Решение по делу № А40-160811/2024 от 20.01.2025

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Москва

20 января 2025 года Дело № А40-160811/24-142-1259

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 января 2025 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ведерниковой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

по иску истца - ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРУППА КОМПАНИЙ "ДЕЛОПОЛИС" (115419, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й РОЩИНСКИЙ, Д. 8, ПОМЕЩ. II - КОМ.12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.04.2010, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 135,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, (пом. 1/2П) с кадастровым номером 77:05:0001011:4552

при участии:

от истца: ФИО1, дов. от 12.04.2024, удост.

от ответчика: ФИО2, дов. от 06.12.2024, паспорт, диплом., ФИО3, дов. от 26.11.2024, паспорт., диплом

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ "ГРУППА КОМПАНИЙ "ДЕЛОПОЛИС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в котором просит:

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 135,1 кв. м, расположенного по адресу: <...> (пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552, изложив отдельные пункты Договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 3.1. Цена Объекта составляет 10 211 917 (десять миллионов двести одиннадцать девятьсот семнадцать) руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.12.2024 № А40-160811/24-142-1259, выполненным ООО «МСВ КОНСАЛТ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта

Пункт 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца, с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 121 570 (сто двадцать одна тысяча пятьсот семьдесят) руб. 44 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Пункт 4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также, соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.

Пункт 5.3. В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога, уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1 % от цены Объекта.

Пункт 6.3. Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора.

Дополнить раздел 7 пунктом:

По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Пункты 8.3- 8.3.3. Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.

Пункты 1.6, абзац 2, пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5,2.1.6-2.1.6.4, 2.6, 2.5, 2.6, абзацы 12-14 п. 3.6, пунктов 3.7, 3.8, 4.1, 4.2, абзац 2 пункта 4.3, пунктов 4.6, 4.7- 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4 -5.11, 7.4, 7.5, 7.7-7.11, 8.6 - исключить из текста договора.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, между Департаментом имущества г. Москвы и ООО «Группа компаний «Делополис» был заключен договор аренды № 00-00399/19 от 10.04.2019 г. на нежилое помещение общей площадью 138,3 кв.м, расположенное по адресу <...> (подвал пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП; от 01.07.2013 N 424-ПП; от 25.12.2012 № 809-ПП.

Арендуемое помещение находится в пользовании Общества в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в ред. от 03.07.2016), отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2. ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ООО «Группа компаний «Делополис» 02.04.2024 г. было подано заявление в Департамент городского имущества города Москвы, в службе «одного окна» об оказании государственной услуги, был присвоен входящий № 33-5-34198/24-(0)-0.

Согласно ответа Департамента от 08.05.2024 исх. № 33-5-34198/24-(0)-4, по результатам рассмотрения заявления, Обществу был направлен проект Договора купли-продажи указанной недвижимости № 59-9488.

Ознакомившись с указанным проектом Договора купли-продажи, ООО «Группа компаний «Делополис» сообщило Департаменту городского имущество г. Москвы, что согласно на использование своего преимущественного права на приобретение вышеуказанного недвижимого имущества. Вместе с тем, ознакомившись с проектом Договора купли-продажи, представленного Департаментом городского имущества г. Москвы, Общество направило в адрес Департамента подписанный ООО «Группа компаний «Делополис» договор купли-продажи, вместе с протоколом разногласий от 27.05.2024 г., который затрагивает существенные условия договора и является его неотъемлемой частью.

Согласно ответа Департамента городского имущества г. Москвы за исх. № 33-5-34198/24-(0)-6 от 29.05.2024 г., Обществу поступил отказ в оказании государственной услуги, в связи с отклонением представленного протокола разногласий к Проекту договора купли-продажи, в том числе и в части определения цены выкупаемого имущества.

Истец, обращаясь в суд с настоящими требованиями, считает, что отказ Департамента городского имущества г. Москвы необоснованным и нарушающим права и законные интересы Общества.

В соответствии с пунктом 2.10.1.2 Административного регламента, основанием для отказа в предоставлении государственной услуги, является невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами и нормативными правовыми актами города Москвы.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2208 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Посчитав указанную в Проекте договора купли-продажи рыночную стоимость спорного объекта — завышенной, общество обратилась в экспертную организацию, чтобы удостовериться в действительной стоимости недвижимого имущества.

