АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,
сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Уфа Дело № А07-40426/2024
28 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 24.03.2025
Полный текст решения изготовлен 28.03.2025
Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Закиевой Л.Ф., рассмотрев дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "Стритритейл" (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Главное управление Архитектуры и градостроительства Администрации Городского округа г.Уфа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
об обязании заключить договор аренды земельного участка со ставкой арендной платы за землю в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка
об обязании подписать приложение №2 к договору аренды
при участии в судебном заседании:
представители сторон не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.
Общество с ограниченной ответственностью "Стритритейл" (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об обязании заключить договор аренды земельного участка со ставкой арендной платы за землю в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, об обязании подписать приложение №2 к договору аренды.
От истца в ходе судебного заседания поступили копии договора купли-продажи, сведения из ЕГРН, приобщено.
От третьего лица 07.03.2025 посредством системы «Мой арбитр» поступил отзыв, приобщен.
Ответчик, извещенный надлежащим образом по правилам статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возражений на иск не представил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
В соответствии с частью 1 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении. В случае, если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам (часть 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом ответчик, исходя из положений статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несет риск не совершения им соответствующих процессуальных действий.
Со стороны ответчика возражений по иску, документов, опровергающих исковые требования, в материалы дела не поступило.
При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных, о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Дело подлежит рассмотрению в отсутствие представителя истца и ответчика по правилам ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, суд
УСТАНОВИЛ:
Как следует из искового заявления, 28.02.2024 г. общество с ограниченной ответственностью "Стритритейл" обратилось с заявлением № У-06-вх-1412 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о предоставлении в аренду следующего земельного участка:
- кадастровый номер 02:55:010910:160
- адрес: <...> земельный участок 25
- общая площадь 2241 кв.м., из них Арендатору к оплате 2042 кв.м.
- арендная плата составляет 1,5% от кадастровой стоимости указанного участка.
Письмом № ЭУ-М04-06-3-2667 от 28.03.2024г. получен ответ о необходимости предоставить соглашение о порядке пользованием земельным участком подписанное всеми собственниками объектов недвижимости, находящиеся на данном земельном участке, е указанием долей землепользования (в квадратных метрах), или план границ земельного участка с указанием доли истца землепользования, приходящейся на объект недвижимости, принадлежащий истцу и расположенный на данном земельном участке.
01 апреля 2024 г. истец совместно с ООО «Р-Инвест» обратились с заявлением № У-06-вх-2451 о предоставлении в долевую собственность земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:160, площадью 2 241 кв.м. Доли определить следующим образом: ООО «СтритРитейл» приобретает 1905/2241 доли на земельный участок, ООО «P-Инвест» приобретает 336/2241 доли на земельный участок.
08 мая 2024г. получен отказ № АМ-М04-06-3-3934 в оказании услуги по причине нахождения земельного участка на территории общего пользования, в границах красных линий.
27 июня 2024 г. истец повторно обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду со льготной арендной платой в размере 1,5% от кадастровой стоимости, в связи с тем, что земельный участок ограничен в обороте.
25 октября 2024 истцом получен проект договора аренды испрашиваемого земельного участка, однако согласно расчету годовой арендной платы, ставка арендной платы составляет 5,18% от кадастровой стоимости.
По итогам рассмотрения Истцом указанного проекта договора в течение срока, установленного абз. 1 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, 29 октября 2024г. составлен и направлен ответчику протокол разногласий в связи с невозможностью принятия отдельных условий договора в предложенной Ответчиком редакции. В указанном протоколе Истец просит установить размер арендной платы равной 1,5% от кадастровой стоимости.
21 ноября 2024г. истец получил от ответчика письмо № АМ-М04-06-8523, которым ответчик отклонил представленный протокол разногласий.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.
Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник при заключении публичного договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются по решению суда.
В соответствии с п.2 ст. 27 Земельного кодекса РФ, Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.
При этом содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 3 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации). Земельные участки, ограниченные в обороте, согласно этой статье не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных законом, однако могут быть предметом иных сделок, не предусматривающих прекращения права собственности публичного собственника.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009. Согласно и. 7 ч. 7 ст. 27 ЗК РФ, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, "Основные принципы определения арендной платы" дополнены принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
В соответствии с п.п. «г», п. 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009г., в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере:
- 1,5 процента в отношении: земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка; земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» – «в» настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют;
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582.
В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае, при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 ГК РФ).
Верховный Суд РФ в решении от 12.09.2018 г. по делу N АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 13.12.2018 г. по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) "Основных принципов определения арендной платы" предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.
Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 КАС РФ и ст. 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы. В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе N 7 арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.
Верховный Суд РФ в своем Определении от 20.05.2022 N 306-ЭС22-6496 по делу N А12-30904/2020 указал, что для применения льготного порядка исчисления размера арендной платы за весь земельный участок, ограниченный в обороте, судам необходимо установить, является ли арендованный земельный участок неделимым.
В случае, если из земельного участка, ограниченного в обороте, собственник объекта недвижимости может образовать земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации данного объекта недвижимости, который не будет ограничен в обороте, льготный размер арендной платы не подлежит применению к площади земельного участка, который может быть образован для размещения и эксплуатации таких объектов недвижимости.
Если земельный участок возможен к образованию путем раздела, либо существует возможность уточнения границ земельного участка в целях эксплуатации объекта недвижимого имущества без нарушения требований к образованию земельных участков арендатор земельного участка, имея возможность устранить данное препятствие для приобретения участка в собственность, фактически будет оплачивать арендную плату в льготном размере за весь земельный участок, не принимая действий по его разделу (выделу).
Кроме того, Верховный суд указал, что при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности и отнесенных к землям, ограниченным в обороте, необходимо установить юридически значимые обстоятельства, в том числе момент, с которого арендатор (пользователь) мог принять меры для образования (раздела) необходимого ему участка для эксплуатации принадлежащих ему строений, исключив площадь участка, ограниченного в обороте, а также обстоятельства и причины, препятствующие такому разделу, в том числе действия (бездействия) уполномоченных органов.
Согласно позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399 по делу N А41-51086/2018 определение размера арендной платы надлежит устанавливать в соответствии с принципом N 7 в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.
В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 10.01.2022 N 308-ЭС21-24851 по делу N А32-23746/2020 Основной принцип N 7, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, подлежит применению к правоотношениям сторон только в ситуации, когда собственник недвижимого имущества, расположенного на арендуемом земельном участке, лишен возможности приобрести земельный участок в собственность",
Из системного толкования положений статей 129, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что основным признаком ограничения оборота земельных участков является невозможность нахождения участков в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:160, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ООО «СтритРитейл», в соответствии с пунктом 2 статьи 27, пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации имеет ограничения на приобретение его в собственность, в силу принципа № 7 Основных принципов размер арендной платы за такой земельный участок не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд урегулирует разногласия сторон при заключении договора в редакции истца - общества с ограниченной ответственностью "Стритритейл".
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном в том числе главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.
Не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком (пункт 19 постановления Пленума N 1).
Таким образом, если суд не установит факты нарушения ответчиком прав истца, в защиту которых он обратился в судебном порядке, либо оспаривания им защищаемых истцом прав, то в таких случаях понесенные истцом судебные издержки не подлежат возмещению за счет ответчика.
При установленных обстоятельствах наличия нарушения ответчиком прав истца предложенной редакцией проекта договора аренды, следует отнести расходы по уплате государственной пошлины на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Стритритейл" (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного удовлетворить.
Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Стритритейл" (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор аренды земельного участка со ставкой арендной платы за землю в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Урегулировать возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Стритритейл" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) разногласия, при заключении договора аренды земельного участка .
Изложить Приложение № 2 к договору аренды земельного участка в следующей редакции:
«Приложения № 2 «Расчет годовой арендной платы»
Расчет
Годовой арендной платы
Данный расчет действует с 22.11.2022 по 31.12.2024
Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «СтритРитейл»
Адрес (местоположение) участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> земельный участок 25.
Кадастровый номер участка 02:55:010910:160
В соответствии со ст. ст. 27, 39.7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, принципом №7 утвержденного Постановлением Правительства РФ № 531 от 05.05.2017г., размер годовой арендной платы рассчитывается по формуле:
Апл = КСУ*С*S, согласно п.4.2. Договора
Апл – годовая арендная плата;
С – Ставка арендной платы за землю ограниченную в обороте:
В процентах от кадастровой стоимости земли;
КСУ – кадастровая стоимость 1 кв.м. Участка;
S – площадь земельного участка к оплате.
Период фактического пользования участком (г.г.)
КСУ
(руб./В.м.)
С
S
(кв.м.)
Размер платы за месяц (руб.)
Апл за период (руб.)
22.11.2022 – 31.12.2022
7854,46
1,5%
2042
20 048,51
26 063,06
01.01.2023 – 31.12.2023
7854,46
1,5%
2042
20 048,51
240 582,11
01.01.2024 – 31.12.2024
7854,46
1,5%
2042
20 048,51
240 582,11
Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стритритейл" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Судья Е.Т. Вафина