СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-1820/2025-ГК

г. Пермь

07 мая 2025 года Дело № А71-4144/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Коньшиной С.В.,

судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – доверенность от 02 февраля 2023 года, диплом, паспорт;

иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, управления имущественных отношений и земельных ресурсов администрации города Ижевска,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14 февраля 2025 года по делу № А71-4144/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговая Компания «Колос» ОГРН <***>, ИНН <***>)

к управлению имущественных отношений и земельных ресурсов администрации города Ижевска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма «Пико», Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Торговая компания «Колос» (далее ООО ТК «Колос», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением к Управлению имущественных отношений и земельных ресурсов администрации города Ижевска (далее управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения управления от 07 марта 2023 года № 01-21/02788 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № 18:26:030062:4, площадью 5 153 кв. м., по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года; возложении обязанности в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу направить в адрес ООО ТК «Колос» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № 18:26:030062:4 площадью 5 153 кв. м., по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма «Пико» (далее ООО НПФ «Пико») (определение от 23 июня 2023 года), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области (далее МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области) (определение от 03 октября 2023 года).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14 февраля 2025 года заявление удовлетворено. Признано незаконным решение управления от 07 марта 2023 года № 01- 21/02788 об отказе в предоставлении в аренду ООО ТК «Колос» земельного участка с кадастровым номером 18:26:030062:4, площадью 5 153 кв. м., по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года. На управление возложена обязанность в течение четырнадцати календарных дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу направить в адрес ООО ТК «Колос» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 18:26:030062:4 площадью 5 153 кв. м., по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года.

Заинтересованное лицо, управление, не согласившись с названным решением, обжаловало его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, а также неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Так, 14 сентября 2022 года представителем администрации г. Ижевска в рамках дела № А71-2209/2022 было осуществлено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 18:26:030062:4, в результате которого установлено, что на земельном участке отсутствует ограждение и иные движимые и недвижимые объекты. Соответственно, объект, который в настоящее время находится на данном земельном участке, был возведен после 14 сентября 2022 года в отсутствие прав на земельный участок у какого-либо лица и, следовательно, является самовольной постройкой. Суд пришел к выводу об отсутствии преюдициального значения судебного акта по делу № А71-2209/2022 ввиду непривлечения ООО ТК «Колос» к его участию, однако сделанные в рамках указанного дела фотографии являются объективным доказательством и свидетельствуют об отсутствии объекта на земельном участке на момент его осмотра. Проведенные в рамках настоящего дела экспертизы не опровергают данные фотоматериалы, а лишь засвидетельствовали наличие некоего объекта на момент осмотра экспертом. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, управление просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования оставить без удовлетворения.

От заявителя, ООО ТК «Колос», поступил отзыв, в котором он возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель заявителя возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явились.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 17 июля 2002 года администрацией г. Ижевска в лице управления (арендодатель) и ООО НПФ «ПиКо» (арендатор) заключен договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды (договор аренды земли), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 18:26:030062:0004 общей площадью 5 153 кв. м. с адресным ориентиром: <...> в Устиновском районе; на участке имеется нежилая постройка.

Участок предоставляется для эксплуатации и обслуживания стоянки индивидуального автотранспорта (пункт 1.6 договора).

Согласно пункту 2.1 договора он заключен сроком по 11 апреля 2005 года.

В дальнейшем между сторонами были заключены соглашения о продлении и внесении в указанный договор изменений № 2158/1 от 10 июня 2003 года, № 2158/2 от 02 февраля 2005 года, № 2158/3 от 30 мая 2008 года, № 2158/4 от 12 сентября 2009 года, № 2158/5 от 11 марта 2010 года, № 2158/6 от 17 января 2011 года, № 2158/7 от 23 декабря 2011 года, № 2158/8 от 02 ноября 2012 года, № 2158/9 от 04 декабря 2015 года, № 2158/10 от 26 января 2017 года.

30 мая 2008 года соглашением № 2158/3 внесены изменения в договор, согласно которым пункт 6.3 договора изложен в следующей редакции: если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

02 ноября 2012 года соглашением № 2158/8 срок действия договора продлен до 11 октября 2013 года.

24 августа 2021 года уведомлением исх. № 0016-О, полученным арендатором 22 августа 2021 года, администрация известила арендатора об отказе от договора аренды по истечении семи дней со дня получения ответчиком уведомления и предъявила требование о возврате земельного участка (решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22 декабря 2022 года по делу № А71-2209/2022).

