ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
29 апреля 2025 года
Дело №А56-87474/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.В. Изотовой,
судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания В.В. Извековым,
рассмотрев в судебном заседании при участии:
от Управления Росреестра представителя ФИО1 (доверенность от 25.12.2024),
от Общества представитель не явился,
от ПАО «Россети Ленэнерго» представителя ФИО2 (доверенность от 05.12.2023),
от ООО «Орджоникидзе 44» представитель не явился,
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль Хоспителити» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.01.2025 по делу № А56-87474/2024 (судья А.Г. Сайфуллина) по заявлению:
общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль Хоспителити» (194044, Санкт-Петербург, пр-кт Большой Сампсониевский, д. 61, К. 2 лит. А, офис 202/1; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д.10-12; ОГРН: <***>, ИНН: <***>,),
третьи лица:
публичное акционерное общество «Россети Ленэнерго» (197349, Санкт-Петербург, ул. Гаккелевская, д. 21, лит. А; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),
общество с ограниченной ответственностью «Орджоникидзе, 44» (194044, Санкт-Петербург, пр-кт Большой Сампсониевский, д. 61, к. 2 лит. А; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),
о признании незаконным отказа,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль Хоспителити» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением (уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее по тексту - Управление) о приостановлении регистрации и об отказе в регистрации.
К участию в деле в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Россети Ленэнерго» (далее – Компания) и общество с ограниченной ответственностью «Орджоникидзе, 44» (далее – ООО «Орджоникидзе, 44»).
Решением от 25.01.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт о признании незаконным решения Управления от 28.06.2024 № КУВД-001/2024-26541540/1 о приостановлении государственной регистрации, а также решения от 30.09.2024 № КУВД-001/2024-26541540/3 об отказе в государственной регистрации, обязании Управления возобновить регистрационные действия по государственной регистрации соглашения об установлении права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитут) от 28.05.2024 № 24-6261 и обязании произвести государственную регистрацию названного соглашения.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права: суд неправильно истолковал положения статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), не применил разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», которые подтверждают возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в силу закона, не применил по аналогии положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии), применил положения приказов № П/0514, П/0241, суд первой инстанции не принял во внимание, что собранием собственников принято решение об утверждении существенных условий и формы сервитута, сервитут подлежит государственной регистрации.
В отзыве на апелляционную жалобу Управление полагает решение законным и обоснованным, указывает, что для регистрации обременения права сведения о нем должны быть в реестре, а не только в кадастре недвижимости, в силу прямого указания в законе (часть 3 статьи 69 Закона о регистрации) именно регистрация прав, возникших в силу закона и ранее не зарегистрированных в реестре прав ЕГРН, обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 названной статьи.
В отзыве на апелляционную жалобу Компания полагает решение суда подлежащим отмене, указывает, что суд первой инстанции неправильно не применил приказ № П/0514, поскольку с заявлением о регистрации сервитута заявитель обратился 20.06.2024, положения статьи 259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не указывают на необходимость регистрации права для передачи общего имущества во владение и пользование третьим лицам, положения пункта 3 статьи 69 Закона о регистрации применяются, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, статья 259.3 ГК РФ не содержит указание на обязанность регистрировать право.
В судебном заседании объявлен перерыв до 10 час. 20 мин. 22.04.2025.
В судебном заседании после перерыва представитель Управления против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, представитель Компании полагал апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как усматривается из представленных в материалы дела документов и установлено судом первой инстанции, ООО «Орджоникидзе, 44» на основании разрешения на строительство № 78-011-0329-2017, выданного 02.08.2017 Службой государственного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, осуществило строительство объекта «Гостиница» по адресу: <...>. Названный объект введен в эксплуатацию 12.05.2023 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 78-11-03-2023, выданного Службой государственного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
В период строительства объекта между ООО «Орджоникидзе, 44» и Компанией 15.05.2018 заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № ОД-СП6-5863-18/7433-Э-18, в соответствии с которым Компания обязалась осуществить мероприятия по технологическому присоединению энергопринимающих устройств ООО «Орджоникидзе, 44» к электрическим сетям, а ООО «Орджоникидзе, 44» - оплатить услугу в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Технологическое присоединение по указанному договору осуществляется в целях электроснабжения объекта.
К договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № ОД-СП6-5863-18/7433-Э-18 заключено дополнительное соглашение от 03.09.2019 № 1, в соответствии которым ООО «Орджоникидзе, 44» обязалось заключить с Компанией соглашение о сервитуте по форме приложения № 3 к этому соглашению в отношении встроенной ТП, в которой расположено имущество Компании, созданное при исполнении мероприятий по договору. Также указано, что в случае неисполнения обязательств по заключению сервитута, условия договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № ОД-СП6-5863-18/7433-Э-18 будут считаться неисполненными со стороны ООО «Орджоникидзе, 44» и у Компании возникнет на этом основании право приостановить подачу электроэнергии на объект на соответствующий период до заключения сервитута.
