ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 февраля 2025 года дело № А14-9370/2023 город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2025 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бумагина А.Н., судей Поротикова А.И., ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Багрянцевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО2 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.11.2024 по делу № А14-9370/2023 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Торговый Дом «Перекресток» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 972 899,57 руб. задолженности, 34 636,05 руб. пени, продолжив начисление пени по день фактической уплаты задолженности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился с исковым заявлением к акционерному обществу «Торговый дом «Перекресток» (далее – АО «Торговый дом «Перекресток», ответчик) о взыскании 972 899,57 руб. задолженности, 29 960,50 руб. пени, продолжив их начисление по день фактической уплаты задолженности (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.11.2024 по настоящему делу в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, указал, что считает решение незаконным и необоснованным, просил суд обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, считал обжалуемое решение законным.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между АО «Пятью пять» (далее - первоначальный арендатор) и ИП ФИО2 (далее - арендодатель) был заключен договор аренды № 301020 недвижимого имущества от 30.10.2020 (далее - «Договор»), согласно условиям которого АО «Пятью Пять» принимало во временное владение и пользование нежилое помещение общей ориентировочной площадью 1491 кв.м на первом этаже. Помещение находится в здании, расположенном по адресу: Российская Федерация, Воронежская область, городской округ город Воронеж, <...>, кадастровый номер: 36:34:0202022:5488, назначение: нежилое, наименование: Торговый центр, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадь: 3354,6 кв. м (далее - «Здание»). Помещение, согласно техническому плану, составленному ООО «Инженерпроект» по состоянию на 09.03.2021, состоит из: помещений № 14, 47-82. Согласно акту приема-передачи помещения, арендодатель передал Помещение, не имеющее недостатков.

06.04.2021 права и обязанности АО «Пятью пять» по Договору переданы в соответствии с договором перенайма № 301020 от 12.03.2021 к АО «Торговый Дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (далее - арендатор), о чем АО «Пятью пять» направил арендодателю уведомление № 178/1 от 06.04.2021.

Разделом 3 Договора аренды установлены платежи и порядок расчетов по Договору аренды. Согласно условиям данного раздела Договора аренды, все платежи Арендатора состоят из арендной платы и коммунальных услуг.

Арендная плата, согласно условиям данного раздела Договора аренды, состоит из фиксированной ставки (в которую включены согласно пункту 2.1.27 эксплуатационные расходы) и Платы с оборота.

В пункте 3.12 сторонами Договора аренды согласовано, что помимо арендной платы, предусмотренной разделом 3, иные платежи входят в состав арендной платы по настоящему договору за исключением платежей за коммунальные услуги (если прямые договоры не заключены Арендатором с

поставщиками услуг), в том числе, но, не ограничиваясь, плата за Земельный участок, на котором расположено Здание, в состав которого входит Помещение, Арендодателем не начисляется и не взимается с Арендатора.

Для работы общеобменной (приточной) вентиляции и общеобменной (вытяжной) вентиляции необходима электроэнергия в соответствии с рабочей документацией по объекту: «Комплексное освоение в целях жилищного строительства участка S= 13.0 Га по адресу: <...>»: «Общие данные» 835-25-ОВ2 от 2021 года, «Принципиальная электрическая схема щитка ЩВ-3» 835-25-ЭМ от 2021 года, «План расположения эл. сетей систем приточно-вытяжной вентиляции для супермаркета «Перекресток» на 1 этаже» 835-25-ЭМ от 2021 года, «План расположения эл. сетей систем приточно-вытяжной вентиляции для супермаркета «Перекресток» на кровле» 835-25-ЭМ от 2021 года, разработанному ООО «Жилпроект».

С учетом условий пункта 3.5.1. Договора, которыми было предусмотрено, что на период отсутствия у арендатора заключенных прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг/ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг и ресурсов в Помещение, арендатор компенсирует арендодателю стоимость фактически потребленных в Помещении коммунальных услуг и ресурсов, Арендодателем были направлены арендатору документы, подтверждающие произведенные арендодателем расходы по оплате работы общеобменной (приточной) вентиляции и общеобменной (вытяжной) вентиляции.

Арендатор отказался от компенсации вышеуказанных расходов, ссылаясь на отсутствие обязательства по компенсации расходов по эксплуатации здания.

