РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-153464/24-1-688
07 февраля 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2025года
Полный текст решения изготовлен 07 февраля 2025 года
Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.
при ведении протокола секретарем Родичевым И.С, после перерыва – помощником ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном 13.01.25 с перерывом до 27.01.25, дело по иску акционерного общества "Сервинком" (129626, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2003, ИНН: <***>)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Геотелекоммуникации" (129626, <...>, этаж 2 офис 58; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002, ИНН: <***>)
о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств (плата за пользование помещениями) в размере 141 193 370 руб. 84 коп., а также долга по договору № АР-02/2022 за период с 01.11.2022 по 30.06.2024 в размере 600000 руб., пени за просрочку по Договору № АР-02/2022 в размере 17202 руб.
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью" (129626, <...>, эт. 6 ком 608; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.03.2019, ИНН: <***>).
при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 03.02.2023
от ответчика - ФИО3 по дов. от 12.12.2024, ФИО4 по дов. от 13.01.2025
от третьего лица – ФИО5 по дов. от 01.08.2024, ФИО6 по дов. от 01.08.2024.
УСТАНОВИЛ:
Иск, с учетом принятого судом уточнения, заявлен о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств (плата за пользование помещениями) в размере 141 193 370 руб. 84 коп., а также долга по договору № АР-02/2022 за период с 01.11.2022 по 30.06.2024 в размере 600000 руб., пени за просрочку по Договору № АР-02/2022 в размере 17202 руб. Требования основаны на том, что ответчик длительное время без оформления использовал помещения в принадлежащем истцу здании, а также сдавал помещения в аренду иным лицам, получая доход в виде арендной платы, а также не исполнял обязательства по заключенному сторонами договору аренды № АР-02/2022.
В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, ссылаясь на недоказанность размера неосновательного обогащения, необоснованность рыночной стоимости арендной платы, примененной при расчете, на отсутствие доказательств исполнения истцом договора аренды № АР-02/2022.
Ходатайство об экспертизе рыночной стоимости арендной платы отклонено судом, поскольку расчет произведен по примененным в договорах аренды и субаренды ставкам.
Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.
В рамках дела №А40-46231/19-174-55Б установлено, что до 20.03.2019 АО «Сервинком» являлось собственником объектов недвижимости: нежилое здание по адресу: 129626, <...>, кадастровый номер 77:02:0023014:1087 ; земельный участок по адресу: <...>, кадастровый номер 77:02:0023014:2, общей площадью 4 983 кв.м. В результате цепочки сделок объекты были приобретены обществом ООО «Управление недвижимостью». Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.03.2022 по делу № А40-46231/19-174-55Б, в соответствующей части оставленным в силе постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022, суды установили, что сделки являются недействительными, определили возвратить объекты АО «Сервинком».
Право собственности истца на момент рассмотрения спора не зарегистрировано ввиду наличия ограничений в ЕГРН.
Истец ссылается на то, что в период, когда АО «Сервинком» утратило контроль над недвижимостью, ООО «ГеоТелекоммуникации» пользовалось помещениями в здании, а именно:
1) в период с 15.04.2019 по 01.11.2022 в отсутствие каких-либо договорных отношений занимало ряд помещений в здании, не внося плату ни АО «Сервинком», ни ООО «Управление недвижимостью»;
2) 01.10.2022 и 01.11.2022 заключило с ООО «Управление недвижимостью» договоры аренды № АР-01/2022, № АР-03/2022, № АР-04/2022 в отношении ряда помещений в Здании (как уже фактически занятых, так и дополнительных), которые приняло по акту приема-передачи и наибольшую часть которых до сих пор не вернуло ни АО «Сервинком», ни ООО «Управление недвижимостью».
Кроме того, 01.11.2022 ООО «ГеоТелекоммуникации» заключило с АО «Сервинком» Договор аренды № АР-02/2022, по условиям п. 1.1, п. 5.1 которого арендовало у АО «Сервинком» земельный участок для парковки за 30 000руб. в месяц. В нарушение условий договора ООО «ГеоТелекоммуникации» не вносило арендную плату. По условиям п. 5.1 Договора № АР-02/2022 арендная плата составляет 30 000,00 руб. в месяц. По условиям п. 5.4 Договора № АР-02/2022 оплата арендной платы за текущий месяц осуществляется не позднее 10 числа каждого следующего за текущим месяца аренды.
