Решение по делу № А67-4504/2021 от 10.04.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. <***>, факс <***>, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Томск Дело № А67-4504/2021

10.04.2025

02.04.2025 объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Томской области

в составе судьи Соколов Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Т.Е. Игдисановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Оберон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к жилищному кооперативу «Университетский» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Радикал» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Родник» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Радикал» и общество с ограниченной ответственностью «Родник».

о взыскании 1 718 808,90 руб.,

При участии:

от истца – ФИО1, по доверенности от 01.09.2024;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 07.07.2024;

от ООО «Радикал» - ФИО3, по доверенности от 10.06.2024;

от ООО «Родник» - не явился (извещен);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Оберон» обратилось в арбитражный суд с иском к жилищному кооперативу «Университетский» о взыскании, с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ, 897 447,85 рублей убытков, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (далее по тексту - МКД), расположенного по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, истец понес убытки, осуществив ремонт кровли, расположенной над нежилым помещением истца.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Радикал», общество с ограниченной ответственностью «Родник».

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования не признал, указав, что согласно вступившего в законную силу решения Кировского районного суда г. Томска от 17.02.2011, крыша на пристроенной части к многоквартирному дому, расположенная над истцом не является общедолевым имуществом. Крыша возводилась самовольно, в результате самовольной реконструкции здания в части встроено-пристроенных помещений, что установлено решением Арбитражного суда Томской области от 16.09.2005.

Решением от 05.04.2023 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 16.06.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленного требования отказано.

Между тем, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.08.2023 решение Арбитражного суда Томской области от 05.04.2023 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

Как указал суд кассационной инстанции, при новом рассмотрении дела суду учесть, что между сторонами имеются разногласия по поводу отнесения спорной крыши к общему имуществу МКД и наличия у кооператива обязанности по ее содержанию; судами не дана оценка представленным обществом и кооперативом в подтверждение их доводам доказательствам относительно наличия/отсутствия принадлежности кровли магазина/торгового центра к общему имуществу МКД. Указано, что судами не выяснялись обстоятельства, касающиеся взаимоотношений сторон относительно заключения договора по управлению общим имуществом МКД, наличия/отсутствия обращений по фактам протечек кровли, необходимости и обоснованности произведенных ООО «Оберон» затрат на ремонт, отнесения выполненных работ к текущему/капитальному ремонту; учесть вышеизложенное, установить имеющие правовое значение обстоятельства по делу, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, а также предоставленным в их подтверждение доказательствам, и принять по делу судебный акт, отвечающий требованиям действующего законодательства.

Определением суда от 13.09.2023 назначено дело к разбирательству в предварительном судебном заседании арбитражного суда на 04.10.2023.

Определением суда от 12.12.2023 назначена по настоящему делу судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (<...>), производство по делу приостановлено.

От ФБУ Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 27.06.2024 №01823/7-3-23 поступило заключение экспертов.

Определением суда от 19.11.2024 назначена по делу судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (<...>).

От ФБУ Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации поступило заключение эксперта №1749/7-3-24 от 28.02.2025.

Определением суда от 13.03.2025 назначено судебное заседание арбитражного суда для решения вопроса о возобновлении производства по делу на 31.03.2025 года на 10 час. 30 мин., назначено судебное заседание по рассмотрению дела на 31.03.2025 года на 10 час. 35 мин.

Протокольным определением суда от 31.03.2025 производство по делу возобновлено; в судебном заседании объявлен перерыв до 02.04.2025.

После перерыва в судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме. Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам по существу заявленных требований.

Общество с ограниченной ответственностью «Оберон» является собственником нежилого помещения, площадью 2 537,20 кв.м., этаж подвал, цоколь 1, антресоль (№ на поэтажном плане п219, ц094-ц096, 1102-1110, 1116-1146, а83), расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 70-АВ 292501 от 17.07.2012 (л.д. 16 т. 1). В нежилых помещениях размещен магазин «Детский парк».

Как указывает истец, нежилые помещения систематически затапливается в весенний период времени в результате таяния снега на кровле, вследствие чего истец периодически вынужден своими силами производить ремонт кровли для предотвращения ущерба, в том числе арендаторов торгового центра. ООО «Оберон» неоднократно обращалось к ЖК «Университетский» с требованиями о необходимости приведения в надлежащее состояние кровли многоквартирного дома.

Согласно общедоступным сведениям ресурса ГИС ЖКХ (Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства) жилищный кооператив «Университетский» является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

На основании обращения ООО «Оберон», ООО «НТП ИНТЕХ ТГАСУ» провело обследование кровли магазина «Детский парк» по адресу: <...>, по результатам которого было подготовлено заключение от 26.02.2018 (л.д. 18-32 т. 1).

