Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-23820/2025-ГК

г.Москва Дело №А40-307204/24

19 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Алексеевой Е.Б.,

судей: Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Платоновым Д.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры»

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 28.03.2025 по делу №А40-307204/24

по иску ООО «Ингеоклуб» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Росимущество,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды.

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 17.12.2024;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 25.12.2024;

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ингеоклуб» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ФГБУК АУИПИК об урегулировании разногласий с учетом принятого судом уточнения предмета исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ договора аренды нежилого здания - объекта культурного наследия общей площадью 894,3 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Донской, 2-й Верхний ФИО5 проезд, д.2, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБУК АУИПИК, для его сохранения и организации общественного питания, изложив п.8.4 договора в следующей редакции: «Размер ежемесячной арендной платы за объект с НДС (20%) без учета эксплуатационных расходов и арендных платежей за земельный участок составляет 575 531 руб. в соответствии с заключением эксперта ООО «Слово эксперта» ФИО3 от 10.03.2025 №СЭО А40-307204/24 по делу №А40-307204/24-176-2311. Размер НДС подлежит изменению в случае изменения положений законодательства Российской Федерации о размере НДС, заключение дополнительного соглашения сторон или направление одностороннего уведомления в указанном в настоящем пункте случае не требуется».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2025 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель истца поддержал решение суда первой инстанции, представил отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке ст.262 АПК РФ приобщен материалам дела.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены в соответствии со ст.266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 01.09.2002 между истцом (арендатор) и ГУ «Главное управление охраны памятников г. Москвы» заключен охранно-арендный договор №21 на использование недвижимым памятником истории и культуры, зарегистрированный в «Москомимущество», по условиям которого в арендное пользование истцу передан объект культурного наследия федерального значения Дача ФИО4 («Голубятня»), находящийся по адресу <...>.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору от 19.08.2014 №30/270 указанный договор аренды действует по 01.06.2024.

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 №1148-р Объект включен в перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27.12.1991 являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации.

Право оперативного управления зарегистрировано за ответчиком 01.12.2014 за №77-77-12/067/2014-264.

С момента государственной регистрации права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к ответчику, в результате чего к договору было заключено дополнительное соглашение от 05.06.2003 №01-1/15-03-1.

Срок действия указанного договора аренды истек 01.06.2024.

Ответчик письмом от 11.07.2024 №2278/15 уведомил истца о том, что он подтверждает свое согласие на заключение договора аренды на новый срок, а комплект документов с проектом нового договора аренды находится на рассмотрении в Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом.

Министерством культуры РФ 21.10.2024 был выпущен Приказ №2023 «О согласовании передачи в аренду нежилого здания - объекта культурного наследия общей площадью 894,3 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Донской проезд 2-й Верхний ФИО5, дом 2, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным государственным бюджетным учреждением культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры», для его сохранения и организации общественного питания (копия прилагается).

Согласно данному Приказу истцу согласована передача в аренду объекта для его сохранения и организации общественного питания на срок 10 лет, ответчику поручено заключить договор аренды без проведения конкурса или аукциона в соответствии с ч.9 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции».

В адрес истца от ответчика 01.11.2024 направлен новый договор аренды нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия, согласно условиям которого (п.8.4) размер ежемесячной арендной платы за объект без учета налога на добавленную стоимость (НДС - 20%) составляет 1 206 157 руб. 32 коп. Размер годовой арендной платы без учета НДС-20% за объект составляет 14 473 887 руб. 84 коп.

На сумму арендной платы начисляется НДС и другие налоги в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Размер НДС20% в месяц составляет 241 231 руб. 47 коп. Размер НДС-20% в год составляет 2 894 777 руб. 64 коп. Размер НДС подлежит изменению в случае изменения положений законодательства Российской Федерации о размере НДС, заключение дополнительного соглашения сторон или направление одностороннего уведомления в указанном в настоящем пункте случае не требуется.

В истекшем договоре аренды от 01.09.2002 размер ежемесячной арендной платы был установлен на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г.Москвы от 25.09.2019 по делу №А40-246393/17 в сумме 485 074 руб. 58 коп с учетом НДС в размере 20%.

Таким образом, сумма ежемесячной арендной платы, установленная в новом договоре аренды от 01.11.2024 в размере 1 447 388 руб. 79 коп. с учетом НДС, более чем в три раза превышает арендную ставку, установленную судебным решением от 25.09.2019.

Посчитав размер ежемесячной арендной ставки существенно завышенным и не соответствующим рыночным ценам за аналогичное имущество, истец 28.11.2024 направил ответчику протокол разногласий от 25.11.2024 в части цены арендуемого объекта недвижимости с приложенным к нему Отчетом об оценке №2024-765Н, подготовленном ООО «ПМ-Консалт» 20.11.2024 по состоянию на 11.11.2024.

В указанном протоколе разногласий истец предложил ответчику изложить п.8.4 договора в следующей редакции: «размер ежемесячной арендной платы за объект без учета налога на добавленную стоимость (НДС - 20%) составляет 482 921 руб. 67 коп, размер годовой арендной платы без учета НДС-20% за объект составляет 5 795 060 руб. 04 коп. На сумму арендной платы начисляется НДС и другие налоги в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Размер НДС-20% в месяц составляет 96 584 руб. 33 коп. Размер НДС-20% в год составляет 1 159 012 руб. Размер НДС подлежит изменению в случае изменения положений законодательства Российской Федерации о размере НДС, заключение дополнительного соглашения Сторон или направление одностороннего уведомления в указанном в настоящем пункте случае не требуется».

Ответчик письмом от 11.12.2024 №4189/15 отказался вносить изменения в договор аренды на условиях истца, в связи с чем, между сторонами возникли разногласия в части стоимости арендной платы объекта.

Поскольку при заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ, ООО «Ингеоклуб» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенных прав.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь ч.9 ст.17.1 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» требование по иску удовлетворил, установив с учетом результатов экспертизы, что ежемесячная рыночная стоимость права пользования (аренды) объектом недвижимости – нежилым зданием с кадастровым номером 77:05:0001011:1183 общей площадью 894,3 кв.м, расположенным по адресу: <...>, с НДС без учета эксплуатационных расходов и арендных платежей за земельный участок по состоянию на 04.07.2024 составляет 575 531 руб.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

Согласно п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п.1 ст.446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 2 ст.446 Гражданского кодекса РФ установлено, что разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора.

Поскольку объектом аренды выступает государственное имущество спорным правоотношениям в качестве специальных форм подлежат применению положения Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

В соответствии с п.1 ст.17.1 Федерального закона РФ от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением специально установленных законом случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч.3 указанной статьи в порядке, предусмотренном ч.1 статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:

1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п.4.2 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (п.4.2 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13), для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч.9 ст.17.1 Закона о конкуренции.

В соответствии с ч.9 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды, указанного в ч.ч.1 и 3 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В п.4.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в п.п.1 и 2 ч.9 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст.446 Гражданского кодекса РФ).

Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (п.1 ч.9 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции») на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

В данном случае договор аренды, заключенный в соответствии с п.1 ст.621 Гражданского кодекса РФ на новый срок, является новым договором аренды (п.31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66) в связи с чем, при заключении договора на новый срок соблюдение требований законодательства о защите конкуренции является необходимым.

Такой подход согласуется с позицией ВАС РФ, содержащейся в п.1 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, согласно которому договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст.168 Гражданского кодекса РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Поскольку при заключении договора аренды у сторон по вопросу рыночной стоимости арендной платы возникли разногласия, так как размер арендной платы арендуемого имущества по оценке истца определена различно от размера арендной платы установленной ответчиком, суд первой инстанции, обоснованно определил рыночную стоимость арендной платы объекта недвижимого имущества по спорному объекту по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.

Определением от 12.02.2025 для определения размера арендной платы судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Слово эксперта» ФИО3.

Согласно экспертному заключению от 10.03.2025 №СЭО А40-307204/24 ежемесячная рыночная стоимость права пользования (аренды) объектом недвижимости – нежилым зданием с кадастровым номером 77:05:0001011:1183 общей площадью 894,3 кв.м, расположенным по адресу: <...>, с НДС без учета эксплуатационных расходов и арендных платежей за земельный участок по состоянию на 04.07.2024 составляет 575 531 руб.

Выводы экспертного заключения положены судом в обоснование решения об урегулировании разногласий, в виде установление размера арендной платы по договору.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции апелляционная коллегия отмечает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст.8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 №73-ФЗ.

На основании ч.2 ст.64, ч.3 ст.86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст.71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 Арбитражного процессуального кодекса РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, апелляционный суд находит его соответствующим требованиям ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, повторяют позицию ответчика, которая была им изложена в суде первой инстанции, а также сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств.

На основании вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что жалоба ответчика не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2025 по делу №А40-307204/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья Е.Б. Алексеева

Судьи Н.И. Левченко

Е.А. Мезрина

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.