Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А03-12943/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе председательствующего Хлебникова А.В., судей Донцовой А.Ю., Щанкиной А.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Кузьминой Е.А. с участием представителей: прокуратуры Алтайского края, действующей в интересах муниципального образования Павловского района в лице администрации Павловского района Алтайского края, –ФИО1 (служебное удостоверение); прокуратуры Тюменской области – ФИО2 (служебное удостоверение),

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы администрации Павловского района Алтайского края, закрытого акционерного общества «Колыванское» на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 декабря 2024 г. и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2025 г. по делу № А03-12943/2024,

установил:

первый заместитель прокурора Алтайского края (далее – прокуратура) в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования Павловского района в лице администрации Павловского района Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к администрации Павловского района Алтайского края (далее – администрация), закрытому акционерному обществу «Колыванское» (далее – общество) о признании недействительным договора от 22 июля 2022 г. № 38-22 (далее – договор) купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 22:31:000000:760 площадью 65 141 кв.м, расположенного по адресу: <...> (далее – спорный участок), обязании общества возвратить администрации земельный участок, администрации – возвратить обществу уплаченные по договору денежные средства в размере 325 705 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Арбитражный суд Алтайского края решением от 28 декабря 2024 г., оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2025 г., иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество и администрация обратились с кассационными жалобами, в которых просят их отменить, принять по делу новый судебный акт.

Общество в кассационной жалобе ссылалось на неверное применение судами законов, устанавливающих запрет на предоставление в собственность граждан и юридических лиц земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности; суды без достаточных на то оснований, в нарушение основополагающих принципов российского законодательства, без надлежащей проверки и оценки исключили из доказательств решение Собрания депутатов Колыванского сельсовета; суды неправомерно не применили срок исковой давности; испрашиваемая площадь земельного участка необходима для функционирования производственного комплекса; вывод о нарушении оспариваемой сделкой публичных интересов или интересов третьих лиц не подтвержден материалами дела и не доказан истцом.

Администрация в кассационной жалобе указала, что ссылка истца на запрет предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, неправомерна, договор купли-продажи заключен законно, поскольку на участке располагаются здания общества, принадлежащие ему на праве собственности; аргументы истца о том, что испрашиваемый в собственность земельный участок сформирован таким образом, что включает в себякак занятые зданиями, строениями, сооружениями, так и (в основной части) не занятые ими земли сельскохозяйственного назначения, несостоятельны, поскольку в данном случае процент застройки участка не имеет значения.

Прокуратура в отзыве на кассационные жалобы отклонила их аргументацию.

Учитывая надлежащее извещение ответчиков и третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационные жалобы рассматриваются в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представители прокуратуры против удовлетворения кассационных жалоб возражали по приведенным в отзыве мотивам.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами, на основании постановления администрации от 5 июля 2021 г. № 652 «О предоставлении в аренду земельного участка» между администрацией и обществом заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 7 июля 2021 г. № 26-21C, по условиям которого обществу передан в аренду спорный земельный участок для обеспечения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора аренды) сроком с 7 июля 2021 г. по 6 июля 2026 г. (пункт 2.1 договора аренды).

Впоследствии общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, на основании чего между сторонами заключено соглашение от 22 июля 2022 г. о расторжении договора аренды.

Администрацией на основании части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) принято постановление № 684 о предоставлении обществу в собственность спорного земельного участка для обеспечения сельскохозяйственного производства.

На основании указанного постановления между администрацией и обществом заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, стоимость которого составила 325 705 руб. (пункт 5.1 договора).

Платежным поручением от 15 июля 2022 г. № 1292 покупателем перечислено продавцу 325 705 руб. в счет покупной цены.

Полагая, что названный договор не соответствует закону и является недействительным, прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора ничтожной сделкой, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований надзорный орган сослался на нарушение требований действующего законодательства при заключении договора, выразившихся в необосновании обществом предоставления в собственность земельного участка испрашиваемой площади – 65 141 кв.м для эксплуатации нежилых зданий.

