АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
ул. Ленина, д. 60, <...>
8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Сыктывкар
07 июня 2025 года Дело № А29-18318/2024
Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2025 года,
решение в полном объёме изготовлено 07 июня 2025 года.
Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи А.Е. Босова,
при ведении протокола и аудиозаписи заседания секретарём Д.С. Маракулиной,
с участием ФИО1 — представителя ответчика по доверенности от 03.02.2025,
рассмотрел в открытом судебном заседании дело
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом
Администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми
(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО2 Сипану Аджами
(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)
о расторжении договора, обязании передать нежилое помещение
и о взыскании упущенной выгоды
и
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (Комитет, продавец) обратился в Усинский городской суд Республики Коми к индивидуальному предпринимателю ФИО2 Сипану Аджами (Предприниматель, покупатель) с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.01.2020 № 19/19 (Договор), обязании передать по акту нежилое помещение общей площадью 253,5 кв. м., расположенное по адресу: <...> (этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-I (10-13, 16-18), кадастровый номер 11:05:0102017:2093), о взыскании 4 098 649 рублей12 копеек упущенной выгоды (с февраля 2021 года по июнь 2024 года), 702 820 рублей16 копеек неустойки за период 25.02.2021 — 30.06.2024 (с учётом уточненийот 25.03.2024, от 01.07.2024, от 10.01.2025 и от 10.04.2025).
Определением Усинского городского суда Республики Коми от 13.05.2024 дело передано в Октябрьский районный суд города Новосибирска, который в свою очередь направил дело в Арбитражный суд Республики Коми. Споры о подсудности недопустимы, поэтому арбитражный суд принял дело к своему производству.
1. Основания и мотивы обращения с иском
1.1. Требования Комитета (с учётом всех уточнений, последовательно принятыхк рассмотрению) основаны на нормах главы 30, а также на статьях 15, 393, 1107 и 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (Кодекс) и мотивированы следующим.В соответствии с дополнительным соглашением от 18.04.2022, которое стороны заключили в связи с решением Арбитражного суда Республики Коми от 25.04.2022по делу А29-9363/2020, цена продажи поименованного имущества составила 5 513 000 рублей (их следовало уплатить в рассрочку), переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 06.10.2022. Покупатель не оплатил 50 % цены, поэтому продавец, действуя согласно пункту 2 статьи 489 Кодекса, предложил расторгнуть Договор по соглашению сторон, от чего Предприниматель отказался, следовательно, Договор подлежит расторжению в судебном порядке.
1.2. По расторжении Договора ответчик не только обязан возвратить названное помещение по акту, но и возместить продавцу 4 707 341 рубль 14 копеек упущенной выгоды (февраль 2021 года — декабрь 2024 года), размер которой определён Комитетом на основе стоимости одного месяца аренды помещения (101 448 рублей 67 копеек), которая была согласована в ранее действовавшем между сторонами договоре аренды от 11.05.2015 № 3181/15 (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2019). Уточнённый размер упущенной выгоды рассчитан за 46 месяцев плюс остаток за февраль 2021 года (101448,67 – 60746,35).
2. Позиция ответчика
2.1. Предприниматель обратил внимание на неверный расчёт его задолженности по Договору. Так, в соответствии с актами сверки, долг на 12.10.2022 составлял 2 951 861 рубль 21 копейку, на 13.02.2024 — 2 085 567 рублей 91 копейку, однако в последнем акте не учтены 94 710 рублей 83 копейки, перечисленные по платёжному поручению от 23.10.2023 № 12222, следовательно, сумма долга на 13.02.2024 составляла 1 990 857 рублей 08 копеек (2085567,91 – 94710,83). Таким образом, оплачено было: 5 800 770 рублей 72 копейки (выкупная цена с учётом процентов) – 1 990 857 рублей 08 копеек = 3 809 913 рублей 64 копейки.
2.2. В заседании 26.02.2025 представитель ответчика сообщил, что в настоящее время покупатель не заинтересован во владении помещением и не желает продолжать договорные отношения. Предприниматель возразил и против требования о возмещении упущенной выгоды: заявленная ко взысканию сумма явно завышена, а доказательств того, что спорное имущество могло сдаваться в аренду, не обеспечено.
2.3. В отзыве от 21.05.2025 на финальное уточнение и позднее, в ходе судебного разбирательства, представитель ответчика обратил внимание на то, что расторжение Договора, возмещение упущенной выгоды с одновременным возвращением помещения влекут для покупателя такой ущерб, который превышает все риски от заключения Договора. Комитет вправе заявить требования о взыскании задолженности и неустойкипо Договору. На основании изложенного сторона ответчика возражает против расторжения Договора.