При этом 06 февраля 2014 года главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Ижевска МУП г. Ижевска «Управление по эксплуатации, содержанию и сервису городских фондов» выдано разрешение № RU18303000-821 на строительство объекта капитального строительства общей площадью 18 кв. м.: «Стоянка и парковка для авто-, мототранспорта (с пунктом охраны общественного порядка)» на площади земельного участка – 5 153 кв. м., расположенного по адресу: г. Ижевск, Устиновский район, ул. Союзная, кадастровый номер 18:26:030062:4. Срок действия разрешения – до 01 марта 2014 года.

28 мая 2014 года за муниципальным образованием «город Ижевск» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - пункт охраны общественного порядка - с кадастровым номером 18:26:030062:280, площадью 18 кв. м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Устиновский район, ул. Союзная, кадастровый квартал 18:26:030062:4.

18 сентября 2014 года произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения МУП г. Ижевска «Управление по эксплуатации, содержанию и сервису городских фондов» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:030062:280.

30 декабря 2019 года МТУ Росимущества в Удмуртской Республике и Кировской области (продавец) и ООО «ТК «Колос» (покупатель) на основании протокола № 3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 16 декабря 2019 года и протокола № 2 заседания комиссии об определении победителя торгов, проведенных продавцом 16 декабря 2019 года на электронной площадке, заключен договор купли-продажи арестованного имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять подвергнутое аресту МРО по ИОИП г. Ижевска УФССП России по УР по исполнительному производству № 2730/18/18017-ИП от 14 марта 2018 года и принадлежащее должнику МУП г. Ижевска «Управление по эксплуатации, содержанию и сервису городских фондов», взыскатель ООО «Эколайн», имущество: лот № 8: объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 18 кв. м., степень готовности: 16 %, кадастровый номер 18:26:030062:280, расположенный по адресу: УР, г. Ижевск, Устиновский район, ул. Союзная.

В соответствии с пунктом 2.1 договора общая стоимость имущества составила 40 155 руб. НДС не облагается.

10 марта 2020 года право собственности на объект зарегистрировано за ООО ТК «Колос».

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030062:4 площадью 5 153 кв. м. по адресу: <...>, разрешенный вид использования: строительство муниципальных стоянок и парковок для авто-, мототранспорта с пунктами охраны общественного порядка. Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок находится в неразграниченной собственности.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22 декабря 2022 года № А71-2209/2022 по иску администрации г. Ижевска к ООО НПФ «ПиКо» об обязании освободить земельный участок общей площадью 5 153 кв. м., с кадастровым номером 18:26:030062:4, расположенный по адресу: <...>, путем демонтажа металлического ограждения и трех бытовок; приведении указанного земельного участка в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований отказано в связи с добровольным освобождением земельного участка после подачи иска.

17 февраля 2023 года ООО ТК «Колос» обратилось в управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 18:26:030062:4 в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года.

07 марта 2023 года управлением в адрес ООО ТК «Колос» направлен отказ № 01-21/02788 в предоставлении указанного земельного участка в аренду, сроком на три года. В обоснование данного отказа управлением указано на то, что в рамках дела № А71-2209/2022 управлением был произведен осмотр земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок полностью освобожден. Какие-либо объекты, в том числе объекты незавершенного строительства, на земельном участке отсутствуют.

Полагая, что названный отказ не соответствует закону и нарушает права заявителя, ООО ТК «Колос» обратилось в суд с заявлением к управлению о признании незаконным решения управления от 07 марта 2023 года № 01-21/02788 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № 18:26:030062:4, площадью 5 153 кв. м., по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года; возложении обязанности в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу направить в адрес ООО ТК «Колос» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № 18:26:030062:4 площадью 5 153 кв. м., по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 названной статьи).

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 названной статьи).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 названной статьи).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 названной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 названной статьи установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В рассматриваемом случае право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано впервые 28 мая 2014 года за муниципальным образованием «город Ижевск», а 18 сентября 2014 года произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения МУП г. Ижевска «Управление по эксплуатации, содержанию и сервису городских фондов» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:030062:280.