Общество при рассмотрении спора заявило о пропуске истцом срока исковой давности; относительно обстоятельств формирования и приобретения спорного участка привело следующие объяснения: спорный земельный участок в 1994 году выделен обществу администрацией Колыванского сельсовета на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством от 6 декабря 1994 г., выданным обществу для молочно-товарной фермы села Колыванское общей площадью 87 230 кв.м. Разрешение на строительство части объектов недвижимости не выдавалось, поскольку Градостроительный кодекс Российской Федерации принят позднее. Колыванским сельсоветом в 1990 году поданы сведения о принадлежности земельного участка обществу, и после передачи данных сельсоветом земельный участок поставлен на учет в кадастровой палате как ранее учтенный без определения границ, участку присвоен кадастровый номер 22:31:030905:609 с разрешенным видом использования: для эксплуатации молочной фермы. В 2020 году земельный участок снят с кадастрового учета, поскольку на участок не было зарегистрировано право собственности и не установлены границы, после чего в 2021 году заключен договор аренды, в 2022 году земельный участок выкуплен ответчиком, ему присвоен новый кадастровый номер 22:31:000000:760. В настоящее время земельный участок используется для обеспечения сельскохозяйственного производства, расположенные на нем объекты недвижимости и вспомогательные сооружения представляют собой единый сельскохозяйственный производственный комплекс для выращивания молодняка крупнорогатого скота (КРС).

В обоснование испрашиваемой площади приобретаемого земельного участка обществом представлен отчет кадастрового инженера от 4 октября 2024 г., согласно которому общая площадь объектов недвижимости (свинарника, скотного двора, четырех телятников) составляет 6 717,5 кв.м; в отчете указано также на наличие на спорном земельном участке иных объектов, не подлежащих государственному кадастровому учету (не являющихся объектами недвижимости): восемь выгульных площадок, две крытые площадки, три навеса для укрытия животных от непогоды, общей площадью 38 760,5 кв.м. По итогам исследования кадастровый инженер пришел к выводу о том, что процент площади застройки земельного участка составляет 70%.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 168, 181, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 27, 39.3, 39.20, 42 Земельного кодекса, статьями 1, 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), статьей 1 Закона Алтайского края от 14 марта 2003 г. № 8-ЗС «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон Алтайского края № 8-ЗС), Правилами землепользования и застройки муниципального образования Колыванского сельсовета Павловского района Алтайского края, утвержденными решением собрания депутатов Колыванского сельсовета Павловского района Алтайского края от 28 июня 2017 г. № 14а (в редакции решения от 21 июня 2022 г. № 9, далее – Правила № 14а), пунктами 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), правовыми позициями, сформулированными Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. № 935-О, определении Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2017 г. № 305-КГ16-16409, разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлениях от 1 марта 2011 г. № 13535/10, от 3 апреля 2012 г. № 12955/11, исходили из того, что спорный земельный участок превышает необходимую для эксплуатации объектов недвижимости площадь, и в отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка, отклонив также заявление о пропуске истцом срока исковой давности, пришли к выводу об удовлетворении иска.

Проверив законность судебных актов, суд округа приходит к следующему.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац второй пункта 74 Постановления № 25)

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления № 25).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ, пунктом 1 статьи 10 которого предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (пункт 7 статьи 10 Закона №101-ФЗ).

Законом Алтайского края № 8-ЗС установлен запрет на предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 1 января 2052 г. Установленный запрет не распространяется в отношении тех земель сельскохозяйственного назначения, которые функционально и в большей части используются для эксплуатации объектов недвижимости.

Общество в настоящем случае обратилось к администрации с заявлением о выкупе без проведения торгов именно таких земель сельскохозяйственного назначения, которые функционально и в большей части используются заявителем для эксплуатации объектов недвижимости.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Следовательно, необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и его площади.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного кодекса.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 г. № 13535/10 сформулирована правовая позиция, по которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Таким образом, заинтересованное лицо, испрашивающее публичный земельный участок в собственность для эксплуатации расположенной на этом участке недвижимости, принадлежащей такому лицу, должно обосновать испрашиваемую площадь земельного участка.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Из совокупного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 1 статьи 11.9 Земельного кодекса.