3. Применимое право и относимые условия Договора
3.1. В силу пунктов 1 и 4 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
3.2. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1статьи 549 Кодекса). К данному типу сделок применяются и общие положения о купле-продаже (пункт 5 статьи 454 Кодекса).
3.3. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иноене предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученныхот покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Кодекса).
3.4. Неоднократное нарушение сроков оплаты товара отнесено к существенным нарушениям со стороны покупателя, дающим право поставщику на односторонний отказ от исполнения договора (пункты 1 и 3 статьи 523 Кодекса).
3.5. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).
3.6. В пунктах 3.2 и 3.3 Договора контрагенты условились о предоставляемой покупателю рассрочке платежа на пять лет и о том, что оплата должна производиться ежемесячно, равными долями. В случае нарушения покупателем срока оплаты (пункт 3.3 Договора) Договор будет считаться неисполненным, и продавец получит право обратиться в арбитражный суд за расторжением Договора и с требованием возвратить муниципальное имущество (пункт 3.6 Договора).
3.7. В силу положений пункта 1 статьи 15, пункта 1 статьи 393 Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, также относится к убыткам (пункт 2 статьи 15 Кодекса).
3.8. По смыслу статей 15 и 393 Кодекса, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. При установлении причинной связи необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиямв обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.
3.9. В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлятьне только доказательства принятия мер и приготовлений для её получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учётом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункты 4 и 5 статьи 393 Кодекса, пункты 3 — 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7«О применении судами некоторых положений Кодекса об ответственности за нарушение обязательств»).
3.10. Упущенная выгода представляет собой неполученный доход, поэтому, как указано в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с её возмещением, следует принимать во внимание, что её расчёт, представленный истцом,как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
3.11. Из положений, который приведены в пунктах 3.7 — 3.10 настоящего решения следует, что убытки в форме упущенной выгоды подлежат возмещению, если соответствующий доход мог быть извлечён в обычных условиях оборота либо при совершении приготовлений, однако возможность его получения была утрачена кредитором вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. При этом объективная сложность доказывания убытков, в том числе в форме упущенной выгоды, их размера, равно как и причинно-следственной связи, не должна снижать уровень правовой защищённости участников экономического оборотапри необоснованном посягательстве на их права. Отказ в иске о возмещении упущенной выгоды не может быть основан на том, что истец не представил доказательства, которые бы подтверждали получение дохода в будущем не с вероятностью, а с безусловностью.
4. Оценка доказательств
4.1. Разрешая спор Комитета и Предпринимателя, суд исходил из того, чтони одна из сторон не заявила возражений в отношении заключённости и действительности Договора либо отдельных его условий. Оснований поставить под сомнение юридическую чистоту сделки не установил и суд. Вопросы факта в настоящем деле не оспариваются,за исключением сведений о сумме, перечисленной покупателем во исполнение Договора, и размера упущенной Комитетом выгоды.
4.2. По расчёту Комитета, основанному на имеющихся в деле платёжных поручениях, всего за ответчика с августа 2022 года по октябрь 2023 года было перечислено 1 365 810 рублей 78 копеек (назначения платежей не указаны), долг составляет 4 434 959 рублей 94 копейки. Поступившие денежные средства — с учётом ссылок на Договор в назначении платежей — правомерно приняты Комитетом в счёт обязательств Предпринимателя по Договору (статья 313 Кодекса).
4.3. В заседании 26.02.2025 представитель ответчика сообщил, что не имеет возможности подтвердить все состоявшиеся платежи. Откладывая заседание, судв определении от 26.02.2025 предложил ответчику обеспечить, во-первых, подробный расчёт задолженности по Договору в табличном виде (с указанием реквизитов всех платёжных документов), а во-вторых — мотивированный контррасчёт размера упущенной выгоды. Ни те, ни другие сведения Предпринимателем не предоставлены даже спустя три месяца (к финальному заседанию 26.05.2025), поэтому соответствующие риски относятся на ответчика. Более того, установление точного размера встречного исполненияи конкретных сроков внесения платежей могло бы иметь значение в том случае,если бы Комитет требовал оплаты долга и неустойки. К предмету доказыванияпо рассматриваемому делу (как в части неимущественного, так и в части имущественного требования) указанные обстоятельства не относятся. Покупатель в одностороннем порядке отказался вносить платежи на условиях рассрочки, вследствие чего продавец получил право расторгнуть Договор и потребовать возвратить помещение. Таким образом, неимущественные требования — о расторжении Договора и о понуждении вернуть помещение — подлежат удовлетворению.