Согласно пропорциональному расчету площади и исходя из отчета об определении рыночной стоимости № 0024Н-72 от 15.05.2024 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» по заказу Истца, цена Объекта составляет 8 382 522 (восемь миллионов триста восемьдесят два пятьсот двадцать два) руб. 00 копеек.

Кроме того, в представленном договоре купли-продажи спорного объекта, Обществом были обнаружены нарушения прав покупателя отдельными условиями договора.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, Истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "ГРУППА КОМПАНИЙ "ДЕЛОПОЛИС" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия, в том числе, по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора), а также по иным условиям договора.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 15.10.2024 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено ООО «МСВ КОНСАЛТ», экспертам ФИО4 и/или ФИО5 по вопросам:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 135,1 кв.м,, расположенного по адресу: <...>, (пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552, по состоянию на 02.04.2024 г., без учета НДС?

2. Определить объем произведенных неотделимых улучшений, а также рыночную стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении площадью 135,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 02.04.2024?

3. Определить стоимость нежилого помещения, общей площадью 135,1 кв.м,, расположенного по адресу: <...>, (пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552, за вычетом произведенных неотделимых улучшений объекта, по состоянию на 02.04.2024?

Согласно экспертному заключению ООО «МСВ КОНСАЛТ» № А40-160811/24-142-1259, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, эксперт пришел к следующим выводам:

При ответе на вопрос №1:

Рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 135,1 кв.м,, расположенного по адресу: <...>, (пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552, по состоянию на 02.04.2024 г., без учета НДС составляет 12 846 571 руб.

При ответе на вопрос №2:

Рыночная стоимость неотделимых улучшений в объекте недвижимости, расположенном по адресу: <...> (пом. 1/2П), с кадастровым номером 77:05:0001011:4552, общей площадью 135,1 кв. м. по состоянию на 02.04.2024г., составляет 2 634 654 руб.

При ответе на вопрос №3:

Рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 135,1 кв.м,, расположенного по адресу: <...>, (пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552, за вычетом произведенных неотделимых улучшений объекта, по состоянию на 02.04.2024г., составляет 10 211 917 руб.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объекта недвижимости составляет 10 211 917 руб.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

Суд исходит из того, что согласно ответов Департамента городского имущества г. Москвы от 21.02.2020 г. за № ДГИ-1-8118/20-1, а также от 09.03.2021 г. за № ДГИ-1-12279/21-1, Департамент не возражал против проведения мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству нежилого помещения, общей площадью 138,3 кв.м., расположенного по адресу: адресу <...> (подвал пом.П).

В результате произведенной перепланировки (переустройства), площадь арендуемого имущества изменилась и стала 135,1 кв.м., указанные изменения были внесены в ЕГРН (от 27.02.2007 № 77-77-05/002/2007-368)

В связи с внесением изменений в ЕГРН, между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО «Группа компаний «Делополис», 02.08.2022 г. было заключено дополнительное соглашение к Договору аренды № 00-00399/19 от 10.04.2029 г., с указанием изменившейся площади.

Согласие, на улучшение и перепланировку арендуемого нежилого помещения Департамента города Москвы было получено после предоставления всей необходимой технической документации и проектов, согласно Акта о завершенном переустройстве и перепланировке нежилого помещения, в жилом доме по адрес: <...> (подвал пом.П), утвержденного начальником Мосжилинспекции 22.12.2021 г., все проведенные работы были приняты комиссионно и соответствуют всем требованиям нормативных документов, действующих многоквартирных домов.

Также Истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи, кроме пунктов 3.1 и 3.4, относящихся к стоимости выкупаемого Объекта, предложено отдельные пункты изложить в следующей редакции:

Дополнить раздел 7 пунктом:

Истец в обоснование иска в данной части ссылается на то, что в части установления п. 5.3 в редакции истца, ответчик возражений не заявлял, в связи с чем, в целях соблюдения баланса интересов сторон, необходимо принять п. 5.3 в редакции истца, устанавливающим обоюдные штрафные санкции, в случае, уклонения от государственной регистрации перехода права собственности, залога.