Согласно положениям пункта 1 статьи 11.9 Земельного кодекса предельные размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 июня 2014 г. № 1152/14 указано, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2017 г. № 305-КГ16-16409, от 14 декабря 2021 г. № 302-ЭС21-14414, изложена позиция, исходя из которой при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса и статья 39.20 Земельного кодекса).

Согласно правовым подходам, изложенным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 августа 2004 г. № 4345/04, от 20 октября 2010 г. № 6200/10, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2017 г. № 301-ЭС17-18823, от 26 января 2018 г. № 301-ЭС17-21416, от 7 сентября 2021 г. № 306-ЭС21-14703, от 18 ноября 2021 г. № 304-ЭС21-20862, при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса.

Суды при рассмотрении спора исходили из того, что представленные обществом доказательства не свидетельствуют о том, что земельный участок площадью 65 141 кв.м необходим для эксплуатации и обслуживания принадлежащих обществу нежилых зданий, на основании чего пришли к выводу о ничтожном характере заключенной между администрацией и обществом сделки купли-продажи спорного земельного участка.

В кассационной жалобе общество отмечает, что при рассмотрении данного дела не подлежат применению правовые позиции, отраженные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8985/08, 7454/10, 14880/10, 13535/10, 1152/14, так как в них изложена позиция со ссылками на земельное законодательство, утратившее юридическую силу, данные постановления приняты до внесения масштабных изменений в земельное законодательство, то есть до исключения из норм земельного законодательства понятия «несоразмерность земельного участка площади объекта.

Исходя из позиции заявителя кассационной жалобы, сформировавшаяся после изменений земельного законодательства судебная практика свидетельствует о том, что «несоразмерность площади земельного участка площади расположенного на нем здании, сооружения», не может являться законным основанием для отказа в приватизации земельного участка. Так, определение Верховного Суда Российской Федерации от 18 августа 2016 г. № 309-КГ16-9522 содержит однозначную правовую позицию, подтверждающую отсутствие в Земельном кодексе (в том числе в статье 39.16) оснований для отказа в приватизации земельных участков с находящимися на них объектами капитального строительства в связи с несоответствием площади этого участка той площади, которая необходима для эксплуатации объекта.

Приведенный в качестве примера судебный акт принят судами при следующих обстоятельствах дела: администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка площадью 14 007 кв. м с для строительства цеха по производству жестяных изделий, после чего арендатор возвел и ввел в эксплуатацию цех площадью 1 488,3 кв.м и в установленном порядке зарегистрировал право собственности на данный объект; впоследствии арендатор обратился к арендодателю с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, на что заинтересованное лицо ответило заявителю отказом.

Суды при рассмотрении спора по обжалованию отказа администрации признали его незаконным по тем основаниям, что общество арендовало спорный земельный участок для возведения объекта капитального строительства, после чего на арендованном земельном участке расположен построенный и принадлежащий обществу ему на праве собственности объект капитального строительства, и поскольку администрация направила обществу проект договора аренды участка площадью 14 007 кв.м для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, то суды сочли несостоятельной ссылку администрации в оспариваемом отказе в приватизации на несоответствие площади этого участка той площади, которая необходима для эксплуатации объекта.

Таким образом, в рамках указанного дела суды пришли к выводу о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка на основании исследования фактических обстоятельств конкретного дела, что не означает применимость указанной позиции к спорам, имеющим другие фактические обстоятельства.

Применительно к настоящему спору, вопреки позиции общества, судами обоснованно учтена позиция, сформулированная в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2017 г. № 305-КГ16-16409, от 14 декабря 2021 г. № 302-ЭС21-14414, исходя из которой при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса и статья 39.20 Земельного кодекса).