Доводы ответчика об отсутствии акта приема-передачи участка отклонены судом, поскольку Акт, подписанный сторонами, представлен истцом. Истец просит взыскать арендную плату за период с ноября 2022 по июнь 2024 включительно за 20 месяцев аренды, а также неустойку, начисленную в соответствии с п.6.1 договора за период с 12.12.22 по 10.06.24 в сумме 17202 руб.
Ответчиком доказательств оплаты по договору не представлено, долг и неустойка подлежат взысканию на основании ст.ст.309-310, 330, 614 ГК РФ.
В период с 15.04.2019 по 31.10.2022 ООО «ГеоТелекоммуникации» в отсутствие договорных правоотношений (как с законным собственником АО «Сервинком», так и с зарегистрированным собственником ООО «Управление недвижимостью») занимало ряд помещений в здании, а именно: нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер - 77:02:0023014:1087, на первом этаже: 12, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 59, 60, 62, 63, 67 общей площадью 627,12 кв.м.; на втором этаже: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 66, 67, 68, 69, 70, 72 общей площадью 546,7кв.м, что установлено постановлением суда апелляционной инстанции от 08 сентября 2023 года по делу №А40-266428/19.
В дальнейшем 01.10.2022 ООО «ГеоТелекоммуникации» заключило с ООО «Управление недвижимостью» договор аренды № АР-04/2022, по условиям которого ООО «ГеоТелекоммуникации» арендовало ряд дополнительных помещений (№№ 11-16, 18, 19, 35, 38 на этаже 3 (общей площадью 300,7 кв.м.); №№ 3, 3а, 5-11, 13-25, 27-29, 32-36, 38-44 на этаже 5 (общей площадью 933,5 кв.м.); №№ 12-28 на этаже 6 (общей площадью 917,2 кв.м.).
01.11.2022 ООО «ГеоТелекоммуникации» также заключило с ООО «Управление недвижимостью»:
1) Договор № АР-03/2022, по условиям которого ООО «ГеоТелекоммуникации» переданы в аренду: часть ранее занятых помещений (№№ 12, 14-18, 20-24, 26, 28,
30, 59, 60, 62, 63, 67 на этаже 1 (общей площадью 674,4 кв.м.); №№ 56-59, 61, 68-70, 72 на этаже 2 (общей площадью 239 кв.м.), № 27 на этаже 1 (площадью 49,1 кв.м.); при этом ООО «ГеоТелекоммуникации» продолжало использовать в отсутствие договорного оформления помещения: №№ 3-8, 17, 55, 60, 62, 63, 66, 67 на этаже 2 (общей площадью 163,5 кв.м.) по 31.03.2024
2) Договор № АР-01/2022, по условиям которого ООО «ГеоТелекоммуникация» арендует помещения:№№ 18, 34, 35, 37, 44-46, 49, 54 на этаже 1 (общей площадью 210,1 кв.м) №№ 10-16, 18, 19, 21-24, 27, 38-48, 51-54, а6-1 на этаже 2 (общей площадью 792,4 кв.м.), №№ 20-25, 27-31, 36, 37, 40, 41 на этаже 3 (общей площадью 334,6 кв.м.), №№ 10-16, 20-22, 24-26, 2933, 37-39, 41, 42, 44, 45, 46, 47, 48 на этаже 4 (общей площадью 557,7 кв.м.).
Согласно объяснениям истца, изложенном в исковом заявлении, помещения подразделены им на 5 групп, по имеющимся у АО «Сервинком» сведениям, ООО «ГеоТелекоммуникации» фактически пользовалось помещениями Группы-2, Группы-3 и Группы-4 по 31.03.2024 включительно, а помещениями Группы-1 и Группы-5 продолжает пользоваться вплоть до настоящего момента.
В Группу-1 входят помещения №№ 11-16, 18, 19, 35, 38 на этаже 3 (общей площадью 300,7 кв.м.), №№ 3, 3а, 5-11, 13-25, 27-29, 32-36, 38-44 на этаже 5 (общей площадью 933,5 кв.м.), №№ 12-28 на этаже 6 (общей площадью 917,2 кв.м.).