Пункты 2.1.3, 2.1.5, 5.7 подлежат исключению из условий договора, поскольку обеспечение соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, оборудование объекта средствами пожарной безопасности за счет покупателя - не предусмотрено нормами Закона № 159-ФЗ и ГК РФ, в качестве условий продажи, как и штраф, за неисполнение незаконной обязанности, который Департамент включает в Договор купли-продажи.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Включая указанные пункты по устранению недостатков товара силами покупателя, при их обнаружении, продавец таким образом, заранее снимает с себя финансовую нагрузку и ответственность, и перекладывает ее на плечи покупателя, что нарушает баланс интересов сторон договора и возлагает на покупателя дополнительную финансовую нагрузку, устранять недостатки товара.

Пункт 2.1.4 - требование об информировании продавца о регистрации перехода права собственности и залога с установлением сроков является неправомерным, поскольку истребуемые сведения, находятся в открытом доступе, Законом 159-ФЗ или ГК РФ не предусмотрено.

Пункты п.п. 2.1.6 - 2.1.6.4 и п 5.10 не могут быть включены в Договор купли-продажи, поскольку, положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включение условия о страховании имущества залогодателем, также не является обязательным. Нормой ст. 343 ГК РФ предусмотрена обязанность залогодателя страховать объект залога в силу закона, что не требует внесения условия в Договор, при этом закон не содержит обязанности направления доказательств залогодержателю, а также страхования, в пользу залогодержателя, поскольку, это приведет к невозможности, в случае наступления страхового случая, получения денежных средств, для восстановления объекта.

Более того, не предусмотрены законом - штрафы, а при грубом нарушении залогодержателем или залогодателем указанных в пункте 1 настоящей статьи обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога, а залогодержатель - досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и в случае его неисполнения - обращения взыскания на заложенное имущество. Отсутствие страхового свидетельства, никак не создает угрозу повреждения объекта и не снимает с залогодателя ответственность. Однако, данные положения Договора, возлагают обязательства и ответственность на покупателя, которые наносят ему дополнительную финансовую нагрузку, так как штраф предусмотрен не только за отсутствие страхового свидетельства, но и за его не направление в Департамент городского имущества г. Москвы.

В силу Закона, страхование - это право, а не обязанность и при возражении покупателя не может быть возложена на него, в принудительном порядке.

Пункты п.п. 2.1.2, 2.4, 2.5, 4.2, 4.6, 4.7, 5.4 подлежат исключению, поскольку правоотношения при отчуждении имущества, находящегося в залоге урегулированы положениями ст. 392.3 ГК РФ о залоге и на заключение Договора купли-продажи, в рамках 159-ФЗ - не распространяются положения ФЗ «Об ипотеке». Следовательно. Общество не обязано заключать с ДГИ г. Москвы электронную закладную, так как она предусмотрена только законом об ипотеке, который не распространяется на залог по 159-ФЗ.

Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также, право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 51 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 года № 17 указано, что разрешая дела по спорам об уступке требований, вытекающих из кредитных договоров с потребителями (физическими лицами), суд должен иметь в виду, что Законом о защите прав потребителей, не предусмотрено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами, при его заключении. Таким образом, законом защищены только физические лица, и положения закона не может быть распространено на юридических лиц без их согласия.

Классический механизм работы сделок с ипотечными ценными бумагами: Оригинатор продает закладные ипотечному агенту и продолжает их обслуживать (взаимодействует с заемщиками, принимает платежи и переводит их ипотечному агенту и т.д.), выкупает неприемлемые закладные - закладные, которые не соответствовали на момент вхождения в сделку секьюритизации, установленным в договоре купли-продажи требованиям.

В силу закона, передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу, допускается при условии одновременной уступки тому же лицу, права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если иное не предусмотрено законом, при несоблюдении указанного условия, залог прекращается (ст. 354 ГК РФ).

