Решение по делу № А40-264470/2024 от 29.05.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-264470/24-28-1909

29 мая 2025 г.

резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2025г.

в полном объеме решение изготовлено 29 мая 2025г.

Арбитражный суд в составе

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скрябиной Д.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИМЯ"

(119002, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХАМОВНИКИ, ПЕР СТАРОКОНЮШЕННЫЙ, Д. 5/14, ЭТАЖ/ПОМЕЩ. ПОДВ./XVIII, КАБ. 14, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.10.2022, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о взыскании убытков в размере 113 268 руб. 00 коп. по договору аренды от 26.11.2004 № 01-00992/04

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 25.08.2024г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 06.12.2024г., диплом о высшем юридическом образовании

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ИМЯ" (далее –истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее-ответчик) о взыскании убытков в размере 113 268 руб. 00 коп. по договору аренды от 26.11.2004 № 01-00992/04.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

В судебном заседании представитель ответчика заявленные требования не признал на основании доводов, изложенных в отзыве. По мнению ответчика , оплаченная арендная плата не является убытками, истцом не представлено доказательств виновности Департамента, судебным актом по делу № А40-152904/22 вина Департамента также не установлена.

Суд, рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав объяснения сторон, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО «Имя-Капитал» и Департаментом Городского Имущества г. Москвы заключен договор аренды нежилого помещения № 01-00992/04 от 26.11.2004 года, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 20,2 кв.м.

Дополнительным соглашением от 12.04.2010 срок договора аренды продлён до 1.07.2015 года.

Протоколом общего собрания участников ООО «Имя-Капитал» от 3.06.2022 года, ООО «Имя-Капитал» было реорганизовано путем выделения из Общества другого общества с ограниченной ответственностью «Имя», единственным участников которого, стал гражданин Российской Федерации ФИО3.

Согласно передаточному акту все права и обязанности, в т.ч. по оплате штрафов пеней и неустоек, в том числе все права и обязанности, возникшие у право предшественника до даты составления передаточного акта, по объекту недвижимости по Договору, заключённому с Департаментом городского имущества г. Москвы № 01-00992/04 от 26.11.2004 года, расположенного по адресу: <...>, в кадастровым номером 77:01:0001049:3475, общей площадью 20,2 кв.м., переходят к ООО «Имя».

В качестве основания перехода прав, предоставляем лист записи, а также свидетельство о постановке на учёт, согласно которой при реорганизации ООО «Имя-Капитал» в форме выделения образовано и зарегистрировано юридическое лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Имя» (юридический адрес: 119002, <...>, этаж/помещ. подв./XVIII каб. 14 ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 770401001).

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец письмом от 02.06.2022 №33-5-40890/22-(0)-6 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения. 02.06.2022 в личном кабинете на официальном портале Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) ООО «Имя-Капитал» получил проект договора купли-продажи недвижимости общей площадью 20,2 кв. м, расположенной по адресу: <...> (далее Проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

В Проекте договора купли-продажи №59-7757 от 2.06.2022 года цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 19.05.2022 № M158-1080-П/2022 «Об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, в размере 9 567 000 руб. ООО «Имя-Капитал», полагая рыночную стоимость спорного объекта необоснованно завышенной, обратилось в экспертную организацию, чтобы удостовериться в рыночной стоимости недвижимого имущества.

Истец получил отчет об оценке рыночной стоимости от 20.06.2022 №220613-0н, выполненным ООО «КОНТИ», согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 5 637 000 (Пять миллионов шестьсот тридцать семь тысяч) рублей.

Кроме того, изучив предложенный ответчиком договор купли-продажи спорного объекта, Истцом были обнаружены нарушения прав покупателя отдельными условиями договора.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного Ответчиком, в том числе, с отчетом об оценке объекта недвижимости, Истец в порядке п. 2 ст. 445 ГК РФ подписал Договор протоколом разногласий от 20.06.2022 своей электронно-цифровой подписью и направил документы с сопроводительным письмом в адрес Ответчика посредствам телекоммуникационной сети интернет.

C Письмом от 21.06.2022 года № 33-5-40890/22-(0)-7 Департамент сообщил о приостановлении государственной услуги сроком на 10 рабочих дней ввиду поступления от заявителя протокола разногласий к направленному на подписание проекту договора купли-продажи недвижимости.

