 4 июля 2025 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2025 г. по делу № А40-300486/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий – судья З.А. Аталикова
Судьи: С.В. Краснова
И.В. Лазарева