Считая, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате в части оплаты коммунальных платежей за указанные периоды, истец направил ответчику претензию. Отказ от исполнения требований претензии явился основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Принимая обжалуемый судебный акт и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 ГК РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Предметом рассматриваемого спора являлась задолженность ответчика по оплате переменных платежей арендной платы. По утверждению истца данная задолженность возникла ввиду отказа ответчика от компенсации расходов истца по обеспечению работы общеобменной приточной и вытяжной вентиляции, пропорционально арендуемой ответчиком площади, что вытекает из условий пункта 2.1.11.1 договора.

Согласно статье 421 ГК РФ, стороны свободны в определении условий договора. Статьями 1 и 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу статей 421, 431 ГК РФ при толковании условий договора суду надлежит выяснить волю сторон при заключении договора.

Из положений пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 25.02.3014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» следует, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 49), следует, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Как верно следует из обжалуемого судебного акта, пунктом 2.2.2 договора арендатор обязался вносить арендную плату и коммунальные платежи, прямо предусмотренные настоящим договором.

В пунктах 2.2.9, 3.5 договора стороны согласовали, что арендатор обязан заключить прямые договоры на поставку коммунальных услуг, а в случае отсутствия прямых договоров компенсировать арендодателю стоимость фактически потребленных в помещении коммунальных услуг и ресурсов. В перечислении коммунальных услуг, компенсацию предоставления которых надлежит предоставить арендатором, отсутствует упоминание расходов по работе общеобменной вентиляции.

Позиция истца о том, что пунктах 2.2.9, 3.5 договора должны корреспондироваться с пунктом 2.1.11.1 договора, продублированная в апелляционной жалобе, правомерно признана необоснованной на основании следующего: указание в пункте 2.1.11.1 договора на то, что до подписания в отношении соответствующих коммунальных услуг прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями арендатором, помещение будет обеспечено коммунальными услугами в том числе: общеобменной (приточной) вентиляции и общеобменной (вытяжной) вентиляцией, не меняет смысл заключенного сторонами соглашения по условиям оплаты, так как включение в данный раздел обязательств истца по обеспечению помещения вентиляцией не относит их к коммунальным услугам.

Принимая во внимание вышеуказанные условия договора, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истец до определенного момента (заключение прямых договоров) наравне с коммунальными услугами, предоставляет ответчику ряд иных услуг, в том числе: возможность проезда по земельному участку, предоставление места для выполнения работ по устройству технологической вытяжки и общеобменой вентиляции.

При этом, из условий заключенного договора, следует, что услуги по содержанию и эксплуатации общеобменных систем вентиляции, за исключением систем внутри арендуемого помещения, отнесены сторонами к перечню «Эксплуатационных услуг». Плата за предоставление Эксплуатационных услуг включена в состав арендной платы (фиксированной ставки) (пункт 2.1.27 договора).

При этом указание в пункте 6.3 приложения № 11 к договору на эксплуатационную ответственность арендатора в отношении систем общеобменной вентиляции от места присоединения к магистральным воздуховодам в сторону арендуемого помещения, также не позволяет суду сделать вывод о согласовании сторонами необходимости компенсации расходов истца по работе данной системы, так как указание на эксплуатационную ответственность говорит о необходимости поддержания ее в работоспособном состоянии.

При таких обстоятельствах и, учитывая условия пункта 3.12 договора, в котором стороны согласовали, что помимо арендной платы, предусмотренной настоящим разделом, иные платежи входят в состав арендной платы, за исключением платежей за коммунальные услуги (если прямые договоры не заключены арендатором)…, арендодателем не начисляются и не взимаются с арендатора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика обязанности компенсировать истцу расходы по предоставлению услуг общеобменной вентиляции.

В этой связи суд апелляционной инстанции находит необоснованной позицию заявителя апелляционной жалобы о том, что спорные расходы должны быть возложены на ответчика, поскольку в пункте 3.5.1 Договора аренды, определяющем перечень подлежащих оплате Арендатором коммунальных услуг - речь идет о компенсации стоимости электроэнергии, потребляемой Арендатором в Помещении. В Помещение поступает и выходит воздух от общеобменной системы вентиляции, расположенной в Здании, а не электричество к общеобменной системе вентиляции Здания.

Разделом 2.1 Договора предусмотрен полный перечень обязанностей арендодателя (истца) в рамках заключенного соглашения с арендатором (ответчиком).