Помимо указанного, судами также правильно применена к отношениям сторон правовая позиция, изложенная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 января 2018 г. № 310-ЭС17-20379, согласно которой лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью, при этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

С учетом изложенного, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Противоположное толкование закона, предлагаемое обществом, приведет к созданию такой ситуации, когда злоупотребляющее правом лицо получит возможность без конкурентной процедуры приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости.

Суждения кассационных жалоб о том, что к возникшим между администрацией и обществом правоотношениям по купле-продаже спорного земельного участка не применяются положения Закона № 101-ЗС и Закона Алтайского края № 8-ЗС, ответчики мотивируют расположением на спорном земельном участке объектов недвижимости общества, в силу чего, по их мнению, применение вышеуказанных законов, устанавливающих запрет на предоставление в собственность граждан и юридических лиц земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, неправомерно.

Закон № 101-ФЗ не распространяет свое действие на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями; оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом (пункт 7 статьи 27 Земельного кодекса, абзац второй пункта 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ). Образование участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 названного Кодекса.

При этом следует также учитывать, что спорный земельный участок имеет значительную площадь и относится к землям сельскохозяйственного назначения. В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 г. № 309-ЭС15-11394, площадьподлежащего предоставлению земельного участка должна определяться исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, дополнительного исследования судом требовали вопросы о наличии объектов ответчика в границах спорного участка и о возможности образования в соответствии с действующим законодательством самостоятельного земельного участка в целях эксплуатации таких объектов.

Тем не менее, судами дело рассмотрено по существу с учетом необходимости установления для разрешения спора необходимых условий для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса, а именно: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка; определение площади подлежащего выкупу земельного участка в размере площади занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования (то есть без учета запрета, установленного Законом Алтайского края № 8-ЗС).

Заявление о пропуске прокуратурой срока исковой давности обоснованно отклонено судом первой инстанции с учетом применения к оспариваемой сделке трехлетнего срока исковой давности и даты обращения с настоящим иском в суд.

При этом апелляционным судом допущено неверное суждение (не повлиявшее на правильность вывода по существу заявления о пропуске срока исковой давности) о том, что указанный срок следует исчислять с момента, когда о совершении сделки стало известно именно истцу (прокурору) - лицу, не участвовавшему в совершении сделки, поскольку иск заявлен прокурором в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования - Павловский район в лице администрации Павловского района Алтайского края.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 01 апреля 2025 г. № 302-ЭС24-20524, от 25 апреля 2025 г. № 307-ЭС24-22235, сформулирована позиция, согласно которой особенности применения института исковой давности по иску прокурора выявлены Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 31 октября 2024 г. № 49-П «По делу о проверке конституционности статей 195 и 196, пункта 1 статьи 197, пункта 1 и абзаца второго пункта 2 статьи 200, абзаца второго статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с запросом Краснодарского краевого суда» (далее – Постановление КС РФ № 49-П), который указал, что установленный 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму», а также в случае обращения в доход Российской Федерации имущества, приобретенного вследствие нарушения требований и запретов, направленных на противодействие коррупции, и когда нельзя говорить о защите субъективного гражданского права в том значении, в котором это понятие используется в статье 195 ГК РФ.

Уполномоченный на предъявление иска об обращении в доход государства имущества и денежных средств прокурор действует, таким образом, не в целях восстановления нарушенных субъективных гражданских прав публично-правового образования, а в целях защиты общественных и государственных интересов, что соответствует характеру возложенных на прокуратуру РФ публичных функций (статья 129 Конституции Российской Федерации), связанных с поддержанием правопорядка (пункт 4.1 Постановления КС РФ № 49-П).

Вместе с тем указанный вывод не распространен Конституционным Судом Российской Федерации на институт исковой давности по искам прокурора, направленным на передачу имущества публично-правовым образованиям или признание их права на имущество, в том числе, основанных на допущенных нарушениях при приватизации государственного (муниципального) имущества.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации по существу указал на определенные исключения в применении общих правил института исковой давности при разрешении споров по искам прокуроров, к которым настоящий иск при установленных по делу обстоятельствах не относим.