Сведения о том, что предыдущему собственнику объекта земельный участок с кадастровым номером 18:26:030062:4 предоставлялся для завершения строительства, в материалах дела отсутствуют.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов мотивирован управлением тем, что в рамках дела № А71-2209/2022 управлением был произведен осмотр земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок полностью освобожден. Какие-либо объекты, в том числе объекты незавершенного строительства, на земельном участке отсутствуют. Соответственно, заявителем земельный участок испрашивается не для завершения строительства, а фактически для строительства нового объекта взамен ранее существовавшего.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 18:26:030062:4 имеет площадь 5 153 кв. м., отнесен к категории - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: строительство муниципальных стоянок и парковок для авто-, мототранспорта с пунктами охраны общественного порядка.

Договор аренды данного земельного участка от 17 июля 2002 года, заключенный администрацией г. Ижевска с ООО НПФ «ПиКо», в настоящее время расторгнут, что подтверждается решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22 декабря 2022 года № А71-2209/2022.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) также установлено, что объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В абзаце 5 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В целях установления наличия у объекта с кадастровым номером 18:26:030062:280 признаков объекта капитального строительства судом определением от 29 января 2024 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено предложенному ООО ТК «Колос» эксперту ФИО2 Перед экспертом поставлен следующий вопрос: является ли объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030062:4, по адресу: <...>, объектом капитального строительства?

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № 19/03-24 от 19 марта 2024 года объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030062:4, по адресу: <...>, прочно связан с землей и является объектом капитального строительства, у которого не имеется возможности демонтажа и его перемещения без ухудшения его эксплуатационных качеств и технических характеристик.

Определением от 21 октября 2024 года по делу назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: соответствует ли объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030062:4, по адресу: <...>, проектной документации и разрешению на строительство, выданным главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Ижевска?

Согласно дополнительному заключению судебной строительно-технической экспертизы № 23/11-24 от 23 ноября 2024 года объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030062:4, по адресу: <...>, соответствует разрешению на строительство RU 18303000-821 от 01 марта 2014 года, выданному главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Ижевска. Соответствие проектной документации указано в таблице № 1.

В силу части 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является лишь одним из доказательств по делу. При этом согласно частям 3 - 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Из заключения эксперта от 19 марта 2024 года следует, что объект осмотра представляет собой мелкозаглубленный, монолитный, бетонный ленточный фундамент на подбетонной подготовке, незначительно возвышающийся (не более 70 мм) над поверхностью земли.

В результате проведенного экспертного осмотра и проведенных измерений установлены параметры объекта исследования: основной материал, формирующий контур объекта – бетон; выполнен в виде бетонной ленты, прямоугольной конфигурации в плане; ширина бетонной ленты по верхнему обрезу составила от 390 мм до 430 мм; высота бетонной ленты составила включая подбетонное основание от 500 мм до 550 мм; размеры по наружной части составили – ширина 3670 мм, длина 5 000 мм.; конфигурация-схема представлена в приложении заключения.

В ходе проведения экспертного осмотра 13 марта 2024 года проводилось шурфование. Расположение шурфов представлено на рис. № 1 (высота бетонной ленты включая подбетонное основание: h1 = 500 мм, h2 = 500 мм, h3 = 550 мм).

При проведении осмотра выполнены замеры прочности бетона неразрушающим методом контроля прибором BETON PRO CONDTROL (серийный № 2108118) в 8 точках на боковых поверхностях монолитного ж/б ростверка с внутренней и внешней сторон последнего. При производстве замеров прибор показал среднее арифметическое значение отскока шарика на величину от 38 до 40 на шкале прибора, что соответствует от 37,5 Мпа – 375 кг/см2 до 41,6 Мпа – 416 кг/см2. Справочно: в каждой точке производилось 5 ударов и вычислялось среднее арифметическое значение показания прибора. На момент производства замеров прочность бетона монолитной конструкции фундамента составляет от 37,5 Мпа – 375 кг/см2 до 41,6 Мпа – 416 кг/см2, что соответствует марке бетона не ниже М400 или В30.

На основании вышеназванных результатов осмотра экспертом сделан вывод о том, что объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030062:4, прочно связан с землей и является объектом капитального строительства, у которого не имеется возможности демонтажа и его перемещения без ухудшения его эксплуатационных качеств и технических характеристик.

При этом натурный осмотр производился экспертом 13 марта 2024 года.

