Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
02 июня 2025 годаДело № А56-99328/2024
Резолютивная часть решения объявлена 07 мая 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 02 июня 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Потыкаловой К.Р.,
при ведении протокола судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.03.2023)
ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 31.08.2017)
о взыскании, о расторжении договора,
при участии: согласно протоколу судебного заседания от 07.05.2025,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договора от 23.05.2024 №_Р20Кофе_ПоповА.П._23_05_24, о взыскании 1 180 145 рублей 83 копеек убытков, 70 000 рублей расходов на оплату услуг представителя, 25 000 рублей расходов на оплату услуг специалиста.
В настоящем предварительном судебном заседании после перерыва явку обеспечили представители сторон, истец на иске настаивал, ответчик возражал, стороны поддерживали доводы представленных письменных позиций по изложенным основаниям.
С учетом мнения сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу.
Исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (субарендатор, далее по тексту – арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (субарендодатель, далее по тексту – арендодатель) был заключен договор от 23.05.2024 №_Р20Кофе_ПоповА.П._23_05_24, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н площадью 50 кв.м., являющуюся часть помещения площадью 225,6 кв.м.
Согласно пунктам 1.1 и 1.2 договора границы помещения отражены на плане в приложении № 1 к договору. Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендодатель передает помещение арендатору в момент подписания акта приема-передачи.
Разделом 4 договора стороны согласовали порядок внесения арендной платы за помещение. Из пункта 4.1 следует, что плата состоит из постоянной части и переменной, переменная часть платы определяется в размере платы за пользование коммунальными ресурсами. Согласно пункту 4.2 постоянная часть платы составляет 99 000 рублей в месяц.
Пунктом 4.3 установлено, что арендатор вносит плату в срок не позднее 23 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, расчетный период определяется с 1 числа каждого календарного месяца.
Из пункта 4.7 договора следует обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа в размере постоянной части платы за месяц, обеспечительный платеж не является арендной платой (в том числе за последний месяц), предназначен для гарантии обеспечения любого из финансовых обязательств арендатора по договору, подлежит возврату субарендатору в течение 7 дней со дня прекращения договора.
Также пунктом 4.12 предусмотрены арендные каникулы, которые действуют в течение 30 дней с момента подписания договора. В период действия арендных каникул переменная часть арендной платы и авансовый платеж подлежат начислению и оплате в соответствии с условиями договора.
При этом, из пункта 3.4.4 договора следует, что в случае невыполнения арендодателем обязательства по замене окон, субарендатору продлеваются арендные каникулы на срок, необходимый для окончания соответствующих работ.
Раздел 6 договора содержит условия его расторжения. В пункте 6.3 договора указаны случаи, когда арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договора, в том числе, согласно пункту 6.3.3 если арендатор в течение 3 календарных дней не осуществляет предусмотренные договором платежи. В таком случае договор считается прекращенным с даты, у казанной в уведомлении о расторжении договора, момент получения такого уведомления определяется сторонами в любом случае не позднее 7 дней с момента его отправки, либо датой вручения стороне, что влечет за собой прекращение договора без подписания дополнительного соглашения.
Также пунктом 6.4 установлено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке по своей инициативе с обязательным уведомлением арендатора о расторжении по электронной почте, не позднее чем за 30 дней до расторжения договора.
В пункте 2.4.2 и 2.4.4 договора содержится указание на то, что при расторжении договора арендатор обязуется демонтировать и вывезти из помещения все имущество, привести имущество в первоначальное состояние, при невыполнении указанных условий арендодатель вправе утилизировать находящееся в помещении имущество по истечении 3 календарных дней с даты прекращения договора. Арендодатель не несет никакой материальной ответственности за вещи и имущество субарендатора.
После заключения договора арендатор внес в пользу арендодателя 213 000 рублей платежным поручением от 24.05.2024 № 189 с указанием назначения платежа «аренда помещения» и приступил к ремонту помещения.
