Арбитражный суд Московской области
107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва
http://asmo.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва
13 мая 2025 года Дело №А41-68168/24
Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2025 года
Полный текст решения изготовлен 13 мая 2025 года
Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.Ф. Ляхом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.12.1996, юридический адрес: 143500, <...>)
к Обществу с ограниченной ответственностью "САЛЮТ-ТРИУМФ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 21.02.2001, юридический адрес: 143430, Московская область, г. Красногорск, <...>, помещ. VII)
третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, <...>), ФИО1 (адрес: 141501, Московская область, городской округ Солнечногорск, <...>)
о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка от 20.06.2011 № 175 за период с 01.04.2020 по 01.04.2024 в размере 122 207 руб. 23 коп., пени за период с 16.06.2020 по 01.04.2024 в размере 42 799 руб. 26 коп., о расторжении Договора аренды земельного участка от 20.06.2011 № 175
при участии в судебном заседании: представителей сторон, согласно протоколу,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "САЛЮТ-ТРИУМФ" (далее – ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка от 20.06.2011 № 175 за период с 01.04.2020 по 01.04.2024 в размере 122 207 руб. 23 коп., пени за период с 16.06.2020 по 01.04.2024 в размере 42 799 руб. 26 коп., о расторжении Договора аренды земельного участка от 20.06.2011 № 175.
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле № А41-68168/24 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и ФИО1.
Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей истца, третьих лиц, извещенных о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.
В судебном заседании представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований.
Арбитражный суд непосредственно исследовав в судебном заседании представленные письменные доказательства, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 20.06.2011 между истцом (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 175 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 40 кв.м с кадастровым номером 50:11:0030204:0182, категории земель – земли населенных пунктов, в границах указанных в кадастровом плане участка. Местоположение участка: <...>.
Согласно п. 1.2 договора аренды, участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): под пристройкой к встроенно-пристроенному помещению.
Срок аренды участка устанавливается 10 лет с момента государственной регистрации договора в Красногорском отделе Управления Росреестра по Московской области (п. 2.1 договора аренды).
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области – 29.09.2011.
Размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении № 1 (Расчет арендной платы) (п. 3.1 договора аренды).
Согласно п. 3.3 договора аренды, арендная плата вносится арендатором в полном объеме для юридических лиц до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. (п. 5.2 договора аренды).
Согласно п. 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для направления в его адрес претензии с требованием о погашении задолженности по договору аренды за период с 01.04.2020 по 01.04.2024 в размере 122 207 руб. 23 коп., пени за период с 16.06.2020 по 01.04.2024 в размере 42 799 руб. 26 коп., в которой истец также предложил ответчику расторгнуть договор аренды в связи с неоднократным неисполнением обязательств по внесению арендной платы.
Факт направления претензии подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 25.06.2024 № 73 (партия 2040).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд в настоящими требованиями.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.
В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что договор аренды заключен на основании постановления Главы Красногорского муниципального района Московской области от 29.06.2009 № 1121/6.
На момент предоставления земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030204:0182 в аренду, ответчик являлся собственником пристройки к встроенно-пристроенному помещению площадью 36,10 кв.м., Лит. А3, кадастровый (или условный номер) 50:11:03:00072:001:0054 (кадастровый номер помещения 50:11:0020104:15042), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.07.2004.
Пристройка к встроено-пристроенному помещению 1-го этажа площадью 36,10 кв.м с кадастровым номером 50:11:0020104:15042 по адресу: <...> построена и введена в эксплуатацию на основании договора от 16.12.2003 № 405, заключенного между Администрацией Красногорского района и обществом "САЛЮТ-ТРИУМФ", постановления Главы Нахабинской территориальной поселковой администрации Красногорского района Московской области от 13.05.2002 № 103, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 03.09.2002 № 2-60/П, акт приемочной комиссии о приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 09.03.2004 утверждённого постановлением Главы Красногорского района Московской области от 11.03.2004 № 427/3, соглашения о порядке пользования и владения нежилым помещением от 18.05.2004 № 5.
Постановлением Главы Красногорского района Московской области от 23.10.2006 № 3018/10 утверждены границы земельного участка площадью 40 кв.м под пристройкой к встроенно-пристроенному помещению по адресу: <...>.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030204:182 сформирован и предоставлен в аренду ответчику под пристройкой к встроено-пристроенному помещению 1-го этажа площадью 36,10 кв.м с кадастровым номером 50:11:0020104:15042.
Указанная пристройка на основании Договора купли-продажи нежилого помещения от 26.04.2021 перешла в собственность ФИО1, о чем в ЕГРН внесена запись о праве собственности от 13.05.2021.
В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ч. 1 ст. 552 ГК РФ).
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ч. 3 ст. 552 ГК РФ).
Согласно п. 14 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Следовательно, при переходе прав и обязанностей к покупателю договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Соответственно ответчик обязан был вносить, а истец имеет право требовать, арендную плату с ответчика по спорному договору аренды до 13.05.2021.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.
Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.
В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
При этом, положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 1 марта 2015 г.
На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).
Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование своих возражений ответчиком представлены платежные поручения от 12.02.2025 № 240 на сумму 146 357 руб. 57 коп. (за период по 31.12.2024), от 12.02.2025 № 242 на сумму 15 062 руб. 40 коп. (за 1 квартал 2025), от 12.02.2025 № 241 на сумму 64 031 руб. 24 коп. (оплата пени за период по 12.02.2025).
Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
На основании изложенного, исковые требования в части взыскания задолженности, пени не подлежат удовлетворению.
Истец просит суд также расторгнуть Договор аренды земельного участка от 20.06.2011 № 175.
Статья 619 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В обоснование своих требований истец указывает на то обстоятельство, что истцом арендная плата более чем за два периода подряд вносилась несвоевременно.
Между тем, в соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В соответствии с положениями гражданского законодательства досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Из материалов дела следует, что ответчиком была произведена оплата задолженности по арендной плате и пени.
Следовательно, на момент рассмотрения дела по существу обстоятельства, являющиеся основанием для досрочного расторжения Договора аренды, отпали.
В связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к новому собственнику: ФИО1 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды.
Сторонами в арбитражном процессе, согласно ст. 44 АПК РФ являются истец и ответчик. Истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов. Ответчиками являются организации и граждане, к которым предъявлен иск.
С учетом вышеизложенного, ответчиком выступает лицо, с действиями (бездействиями) которых, истец связывает возникновение у него неблагоприятных последствий (нарушение прав и законных интересов истца).
В части 1 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.
Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика (часть 2 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Если же истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску (часть 5 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, выбор ответчика по делу (замена, процессуальное соучастие на стороне ответчика) является прерогативой истца и должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований в защиту права и законного интереса и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите от посягательств и/или восстановлению нарушенных и/или оспариваемых прав.
Положения изложенных норм процессуального права не обязывают суд, рассматривающий дело, по своей инициативе производить замену ненадлежащего ответчика надлежащим, предоставляя ему лишь право осуществить такую замену с согласия или по ходатайству истца.
Вместе с тем, с ходатайствами о замене ненадлежащего ответчика надлежащим или привлечении надлежащего ответчика в качестве второго ответчика, истец не обращался.
При таких обстоятельствах, поскольку иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку обращение в суд с иском к ненадлежащему ответчику служит самостоятельным основанием для отказа в его удовлетворении (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2020 N 308-ЭС20-2750 по делу N А32-7931/2019, от 17.08.2020 N 308-ЭС20-10373 по делу N А32-9879/2019, от 15.12.2017 N 308-ЭС17-20236 по делу N А63-14871/2016).
При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что правовых оснований для их удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Судья Е.В. Самороковская