Между тем, договор заключен в рамках предоставления преференции Обществу от г. Москва, и личность кредитора в силу закона, имеет значение для должника, а следовательно, в силу указанной нормы закона, такой залог - не может быть уступлен, а вот ценную бумагу Департамент может реализовать. Закон об ипотеке, не распространяется на правоотношения по данному договору и не регулирует его.

Гражданским кодексом РФ урегулированы способы управления бумажным залогом, указаны права и обязанности сторон. Порядок уступки прав по договору, также урегулирован ГК РФ. Данный порядок не содержит обязанность всех предыдущих залогодателей, нести солидарную ответственность. При этом, объектом залога не могут быть, в силу закона, доходы от имущества и не может устанавливаться запрет, на использование дохода в угоду продавцу, это прямое нарушение права Общества на распоряжение своими доходами и баланса интересов сторон Договора. Также, не может регулироваться порядок направления доходов покупателя, при уступке права по договору. Также, собственник не должен уведомлять залогодержателя и тем более, получать его согласие и принимать его способ управления своими доходами, при сдачи помещений в аренду, в силу ст. 209 ГК РФ. Ограничение права собственника на распоряжение и пользование своим имуществом, законом не допускается. Штраф, за несвоевременное подписание электронной закладной, а это отдельный от ДКП договор, в размере 1 % от сделки, это сверх нагрузка на Общество (п. 2.4, 2.5, п. 4.3, 4.6, 4.7-4.7.2.2,5.11).

Пункт о досрочном исполнении обязательства по договору, без какого-либо нарушения, не может остаться в договоре, так как это прямое нарушение ст. 5 п.4 Закона 159-ФЗ, согласно которому, оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества, может быть осуществлена досрочно, на основании решения покупателя, а не продавца (п. 5.5).

Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями, в отношении покупателя и имущества, находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован ГК РФ, в связи с чем, пункты 2.1.2, 2.4, 2.5, 4.2, абз. 2 п. 4.3, 4.6, 4.7- 4.7.2.2, 5.11 подлежат исключению.

Абзацы 12-14 п. 3.6 - реквизиты платежа являются существенным условием Договора и не могут меняться, без уведомления стороны о таких изменениях. Оплата по неверным реквизитам стороны приведет к начислению неустоек и возникновению задолженности. Как и любое условие Договора настоящее положение требует письменного информирования стороны об изменениях.

Пункт 3.7 - переплата по Договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату и не может быть запрета на ее возврат т.к. противоречит Закону.

Пункт 3.8 подлежит исключению, поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении отнесения покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по договору. Такого условия, также не предусмотрено Законом 159-ФЗ. Согласно Закону, статус субъекта МСП необходим только на дату заключения Договора.

Федеральным законом 159-ФЗ ст. 5 п. 5, арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца, до полной его оплаты. Таким образом, Залог устанавливается только на цену Объекта купли-продажи.

Пункты 5.1, 5.2, 5.5, 5.11 не могут быть включены в Договор, поскольку Законом 159-ФЗ не предусмотрено обязательное включение в договор условий об установлении договорной неустойки. Согласно положениям ст. 421 ГК РФ, обязательство, по которому не достигнуто соглашение и его внесение в договор не предусмотрено законом, не подлежит включению в договор. Более того, ст. 395 ГК РФ в случаях, неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Продавец же, вносит в договор двойную ключевую ставку Банка России, что является дополнительной финансовой нагрузкой для покупателя, в отличии от ответственности в силу Закона.

Пункт 5.8 не подлежит включению в Договор, поскольку Общество настаивает, что не даёт своего согласия на размещение информации о имеющейся у него задолженности по договору, в отрытых источниках.

Поскольку Общество возражает против размещения информации о имеющейся у него задолженности по договору в отрытых источниках, то п. 5.9 Договора, также подлежит исключению.

Общество не даёт своего согласия на оплату за него Договора ЛЮБЫМ, даже неизвестным Обществу третьим лицом, без его согласия, тем более по обязательствам, срок которых даже не наступил. Данное положение противоречит Закону 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке, где кредитор, является существенным лицом кредитного договора и не подлежит замене, кроме как на торгах, в рамках банкротства, поэтому, п. 5.10 -договора подлежит исключению.