4.4. В определении от 26.02.2025 сторонам в числе прочего предлагалось письменно высказаться о необходимости в судебной экспертизе на предмет определения размера упущенной выгоды. Истец сообщил, о нецелесообразности экспертизы, так как размер упущенной выгоды определён по условиям договора аренды. Ответчикне высказался на этот счёт и, как указано выше, уклонился от составления мотивированного контррасчёта упущенной выгоды.
4.5. Договор аренды, которым ранее были связаны стороны, заключён 11.05.2015. Соответственно, упущенная выгода, которую понёс Комитет с февраля 2021 года по июнь 2024 года, рассчитана по условию о фиксированном арендном платеже, согласованному 6 — 9 лет назад, причём без учёта «переменного платежа» — расходов по содержаниюи текущему ремонту общего имущества, которые собственник в силу закона обязан нести независимо от использования собственного помещения.
4.6. По оценке суда, то обстоятельство, что с 2015 года до 2024 года коммерческая недвижимость не падала в цене, специальному доказыванию не подлежит как общеизвестный факт. Фотоматериалами и самим ответчиком подтверждено длительное ведение Предпринимателем коммерческой деятельности в спорном помещении.О заинтересованности ответчика в приобретении помещения в собственностьи о безусловной экономической эффективности объекта недвижимости дополнительно свидетельствуют как само решение заключить Договор взамен продления арендных отношений, так и последующее отстаивание Предпринимателем интереса в приобретении помещения в рамках дела А29-9363/2020.
4.7. Изложенное в трёх предыдущих пунктах решения позволило суду прийтик выводу, что размер упущенной выгоды определён Комитетом с разумной степенью достоверности, эта сумма удовлетворяет критерию справедливости и отражает реальную стоимость восстановления имущественной сферы истца в условиях нормального хозяйственного оборота. Безмотивное уменьшение данной суммы означало бы,что Предприниматель, не предоставивший встречного исполнения на согласованныхв Договоре условиях, не претерпевает, по сути, никаких негативных последствий, а баланс интересов сторон безосновательно смещается в пользу ответчика.
4.8. Риск утраты покупателем, действовавшим при заключении Договорабез порока воли, интереса к приобретённому имуществу не может быть переложенна продавца. Данный вывод справедлив и в том случае, если утрата интереса связанасо снижением рентабельности приобретённого помещения. Если предназначенное для коммерческого использования имущество приобретается лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную экономическую деятельность, то предполагается,что при обычном ходе событий такое лицо, действуя разумно и предусмотрительно, предприняло бы меры к получению среднего (типичного) дохода для своего вида деятельности. Возникновение упущенной выгоды у кредитора в такой ситуации является обстоятельством, которое должник предвидел или мог разумно предвидетьпри заключении Договора как вероятное последствие его неисполнения или ненадлежащего исполнения.
4.9. Наличие у продавца права потребовать от покупателя долга и неустойкине лишает его права на компенсацию убытков; выбор способа судебной защиты в любом случае является прерогативой истца. Суд не вправе отказать в удовлетворении требований на том основании, что истец воспользовался одним, а не другим (более желательнымдля ответчика) способом защиты.
Заявленные в финальном уточнении требования, таким образом, подлежат полному удовлетворению с отнесением расходов по государственной пошлинена ответчика. Иск подан 18.03.2024, поэтому при расчёте подлежащей взысканию пошлины суд руководствовался Налоговым кодексом Российской Федерации в редакции от 26.02.2024 № 345 и исходил из того, что имущественное требование оплачивается пошлиной 46 537 рублей, а два неимущественных — 12 000 рублей (6 000 рублей * 2), итого с Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскиваются 58 537 рублей государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 112, 167 — 171, 174, 176 и 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1.Исковые требования удовлетворить полностью.
2.Расторгнуть заключённый сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.01.2020 № 19/19 (в редакции дополнительного соглашения от 18.04.2022).
3.Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 Сипана Аджами(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) передать Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) по акту нежилое помещение общей площадью 253,5 кв. м., расположенное в цокольном этаже дома 23 по улице Молодёжная в городе Усинске Республики Коми.
4.Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 Сипана Аджами(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 4 707 341 рубль 14 копеек упущенной выгоды.
5.Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.
6.Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 Сипана Аджами(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в доход федерального бюджета 58 537 рублей государственной пошлины.
7.Исполнительный лист выдать по вступлении решения в законную силу.
8.Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объёме.
Кассационная жалоба на решение может быть подана в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказалв восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья А.Е. Босов