Для производства ремонта арендатором был заключен договор от 25.05.2024 № 25/05/24 с ФИО4, предметом которого являлся ремонт коммерческого помещения арендодателя, стоимость работ составила 447 805 рублей, для проведения ремонта арендатором приобретены материалы стоимостью 319 730 рублей 83 копейки. Также в помещение были перемещены стулья «Лофт» в количестве 4 штук, подушки в количестве 4 штук, столы в количестве 2 штук, барная стойка и рабочая зона общей стоимостью 199 610 рублей.
Вместе с тем, арендатор полагает, что арендодателем обязанность по передаче помещения надлежащим образом исполнена не была, произведенный ремонт окон полагал выполненным ненадлежащим образом, что по его мнению свидетельствовало о состоянии помещения, не пригодном для его использования в соответствии с целями, определенными в пункте 1.5 договора (для размещения кофейни и складского помещения для обеспечения нужд кофейни).
Письмом от 30.07.2024 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора по основаниям, предусмотренным пунктом 6.4 договора с 29.08.2024. Письмом от 31.07.2024 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора в связи с возникшей задолженностью по арендной плате по основаниям, содержащимся в пункте 6.3.3, а также уведомил о необходимости освобождения помещения в срок до 01.08.2024.
В ходе проведенного 12.08.2024 арендатором осмотра помещения установлено, что его имущество, ранее находившееся в помещении, отсутствует, также арендатору стало известно о наличии нового арендатора помещения, в связи с чем 16.08.2024 арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора, а также заявил требование о возмещении убытков и возврате имущества.
Оставление без удовлетворения требований претензии послужило основанием для обращения с иском в суд.
Положениями статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с условиями договора аренды.
Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Из пункта 3.1.3 следует обязанность арендодателя передать помещение с мокрой точкой, обеспеченное электроснабжением.
В ходе рассмотрения спора ответчик указал, что исполнил обязанность по передаче помещения, о чем сторонами подписан акт от 23.05.2024. Опровергая факт передачи помещения в свое владение и пользование, истец указывает, что такая обязанность не может считаться исполненной до момента выполнения ответчиком требований к помещению, установленных договором, в том числе по замене окон. По мнению истца, приложение № 2 к договору является формой акта, в связи с чем не может являться доказательством передачи помещения.
Вместе с тем, при исследовании формы акта приема-передачи в приложении № 2 к договору, судом установлено, что он составлен машинопечатным способом, подписан сторонами, в пункте 2 акта стороны собственноручно указали оснащение помещения, в том числе пожарные датчики в количестве 3 шт., лампы освещения потолочные 9 шт., радиаторы отопления 5 шт., окна целые 4 шт., розетки 4 шт., также указали на показания счетчиков гвс, хвс и элетричества, указали на необходимость замены индивидуального прибора учета гвс.
Из позиции истца, в том числе по тексту иска, следует, что в помещение им было перевезено имущество, по договору от 25.05.2024 № 25/05/24 с ФИО4 был произведен ремонт помещения. Также истцом производилась оплата помещения, в том числе переменной части, что следует из пояснений истца и представленного в дело платежного поручения от 24.05.2024 № 189 на 213 000 рублей.
С учетом изложенного, суд находит необоснованной позицию истца о неисполнении ответчиком обязанности по передаче помещения, поскольку вопреки подписанию сторонами только формы акта приема-передачи, такой факт может быть подтвержден не только актом приема-передачи, но и иными доказательствами, которыми в настоящем случае выступают как позиция истца, так и представленные им письменные доказательства и фактически совершенные действия в отношении спорного помещения.
Относительно доводов истца о качестве окон суд полагает необходимым отметить следующее. Из буквального толкования пункта 3.4.4 договора следует обязанность арендодателя выполнить работы по замене окон в помещении, при этом в договоре условие о замене окон не корреспондирует к условиям договора о требованиях, предъявляемых к состоянию помещения на момент его передачи, однако является условием для продления арендатору (истцу) арендных каникул.