Объект построен с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Встроенная ТП расположена на 1-м этаже объекта в помещении № 8-Н общей площадью 45,2 кв. м, кадастровый номер 78:14:0007677:2477; помещение № 8-Н является общим имуществом собственников помещений.
В соответствии с пунктом 4 статья 259.3 ГК РФ решение об обременении помещения объекта, относящегося к общему имуществу собственников, должно быть принято не менее двумя третями голосов собственников.
Протоколом от 01.03.2024 № 01 очередного общего собрания собственников нежилых помещений выбран способ управления объектом управляющей компанией – Обществом, собственники делегировали управляющей компании право заключить договор с Компанией об обременении помещения № 8-Н объекта недвижимости сервитутом в пользу Компании - во исполнение соответствующих обязательств из договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № ОД-СП6-5863-18/7433-Э-18 и дополнительного соглашения от 03.09.2019 № 1, проголосовав по данному пункту повестки большинством, составляющим более 2/3 голосов.
Общество во исполнение решения, оформленного протоколом от 01.03.2024 01, заключило с Компанией соглашение от 28.05.2024 № 24-6261 об обременении помещения № 8-Н сервитутом в пользу Компании, обратилось с заявлением о государственной регистрации обременения.
Управлением 28.06.2024 вынесено решение № КУВД-001/2024-26541540/1 о приостановлении государственной регистрации соглашения об установлении права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута) со ссылкой на отсутствие государственной регистрации права на помещение № 8-Н.
Впоследствии Управлением принято решение от 30.09.2024 № КУВД-001/2024-26541540/3 об отказе в государственной регистрации соглашения об установлении права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитут) от 28.05.2024 № 24-6261.
Полагая, что указанные решения противоречат Закону о регистрации и нарушают права и законные интересы заявителя, Общество обратилось в суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 13 ГК РФ, пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Законом о регистрации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона о регистрации государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Частью 1 статьи 14 Закона о регистрации установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В соответствии со статьей 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы.
Согласно части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
На дату приобретения первого помещения в спорном объекте отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не были урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Так, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункты 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами (части 2, 3 статьи 69 Закона о регистрации).
Из приведенных норм закона следует, что права на недвижимое имущество, возникшие у правообладателей в силу закона признаются юридически действительными и при отсутствии их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости производится по желанию их правообладателей.
В то же время обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших в силу закона установлена при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимого имущества или совершенной после дня вступления в силу указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Согласно части 5 статьи 40 Закона о регистрации при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).
Федеральным законом от 29.10.2024 № 370-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», введенным в действие 09.11.2024, часть 5 статьи 40 Закона о регистрации дополнена предложением следующего содержания: «Положения настоящей части о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости применяются также в отношении общего имущества в здании или сооружении, которое в соответствии с законом принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений и (или) машино-мест в таких здании или сооружении.».
Право общей долевой собственности на помещение 8-Н возникло в силу закона, при этом государственная регистрация этого права в Едином государственном реестре недвижимости лишь подтверждает наличие такого права, но не определяет момент его возникновения.
Таким образом, факт возникновения права общей долевой собственности на помещение 8-Н, равно как и право на заключение соглашения о сервитуте в отношении этого помещения Управление не оспаривает, между тем для регистрации сервитута в отношении указанного помещения подлежит регистрации право общей долевой собственности собственников помещений в объекте.
По настоящему делу судом установлено, что спорное помещение поставлено на кадастровый учет 21.07.2023, в то же время актуальных записей о государственной регистрации права собственности на указанное помещение реестр не содержит.
Статьей 42 Закона о регистрации определены особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 6 статьи 42 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества (имущества общего пользования) собственников недвижимости или приобретенные ими в качестве общего имущества (имущества общего пользования), и (или) о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости от имени указанных лиц обращается представитель, уполномоченный на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества собственников недвижимости или решением общего собрания собственников недвижимости (в случае, если в соответствии с законом допускается принятие такого решения собранием собственников недвижимости).
С заявлением о регистрации права долевой собственности на помещение 8-Н одновременно с регистрацией соглашения о сервитуте Общество не обращалось.
В силу статьи 26 указанного Федерального закона осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.01.2025 по делу № А56-87474/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
С.В. Изотова
Судьи
М.В. Балакир
М.А. Ракчеева