Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

27 января 2025 года Дело № А56-1229/2024

Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 27 января 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Новиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым С.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ ФИРМА "РОССИЙСКИЕ СЕМЕНА" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.10.2002, ИНН: <***>, 127473, Г.МОСКВА, УЛ. СЕЛЕЗНЕВСКАЯ, Д. 11А, СТР. 2, Э 5 П I К 5 ОФ 503);

ответчик: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (191144, <...>, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 784201001)

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ ГОРОД, НОВГОРОДСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 20, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: <***>, КПП: 784201001)

о признании незаконным решения

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 21.01.2025

установил:

Акционерное общество Научно-производственная фирма «Российские семена» (далее - АО НПФ «Российские семена», заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании незаконным решения СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» содержащегося в уведомлении об отказе от исполнения Договора аренды от 18.12.2000г. №10-А226264 (№04-25-21855/23-0-0 от 24.10.2023г.), как нарушающего положения Договора и п. 2 ст. 610 ГК РФ; признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга содержащегося в письме (№05-26 118609/23-0-2 от 14.12.2023г.), которым заявителю отказано в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения общей площадью 93,5кв.м. с кадастровым номером 78:31:0001048:2680, расположенного по адресу: <...>, литера Б, помещение 1-Н, с одновременным обязанием Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга оказать заявителю государственную услугу по реализации указанного преимущественного права.

В настоящем судебном заседании заявитель представил правовую позицию, требования, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме.

Комитет и Учреждение, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Ранее Комитет имущественных отношений Санкт-Петербургу и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» представили отзывы на исковое заявление, против удовлетворения заявления возражали по основаниям, изложенным в отзыве, просили в удовлетворении иска отказать.

В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление Комитета и Учреждения, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее: 18.12.2000г. между АО НПФ «Российские семена» и Комитетом заключен Договор аренды нежилого помещения от № 10-A226264 (№ 04-25-21855/23-0-0 от 24.10.2023г.) общей площадью 93,5 кв.м. с кадастровым номером 78:31:0001048:2680, расположенного по адресу: <...>, литера Б, помещение 1-Н (далее – Договор).

На основании п. 1.3. Договора срок действия Договора установлен до 21.11.2005.

В соответствии со ст.621 ГК РФ и пунктом 5.2. Договора, если до окончания срока действия договора ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону о прекращении Договора, то договор считается продленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия Договора, указанного в уведомлении.

Арендатор фактически арендует помещение с 18.12.2000 года по настоящий момент.

17.08.2023 года заявитель направил в адрес Комитета заявление о намерении реализовать преимущественное право на приобретение Объекта недвижимости, а также с просьбой предоставить информацию и документы об условиях выкупа, перечне необходимых документов, проекте договора, возможности рассрочки и графике платежей. Кроме того, заявитель указал, что имеет право на реализацию преимущественного права выкупа и относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствует всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимости имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

31.08.2023 г. Учреждение по электронной почте направило истцу письмо №04-25-40452/23-0-1 от 31.08.2023 г. с указанием на порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства предусмотренный Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимости имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 21.11.2017 г. № 212-р «Об утверждении Административного регламента Комитета по предоставлению государственной услуги по осуществлению приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга в части реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества».

Указанный ответ содержал предложение и необходимость для рассмотрения вопроса о реализации преимущественного права приобретения Объекта обратиться в Комитет имущественных отношении Санкт-Петербурга с соответствующим заявлением и комплектом документов, в соответствии с вышеуказанным Административным регламентом.

24.10.2023 года Комитет, в лице Учреждения направил заявителю Уведомление №04-25-21855/23-0-0 об отказе от исполнения Договора.

Уведомление, согласно отзыву Комитета и представленным в материалы дела документам, было направлено в адрес заявителя заказной почтовой корреспонденцией 27.10.2023 по адресу арендатора, сведения о котором содержатся в Договоре; корреспонденция получена адресатом 09.11.2023 г., что подтверждено отчетом об отслеживании отправления, полученные с официального сайта AO «Почта России».

09.11.2023г. заявителем получено от Учреждения уведомление об отказе от исполнения Договора аренды от 18.12.2000г. №10-А226264 (№04-25-21855/23-0-0 от 24.10.2023г.) в соответствии с которым Учреждение (от имени Комитета, как организация, осуществляющая полномочия от имени Комитета по материально-техническому обеспечению реализации полномочий в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга) сообщило заявителю об отказе от исполнения Договора по основаниям п. 5.2. Договора и ст. 610 ГК РФ, указав, что Договор прекратит свое действие по истечении одного месяца с даты направления настоящего уведомления. Таким образом, месячный срок истечения срока действия договора аренды заканчивался 09.12.2023 г.