В материалы дела представлены доказательства выполнения ответчиком работ по замене окон в помещении, в том числе договор поставки окон от 29.05.2024 с предпринимателем ФИО5 и накладная к нему, договор подряда от 25.06.2024 № 27 с предпринимателем ФИО6 и акт сдачи-приемки работ по монтажу от 26.06.2024, подписанный без возражений.
Полагая договорные каникулы продленными, истец ссылался на ненадлежащее качестве замененных ответчиком окон, о чем 25.07.2024 указывал в переписке в приложении для обмена сообщения «WhatsApp» (приложения № 51, 52 протокола осмотра доказательств от 18.12.2024), в том числе указал на ухудшение состояния откосов, загрязнение оконных рам. Вместе с тем, указанный довод истца не подкреплялся какими-либо доказательствами, совместный осмотр сторонами не проводился, сообщение в приложении для обмена сообщениями в качестве вызова ответчика для проведения совместного осмотра таковым признано быть не может, поскольку у сторон отсутствуют специальные технические познания для проверки качестве выполненных работ.
Суд отмечает, что несмотря на возложение на ответчика обязанности по замене окон, в договоре аренды стороны не согласовали требования к устанавливаемым окнам и к качеству выполняемых работ.
Иной подход к оценке доказательств позволял бы сделать ошибочный вывод о том, что само предъявление претензией истцом относительно качества окон позволило бы арендатору занимать помещение на условии арендных каникул, не внося полностью постоянную часть арендной платы.
При этом, в случае возникновения у арендатора убытков, связанных с установкой в помещении окон ненадлежащего качества, арендатор имел бы возможность компенсировать понесенные убытки в соответствии с действующим гражданским законодательством.
В период фактического пользования помещением арендатором не проводился осмотр установленных окон с привлечением технического специалиста.
Истцом в дело представлено заключение специалиста от 22.08.2024 № 25/24-ЗС, в котором ФИО7 приходит к следующим выводу о том, что имеются дефекты и повреждения в выполненных работах по монтажу оконных конструкций на объекте, устройство (фактическое состояние) конструкций окон не объекте не соответствует требованиям строительных норм и правил.
К такому заключению специалиста суд относится критически, специалист не предупрежден об уголовной ответственности, осмотр помещения проводился без участия стороны ответчика, в заключении специалист выходит за пределы поставленных на исследование вопросов.
Также суд отмечает, что до даты расторжения договора исследования установленных окон сторонами не производились, осмотр спорного помещения произведен специалистов 16.08.2024, т.е. после подписания ответчиком в одностороннем порядке акта возврата помещения.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что арендные каникулы на стороне истца закончились, в связи с чем истец должен был вносить плату в размере, предусмотренном договором в пунктах 4.1 и 4.2.
Механизмами, предусматривающие ответственность арендодателя на недостатки сданного в аренду имущества, предусмотренными статьей 612 ГК РФ, истец не воспользовался.
Оценивая последовательность заявлений сторон об отказе от исполнения договора суд отмечает следующее.
Статьей 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Порядок и основания расторжения договора согласованы сторонами в разделе 6.
Поскольку выполнение работ по замене окон завершено арендодателем 26.06.2024, арендные каникулы по постоянной части действовали для арендатора с 23.05.2024 по 26.06.2024, обязанность по внесению постоянной части платы на стороне арендатора не возникла.
Плата за период с 27.06.2024 по 30.06.2024 составляет 13 200 рублей по постоянной части, с учетом условий пунктов 4.3 и 4.6 договора. Плата за июль 2024 года составляет 99 000 рублей, должна быть внесена в срок не позднее 23.07.2024.
Также договором предусмотрена переменная часть платы, которая составляет 15 000 рублей в соответствии с пунктом 4.4 договора.
Таким образом, по состоянию на 24.07.2024 у ответчика возникла обязанность по оплате 33 870 рублей 96 копеек по переменной части платы за период с 23.05.2024 по июль 2024 года, а также 112 200 рублей по постоянной части платы.
