АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info.eao@arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: <***>, 3-82-40, факс <***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Биробиджан Дело № А16-1387/2024

04 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 04 марта 2025 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Столбовой С.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дедешко А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "РИАЛ СБ" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Альбатрос" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о прекращении обременения в виде ипотеки, об обязании орган регистрации погасить регистрационную запись,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета

спора общество с ограниченной ответственностью «Контур» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «РИАЛ ДВ» (ОГРН <***> ИНН <***>), ФИО1 (ИНН <***>), ФИО2 (ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «ПКФ-Риал» (ИНН <***>). Управление Росреестра по ЕАО;

при участии от истца ФИО1 (на основании прав по должности),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РИАЛ СБ" обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альбатрос" (с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ) о признании прекращенным обременения по договору об ипотеке № КНМ-2-1и от 18.01.2018, в отношении нежилого помещения, общая площадь 405,4 кв м, этаж 1, расположенного по адресу: ЕАО, <...> кадастровый номер 79:01:0500012:292; земельного участка, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование для производства строительных материалов, площадь 799 кв.м адрес объекта ЕАО, <...>, № 79:01:0500012:225.

Представители ответчика, Управления Росреестра и третьи лица в судебное заседание не явились, отзывы не представили.

От ООО «Риал-ДВ» поступило заявление 12.02.2024, согласно которому не возражает против рассмотрения дела в его отсутствие.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении иска. Пояснил, что ответчиком на момент рассмотрения не представлены выписки из реестра, согласно которым обременения в виде ипотеки снято, в настоящее время обременение сохраняет силу, что нарушает права истца. Просил удовлетворить иск.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между банком (АО «Дальневосточный банк») и обществом с ограниченной ответственностью «Риал –ДВ» заключен договор от 18.01.2018 №КНМ-2 о предоставлении кредитной линии с лимитом выдачи 4 000 000 рублей. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между банком (залогодержателем) и ООО «Риал-СБ» (залогодателем) заключен договор залога недвижимости № КНМ-2-1и, принадлежащих залогодателю на праве собственности нежилого помещения, общая площадь 405,4 кв м, этаж 1, расположенного по адресу: ЕАО, <...> кадастровый номер 79:01:0500012:292; земельного участка, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование для производства строительных материалов, площадь 799 кв.м адрес объекта ЕАО, <...> № 79:01:0500012:225. Записи об обременении в отношении указанных объектов недвижимого имущества были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

При этом исполнение обязательства обеспечивалось дополнительно поручителями ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Риал СБ», ООО «ПКФ-Риал», ООО «Альбатрос» по договорам поручительства от 18.01.2018 под номерами КНМ-2-1, КНМ-2-3, КНМ-2-2, КНМ-2-4, КНМ-2-5. КНМ-2-7, КНМ-2-6, соответственно, а также залогом недвижимого имущества ФИО2 и ФИО3 (договор ипотеки от 18.01.2018 КНМ-2-Зи), недвижимого имущества ООО «Альбатрос» (договор ипотеки от 18.01.2018 № КНМ-2-2и).

В результате ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по договору кредитной линии образовалась задолженность, в связи с чем, банк - предъявлял ООО «Риал-ДВ» требование о досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользование кредитом и неустойки.

Требование ООО «Риал-ДВ» не было исполнено.

15.07.2020 между банком (цедент) и ООО «Альбатрос» (цессионарий) заключён договор цессии, в силу которого к последнему перешли права требования к заёмщику ООО «Риал-ДВ» задолженности по кредитному договору в размере 1 961 185 рублей 49 копеек, из которых сумма основного долга составляет 1 730 331 рубль 40 копеек. 132 216 рублей 74 копейки - проценты за пользование кредитом, 98 637 рублей 35 копеек - неустойка, а также право требования по договорам, обеспечивающим исполнение обязательств заёмщика (письмом от 20.02.2025 банк подтвердил полную оплату по договору цессии ООО «Альбатрос»).

ООО «Альбатрос» (исполнивший поручитель) погасив все требования ООО «Риал СБ» перед банком и, полагая, что в связи с заключением договора цессии к нему перешли права кредитора по отношению к должнику, его поручителям и залогодателям, включая право на начисление процентов за пользование кредитом и штрафных санкций, обратился в суд общей юрисдикции с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Риал-ДВ», ФИО1, ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Риал СБ» (далее - ООО «Риал СБ»), обществу с ограниченной ответственностью «ПКФ-Риал» (далее - ООО «ПКФ-Риал») о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно резолютивной части апелляционного определения от 11.12.2024 в отношении ООО «Риал СБ» указано: «Обратить взыскание на принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Риал СБ» недвижимое имущество, заложенное по договору залога недвижимого имущества от 18.01.2018 № КНМ-2-1 и:нежилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <...>. помещение 16-18, кадастровый номер 79:01:0500012:292, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 793 000 рублей; земельный участок, расположенный по адресу: ЕАО, <...>, кадастровый номер 79:01:0500012:225, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 210 000 рублей.