В результате обследования были установлены многочисленные проточки. При визуальном обследовании кровли было, что кровля существенно снизила свои эксплуатационные характеристики. В период с марта по апрель 2019 года произошел залив помещений торгового центра «Детский парк».

Комиссией в составе правления ЖК «Университетский» и представителей ООО «Оберон» был составлен акт о протечке кровли от 12.04.2019 (л.д. 17 т. 1). Из акта следует, что в связи с повышением дневных температур, вода, образовавшаяся в результате обильного таяния снега на крыше ТЦ «Детский парк», через поврежденную кровлю просочилась в нескольких местах в помещении торгового центра.

Для целей устранения нарушений своих прав истец обратился в ТГАСУ, которое в своем заключении от 26.02.2018 указало, что в результате обследования были обнаружены многочисленные следы протечки, установлено, что кровельное покрытие существенно снизило свои эксплуатационные характеристики, что выражается в нарушении герметизации стыков отдельных листов рубероида между собой, в отслоении примыканий кровельного ковра к стенам, вспучивании и прогибам кровли. Выполнение локальных ремонтов кровли нецелесообразно. Для восстановления эксплуатационной пригодности кровли необходимо выполнить капитальный ремонт.

Для предотвращения дальнейшего ущерба своего имущества и имущества арендаторов от затопления ООО «Оберон» заключило с подрядными организациями договор на проведение работ по капитальному ремонту кровли.

По договору подряда от 21.06.2018 № 01/06/2018 (л.д. 64-67 т. 1) были выполнены работы по капитальному ремонту кровли на сумму 1 494 224,10 руб., которые были оплачены истцом (платежными поручениями № 212 от 13.07.2018 на 350000 руб., № 229 от 30.07.2018 на 227 987,06 руб., № 235 от 06.08.2018 на 172 062,50 руб. , №274 от 13.09.2018 на 172 062,50 руб.).

По договору подряда от 24.06.2019 № 02/06/2019 (л.д. 78-80 т. 1) были выполнены работы по капитальному ремонту кровли на сумму 224 584,80 руб., которые были оплачены истцом падежным поручением № 226 от 11.07.2019 на 107 584,80 руб., № 255 от 09.08.2019 на 117 000 руб.

В адрес ответчика были направлены претензии № 4682 от 11.07.2019, № 1 от 11.08.2020 о возмещении убытков (л.д. 90-91, 92-93 т. 1). Данные претензии оставлены без ответа, что послужило основанием для обращения в суд.

Рассмотрев спор, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам по существу заявленных требований.

В силу статей 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 названной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и убытками, а также размер убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Поскольку возмещение убытков – это мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности истцом совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): противоправность действий (бездействия) причинителя убытков, которая заключается в ненадлежащем исполнении обязательств; причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками; наличие и размер понесенных убытков.

При этом для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении иска.

По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в этом доме.

В соответствии с пунктом 16 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в зависимости от способа управления многоквартирным домом надлежащее содержание общего имущества обеспечивается, в том числе жилищным кооперативом.

Жилищным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом )( часть 1 статьи 110 ЖК РФ).

Согласно статье 161 ЖК РФ, деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью статьи 200 настоящего Кодекса случая.

Согласно пункту 2.2 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом жилищным кооперативом оно несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 3 статьи 39 ЖК РФ).

В рамках предоставленных полномочий Правительство Российской Федерации Постановлением от 13.08.2006 № 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - Правила № 491).

Содержание общего имущества в многоквартирном доме также должно происходить с соблюдением Правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170.

В подпункте 3 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ и подпункте «б» пункта 2 Правил № 491 установлено, что в состав общего имущества включаются крыши.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно- эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (пункт 10 Правил № 491).

В силу пункта 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном защиту от увлажнения доме, и порядке их оказания и выполнения» работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, включают в себя, в том числе проверку кровли на отсутствие протечек.

Пунктом 42 Правил № 491 предусмотрено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

На основании этого жилищный кооператив несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому, в случае, если имеется причинно-следственная связь между действиями управляющей компании и причиненным ущербом.

Управляющая организация несет ответственность в размере реального ущерба при установлении факта виновности управляющей компании и размера причиненного ущерба. Управляющая организация освобождается от ответственности за последствия аварий, иных ситуаций, угрожающих жизни и здоровью, причинению вреда имуществу, если она приняла все зависящие от нее меры, а именно: своевременно произвела осмотр технического состояния МКД; своевременно и достоверно провела общее собрание и проинформировала собственников об угрозах возникновения аварийных ситуаций в МКД, о необходимости проведения текущего и капитального ремонта, а также предложила утвердить перечень и стоимость работ, направленных на их предотвращение, необходимость их финансирования, а собственники отказались от финансирования указанных работ либо профинансировали их в объеме, не обеспечивающем должное выполнение указанных работ.

