АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А63-6756/2024

19 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Каспийстрой» (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 23.09.2024), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Югтурсфера» (ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Югтурсфера» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.08.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2024 по делу № А63-6756/2024, установил следующее.

ООО «Каспийстрой» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением о возложении на ООО «Югтурсфера» (далее – компания) обязанности по освобождению занимаемых нежилых помещений с кадастровыми номерами 26:34:020111:492, 26:34:020111:515, 26:34:020111:746, 26:34:020111:747, 26:34:020111:748, 26:34:020111:749, 26:34:020111:750, 26:34:020111:751, 26:34:020111:752, 26:34:020111:753, 26:34:020111:754, 26:34:020111:755, 26:34:020111:756, 26:34:020111:757, 26:34:020111:758, расположенных в здании с кадастровым номером 26:34:020111:229 по адресу: <...>; передаче их обществу по акту приема-передачи в освобожденном от имущества виде в 30-дневный срок после вступления решения в законную силу; в случае неисполнения судебного акта в установленный срок взыскать с ответчика 5000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки по дату фактического исполнения.

Решением от 27.08.2024 исковые требования удовлетворены: на ответчика возложена обязанность в тридцатидневный срок, со дня вступления решения суда в законную силу, освободить спорные помещения и передать их истцу по акту приема-передачи; в случае не исполнения судебного решения в течение установленного срока, с компании в пользу общества взыскана судебная неустойка в размере 5000 рублей за каждый день просрочки до дня фактического исполнения судебного акта. Суд установил, что стороны заключили договор от 01.06.2022 аренды нежилых помещений с кадастровыми номерами 26:34:020111:492, 26:34:020111:515, 26:34:020111:746, 26:34:020111:747, 26:34:020111:748, 26:34:020111:749, 26:34:020111:750, 26:34:020111:751, 26:34:020111:752, 26:34:020111:753, 26:34:020111:754, 26:34:020111:755, 26:34:020111:756, 26:34:020111:757, 26:34:020111:758, расположенных в здании с кадастровым номером 26:34:020111:229 по адресу: <...>, для использования под гостиничный комплекс и осуществления коммерческой деятельности. В соответствии с пунктом 6.2 договора срок аренды составляет 11 месяцев: с 01.06.2022 по 30.04.2023. В пункте 6.5 договора предусмотрено автоматическое продление договора на тех же условиях и тот же срок, если от арендатора в соответствии с пунктом 6.4 договора не поступит в определенный срок уведомление о желании перезаключить договор аренды на измененных условиях и при этом между сторонами не будет заключено соглашение о расторжении договора. По истечении срока (30.04.2023) договор продлен на тех же условиях на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также пункта 6.5 договора. За два месяца до истечения срока действия договора аренды арендодатель, с учетом пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, а также пункта 6.5 договора воспользовался правом на односторонний отказ от исполнения договора, направив арендатору 29.01.2024 соответствующее уведомление, о фальсификации которого ответчиком не заявлено. По истечении двух месяцев с даты получения арендатором уведомления об отказе от договора аренды (получено адресатом 06.02.2024) договор прекратил свое действие 08.04.2024, следовательно, компания обязана возвратить имущество обществу по акту приема-передачи по правилам статьи 622 Гражданского кодекса и условиям договора. В целях побуждения ответчика к своевременному исполнению обязательств в натуре по освобождению и передаче спорного имущества собственнику присуждена неустойка в размере 5000 рублей за каждый день просрочки по истечении установленного срока исполнения судебного акта.

Постановлением апелляционного суда от 18.12.2024 решение от 27.08.2024 изменено путем исключения из мотивировочной части решения указания на возобновление договора аренды от 01.06.2022 на неопределенный срок; в остальной части решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции указал, что арендодатель не отказывался в одностороннем порядке от договора аренды, фактически отказавшись от заключения договора аренды на новый срок (нового договора). Соглашение о расторжении договора аренды не может быть подписано сторонами в случае прекращения действия договора по истечении срока и отказа арендодателя от пролонгации договора. При отказе арендодателя от продления договора в связи с истечением срока аренды, подписание каких-либо соглашений о расторжении договора от 01.06.2022 не требовалось, положения пункта 6.5 договора в данном случае неприменимы, поскольку регулируют порядок подписания сторонами соглашения о расторжении действующего договора.

В кассационной жалобе компания просит решение от 27.08.2024 и постановление апелляционного суда от 18.12.2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на несоблюдение принципа юридического равенства сторон гражданского оборота. Рассматриваемый договор аренды не содержит в себе условий о порядке и сроках направления уведомления об отказе от продления и прекращении договора аренды. Если договором или законом срок для исполнения обязательства не предусмотрен, то стороны должны руководствоваться разумными сроками. Обстоятельства, связанные с направлением арендатору уведомления об отказе арендодателя от пролонгации договора не выяснялись. В тексте спорного уведомления содержится намерение арендодателя расторгнуть договор (не отказ от заключения нового договора). Из содержания ответа компании на письмо общества следует, что пояснения касаются досрочного расторжения договора. Срок направления уведомления о желании расторгнуть договор составляет 2 месяца до предполагаемой даты заключения соглашения о расторжении, который истцом пропущен. Исходя из пункта 6.5 договора, в отсутствие на дату окончания срока договора заключенного сторонами соглашения о расторжении, договор продлен на новый срок на тех же условиях. Факт продажи имущества не является основанием для расторжения договора. Арендодатель не уведомил арендатора о факте продажи, если таковая имелась, нарушив пункт 9.5 договора, в котором за отсутствие уведомления предусмотрен штраф. Среди обязанностей арендодателя, закрепленных в пункте 5.2 договора, имеется обязанность письменно уведомить арендатора о смене собственника объекта аренды в течение 3-х рабочих дней, с даты подписания документа об отчуждении имущества. Общество ввело компанию в заблуждение относительно продажи спорных помещений. Если собственник помещений изменился, то общество не является уполномоченным лицом по решению вопросов аренды. На протяжении последующих 11 месяцев истец продолжил выставлять ответчику счета на оплату аренды по договору от 01.06.2022, а ответчик – пользоваться и уплачивать установленную договором цену, тем самым стороны пролонгировали договор на новый срок: с 01.05.2023 по 30.04.2024.

