АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-51320/2023

20 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН <***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Людмила"» (ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2024 по делу № А32-51320/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Торговый дом "Людмила"» (далее – общество) о взыскании 344 095 рублей 29 копеек задолженности по договору от 09.04.2015 № 4900009762 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202027:1329 площадью 1172 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, с 01.07.2022 по 30.06.2023; 188 884 рублей 62 копеек пени; расторжении данного договора с указанием, что решение суда является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи от 12.05.2015 № 23-23/050-23/050/126/2015-167/2 об обременении в виде арендыв пользу общества.

Требования основаны на положениях статей 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы ненадлежащим исполнением обществом как арендатором обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Решением от 28.08.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.12.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные инстанции констатировали, что предъявленная ко взысканию задолженность по арендной плате и договорной неустойке ответчиком погашена в полном объеме после обращения истца в арбитражный суд, что подтверждается представленным актом сверки от 12.07.2024 (т. 1, л. д. 109 – 111), а также письмом департамента имущественных отношений администрации от 15.07.2024 № 11610/02.01-42 (т. 1, л. д. 112). Расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится для арендодателя нецелесообразным и невыгодным. При этом из поведения общества как арендатора следует, что им предприняты необходимые меры, направленные на устранение нарушений и сохранение договорных отношений. Избранная администрацией мера ответственности (расторжение договора аренды от 09.04.2015 № 4900009762) несоразмерна степени существенности допущенных обществом нарушений и балансу интересов сторон.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 28.08.2024 и постановление апелляционного суда от 09.12.2024 отменить в части отказа в расторжении договора аренды от 09.04.2015 № 4900009762, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, настаивая на том, что общество допустило образование задолженности по арендной плате с 01.07.2022 по 30.06.2023 в размере 344 095 рублей 29 копеек и пене в сумме 188 884 рублей 62 копеек, что является существенным нарушением условий договора аренды. На основании статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных договором. Статьей 619 Гражданского кодекса установлено досрочное расторжение судом договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлен. Участвующие в деле лица явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы настоящего дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 09.04.2015 № 4900009762 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202027:1329 площадью 1172 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «фактически занимаемый магазином и складскими помещениями». Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.12.2047. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись от 17.05.2015 № 23-23/050-23/050/126/2015-167/1).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 16.08.2023 № КУВИ-001/2023-187190299 указанный земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации от 12.05.2015 № 23-23/050-23/050/126/2015-175/1 (т. 1, л. д. 50 – 53).

Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за четвертый квартал производится до 10-го ноября текущего года. Оплата одним платежным документом по нескольким договорам не допускается.

В пункте 3.5 договора указано, что размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была произведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае однократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок (подпункт «в»).

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора; своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 3 настоящего договора без выставления счетов арендодателя (пункт 5.2.2).

Согласно пункту 6.1 договора за нарушение условий договора виновная сторона несет гражданскую, административную и уголовную ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2).

Позиция администрации сводится к тому, что в нарушение условий договора от 09.04.2015 № 4900009762 общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по оплате аренды земельного участка, вследствие чего за ним числится задолженность.

В целях соблюдения досудебного урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 03.08.2023 № 11799/0201-44 с предложением об уплате долга и пени, которая оставлена без финансового исполнения, что и послужило основанием предъявления иска администрации в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 Гражданского кодекса).

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса (пункт 2 статьи 46).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным кодексом, другим Федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) даны разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, которым необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» также указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора аренды.

Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды признали исковые требования не подлежащими удовлетворению, указав, что на момент рассмотрения спора задолженность общества по договору аренды от 09.04.2015 № 4900009762 полностью погашена. Следовательно, допущенное арендатором нарушение договора устранено в разумный срок. Договор аренды земельного участка от 09.04.2015 № 49400009762 является долгосрочным, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202027:1329 площадью 1172 кв. м, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, находятся объекты общества (магазин и складские помещения). В сложившейся ситуации избранная администрацией мера ответственности (расторжение договора аренды земельного участка) несоразмерна степени существенности допущенных обществом нарушений и балансу интересов сторон.

Аргумент подателя жалобы о том, что такое нарушение условий договора, как несвоевременное внесение арендной платы является существенным, соответственно, есть основания для расторжения договора, даже несмотря на устранение нарушений, изучен коллегией суда округа и отклонен. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, что вместе с тем не является безусловной обязанностью суда удовлетворить такое требование.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2024 по делу № А32-51320/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

М.Н. Малыхина

А.И. Мещерин