22.11.2023 г. заявитель направил Комитету заявление арендатора объекта нежилого фонда, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (вх. Комитета от 28.11.2023 г. № 05-26-118609/23-0-0).

23.11.2023 г. заявитель направил Учреждению досудебную претензию с требованием отозвать уведомление о расторжении договора аренды.

Комитет своим письмом исх. № 05-26-118609/23-2-0 от 14.12.2023 г. сообщил об отказе в выкупе арендованного имущества по тем основаниям, что на 28.11.2023 г. договор аренды от 18.12.2000 г. №10-А226264 был расторгнут.

25.12.2023 г. в связи с неудовлетворением требования по досудебной претензии заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, письменных отзывах, оценив на основании ст. 71 АПК РФ материалы дела в их совокупности и взаимосвязи, суд признал заявление подлежащим удовлетворению.

Согласно материалам дела в качестве дополнительного обоснования отказа заявителю в реализации преимущественного права на выкуп имущества Комитет и Учреждение указывали на наличие задолженности заявителя по неустойке, ссылаясь на справку для выкупа от 28.11.2023 г., предоставленную Учреждением.

В соответствии с указанной справкой для выкупа по состоянию на 28.11.2023 г. у заявителя имеется задолженность по договору аренды от 18.12.2000г. № 10-А226264 в части пени в размере 1865494 руб. 07 коп., при этом период начисления неустойки не указан.

В той же справке указанно, что по договору аренды от 18.12.2000г. № 10-А226264 имеется переплата по арендной плате – 50702 руб. 07 коп.; по пени – 3866 руб. 58 коп.

В таблице по начислению штрафных санкций, представленной в справке Учреждения, отсутствует информация о наличии задолженности в размере 1865494 руб. 07 коп.

В ходе рассмотрения спора, судом в заседании 17.12.2024 года поручено сторонам провести сверку задолженностей.

13.01.2025 г. Учреждение предоставило заявителю акт сверки платежей по состоянию на 26.12.2024 г., при этом в указанный акт включен период с декабря 2024 г. по апрель 2025 г.

Таким образом, в сверку платежей по договору аренды необоснованно включен период за пределами рассматриваемого спора.

Истцом акт подписан с разногласиями, акт разногласий от 16.01.2025 г. представлен в материалы дела с доказательствами направления Комитету и Учреждению.

С учетом разногласий по акту сверки, суд не может принять акт сверки по состоянию на 26.12.2024 г., как доказательство наличия или отсутствия задолженности.

Вместе с тем, в соответствии с указанным актом, подписанным Учреждением, задолженность по неустойке по периодам начисления по состоянию на 26.12.2024 г., кроме строк 158 и 308 – составляет 0 рублей, т. е. отсутствует.

В акте указана задолженность:

- строка 158 на сумму 5000 руб., при этом указано, что данная сумма входит в дело А56-5173/2004 от 28.05.2004 г., т. е. имеется судебный акт;

- строка 308 на сумму 40000 руб., при этом указано, что данная сумма входит в дело А56-22036/2005 от 27.10.2005 г., т. е. имеется судебный акт.

Истцом представлен акт о разногласиях от 16.01.2025 г. к акту сверки по состоянию на 26.12.2024 г. К данному акту приложены документы, которые Комитет предоставлял в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-75193/2022 по иску Комитета о взыскании с АО НПФ «Российские семена» задолженности по арендной плате и расторжению договора аренды.

В Решении Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-75193/2022 вступившем в законную силу указано:

«В иске Комитет ссылался на то, что по состоянию на 19.05.2022 задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.05.2020 по 31.05.2020, с 01.12.2020 по 31.12.2020, с 01.12.2021 по 28.02.2022 составила 347881 руб. 68 коп.

За просрочку перечисления арендной платы ответчик на основании пункта 4.3 уплачивает арендодателю пени в размере 0.15% от суммы задолженности за каждый день просрочки. По состоянию на 28.02.2022 сумма пеней, по расчету истца составила 227 491 руб. 04 коп. решением суда от 19 июля 2023 г.

Согласно представленному в материалы дела справочному расчету задолженности по договору, выполненному арендодателем по состоянию на 04.07.2023, задолженность по арендной плате и пеням по договору применительно к спорным периодам аренды отсутствует».