Между тем, в рамках дела № А71-2209/2022 представителем администрации г. Ижевска 14 сентября 2022 года было осуществлено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 18:26:030062:4, в результате которого установлено, что на земельном участке отсутствуют ограждение и иные движимые и недвижимые объекты.

В подтверждение данного обстоятельства в материалы настоящего дела представлены фотографии от 14 сентября 2022 года, сделанные администрацией г. Ижевска при указанном осмотре. Данные фотографии полностью соответствуют фотографиям, представленным в материалы дела № А71-2209/2022.

Данные фотографии с очевидностью свидетельствуют о том, что на земельном участке с кадастровым номером 18:26:030062:4 отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, в том числе объект незавершенного строительства со степенью готовности 16 %.

При этом из фотографий, являющихся приложением к отчету № П-322/19 от 23 августа 2019 года об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства площадью застройки 18 кв. м., степень готовности 16 %, кадастровый номер 18:26:030062:280, составленному для проведения торгов в рамках исполнительного производства, на которых ООО ТК «Колос» и приобретен спорный объект, следует, что объект незавершенного строительства представляет собой фундамент.

В материалы дела управлением представлена фототаблица от 08 февраля 2022 года, из которой следует, что на место указанного фундамента установлена одна из бытовок, являвшаяся предметом спора в деле № А71-2209/2022, что подтверждено представителем ООО ТК «Колос» в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

09 марта 2022 года комиссией БУ УР «ЦКО БТИ» в присутствии представителя ООО НПФ «ПиКо» составлен акт обследования земельного участка по адресу: <...>, согласно которому объект незавершенного строительства (фундамент) с кадастровым номером 18:26:030062:280 отсутствует.

В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 09 июня 2022 года (КУСП № 10777 от 11 мая 2022 года по заявлению ООО НПФ «ПиКо») отражено, что согласно протоколу осмотра места происшествия от 25 апреля 2022 года, в ходе которого произведен осмотр участка местности по адресу: <...>, на данном участке находится парковка для автотранспортных средств, кроме того, находятся две бытовки. Объект незавершенного строительства нежилого назначения степенью готовности 16 % с кадастровым номером 18:26:030062:280 на момент осмотра не установлен.

Третьим лицом ООО НПФ «ПиКо» в материалы дела представлена фотография спорного объекта от 14 апреля 2023 года, из которой очевидно следует, что в отношении спорного объекта произведены работы (свежая заливка фундамента) (л. д. 69 т. 1).

Управлением в материалы настоящего дела представлена фотография спорного земельного участка от 21 августа 2023 года, из которой следует, что на земельном участке на месте, где ранее в 2019 году при оценке располагался объект незавершенного строительства – фундамент, также имеется фундамент, практически полностью сравнявшийся с уровнем земли.

ООО ТК «Колос» также представлены фотографии от 21 августа 2023 года, из которых следует, что на земельном участке на месте, где ранее в 2019 году при оценке располагался объект незавершенного строительства – фундамент, также имеется фундамент, практически полностью сравнявшийся с уровнем земли.

Третьим лицом ООО НПФ «ПиКо» также представлена фотография от 23 августа 2023 года, согласно которой на спорном земельном участке объект незавершенного строительства – фундамент – не просматривается (фотография сделана сверху по адресному ориентиру – проспект Конструктора ФИО3, д. 1, на углу пересечения которого с ул. Союзной, 161А находился спорный объект незавершенного строительства).

Из анализа представленных в материалы дела, лицами, участвующими в деле, фотографий следует, что приобретенный ООО ТК «Колос» по договору от 30 декабря 2014 года объект незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:030062:280 по состоянию на 14 апреля 2023 года подвергся существенному изменению (произведен его ремонт, свежая заливка фундамента), при том, что разрешение на строительство от 06 февраля 2014 года было выдано сроком до 01 марта 2014 года.

Доказательства того, что срок строительства продлевался в установленном порядке, в материалах дела отсутствуют (статьи 65, 68 АПК РФ).

Доказательства того, что ООО ТК «Колос» на указанную дату были оформлены права на земельный участок под объектом незавершенного строительства, в материалах дела также отсутствуют.

Таким образом, ООО ТК «Колос» продолжено строительство объекта незавершенного строительства в отсутствие прав на земельный участок под данным объектом и в отсутствие продления срока строительства в установленном порядке в целях придания объекту вида незавершенного строительства (статья 71 АПК РФ).