Однако в материалы дела доказательств совершения таких действий ответчиком не представлены, равно как и не представлено доказательств осмотра технического состояния МКД.

Определением суда от 12.12.2023 назначена по настоящему делу судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (<...>), с постановкой перед ним следующих вопросов:

1. Является ли кровля над торговым центром ООО «Оберон» общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме?

2. Относятся ли проводимые ООО «Оберон» работы к текущему или капитальному ремонту?

3. Являлось ли проведение ремонта кровли со стороны ООО «Оберон» не терпящим отлагательств (то есть существовала реальная угроза утраты или значительного повреждения имущества)?

4. Какова рыночная стоимость выполненных ООО «Оберон» работ по ремонту на период его проведения (отдельно указав стоимость работ по текущему ремонту и капительному ремонту общего имущества собственников)?

От ФБУ Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 27.06.2024 №01823/7-3-23 поступило заключение экспертов (л.д. 26-78 т. 5).

В результате проведенного исследования эксперты пришли к следующим выводам.

Отвечая на первый вопрос, эксперт указал, что установление общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме является правовым вопросом и выходит за пределы компетенции эксперта строителя, в связи с чем, констатируется невозможность ответить на поставленный вопрос в такой формулировке. При этом в пределах своей компетенции отмечается, что по конструктивным признакам, исследуемая кровля здания над торговым центром ООО «Оберон» по адресу: <...> обслуживает и защищает от атмосферных осадков только нижерасположенные нежилые помещения и не защищает от атмосферных осадков и не обслуживает квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>.

По второму вопросу эксперт пришел к следующему выводу: все проведенные работы (подряды) по устройству кровли торгового здания ООО «Оберон» по адресу: <...>, указанные в представленных материалах арбитражного дела относятся к капитальному ремонту.

Отвечая на третий вопрос, эксперт указал, что все произведенные ремонтные работы (подряды) кровли торгового здания ООО «Оберон» по адресу: <...>, указанные в представленных материалах арбитражного дела, с технической точки зрения относились к необходимым мероприятиям по своевременной защите от проникновения влаги (воды) нижерасположенных этажей торгового центра и повреждений (утраты) облицовочных и отделочных покрытий, в том числе имущества внутри нежилых помещений и являлись нетерпящими отлагательств.

По четвертому вопросу эксперт пришел к следующему выводу: все произведенные работы (подряды) по ремонту крыши торгового здания «Оберон» по адресу: <...>, указанные в представленных материалах арбитражного дела, относятся к капитальному ремонту. Рыночная стоимость работ и материалов необходимых для проведения капитального ремонта кровли торгового цента «Оберон» по адресу: <...> в период времени с 2015г. по 2019г. включительно, составляет: 2 504 187,23 (Два миллиона пятьсот четыре тысячи сто восемьдесят семь)руб. 23 коп.

1. Какова стоимость работ, выполненных ООО «Оберон», по ремонту кровли в местах протечек в нежилом помещении ООО «Оберон» по адресу: <...>?

2. Относится ли ремонт остальной части кровли к аварийному (неотложному) в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.05.2023) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» или к капитальному? Если ремонт относится к аварийному (неотложному) в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.05.2023), то определить стоимость такого ремонта.

От ФБУ Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации поступило заключение эксперта №1749/7-3-24 от 28.02.2025 (л.д. 132-146 т. 5).

В результате проведенного исследования эксперты пришли к следующим выводам.

Отвечая на первый вопрос, эксперт указал, что стоимость работ и материалов, необходимых для проведения ремонта кровли в местах протечек торгового центра «Оберон» по адресу: <...> в период времени с 2015г. по 2019г. включительно, составляет: 1 992 760,67 (Один миллион девятьсот девяносто две тысячи семьсот шестьдесят) руб. 67 коп.

По второму вопросу эксперт пришел к следующему выводу: выполненные ремонтные работы (подряды) по смене кровельного покрытия из наплавляемого мастичного и рулонного материала с сопутствующими дополнительными работами в целом относятся к капитальному ремонту. С технической точки зрения все выполненные ремонтные работы, в том числе ремонтные работы по Договору подряда № 30 от 20.06.2017 являлись необходимыми мероприятиями по своевременной защите от проникновения влаги (воды) нижерасположенных этажей торгового центра и повреждений (утраты) облицовочных и отделочных покрытий, имущества внутри нежилых помещений. Стоимость работ и материалов по Договору подряда № 30 от 20.06.2017 необходимых для покрытия кровли битумной мастикой путем розлива, общей площадью ремонтируемой поверхности равной 516 м2, в ценах по состоянию на 2 квартал 2017 года (см. Приложение № 1, экспертный расчет №5) составляет 511 426,56 руб.