В частности, пунктом 2.1.27 Договора сторонами согласовано, что арендодатель наряду с прочим, с даты подписания акта приема-передачи своими силами или силами третьих лиц предоставлять в здании определенный перечень эксплуатационных услуг для надлежащего

функционирования здания, в том числе – услуги по содержанию и эксплуатации внешних и внутренних инженерных систем здания, общеобменной системы вентиляции и кондицинирования Здания (за исключением указанных систем внутри помещения в соответствии с Актом по разграничению эксплуатационной ответственности – Приложение № 11); оплачивать все связанные с содержанием и эксплуатацией Здания платежи, за исключением платежей, оплату которых осуществляет арендатор в соответствии с условиями настоящего договора.

Указанным пунктом также предусмотрено, что плата за предоставление эксплуатационных услуг включена в состав арендной платы (фиксированной ставки).

Совокупность положений пунктов 2.1.11.1, 2.2.2 и 3.5.1 свидетельствует о том, что обязанность арендатора своевременно вносить плату за коммунальные платежи, прямо предусмотренные настоящим договором. До момента заключения арендатором прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями стороны согласовали объем коммунальных услуг, которым будет обеспечено помещение (пункт 2.1.11.1), а также механизм расчета компенсации стоимости арендодателю коммунальных услуг и ресурсов, связанных именно с эксплуатацией спорного помещения (пункт 3.5.1), включающий:

- стоимость электроэнергии, потребляемой Арендатором в соответствии с действующими тарифами энергосбытовой организации (определяется в соответствии с показаниями приборов учета электроэнергии в Помещении);

- стоимость расходов за потребленное Арендатором холодное и горячее водоснабжение в Помещении, в том числе оборудованием Арендатора (определяется по тарифам снабжающей организации в соответствии с показаниями приборов учета водоснабжения в Помещении);

- стоимость потребленного Помещением отопления (определяется по тарифам снабжающей организации в соответствии с показаниями приборов учета отопления Помещения, а при отсутствии таких приборов учета - расчетным путем пропорционально Помещения к общей площади Здания, по тарифам снабжающей организации);

- стоимость канализации, по фактическому водопотреблению Арендатора, по тарифам снабжающей организации;

- стоимость вывоза твердых коммунальных (бытовых) отходов на основании счетов и по тарифам поставщика коммунальной услуги.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда области о том, что, исходя из пункта 2.1.27 Договора аренды - обеспечение электроэнергией общеобменной системы вентиляции в Здании относится к эксплуатационным расходам Арендодателя как собственника Здания. Указанные расходы не могут быть отнесены на арендатора, поскольку данная эксплуатационная услуга входит в состав арендной платы.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу об отсутствии у ответчика обязанности

компенсировать истцу расходы по предоставлению услуг общеобменной вентиляции, поскольку: при имеющихся фактических обстоятельствах и учитывая условия пункта 3.12 договора, в котором стороны согласовали, что, помимо арендной платы, предусмотренной настоящим разделом, иные платежи входят в состав арендной платы, за исключением платежей за коммунальные услуги (если прямые договоры не заключены арендатором), арендодателем не начисляются и не взимаются с арендатора.

Ссылка истца на судебную практику не может быть принята во внимание, поскольку различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами, само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права. Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела данные судебные акты не имеют, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

Условия договоров, согласованные сторонами в рамках представленных истцом дел, ключевым образом отличаются от тех, которые изложены в спорном договоре.

Проанализировав фактические обстоятельства настоящего спора, судебная коллегия исходит из правомерности принятого судом первой инстанции решения, поскольку заявленные к взысканию истцом расходы в силу сложившихся между сторонами договорных отношений относятся к эксплуатационным и включены в размер арендной платы, в силу чего оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Вышеуказанные обстоятельства заявителем апелляционной жалобы документально не опровергнуты, доказательств обратного в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательства по делу судом первой инстанции оценены правильно, нарушений статей 67, 68, 71 АПК РФ не допущено. Оснований для иной оценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется. Новых доказательств по делу, которые не были бы предметом рассмотрения арбитражного суда области, не представлено.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, основаны на произвольной трактовке норм действующего законодательства и субъективной оценке обстоятельств дела, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При принятии обжалуемого судебного акта арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.11.2024 по делу № А14-9370/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Н. Бумагин

судьи

А.И. Поротиков

ФИО1