АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва Дело № А40-89365/25-16-513

05 декабря 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 28.10.2025 г.

Полный текст решения изготовлен 05.12.2025 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семёновой Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Виктория-1945» (117218, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Академический, пр-кт Нахимовский, д. 28, к. 1, этаж 1, помещ. IIа, ком. 13Д, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.11.2004, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о взыскании убытков в размере 2 194 170 рублей,

при участии:

от истца – не явился, извещён;

от ответчика – ФИО1 по доверенности № ДГИ-Д-695/24 от 06.12.2024 г.;

от третьего лица – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Виктория-1945» (далее – Истец) обратилось в

Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы

(далее – Ответчик) о взыскании убытков в размере 2 194 170 рублей.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в связи с незаконным уклонением ответчика от заключения договора купли-продажи арендованного истцом помещения истец вынужден был платить арендную плату.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт, ссылаясь на отсутствие своей вины, неверный расчёт убытков.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал по доводам отзыва.

В судебное заседание не явился представитель истца, извещённого о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ. Суд провёл судебное заседание в отсутствие представителя истца в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании представителей сторон, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Истец являлся арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности

г. Москвы № 1-00344/07 от 17.04.2007 г.

01.09.2022 г. Ответчик письмом № 33-6-274227/22-(0)-05 предложил Истцу воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, указав также, что с проектом договора, распоряжением, отчётом об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости и экспертным заключением можно ознакомиться по предложенной ссылке. Однако Истец не смог воспользоваться данным способом получения документов, в связи с чем обратилось в Департамент с просьбой направить документы по почте в бумажном виде либо в читаемом формате на электронную почту.

Получив 23.09.2022 г. вышеуказанные документы через электронную почту, Истец решил, что цена, указанная Департаментом, существенно завышена, обратился в специализированную оценочную компанию и на основе оценки данной компании направил Департаменту письмо с согласием на реализацию своего преимущественного права выкупа приватизируемого помещения, но по стоимости, указанной в протоколе разногласий, приложенном к письму.

14.10.2022 г. Департамент обращением № ДГИ-1-59791/22-1 отказал Истцу в предоставлении услуги, а также уведомил об утере преимущественного права выкупа помещения в связи с пропуском срока.

Не согласившись с данным отказом, Истец 14.11.2022 г. обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным данного обращения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.05.2024 г. по делу № А40-249386/2022, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024 г., признано незаконным обращение Департамента городского имущества города москвы от 14.10.2022 г. № ДГИ-1-59791/22-1 об утере Истцом преимущественного права выкупа нежилого помещения, возникшего при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости. Также суд обязал Департамент устранить в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов общества путём восстановления преимущественного права выкупа нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003052:7013 общей площадью 120,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в

отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Действуя в соответствии с условиями закона, ответчик был обязан направить истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества в установленной законом форме, а у истца возникло право на выкуп помещения, чего он был лишён в силу неправомерных действий ответчика.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли- продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Кроме того, в п. 6 указанного Постановления также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.

При совершении уполномоченными органами всех действий, обязанность совершения которых возложена на него статьей 9 Закона № 159-ФЗ, то есть своевременного принятия решения о приватизации арендуемого помещения и направления проекта договора купли-продажи, заявитель может приобрести в собственность имущество с прекращением арендных отношений. Продолжение арендных правоотношений, которое обусловлено ненадлежащим исполнением уполномоченным органом этих обязанностей вынуждает арендатора вносить арендную плату.

За такой период заявитель вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы в виде убытков. Иной подход позволял бы органу совершать незаконные действия (бездействие), которые увеличивали бы срок вынужденной аренды и необходимость арендатору нести большие расходы за пользование имуществом.

Такой правовой подход следует из пункта 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного его Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 г.

Поскольку решением Арбитражного суда г. Москвы 03.05.2024 г. по делу А40-249386/2022 установлено наличие у Истца преимущественного права выкупа, а также неправомерные действия Департамента, выразившиеся в отказе в реализации такого права в нарушение закона подтверждены, это явилось следствием сохранения обязанности Ответчика внесения арендных платежей.

Таким образом, у Истца есть правовые основания требовать возмещения убытков в виде внесённых арендных платежей за указанный период.

Факт неправомерного бездействия и незаконного отказа Ответчика в заключении договора купли-продажи нежилого помещения установлен решением Арбитражного суда г. Москвы 03.05.2024 г. по делу А40-249386/2022, имеющем преюдициальное значение для настоящего дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 16.09.2022 г. № 286-ПЭК22 по делу № А32-14621/2020 и от 23 мая 2022 г. г. № 308-ЭС21-23454 по делу № А32-14621/2020, право на взыскание убытков возможно как в случае признания незаконными по предыдущему делу по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действий ответчика, которые явились причиной обращения в суд, так и при обращении истца в суд по предыдущему делу с требованием об урегулировании разногласий в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса, то есть когда он воспользовался правом на передачу преддоговорного спора на разрешение суда.

В связи с судебным процессом по восстановлению нарушенного права дело по урегулированию разногласий, возникших при заключении вынуждено приостановлено, в связи с чем, Общество также продолжало необоснованно вносить арендную плату за период приостановки.

С учётом правовой позиции Верховного Суда РФ, сформированной в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 октября 2023 г. № 304-ЭС23-9605 по делу № А46-1071/2022, необходимо учитывать следующее при расчёте размера взыскиваемых убытков. В целях разрешения вопроса о размере убытков, что входит в предмет доказывания по настоящему спору, необходимо определить : дату, в которую подлежал заключению договор купли-продажи недвижимого имущества в случае соблюдения департаментом нормативно установленных сроков и положений законодательства; общую сумму арендной платы, внесенной обществом в период необоснованной пролонгации арендных отношений; сумму налогов (налог на имущество), которые общество должно было бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости.

Истцом произведён расчёт убытков за период с 13.10.2022 г. по 11.10.2024 г. в размере

2 194 170 рублей (стр. 4 – 5 искового заявления).

Судом расчёт истца проверен и признан необоснованным, поскольку Истец не представил в материалы дела платёжные поручения, подтверждающие внесение арендной платы по договору аренды (указанные в исковом заявлении приложения №№ 3, 5 – 14, 21 – 23 к исковому заявлению не прикреплены – см. л.д. 6).

Согласно представленному ответчиком Расчёту суммы задолженности по арендной плате за период с 14.10.2022 г. по 11.10.2024 г., истцом в этот период внесены платежи в счёт арендной платы по договору аренды № 1-00344/07 от 17.04.2007 г. на общую сумму 1 737 756 руб. 20 коп., входящее сальдо отсутствует.

Истец никаких возражений по расчёту ответчика не представил.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в указанном размере.

Расходы истца по госпошлине подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворённым требованиям на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Виктория-1945» (ИНН: <***>) убытки в размере 1 737 756 (один миллион семьсот тридцать семь тысяч семьсот пятьдесят шесть) рублей 20 копеек, а также расходы по государственной пошлине в размере 71 932 (семьдесят одна тысяча девятьсот тридцать два) рубля 31 копейка.

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья: М.Ю. Махалкин