Комитету в удовлетворении исковых требований к заявителю было отказано в полном объеме.

На основании ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истцом в акте о разногласиях от 16.01.2025 г. произведен расчет пени за период с 01.03.2022 г. по 30.11.2023 г., то есть за период, выходящий за рассмотренный период в деле А56-75193/2022.

Согласно расчету истца пени за просрочку оплаты арендных платежей с 01.03.2022 г. по 30.11.2023 г. составили 2251 (две тысячи двести пятьдесят один) руб. 35 коп.

Судом данный расчет проверен и признан не верным. В соответствии с расчетом суда пени за указанный период составили 3647 руб. 2 коп.

С учетом справки для выкупа от 28.11.2023 г., подписанной Учреждением, на дату составления у заявителя имеется переплата по договору аренды от 18.12.2000г. № 10-А226264 по арендной плате – 50702 руб. 07 коп.; по пени – 3866 руб. 58 коп.

Суд приходит к выводу об отсутствии задолженности по пени, поскольку сумма переплаты по справке Учреждения превышает расчет по начислению пени на 219 руб. 56 коп.

Кроме того, в нарушение требований ч. 5 ст. 200 АПК РФ Комитетом и Учреждением не представлены доказательства обращения к заявителю с требованиями о взыскании неустойки, помимо требований рассмотренных в деле № А56-75193/2022.

Согласно п. 59 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 г. № 54 если иное не установлено законом, в случае, когда должник не может исполнить своего обязательства до того, как кредитор совершит действия, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающие из обычаев или существа обязательства, применению подлежат положения статей 405, 406 ГК РФ. Правила статьи 328 ГК РФ в таком случае применению не подлежат.

Неустойка является мерой ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, но не является задолженностью.

Без требования кредитора на получение неустойки у должника нет обязанности по ее оплате, если это не предусмотрено условиями договора между сторонами. Договором аренды от 18.12.2000г. №10-А226264 установлен претензионный порядок по спорам, вытекающим из договора.

В период с 2000 г. по 2024 г. заявитель исполнял условия Договора аренды и на момент подачи обращения – 22.11.2022 г. - заявитель соответствовал всем критериям, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ для реализации своего преимущественного права приобретения имущества, а именно: заявитель с 2000 г. арендует объект длительное время (24 года 10 месяцев); заявитель является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате, пени, штрафам по Договору аренды, связи с чем, оснований для отказа в предоставлении государственной услуги не имелось.

Данная позиция подтверждается Постановлением ФАС Московского округа от 14.06.2018 по делу №А40-180140/2017, а также Определением Верховного суда РФ № 305- ЭС18-15876 от 12.10.2018 г.

Кроме того, в соответствии с п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности или собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при применении положений ст.3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п.2 ст.621 ГК Российской Федерации).

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества).

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

При указанных обстоятельствах отказ Комитета от 14.12. 2023 г.№ 05-26-118609/23-2-0 в выкупе арендованного имущества по тем основаниям, что на 28.11.2023 договор аренды от 18.12.2000г. №10-А226264 был расторгнут, в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости: нежилого помещения общей площадью 93,5кв.м. с кадастровым номером 78:31:0001048:2680, расположенного по адресу: <...>, литера Б, помещение 1-Н, является незаконным и не обоснованным.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Вывод о конкретном способе устранения допущенных нарушений прав и законных интересов суд делает самостоятельно на основании установленных обстоятельств дела и доказательств, представленных сторонами.

На основании изложенного, с учетом положений п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ суд считает необходимым возложить обязанность на Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным решение Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» об отказе от исполнения Договора аренды с АО НПФ «Российские семена» от 18.12.2000 г. №10-А226264 (уведомление №04-25-21855/23-0-0 от 24.10.2023г).

Признать незаконным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, содержащееся в письме №05-26 118609/23-0-2 от 14.12.2023г., которым АО НПФ «Российские семена» отказано в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения общей площадью 93,5кв.м. с кадастровым номером 78:31:0001048:2680, расположенного по адресу: <...>, литера Б, помещение 1-Н; обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АО НПФ «Российские семена» оказав государственную услугу по реализации указанного преимущественного права, посредством подготовки, подписания и направления в адрес заявителя в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу проекта договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 93,5кв.м. с кадастровым номером 78:31:0001048:2680, расположенного по адресу: <...>, литера Б, помещение 1-Н,.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу АО НПФ «Российские семена» расходы по оплате государственной пошлины в размере 12000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Новикова Е.В.