Истцом внесены по договору 99 000 рублей в качестве обеспечительного платежа, 114 000 рублей внесены в качестве исполнения обязанности по оплате.
Таким образом, на 24.07.2024 у истца возникла задолженность перед ответчиком 32 070 рублей 96 копеек. При этом, как предусмотрели стороны в пункте 4.7 договора, обеспечительный платеж не является арендной платой по договору, является гарантией надлежащего исполнения любого из финансовых обязательств арендатора.
Из пунктов 6.3 и 6.3.3 договора следует право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, если арендатор в течение 3 календарных дней, начиная со дня, следующего за днем оплаты постоянной и(или) переменной части арендной платы, не вносит хотя бы один из указанных платежей. В силу пункта 6.3.4 отказ сторон от исполнения договора в таком случае осуществляется путем направления соответствующего уведомления любым доступным способом.
Уведомление от 31.07.2024 направлено ответчиком истцу по адресу электронной почты, указанному в разделе 11 договора, истец обстоятельства получения уведомления не отрицает.
Из переписки следует, что ответчик предлагал истцу оплатить возникшую задолженность, при этом истец задолженность не признавал, полагая продленным срок действия арендных каникул, в связи с чем направление уведомления от 31.07.2024 об отказе от исполнения договора арендодателем не может быть признано злоупотреблением правом, с учетом фактических обстоятельств настоящего спора и неоднократного отказа истца от оплаты задолженности.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований полагать, что ответчик отказываясь от исполнения договора действовал неразумно или с целью причинить арендодателю вред.
В связи с изложенным, договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении, т.е. с 31.07.2024, из чего следует что требование истца о расторжении договора от 23.05.2024 №_Р20Кофе_ПоповА.П._23_05_24 не подлежит удовлетворению, поскольку договор уже прекратил свое действие.
Заявляя требование о взыскании убытков, истец ссылается на положения статей 655 и 15 ГК РФ, из которых следует, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 выражена позиция, в соответствии с которой по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.
В настоящем случае, суд проверил доводы истца о ненадлежащем исполнении обязательств по договору, в том числе отклонил доводы о неисполнении обязанности по передаче имущества во временное владение и пользование, а также пришел к выводу о том, что отказ от исполнения договора связан с неисполнением самим истцом обязанности по внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцом не доказан факт нарушения ответчиком обязательства, в связи с чем требование о взыскании убытков удовлетворению не подлежит.
Также суд отмечает, что положениями пункта 2.4.2 предусмотрена обязанность арендатора при расторжении договора демонтировать и вывезти из помещения все результаты работ и принадлежащее арендатору имущество в течение 2 дней с момента завершения или расторжения договора.
В уведомлении от 31.07.2024 арендатору предложено освободить помещение в срок не позднее 01.08.2024.
Из пункта 2.4.4 следует право арендодателя утилизировать вещи и иное имущество арендатора при неисполнении арендатором обязанности по освобождению помещения. Арендодатель не несет никакой материальной ответственности за вещи и имущество арендатора.
Истец явку своего представителя по вызову ответчика для возврата помещения не обеспечил, в связи с чем односторонний акт возврата помещения признается судом допустимым доказательством.
Из одностороннего акта возврата помещения и приложенных к материалам дела фотографических материалов в день возврата помещения не следует, что в помещении находилось какое-либо имущество истца (помимо результатов произведенных ремонтных работ).
Учитывая принцип свободы договора и самостоятельное определение сторонами его условий, принимая во внимание, что условия договора его сторонами не оспаривались, а также буквальное толкование положений договора о рисках и ответственности сторон за находящееся в помещении имущество, с учетом недоказанности факта нарушения ответчиком договорных обязательств, суд в удовлетворении иска отказывает.
Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суд.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку решение суда не принято в пользу истца, основания для отнесения на ответчика расходов на заключение специалиста и оплату услуг представителя отсутствуют.
В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Потыкалова К.Р.