В Группу-2 входят помещения №№ 12, 14-18, 20-24, 26, 28, 30, 59, 60, 62, 63, 67 на этаже 1 (общей площадью 674,4 кв.м), №№ 56-59, 61, 68-70, 72 на этаже 2 (общей площадью 239 кв.м.).
В Группу-3 входят помещения №№ 3-8, 17, 55, 60, 62, 63, 66, 67 на этаже 2.
В Группу- 4 входит помещение № 27 на этаже 1 площадью 49,1 кв.м.
В Группу-5 входят помещения №№ 18, 34, 35, 37, 44-46, 49-54 на этаже 1 (общей площадью 210,1 кв.м.), №№ 10-16, 18, 19, 21-24, 27, 38-48, 51-54, а6-1 на этаже 2 (общей площадью 792,4 кв.м.), №№ 20-25, 27-31, 36, 37, 40, 41 на этаже 3 (общей площадью 334,6 кв.м.), №№ 10-16, 20-22, 24-26, 29-33, 37-39, 41, 42, 44, 45, 46, 47, 48 на этаже 4 (общей площадью 557,7 кв.м).
Ссылаясь на нормы ст. 1105 ГК РФ, а также на разъяснения, данные в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», истец требует взыскания в свою пользу неосновательного обогащения, рассчитанного по ставкам арендной платы, предусмотренным договорами аренды.
По условиям п. 1.1 и 4.2 Договора № АР-01/2022, заключенного между ООО «Управление недвижимостью» и ООО «ГеоТелекоммуникации», помещения общей площадью 1 894,8 кв.м. сдаются по цене 789 500,00 руб. в месяц - что составляет 416,67 руб. в месяц за 1 кв.м.
По условиям п. 1.1 и 4.3.1 Договора № АР-03/2022, заключенного между ООО «Управление недвижимостью» и ООО «ГеоТелекоммуникации», помещения общей площадью 913,4 кв.м сдаются по цене 380 583,00 руб. в месяц - что также составляет 416,67 руб. в месяц за 1 кв.м.
Как указывает истец, само ООО «ГеоТелекоммуникации», получив помещения Группы-4, передало часть из них в субаренду по более высокой цене, что подтверждается:
1) договором субаренды № СА-35/2022 от 01.11.2022, заключенным между ООО «ГеоТелекоммуникации» и ООО «Большая Азия», по условиям п. 1.1 и 4.2.1 которого помещения на этаже 3 общей площадью 136,4 кв.м сдаются за 207850,00 руб. в месяц - т.е. за 207 850 / 136,4 = 1 523,83 руб. в месяц за 1 кв.м.;
2) договором субаренды № СА-36/2022 от 01.11.2022, заключенным между ООО «ГеоТелекоммуникации» и ООО «Мастерская Мостов», по условиям п. 1.1 и 4.2.1 которого помещения на этаже 2 общей площадью 944 кв.м. сдаются за 727 000,00 руб. в месяц - т.е. за 727 000 / 944 = 770,13 руб. в месяц за 1 кв.м.;
3) договором субаренды № СА-37/2022 от 01.11.2022, заключенным между ООО «ГеоТелекоммуникации» и ИП ФИО7, по условиям п. 1.1 и абз. 3 п. 4.2.1 которого помещения на этаже 1 общей площадью 129,4 кв.м. сдаются за 60 000,00 руб. в месяц - т.е. за 60 000 / 129,4 = 463,68 руб. в месяц за 1 кв.м.
Обоснованность примененных истцом при расчете неосновательного обогащения ставок и их соответствие рыночным условиям, подтверждаются также:
договором аренды недвижимого имущества № С18/32 от 17.12.2018, ранее заключенным между АО «Сервинком» и АО «Телекомпания «СТРИМ», по условиям которого АО «Сервинком» сдавало в аренду помещения на этаже 3 общей площадью 224.1кв.м. за 338 275,00 руб., т.е. за 338 275 / 224,1 = 1 509,48 руб. в месяц за 1 кв.м.;
договором аренды недвижимого имущества № УН19/35 от 15.04.2019 (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 01.10.2020), ранее заключенным между ООО «Управление недвижимостью» и АО «Телекомпания «СТРИМ», по условия которого ООО «Управление недвижимостью» сдавало в аренду помещения общей площадью 630.2кв.м., преимущественно расположенные на этаже 5, за 751 433,00 руб. - т.е. за 751 433 / 630,2 = 1 192,37 руб. в месяц за 1 кв.м.
