ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-35553/2025
г. Москва Дело № А40-63405/25
09 октября 2025 года
Судья Девятого арбитражного апелляционного суда А.М. Елоев,
рассмотрев апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2025 по рассмотренному в порядке упрощенного производства делу № А40-63405/25 по иску Департамента городского имущества г. Москвы к ОАО «Зинвест» третье лицо – АО «ОЭЗ «Технополис Москва» о взыскании,
без вызова сторон,
УСТАНОВИЛ:
Департамент городского имущества г. Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОАО «Зинвест» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № М-10-004068 от 16.01.1996 в размере 843 291 руб. 11 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы за период с 01.07.2024 по 30.09.2024, пени за период с 01.07.2024 по 30.09.2024 в размере 67 709 руб. 79 коп. и с 01.10.2024 по день фактической оплаты долга.
В обоснование заявленных требований Истец ссылался на ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательств по внесению арендной платы в установленные договором сроки, что привело к образованию задолженности. Истец указывал, что направленная Ответчику претензия от 25.11.2024 № 33-6-682791/24-(0)-1 была оставлена без удовлетворения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «ОЭЗ «Технополис Москва».
Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2025 исковое заявление принято к производству суда для рассмотрения в порядке упрощенного производства, по правилам главы 29 АПК РФ, о чем стороны извещены надлежащим образом.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2025 исковые требования удовлетворены частично.
Департамент городского имущества г. Москвы, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в иске и принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы Истец указывает на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению Истца, суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу об отсутствии у Ответчика обязанности по внесению арендной платы после 16.08.2024, неправомерно связав прекращение обязательств с фактическим освобождением земельного участка, а не с моментом государственной регистрации прекращения прав Ответчика в ЕГРН, которая состоялась 05.12.2024. Кроме того, Истец полагает, что суд не учел доводы о продолжении использовании Ответчиком земельного участка после 16.08.2024, ссылаясь на наличие на участке неотделимых улучшений (элементов инфраструктуры), и не дал надлежащей оценки письму третьего лица от 02.09.2024 № ТМ-О-876/24-2, свидетельствующему о неисполнении Ответчиком решения суда об изъятии.
Информация о принятии апелляционной жалобы размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (www.kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268, 272.1 АПК РФ, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2025 на основании следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом в лице правопредшественника – Московский земельный комитет (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № М-10-004068 от 16.01.1996, по условиям которого Арендодатель предоставил за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Зеленоград, промзона «Алабушево», для строительства и последующей эксплуатации складских помещений комплекса по производству газобетона.
Договор заключен на 49 лет, зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.
В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально, не позднее двадцать пятого числа последнего месяца квартала, а в соответствии с пунктом 2 приложения № 1 к дополнительному соглашению от 15.05.2009 - ежеквартально не позднее пятого числа первого месяца каждого квартала.
На земельном участке находятся здания с кадастровыми номерами: 77:10:0003003:1103, 77:10:0003003:1042, 77:10:0003003:1040, принадлежащие с 2014 года Ответчику на праве собственности.
Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Как указывал истец, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 01.07.2024 по 30.09.2024, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 843 291 руб. 11 коп
Направленная истцом в адрес ответчика претензия, исх. № 33-6-682791/24-(0)-1 от 25.11.2024, оставлена последним без удовлетворения.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Таким образом, в случае неисполнения истцом обязанности по передаче ответчику объекта аренды в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, у ответчика, в силу положений ст. 328 ГК РФ, не возникает обязанности внесения арендной платы до надлежащего исполнения арендодателем обязательства по предоставлению земельного участка.
Аналогичная позиция возникновения у арендодателя права требования внесения арендных платежей только после надлежащего исполнения обязанности по передаче объекта аренды изложена в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016 изложена правовая позиция в части применения пунктов 2, 4 ст. 620 ГК РФ, в соответствии с которой, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 01.03.2024 по делу № А40-274089/2023 у ответчика изъяты для государственных нужд города Москвы указанные нежилые здания и земельный участок.
По условиям изъятия, Ответчик обязан был освободить изъятую недвижимость в течение 10 рабочих дней после получения денежной компенсации, при этом третьему лицу (АО «ОЭЗ «Технополис Москва») предоставлено право в случае неисполнения Ответчиком обязанности принудительно освободить изъятые объекты.
Согласно письму третьего лица от 02.09.2024 № ТМ-О-876/24-2, денежная компенсация выплачена ответчику.
В период с 30.07.2024 (конечная дата получения компенсации) по 12.08.2024 (дата осмотра изымаемых объектов комиссией третьего лица) Ответчиком осуществлено освобождение зданий и земельного участка.
Третьим лицом направлен в адрес Ответчика акт от 13.08.2024.
Ответчиком в адрес третьего лица 15.08.2024 направлена своя редакция акта осмотра.
16.08.2024 от третьего лица в адрес Ответчика поступил проект акта приема-передачи площадки.
Факт отключения зданий от водоснабжения подтверждается актом от 16.08.2024.
Согласно выписке АО «ОЭК» потребление электроэнергии в период с 25.08.2024 по 25.11.2024 на подстанции отсутствует, а показатели приборов учета Ответчика не изменялись.
Платежным поручением № 169 от 27.11.2024 Ответчиком внесена арендная плата за 3 квартал 2024 года за период с 01.07.2024 по 16.08.2024, а также пеня в размере 24 577,1 руб. за период по 16.08.2024.