При этом натурный осмотр экспертом, проводившим судебную экспертизу по настоящему делу, произведен лишь 13 марта 2024 года, то есть спустя год после проведенного изменения объекта.

Следовательно, экспертом производился натурный осмотр уже измененного объекта и выводы, содержащиеся в заключении эксперта, сделаны в отношении уже измененного объекта.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что Арбитражным судом Удмуртской Республики рассматривалось аналогичное дело № А71-10108/2022 между теми же сторонами по аналогичному предмету: о признании незаконным отказа администрации города Ижевска в лице управления в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 18:26:020142:1888 для завершения строительства объекта с кадастровым номером 18:26:020142:2107 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО ТК «Колос» путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 18:26:020142:1888 для завершения строительства объекта с кадастровым номером 18:26:020142:2107 и направлении проекта договора заявителю.

В рамках дела № А71-10108/2022 также проводилась судебная строительно-техническая экспертиза, по итогам которой при сходных параметрах объекта эксперты пришли к выводу о том, что объект не является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей.

Заключение эксперта датировано 30 января 2023 года. Натурные осмотры производились 27 декабря 2022 года и 20 января 2023 года.

Таким образом, практически при аналогичных параметрах объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 18:26:020142:1888, объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:030062:280, эксперты в деле № А71-10108/2022 пришли к противоположным выводам по сравнению с выводами в настоящем деле.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13 марта 2023 года по делу № А71-10108/2022, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 июня 2023 года, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06 октября 2023 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 02 февраля 2024 года в передаче кассационной жалобы ООО ТК «Колос» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Исходя из хронологии рассмотрения дела № А71-10108/2022 года, изменение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 18:26:030062:280 (свежая заливка фундамента, которая отчетливо видна на фотографии от 14 апреля 2023 года) было произведено ООО ТК «Колос» сразу после вынесения 13 марта 2023 года решения по делу № А71-10108/2022 с учетом выводов экспертов и суда в указанном деле во избежание аналогичных выводов в настоящем деле, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что до внесения изменений в объект с кадастровым номером 18:26:030062:280 он находился в том же состоянии, что и объект,расположенный на земельном участке с кадастровым номером 18:26:020142:1888, и не отвечал критериям отнесения его к капитальным объектам, прочно связанным с землей.

Оценив представленные доказательства и доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, несмотря на выводы судебных экспертиз, объектом исследования которых являлся уже измененный объект, спорный объект незавершенного строительства со степенью готовности 16 % с кадастровым номером 18:26:030062:280, приобретенный ООО ТК «Колос» по договору от 30 декабря 2019 года, не является объектом капитального строительства.

Вывод суда первой инстанции об обратном, основанный на заключениях судебных экспертиз, объектом исследования которых являлся уже измененный объект, является ошибочным.

Также суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что заявителем, ООО ТК «Колос», не обоснована необходимость в предоставлении ему в аренду для завершения строительства объекта площадью 18 кв. м. земельного участка площадью 5 153 кв. м.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 года № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 года № 309-ЭС15-11394 также указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06 марта 2017 года № 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Учитывая указанную в выписке из ЕГРН площадь объекта с кадастровым номером 18:26:030062:280 (18 кв. м.), площадь испрашиваемого земельного участка (5 153 кв. м.), следует признать, что площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади застройки. Следовательно, заявитель не доказал наличие у него исключительного права на приобретение всего земельного участка в аренду без проведения торгов.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, совокупность которых опровергает наличие у объекта признаков капитальности, что является значимым в целях разрешения вопроса о реализации заявителем права на предоставление земельного участка в аренду без торгов для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов незаконным.

Совокупность обстоятельств, являющихся основанием для признания незаконным отказа управления в предоставлении ООО ТК «Колос» в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 18:26:030062:4 площадью 5 153 кв. м. для завершения строительства объекта незавершенного строительства площадью 18 кв. м. со степенью готовности 16 %, отсутствует.

Следовательно, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по заявлению относятся на заявителя, ООО ТК «Колос».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14 февраля 2025 года по делу № А71-4144/2023 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью Торговая Компания "Колос" к Управлению имущественных отношений и земельных ресурсов администрации города Ижевска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

С.В. Коньшина

Судьи

Д.И. Крымджанова

М.А. Полякова