Пункт 6.3 Договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку покупатель отказался от условия получения юридически значимой информации любым способом, кроме направления почтового отправления на юридический адрес. Общество не дает своего согласия на внесудебное расторжение договора, а также на досрочное исполнение обязательств по договору, данные положения не предусмотрены Законом.

Пункты 7.4, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, также, подлежат исключению, поскольку, Законом 159-ФЗ, расторжение договора по инициативе продавца, лишает покупателя права требовать возмещения, также покупатель возражает против внесудебного расторжения договора, так как сильная сторона договора (Ответчик), не может диктовать слабой (Истец), условия расторжения Договора купли-продажи и обладать таким правом единолично, условие о правах последующих залогодержателей на такое расторжение Договора купли-продажи, ставит покупателя в неравные условия с продавцом. Также, не может быть основанием для расторжения Договора купли-продажи, реорганизация Общества или уменьшение ее уставного капитала.

Пункт 7.10 договора подлежит исключению, поскольку порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован законом.

Город Москва также является функциональным органом исполнительной власти, принимающей решения о таком изъятии и его порядке, что свидетельствует о заинтересованности продавца, в таком нарушающем баланс интересов сторон пункте Договора.

Общество настаивает о дополнении раздела 7 пунктом: По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Пункты 8.3 - 8.3.3 Общество просит изложить: Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор, не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя, для Договора - соблюден.

Пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4. 2.1.5. 2.1.6-2.1.6.5. 2.4. 2.5. 2.6. абзацы 12-15 пункта 3.6. 3.7. 3.8. 4.2. 4.6. 4.7-4.7.2, 5.1. 5.2. 5.4. 5.5. 5.7. 5.8. 5.9. 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12. 8.6 Истец просит исключить из договора, поскольку они не относятся к существенным условиям договора купли-продажи, не соответствуют действующему законодательству, ограничивают и ущемляют права покупателя, что является - недопустимым.

В соответствии с абз. 8 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном Законе от 22.07.2008 № 159 исчерпывающим образом.

Приказом от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в редакции приказа от 18.09.2023 № 362 «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 №115» утверждены существенные условия договора купли-продажи.

Изменение, включение, исключение пунктов является неправомерным.

При этом исключение или изменение пунктов договора, указанных истцом (включения, исключения), помимо стоимости объекта и порядка рассрочки, является неправомерным, поскольку приведенные условия договора не являются существенными для договора купли-продажи и не подлежат урегулированию судом, кроме того все пункты договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи, а также включить или исключить ряд пунктов.

Суд отмечает, что исключение этих условий из договора приведет к преимущественному положению общества относительно иных хозяйствующих субъектов, являющихся арендаторами недвижимого имущества на территории города Москвы, и, как следствие, к нарушению положений статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено право истца, оспаривать только цену договора, а иные пункты договора определяет собственник.

Все пункты в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Этой же нормой закона установлено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Таким образом, как наличие в законе норм, регулирующих отношения сторон, так и несогласие стороны с предложенными условиями сами по себе не могут являться основанием исключения таких условий из договора при урегулировании разногласий судом.

Направив истцу проект договора купли-продажи, Департамент, как сторона договора, заявила о всех условиях, которые считает для себя существенными при продаже спорного объекта.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Законом не предусмотрено, что в заключаемый сторонами договор могут быть внесены только те условия, которые обязательны в силу закона.

Таким образом, исключение судом при урегулировании разногласий тех условий, которые в силу закона не являются обязательными, лишь на том основании, что такие условия в силу закона необязательны, по существу лишает сторону, предложившую такие условия, права на судебную защиту.

При этом суд исходит из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ; арендуемое им помещение не выбывало из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 50 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРУППА КОМПАНИЙ "ДЕЛОПОЛИС" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 135,1 кв. м, расположенного по адресу: <...> (пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552, изложив отдельные пункты Договора купли-продажи в следующий редакции:

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРУППА КОМПАНИЙ "ДЕЛОПОЛИС" (115419, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й РОЩИНСКИЙ, Д. 8, ПОМЕЩ. II - КОМ.12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.04.2010, ИНН: <***>) расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 50 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я И.Н. Шевцова