договором аренды недвижимого имущества № А010118 от 01.01.2018, ранее заключенным между АО «Сервинком» и АО «Телекомпания «СТРИМ», по условиям которого АО «Сервинком» сдавало в аренду помещения на этаже 5 общей площадью 416,6 кв.м. за 732 983,80 руб. - т.е. за 732 983,8 / 416,6 = 1 759,44 в месяц за 1 кв.м.;
договором аренды недвижимого имущества № С17/02 от 07.02.2017 (в первоначальной редакции), ранее заключенным между АО «Сервинком» и АО «Телекомпания «СТРИМ», по условиям которого АО «Сервинком» сдавало в аренду помещение № 608 на этаже 6 площадью 35,5 кв.м. за 56 480,50 руб. - т.е. за 56 480,5 / 35,5 = 1 591,00 кв.м. в месяц.
Исходя из вышеуказанных договоров истцом произведен расчет неосновательного обогащения, исходя из ставок за 1 кв.м в месяц за помещения: на этаже 1 - 463,68 руб. в месяц за 1 кв.м; на этаже 2 - 770,13 руб. в месяц за 1 кв.м; на этаже 3 - 1 523,83 руб. в месяц за 1 кв.м; на этаже 5 - 1 759,44 руб. в месяц за 1 кв.м; на этаже 6 - 1 591,00 руб. в месяц за 1 кв.м. Сумма денежных средств, неосновательно сбереженных ООО «ГеоТелекоммуникации», согласно расчету истца (т.2, л.д. 14), составляет 141193370,84 руб.
Доводы ответчика о том, что плата за использование помещений не может превышать размера задолженности ответчика по договорам АР-03/22 и АР-01/22, отклоняются судом, поскольку в отношении арендованных помещений расчет задолженности произведен ответчиком за период с 01.11.22 по 31.03.24, а сам факт задолженности перед ненадлежащим арендодателем не имеет правового значения в силу разъяснений, данных в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Из определения от 29.10.2020 по делу А40-266428/19 о приостановлении производства по делу следует, что ходатайство о приостановлении было подано ООО «ГеоТелекоммуникации», которому на тот момент было известно о рассмотрении в рамках дела А40-46231/19 требования конкурсного управляющего истца о признании сделок недействительными и об истребовании в конкурсную массу здания, частью которого ответчик владел по договорам, заключенным с ненадлежащим арендодателем (ч.1 ст. 303 ГК РФ), и земельного участка.
Кроме того, факт того, что с 15.04.19 ответчик без правовых оснований использовал помещения общей площадью 1173,82 кв.м установлен постановлением апелляционного суда от 08.09.23 по делу А40-266428/19.
В связи с чем пользователь не подлежит признанию добросовестным.
Доводы ответчика об исковой давности судом рассмотрены и отклонены по следующим основаниям.
Иск подан 04.07.24, таким образом, за период с 04.06.21 по 30.06.24 срок давности не пропущен в силу самого порядка исчисления срока давности, с учетом его приостановления на 30 дней в связи с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
В отношении периода с 15.04.2019 по 03.06.21 суд исходит из следующего.
Течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности. (пункты 3,10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" ).
Ответчиком не доказано, что истец должен был узнать о том, что ответчик фактически владел зданием с 15.04.2019 по 03.06.21 в отношении той части помещений, которые использовались ответчиком без договоров и за которые истец просит взыскать неосновательное обогащение за период с 15.04.2019 по 31.10.22.
Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,
РЕШИЛ:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Геотелекоммуникации" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002, ИНН: <***>) в пользу акционерного общества "Сервинком" (129626, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2003, ИНН: <***>) 141 793 370 руб. 84 коп. долга, 17202 руб. неустойки и 200000 руб. расходов по уплате госпошлины.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.
Судья:
Е.В. Коновалова