Согласно представленным третьим лицом выпискам из ЕГРН от 05.12.2024 в отношении земельного участка и зданий погашено обременение в виде аренды и зарегистрировано право собственности города Москвы на здания (05.12.2024).
В соответствии с частью 3 статьи 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация в таком случае осуществляется на основании заявления Истца или третьего лица, то есть вне зависимости от действий Ответчика.
Платежным поручением № 169 от 27.11.2024 ответчиком в соответствии с положениями ст. 319.1 ГК РФ и назначением платежа внесена арендная плата за 3 квартал 2024 года за период с 01.07.2024 по 16.08.2024.
Указанное платежное поручение учтено истцом в расчете задолженности.
Основанием для обращения Истца в суд с настоящим иском явилось образование у Ответчика задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 01.07.2024 по 30.09.2024, а также неуплата предусмотренной договором пени, в связи с чем Истец посчитал себя вправе требовать взыскания указанных сумм в судебном порядке.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, в том числе факт принудительного изъятия у Ответчика земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных нужд на основании вступившего в законную силу решения суда, фактическое освобождение Ответчиком указанного имущества в установленный судом срок, отсутствие потребления коммунальных ресурсов и иной хозяйственной деятельности на земельном участке после 16.08.2024, а также произведенную Ответчиком оплату арендной платы и пени за период фактического пользования участком, оценив представленные доказательства по правилам статей 65, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что после 16.08.2024 у Ответчика отсутствовала как юридическая, так и фактическая возможность пользования земельным участком в целях, предусмотренных договором аренды, в связи с чем обязанность по внесению арендной платы за период после указанной даты прекратилась, руководствуясь при этом положениями статей 328, 611, 612, 614, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 26, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, а также пунктом 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), согласно которым, если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции вынес законный и обоснованный судебный акт, правильно применил нормы материального права, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства и установил имеющие значение для дела обстоятельства, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно связал прекращение обязательства по внесению арендной платы с датой фактического освобождения земельного участка (16.08.2024), а не с моментом государственной регистрации прекращения прав Ответчика в ЕГРН (05.12.2024), является несостоятельным.
В соответствии с частью 3 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное.
Однако, как разъяснено в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, договор аренды носит взаимный характер, и если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.
В рассматриваемом случае с момента фактического освобождения земельного участка Ответчиком и прекращения какой-либо хозяйственной деятельности (16.08.2024) у Ответчика отсутствовала реальная возможность пользования земельным участком по его целевому назначению, что подтверждается материалами дела, в связи с чем у него прекратилась обязанность по внесению арендной платы.
Ссылка Истца на статью 413 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице также не может быть принята, поскольку обязательство по внесению арендной платы, как встречное предоставление за пользование имуществом, прекратилось ранее в силу невозможности исполнения со стороны арендодателя (предоставления имущества в пользование) по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.
Утверждение Истца о том, что Ответчик продолжал пользоваться земельным участком после 16.08.2024 ввиду наличия на нем неотделимых улучшений (элементов инфраструктуры), также опровергается материалами дела.
Наличие на земельном участке созданных Ответчиком в период действия договора аренды и с соблюдением его условий неотделимых улучшений (внутренние проезды, ограждение, инженерные сети и т.п.), которые земельного участка и подлежат возмещению в соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, само по себе не свидетельствует о продолжении использовании Ответчиком земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды, после его фактического освобождения.
Более того, как установил суд первой инстанции, после 16.08.2024 потребление коммунальных ресурсов Ответчиком отсутствовало, а третье лицо (АО «ОЭЗ «Технополис Москва») осуществляло на участке строительные работы, то есть фактическое землепользование.
Таким образом, вывод суда первой инстанции об освобождении земельного участка Ответчиком к 16.08.2024 является обоснованным.
Довод о ненадлежащей оценке судом первой инстанции письма третьего лица от 02.09.2024 № ТМ-О-876/24-2 не может быть принят во внимание, поскольку содержащиеся в данном письме утверждения о неисполнении Ответчиком решения суда об изъятии, как верно указал суд первой инстанции, опровергаются совокупностью других доказательств, в том числе актами осмотра, отсутствием потребления ресурсов, а также тем, что указанные в письме объекты инфраструктуры являются неотделимыми улучшениями, вопрос возмещения которых подлежит разрешению в рамках отдельного судебного разбирательства о размере компенсации за изъятое имущество.
Таким образом, суд первой инстанции дал надлежащую оценку всем представленным доказательствам, включая указанное письмо, в их совокупности и взаимной связи.
Что касается иных доводов апелляционной жалобы, то суд апелляционной инстанции отклоняет их как несостоятельные, поскольку они основаны на иной оценке фактических обстоятельств, представленных в дело доказательств, ином понимании содержания, объёма и порядка исполнения взаимных обязательств сторонами, поведения заинтересованных лиц в виду иного похода к толкованию приведённых норм материального права и условий Контракта, что само по себе не влияет на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.
В этой связи, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы, предусмотренных ст. 270 АПК РФ.
Решение Арбитражного суда г. Москвы признается законным и обоснованным, принятым при установлении всех обстоятельств, имеющих значение для дела, при правильной их оценке и оценке представленных в дело доказательств и при правильном применении норм материального права.
Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2025 по делу № А40-63405/25 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Судья: А.М. Елоев