Оценив представленное экспертные заключения в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что они оформлены в соответствии с предъявляемыми к ним требованиями, в них отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ.

Соответствие экспертов, проводивших исследования, необходимым квалификационным требованиям подтверждается имеющимися в деле документами.

Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключения экспертов содержат ответы на поставленные вопросы.

Эти ответы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными, в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.

Результаты проведенного исследования документально сторонами не опровергнуты.

Выводы, содержащиеся в экспертных заключениях основаны на полном и всестороннем исследовании представленных документов, согласуются между собой, в связи с чем основания не доверять данному заключению отсутствуют.

При этом принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для разрешения поставленных вопросов, а также способе оформления приложений к заключению, материалов, иллюстрирующих заключение эксперта.

Исследовательская часть заключений эксперта содержит исчерпывающее описание примененных экспертом методов и порядка исследования. Выводы экспертов относительно объема фактически выполненных работ, со ссылками на материалы дела и нормативные документы, содержащие требования, предъявляемые к соответствующим работам. Данные обстоятельства в совокупности с пояснениями эксперта позволяют установить полноту экспертного исследования результата спорных работ, достаточную для вывода об обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, представленные в материалы дела заключение является надлежащим доказательством по делу, соответствующие требованиям ст.ст. 82, 83, 86, 87 АПК РФ.

Ответы на поставленные судом вопросы даны в экспертных заключениях в полном объеме, ясны и не допускают различного толкования, а также имеют значение для установления существенных для дела обстоятельств.

С учетом довода ответчика о применении срока исковой давности и довода об учете своей доли в несении расходов на общедолевое имущество, экспертного заключения, истец уменьшил размер исковых требований до 897 447,85 рублей.

Факт протечки подтверждается актом о протечки кровли от 12.04.2019, подписанным председателем правления ЖК «Унивкрситетский» и комендантом здания.

Указанным актом зафиксированы причина залива помещения – поврежденная кровля.

Данный факт ответчиком не оспорен.

Факт ненадлежащего состояния кровли подтверждается заключением ТГАСУ от 26.02.2018, в котором указано, что в результате обследования были обнаружены многочисленные следы протечки, установлено, что кровельное покрытие существенно снизило свои эксплуатационные характеристики, что выражается в нарушении герметизации стыков отдельных листов рубероида между собой, в отслоении примыканий кровельного ковра к стенам, вспучивании и прогибам кровли. Выполнение локальных ремонтов кровли нецелесообразно. Для восстановления эксплуатационной пригодности кровли необходимо выполнить капитальный ремонт.

Таким образом, в заключении установлены причины происходящих затоплений спорного нежилого помещения, то есть плохое состояние кровли, что повлекло причинение ущерба истцу.

Действия по проведению работ по капитальному ремонту отвечают требованиям экономической целесообразности, разумности и добросовестности (ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что принадлежащие истцу нежилые помещения является частью многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

К общему имуществу в многоквартирном доме относятся в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. При этом к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома относятся, в частности, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; пп. «в» п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Пунктом 10 Правил № 491 установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц.

В силу пункта 16 Правил № 491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

При этом, являясь управляющей компанией, по общему правилу управляющая компания несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества, в которому относится кровля (крыша) многоквартирного дома, в том числе обязан осуществлять контроль за своевременным и качественным ремонтом такого имущества.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления № 64).

Спорная крыша относится к общему имуществу МКД.

Факт ненадлежащего состояния кровли, а также ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей подтверждается фотоснимками, представленные истцом в материала дела, актом о затоплении от 12.04.2019, заключением ФБУ Томская ЛЭС Минюста России от 27.06.2024.

При этом факты надлежащее состояние кровли и исполнение им своих обязанностей ответчиком не доказаны.

В экспертном заключении №1749/7-3-24 от 28.02.2025 указано, что все выполненные работы по смене кровельного покрытия из наплавляемого мастичного и рулонного материала с сопутствующими дополнительными работами в целом классифицируются как капитальный ремонт. Выявленные дефекты кровельного покрытия, являются значительными, устранимыми, путем проведения капитального ремонта покрытия кровли с применением сопутствующих дополнительных работ по частичной или полной замене утепляющего слоя. Данные виды работ, с технической точки зрения являлись необходимыми мероприятиями по своевременной защите от проникновения влаги (воды) нижерасположенных этажей торгового центра и повреждения (утраты) облицовочных и отделочных покрытий, в том числе имущества внутри нежилых помещений, следовательно, выполненные работы являлись нетерпящими отлагательств.