Решение суда не приводить в исполнение в части взыскания солидарно с общества с ограниченной ответственностью «Риал-ДВ» и общества с ограниченной ответственностью «Риал СБ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альбатрос» денежных средств в размере 392 237 рублей 10 копеек, а также в части обращения взыскания на нежилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <...>, помещение 16-18, кадастровый номер 79:01:0500012:292, земельный участок, расположенный по адресу: ЕАО, <...>, кадастровый номер 79:01:0500012:225.

Произвести поворот исполнения решения Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 12.07.2022, взыскав с общества с ограниченной ответственностью «Альбатрос» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Риал СБ» 125 762 рубля 90 копеек».

В связи с указанными обстоятельствами, ООО «Риал СБ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском к ООО «Альбатрос» о признании отсутствующими обременений в виде ипотеки, зарегистрированных на основании договора залога № КНМ-2-1и, указав, что договор залога прекратился.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

По общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе неустойку (статья 337 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 335 ГК РФ установлено, что в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 – 367 ГК РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

Согласно пункту 6 статьи 367 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано.

Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю.

Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 44 постановления от 24.12.2020 № 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве» разъяснил, что предъявление кредитором к должнику требования о досрочном исполнении основного обязательства, в том числе когда срок исполнения в силу закона считается наступившим ранее, чем предусмотрено условиями этого обязательства, не сокращает срок действия поручительства.

В этом случае срок действия поручительства исчисляется исходя из первоначальных условий основного обязательства, как если бы не было предъявлено требование о досрочном исполнении обязательства.

Залогодатель по договору залога № КНМ-2-1и не является должником по кредитному договору, названным договором залога срок его действия не установлен, в кредитном договоре срок погашения кредита определен 18.01.2021.

По общему правилу, поручительство, данное несколькими лицами, является раздельным. Если основное обязательство исполнено одним из лиц, поручившихся за него отдельно друг от друга, то к нему в порядке суброгации переходят права кредитора, в том числе основанные на других поручительствах (пункт 1 статьи 365, пункт 2 статьи 367, статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации совместное поручительство характеризуется установлением воли поручителей (сопоручителей) распределить в отношениях между собой последствия неисполнения основного обязательства должником. Пока не доказано иное, о совместном поручительстве свидетельствуют, в частности, указание в договоре (договорах) поручительства на его совместный характер, содержащиеся в договорах поручительства условия о распределении ответственности по обязательству должника между поручителями, а также заключение договоров поручительства с аффилированными лицами.

В ситуации, когда одно лицо получает кредитные средства, а другие аффилированные с ним лица, объединенные с заемщиком общими экономическими интересами, предоставляют обеспечение, зная об обеспечительных обязательствах внутри объединяющей их группы, предполагается, что соответствующее обеспечение направлено на пропорциональное распределение риска дефолта заемщика между всеми членами такой группы вне зависимости от того, как оформлено обеспечение (одним документом либо разными), что позволяет квалифицировать подобное обеспечение как совместное (пункт 11 Обзора судебной практики по спорам об установлении требований залогодержателей при банкротстве залогодателей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 декабря 2022 г.).

В рассматриваемом случае судом установлено, что поручительства и залог в обеспечение исполнения обязательств являются совместными, поскольку выданы по обязательствам общества, являющихся с поручителями (залогодателем) аффилированными лицами. Перед кредитором по основному обязательству (то есть во внешних отношениях солидаритета) все лица, выдавшие обеспечение, являются солидарными должниками.

В случае исполнения одним из сопоручителей, (в данном споре это - ООО «Альбатрос») обязательств перед кредитором его внутренние отношения солидаритета с другими выдавшими обеспечение членами группы правилами о суброгации не регулируются.

По смыслу пункта 2 статьи 325 Гражданского кодекса Российской Федерации сопоручитель, исполнивший обязательство в размере, превышающем его долю, имеет право регрессного требования к остальным должникам только в приходящейся на каждого из остальных должников части (пункт 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Равным образом, согласно пункту 15 постановления № 45, если иное не вытекает из отношений сопоручителей, сопоручитель, исполнивший обязательство, имеет право регрессного требования к остальным сопоручителям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (подпункт 1 пункта 2 статьи 325, пункт 3 статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнивший сопоручитель вправе обратиться за взысканием своего регрессного требования с сопоручителей, поскольку данное требование в соответствующих частях не прекращается до момента уплаты другими сопоручителями выпавшей на них доли сопоручителя. Данная позиция соответствует позиции Верховного Суда РФ по делу № А41-27292/2019 от 20.02.2025.

Применительно к настоящему спору это означает, что исполнивший сопоручитель ООО «Альбатрос» вправе предъявить в порядке регресса к каждому из других сопоручителей только 1/5 доли от суммы долга связанного с исполнением обязательства перед банком (1961185,49 рубля : 5 = 392237,1 рубля).

Как следует из материалов дела, пункт 1.1 договора цессии от 15.07.2020 аналогично положениям пункта 1 статьи 384 ГК РФ содержит условие о том, что цессионарию уступаются права (требования), принадлежащие цеденту в соответствии с договором кредитной линии и действующим законодательством, в том объёме и на условиях, которые существуют на дату передачи прав требования.

Из буквального содержания условия договора следует, что право требования кредитора (ПАС) «Дальневосточный банк»), вытекающее из договора кредитной линии, передано ООО «Альбатрос» в полном объёме, поскольку какого-либо исключения из общего правила перехода прав договором цессии от 15.07.2020 не установлено.

В ходе рассмотрения дела ООО «Риал СБ» представлены суду письма к третьему лицу ООО «Контур», арендующему у данного ответчика складское помещение с кадастровым номером 79:01:0500012:292. Согласно данной переписке ООО «Риал С Б» дало указание арендатору перечислять арендную плату в размере 52 000 рублей на расчётный счёт ООО «Альбатрос».

В период с 26,04.2023 по 24.01.2024 во исполнение распоряжения ООО «Риал СБ» арендатор ООО «Контур» перечислило ООО «Альбатрос» денежные средства в общей сумме 518 000 рублей, что подтверждается платёжными поручениями от 26.04.2023 № 163, от 26.05.2023 № 217, от № 247. от 17.07.2023 № 273, от 16.08.2023 № 112, от 20.09.2023 N<2 176, от 08.11.2023 № 247, от 23.11.2023 № 263, от 22.12.2023 № 305. от 24.01.2024 № 3667 ( л.д. 69-78).

Все перечисленные в указанный период денежные средства обратно третьему лицу от ООО «Альбатрос» не возвращены (ООО «Контур» привлечен арбитражным судом третьим лицом и сведений о возврате данных денежных средств участники процесса не представили).

Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо (пункт 1 статьи 313 ГК РФ).

Таким образом, требования ООО «Альбатрос» ответчик ООО «Риал СБ» фактически исполнил. Из существа сложившихся между ООО «Альбатрос» и ООО «Риал СБ» правоотношений по возврату долга не следует обязанности ответчика исполнить обязательство лично, запрета на уплату задолженности за него третьими лицами договор поручительства также от 18.01.2018 не содержит.

Согласно положениям статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункты 1, 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания прекращения залога, в том числе в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

По смыслу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено иными способами, предусмотренными действующим законодательством.

Обращаясь в суд с иском о признании прекращенным обременения в виде ипотеки (залога недвижимости) по договору ипотеки № КНМ-2-1и от 18.01.2018, с учетом договора цессии от 15.07.2020 в отношении - нежилого помещения, общая площадь 405,4 кв м, этаж 1, расположенного по адресу: ЕАО, <...> кадастровый номер 79:01:0500012:292; земельного участка, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование для производства строительных материалов, площадь 799 кв.м адрес объекта ЕАО, <...>, № 79:01:0500012:225, общество должно доказать, что запись в государственном реестре недвижимости нарушает его право, которое не может быть защищено иным способом.

Истец обращался к ООО «Альбатрос» с заявлением, в котором предложил ответчику обратиться в порядке, предусмотренном Законом об ипотеке принять меры по прекращению обременения в виде ипотеки.

С заявлением о погашении записи об обременении спорных объектов недвижимости необходимо совместное заявление, однако ответчик уклоняется от совершения указанных действий.

В данном случае суд считает, что право истца в указанной части не может быть восстановлено иными способами, в том числе путем обращения в порядке, предусмотренном Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО с заявлением о погашении записей об обременении спорных земельных участков.

Доказательств обратного ООО «Альбатрос» в суд не представил, самостоятельно с заявлением о погашении записи о залоге не обращался.

Согласно положениям части 1 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе признания права; присуждения к исполнению обязанности в натуре, прекращения или изменения правоотношения. Обращение общества в суд являлось единственным доступным способом защиты своих прав, так как решение суда является обязательным для исполнения, в том числе для регистрационного органа.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Сохранение в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении имущества нарушало бы права истца как собственника заложенного имущества. В связи с изложенным, иск подлежит удовлетворению.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью "РИАЛ СБ" удовлетворить полностью.

Признать прекращенным обременения в виде ипотеки (залога недвижимости) по договору ипотеки № КНМ-2-1и от 18.01.2018, с учетом договора цессии от 15.07.2020 в отношении

- нежилого помещения, общая площадь 405,4 кв м, этаж 1, расположенного по адресу: ЕАО, <...> кадастровый номер 79:01:0500012:292; земельного участка, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование для производства строительных материалов, площадь 799 кв.м адрес объекта ЕАО, <...>, № 79:01:0500012:225.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альбатрос" в пользу общества с ограниченной ответственностью "РИАЛ СБ" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru

Судья

С.К. Столбова