ООО «Каспийстрой» в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное неполучением отзыва на кассационную жалобу.

Обсудив ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы, коллегия не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле и извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, если признает причины неявки уважительными. Отложение судебного разбирательства является правом, не обязанностью суда. Отзыв на кассационную жалобу размещен в картотеке арбитражных дел 25.02.2025 и доступен для онлайн-ознакомления. Кроме того, истец представил доказательства направления отзыва ответчику, который не был лишен возможности воспользоваться онлайн-ресурсом и реализовать право на ознакомление с материалами дела.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, пояснил доводы отзыва.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды от 01.06.2022, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:34:020111:492, 26:34:020111:515, 26:34:020111:746, 26:34:020111:747, 26:34:020111:748, 26:34:020111:749, 26:34:020111:750, 26:34:020111:751, 26:34:020111:752, 26:34:020111:753, 26:34:020111:754, 26:34:020111:755, 26:34:020111:756, 26:34:020111:757, 26:34:020111:758, расположенные в здании с кадастровым номером 26:34:020111:229 по адресу: <...>; для использования под гостиничный комплекс и осуществления коммерческой деятельности.

По акту приема-передачи от 01.06.2022 (приложение № 1 к договору) нежилые помещения переданы арендатору с отметкой, что их техническое состояние соответствует предъявляемым требованиям.

Срок аренды установлен с 01.06.2022 по 30.04.2023 (пункт 6.2 договора).

В пункте 6.3 стороны согласовали, что по окончании срока действия договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды на новый срок.

В силу пункта 6.4 договора о желании перезаключить договор аренды на новый срок на измененных условиях арендатор письменно сообщает арендодателю за 10 календарных дней до окончания срока действия договора.

Если от арендатора в соответствии с пунктом 6.4 не поступит в установленный срок уведомление о желании перезаключить договор аренды на измененных условиях, и при этом между сторонами не будет заключено соглашение о расторжении (уведомление о желании расторгнуть договор должно быть направлено не позднее2 месяцев до предполагаемой даты заключения соглашения о расторжении), настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок и на тех же условиях (пункт 6.5).

Пункты 7.1 и 7.2 договора предусматривают, что договор может быть изменен или расторгнут досрочно только по письменному соглашению сторон, а также расторгнут в судебном порядке по основаниям, предусмотренным действующим законодательством в случае неисполнения одной из сторон обязательств по договору. Односторонний отказ от исполнения настоящего договора и одностороннее изменение его условий не допускаются.

27 февраля 2023 года арендодатель направил в адрес арендатора уведомление о прекращении договора аренды, срок действия которого с 01.06.2022 по 30.04.2023 (т. 1, л. д. 25).

В ответном письме от 28.03.2023 № 2 арендатор, со ссылкой на пункт 6.5 договора, указал, что уведомление арендодателя является ненадлежащим, поскольку направлено с пропуском двухмесячного срока, установленного для направления арендатором уведомления о намерении изменить или расторгнуть договор или заключения соглашения сторон о расторжении договора; следовательно, договор аренды пролонгирован на тех же условиях на тот же срок (т. 1, л. д. 26).

29 марта 2023 года общество повторно уведомило компанию о необходимости освободить помещения, ссылаясь на экономическую невыгодность договора аренды и возможную продажу имущества.

31 марта 2023 года арендатор заявил, что требования арендодателя неправомерны (т. 1, л. д. 28).

Поскольку меры по досудебному порядку урегулирования возникшего спора не привели к его разрешению (арендованные помещения арендатор не освободил), общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в данном кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1, 2 статьи 407 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из разъяснений, приведенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», следует, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма, хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса).

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса). На основании пункта 2 статьи 655 данного кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1 статьи 431 Гражданского кодекса).

Часть 1 статьи 65 Кодекса устанавливает правило, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и представленные доказательства (статья 71 Кодекса), апелляционный суд, изменив решение суда первой инстанции, проанализировав условия пункта 6.5 договора аренды нежилых помещений от 01.06.2022, указал, что в данном конкретном случае имеет место не односторонний досрочный отказ общества от договора аренды; арендодатель выразил волю на отказ от пролонгации договорных отношений по истечении срока аренды (30.04.2023). Рассматриваемый договор прекратил свое действие не вследствие отказа арендодателя от договора, а ввиду истечения срока аренды и отсутствия воли собственника на продление арендных отношений. Поскольку договор аренды прекращен, в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса находящееся у арендатора имущество подлежит возврату арендодателю. В целях побуждения ответчика к своевременному исполнению обязательств в натуре присуждена судебная неустойка в размере 5000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судом второй инстанции полно, всесторонне и объективно, изложенные в апелляционном постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемого постановления, суд округа не установил.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.01.2025 исполнение судебных актов приостанавливалось до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационное производство завершено, приостановление утратило силу и подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2024 по делу № А63-6756/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.01.2025.

В удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов

М.Н. Малыхина