Письмом от 1.07.2022 № 33-5-40890/22-(0)-8 Департамент отклонил протокол разногласий истца, сославшись на невозможность изменение абзаца 2 пункта 2.2, пунктов 3.1-3.4, 4.1, 4.2, 5.3, 5.6, 6.3, 8.3-8.3.3 в редакции, предложенной Обществом, исключение пунктов 2.1.2-2.1.6.5, 2.4, 2.5, абзацев 5-7 пункта 3.6, 3.7, 3 3.8, 4.6, 4.7-4.7.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7-5.11, 7.4-7.12, 8.6 и дополнение раздела 7 новым пунктом, в силу норм действующего законодательства имущественных интересов г. Москвы.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, Истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.05.2023 по делу A40-152904/2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2023 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.10.2023г., исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Согласно урегулированному п. 3.1. Договора «Цена Объекта составляет 6 618 269 (шесть миллионов шестьсот восемнадцать тысяч двести шестьдесят девять) рублей.

В соответствии с Заключением эксперта об оценке рыночной стоимости. № А40-152904/22-16-933, выполненным ООО «МСВ Консалт», НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Истец указывает, что разница в цене объекта между предложенным Департаментом городского имущества г. Москвы и установленной судом составляет 2948 731 рублей что представляет собой 30,8% от цены предложенной Департаментом.

Суд также урегулировал условия договора в редакции истца, поскольку установил необоснованность и незаконность действий Департамента по включению условий противоречащих закону.

В тоже время, Общество, в случае разумного применения Департаментом об оценочной деятельности и направлении Обществу проекта договора купли продажи по рыночной цене уже 01.07.2022 г. подписало бы договор купли продажи (дата отказа в выкупе).

Таким образом, по мнению истца, Обществу причинены убытки ввиду необходимости оплачивать арендную плату за период с 01.07.2022 г. по 26.07.2023 г. в размере 113 268 (сто тринадцать тысяч двести шестьдесят восемь) руб.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Применительно к данным обстоятельствам, Департамент, получив заявление, содержащее его волеизъявление на выкуп арендованного имущества, должен был подготовить проект договора купли-продажи, надлежащим образом рассчитав его цену в соответствии с нормативным актом, но не совершил требуемые действия в надлежащем виде, что повлекло необходимость урегулирования спора в судебном порядке и внесения арендной платы предпринимателем за период рассмотрения дела в суде.

В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно статье 1069 Гражданского кодекса вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 02.07.2010 на дату обращения с заявлением о выкупе) установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 145 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами" разъяснено, что отсутствие признания ненормативного правового акта в судебном порядке недействительным, а также решения или действия (бездействия) государственного органа незаконными, само по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда (пункт 4).

При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике (пункт 5).

Удовлетворение иска в споре об урегулировании разногласий позволяет признать действия уполномоченного органа по определению выкупной цены неправомерными, нарушающими права истца.

В случае направлении Обществу проекта договора купли - продажи по рыночной цене, уже 01.07.2022 г. Общество подписало бы договор купли - продажи (дата отказа в выкупе).

Таким образом, с учетом того, что в спорный период истец предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, в связи с чем он производил расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ является его убытками.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000 по делу N А56-57789/2017 было указано, что поскольку в аналогичной ситуации, покупатель, предпринимая меры для восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества, производит расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса признается убытками. Неправомерное применение органом нормативного акта при определении выкупной цены влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора.

В ст. 3 Закона 159-ФЗ закреплено право субъекта малого и среднего предпринимательства (далее – субъект МСП) на возмездное отчуждение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

В пп. 3 ст. 9 этого же Закона закреплена корреспондирующая обязанность уполномоченного органа обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости.

Выкупную цену устанавливает уполномоченный орган, эта закрепленная в законе обязанность не может быть передана иному лицу. Величина выкупной цены должна соответствовать рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком. С целью исполнить возложенную законом обязанность, уполномоченный орган заказывает проведение оценки, и принимая результат оказания услуг по такому договору – несет ответственность за его использование при выполнении своей государственной обязанности.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605 существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике.

В порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании ст. ст. 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности подлежат компенсации платежи, которые арендатор оплатил публичному образованию, но не должен был оплачивать при надлежащем, в том числе своевременном выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с приватизацией арендованного имущества, за вычетом налоговых платежей, обязанность по внесению которых возникла бы у арендатора, если бы он стал собственником. Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000, от 28.04.2017 № 305- ЭС16-20734).

Исходя из обстоятельств настоящего дела и учитывая, что существенное расхождение между ценой более 30 %, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота, суд признает денежные средства внесенные Обществом в период с 01.07.2022 г. по 26.07.2023. в счет оплаты арендной платы в размере 113 268 руб. 00 коп - убытками истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу ч. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В связи с изложенным, заявленные требования истца подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИМЯ" (119002ОГРН: <***>, ИНН: <***>) убытки в размере 113 268 руб. 00 коп. по договору аренды от 26.11.2004 № 01-00992/04, а также расходы по оплате госпошлины в размере 10 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина