Решение по делу № А57-5331/2025 от 17.12.2025 | АС Саратовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Саратов Дело № А57-5331/2025 17 декабря 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена 03.12.2025

Полный текст решения изготовлен 17.12.2025

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Соколовским Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению администрации муниципального образования «город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Саратов,

к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум-Эстейт» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Москва,

третьи лица: ФИО1, Прокуратура Саратовской области, Волжская межрегиональная природоохранная прокуратура, Волжская межрегиональная природоохранная прокуратура, в лице Саратовская межрайонная природоохранная прокуратура,

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии: от администрации ФИО2, от ответчика ФИО3 иные лица не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «город Саратов» обратилась в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум-Эстейт» о расторжении договора аренды земельного участка № А-13-462Ф-2 от 19.08.2013 с кадастровым номером 64:48:020462:815, площадью 26259 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н, с видом разрешенного строительства «для строительства объектов V класса вредности по СанПиН – производственные базы» сроком на сорок девять лет.

Отводов суду не заявлено.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО «ПРЕМИУМ-ЭСТЕЙТ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:020462:815, площадью 26 259 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н, предоставленного для строительства объектов V класса вредности по СанПиН - производственные базы сроком по 19.08.2062 по договору аренды земельного участка от 19.08.2013 № А-13-462Ф-2 на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 19.08.2013 № 1773.

ООО «Премиум-Эстейт» на основании договоров замены стороны в обязательстве от 26.09.2013, 08.12.2014, 19.11.2020, договора аренды земельного участка № А-13-46Ф-2 от 19.08.2013 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:020462:815, площадью 26 259 кв.м, расположенным по адресу: <...> б/н.

Как указывает истец, спорный земельный участок не используется ответчиком в соответствии с целевым назначением более трех лет, в связи с чем просит о расторжении договора аренды. Ответчик возражает по основаниям, изложенным в отзывах.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В результате осмотра, проведенного отделом контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова установлено, что земельный участок не огорожен, доступ на него не ограничен, на земельном участке размещены металлическое сооружение бытового назначения, имеются фрагменты металлической конструкции. На участке произрастает естественный травостой, на части участка произрастает древесно-кустарниковая и камышовая растительность. Производственные базы отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ: при неиспользовании земельного участка, предназначенного для

сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу ст. 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Такие сроки могут быть установлены и в договоре и в законе. Если договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с пунктом 4.1.2, ч.7 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при не использовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Разрешение на строительство объектов V класса вредности по СанПиН - производственные базы на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020462:815 не выдавалось.

Расторжение долгосрочного договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Как следует из картотеки Волжского районного суда г.Саратова 18.11.2020 г. В Волжский районный суд г.Саратова поступило исковое заявление Саратовского межрайонного природоохранного прокурора в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к ФИО1, ООО «Премиум-Эстейт» о понуждении к устранению захламления земельного участка с кадастровым номером 64:48:020462:815 отходами производства и потребления.

Определением Волжского районного суда г.Саратова от 23.11.2020 по указанному выше делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области на совершение любых регистрационных действий с земельным участком с кадастровым номером 64:48:020462:815, расположенных по адресу: <...> б/н.

Администрация МО «Город Саратов» и Комитет по управлению имуществом города Саратова принимали участие в рассмотрении указанного спора в качестве третьих лиц.

Решением Волжского районного суда г.Саратова от 19.07.2021 исковые требования Саратовского межрайонного природоохранного прокурора удовлетворены. Решение вступило в законную силу 27.08.2021.

Обеспечительные меры, принятые определением от 23.11.2020 г. сняты определением Волжского районного суда г.Саратова от 17.01.2025. По причине обращения третьего лица с частной жалобой на принятое определение о снятии обеспечительных мер, судебный акт вступил в законную силу только 01.04.2025.

Таким образом, арендатор - ООО «Премиум-Эстейт» по независящим от него причинам не мог приступить к застройке земельного участка.

06.09.2024 ООО «Премиум-Эстейт» был выдан градостроительный план земельного участка № РФ-64-2-04-0-00-2024-0600-0.

Из смысла статей 45, 46 ЗК РФ и статьи 51 ГрК РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Ответчик (арендатор) на основании договора замены стороны в обязательстве от 19.11.2020 приобрел право аренды земельного участка.

Однако 18.11.2020 в Волжский районный суд г.Саратова поступило исковое заявление Саратовского межрайонного природоохранного прокурора, при принятии к производству которого судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета регистрационных действий в отношении спорного земельного участка.

06.09.2025 арендатором получен градостроительный план. Получение иных документов, отнесенных нормой ст. 51 ГрК РФ к элементам освоения земельного участка было невозможно ввиду наличия в ЕГРН записи об ограничениях, установленных определением Волжского районного суда г.Саратова.

Судебный акт о снятии обеспечительных мер вступил в законную силу (01.04.2025), следовательно, арендатор сможет реализовать свои права по получению разрешения на строительство и последующему использованию земельного участка по назначению - строительству объектов V класса вредности по СанПин.

Таким образом, арендатором начата процедура освоения земельного участка. После получения разрешения на строительство начнет исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 сформулирована правовая позиция, согласно которой из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В рассматриваемом случае судом не установлено существенных нарушений условий договора аренды, договор действующий. Материалами дела подтверждено наличие объективных обстоятельств, исключающих использование (освоение) земельного участка.

Ответчик намерен использовать спорный земельный участок. Представил доказательства разработки проекта комплексного развития территории. Обществом погашена сумма задолженности по договору аренды, указанная в исковом заявлении.

Суд приходит к выводу, что Оснований для расторжения договора аренды земельного участка не имеется.

Суд считает возможным Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.03.2025 по делу А57-5331/2025.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований - отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.03.2025 по делу А57-5331/2025.

Решение Арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в течение месяца после принятия решения через арбитражный суд первой инстанции в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области http://www.saratov.arbitr.ru.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Е.В.Михайлова