Экспертным заключением подтверждается факт аварийной ситуации, а также, что ремонт части кровли относится к аварийному (неотложному) в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2015 № 302-АД15-6712, круг обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, в разделе II которого определены работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 28 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме включает в себя выполнения заявок населения.

Согласно пп. «а» п. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290 в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных Минимальным перечнем, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы.

В связи с изложенным все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления в силу норм о содержании МКД и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение общего собрания собственников помещений в доме.

Ответчик, как обслуживающая организация, отвечал за содержание и ремонт МКД и обязан был проводить ремонт общего имущества, аварийные работы, устранять обнаруженные неисправности (дефекты) общего имущества, принимать меры для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения нормальными условиями проживания, соответствующими установленным требованиям.

Однако ответчик уклонился от устранения аварийной ситуации.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что истец устранил аварийные повреждение крыши.

Материалами дела подтверждается факт обращение истца к ответчику за содействием по устранению затопления.

В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Таким образом, управляющей организацией не исполнена обязанность по организации работ по устранению аварийных ситуаций и не возмещен ущерб.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что в действиях ответчика имеется противоправность и ненадлежащее исполнение обязательств по содержанию общего имущества, а также причинно-следственная связь между нарушением ответчиком принятых на себя обязательств и произошедшем протекании кровли, и заливе помещений истца, в результате которого было повреждено имущество истца и причинен ущерб.

ЖК «Университетский» не исполняло обязанности вести мониторинг состояния общего имущества дома путем проведения его регулярных осмотров, принятием мер для поддержания его работоспособности и предотвращения возможных аварий, в том числе путем информирования собственников помещений о состоянии общего имущества многоквартирного дома и внесения на рассмотрение общего собрания собственников помещений предложений о проведении капитального ремонта.

В материалы дела ответчик не представил доказательства, подтверждающие осуществление ответчиком указанных мероприятий, в том числе проведение сезонного ремонта кровли дома.

В свою очередь, ЖК «Университетский» знало о состоянии кровли, что следует из пояснений свидетеля ФИО4 о том, что ООО «Оберон» обращалось устно к председателю ЖК «Университетский» ФИО5, а также участвовало в составлении акта о состоянии кровли от 12.04.2019.

Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны организовать деятельность аварийно-диспетчерской службы в многоквартирном доме, в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию (далее - аварийно-диспетчерская служба) в соответствии с требованиями п. 9 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

Согласно заключению судебной экспертизы проведенный ремонт являлся необходимым, обоснованным, не терпящего отлагательства, аварийным.

Согласно заключению эксперта, стоимость работ и материалов по Договору подряда № 30 от 20.06.2017 необходимых для покрытия кровли битумной мастикой путем розлива, общей площадью ремонтируемой поверхности равной 516 м2, в ценах по состоянию на 2 квартал 2017 года (см. Приложение № 1, экспертный расчет №5) составляет 511 426,56 руб.

Данные выводы получены по результатам назначенной судом экспертизы, заключения мотивированны, даны экспертом, обладающим специальными познаниями в области строительства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и за дачу заведомо ложного заключения.

Залив нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, произошел по причине ненадлежащего оказания ответчиком услуг по управлению многоквартирным домом, в связи с чем истец вправе требовать возмещения ему убытков, в том числе в виде расходов на оплату работ по стоимости ремонтно-восстановительных работ в помещении, определенной заключением судебной экспертизы.

Исходя из представленных в дело доказательств, суд установил, что в нарушение перечисленных положений законодательства ЖК «Университетский» не выполнил возложенную на него обязанность по организации работ по устранению аварийных ситуаций в МКД и не возместила истцу ущерб.

С учетом выводов экспертного заключения в части аварийных работ, с ЖК «Университетский» в пользу ООО «Оберон» удовлетворению подлежит 511 426,56 руб. В остальной части требование о взыскании убытков удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ЖК «Университетский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «Оберон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) убытки в размере 511 426,56 руб., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 15 360,93 руб., в возмещение расходов по оплате экспертизы 54 252,60 руб., а всего: 581 104,09 руб.

Возвратить ООО «Оберон» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 11 239,09 руб., уплаченную по платежному поручению №241 от 06.07.2021.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Д.А. Соколов