Схожая правовая позиция изложена также и в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 25 июня 2024 г. № 45-КГ24-6-К7, от 23 июля 2024 г. № 18-КГ24-51-К4 и др.

Применительно к такому подходу у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для вывода об исчислении срока исковой давности с даты проведения проверки процессуальным истцом.

Конституционный Суд Российской Федерации в вышеназванном Постановлении особо подчеркнул, что вывод о неприменении сроков давности касается именно антикоррупционных исков прокуратуры. Он не распространяется на решение вопроса о применимости или неприменимости исковой давности к иным искам прокуроров, направленным на передачу имущества публично-правовым образованиям или признание их права на имущество, в том числе основанным на нарушении порядка приватизации.

Тем не менее, с учетом дат обращения прокуратуры с настоящим иском в суд и совершения оспариваемой сделки срок исковой давности истцом не пропущен.

По приведенным мотивам суд округа поддерживает выводы судов в указанной части.

По вопросу установления факта несоразмерности участка общество указывает, что суды, делая вывод о том, что не весь спорный участок занят объектами капитального строительства, необоснованно не учли, что для функционирования производственного комплекса, помимо капитальных строений, необходимы помещения для выгула и кормления скота: для содержания 1 200 голов КРС требуется площадь выгульных площадок не менее 30 000 кв.м.

Вопреки сделанному судами выводу, по мнению общества, материалами дела подтверждено, что расположенные на спорном участке нежилые здания (телятники, скотные дворы, свинарники) являются единым сельскохозяйственным комплексом, которые используются ответчиком по назначению и в соответствии с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства.

Изложенные аргументы отклонены судом первой инстанции, поскольку представленные ответчиком доказательства не свидетельствуют о том, что земельный участок площадью 65 141 кв.м необходим для эксплуатации и обслуживания нежилых зданий, что указанными доказательствами ответчик обосновывает площадь, необходимую для содержания скота (то есть для ведения сельскохозяйственного производства, для чего земельный участок ему и предоставлялся): по мнению суда, понятия «необходимость для эксплуатации и обслуживания нежилых зданий» и «для ведения сельскохозяйственного производства» не являются тождественными.

Указывая, что на предмет недействительности сделка оценивается на момент ее заключения, суд также отметил, что в заявлении о предоставлении земельного участка в собственность ответчиком указано о находящихся на земельном участке четырех телятников общей площадью 2 955,1 кв.м, при этом право собственности на свинарник площадью 732,9 кв.м и скотный двор площадью 3 029,5 кв.м зарегистрировано 9 февраля 2023 г., то есть после заключения договора купли-продажи.

Таким образом, суд счел, что в данном случае к приобретателю объектов недвижимости общей площадью 2 955,1 кв.м не могло перейти право на весь земельный участок сельскохозяйственного назначения, не предназначенный для эксплуатации объектов недвижимости.

Апелляционный суд приведенные доводы суда первой инстанции поддержал.

Вместе с тем при рассмотрении иска о признании недействительной сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса), судам надлежало установить каким образом оспариваемый договор посягает на такие публичные интересы либо права, охраняемые законом интересы третьих лиц, в силу чего в настоящем случае, следуя принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование, определить фактические обстоятельства правомерности предоставления ответчику земельного участка без торгов в испрашиваемой обществом площади: законно либо незаконно администрацией принято решение о предоставлении земельного участка в собственность, заключении договора купли-продажи участка в испрашиваемой площади.

По мнению суда округа, при рассмотрении указанных обстоятельств судами в достаточной мере не исследованы аргументы общества о том, что расположенные на земельном участке объекты ответчика являются единым сельскохозяйственным комплексом, однако такие обстоятельства подлежали установлению в силу следующего.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июня 2024 г.№ 29-П указано, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в контексте статьи 39.20 Земельного кодекса предполагает, что предоставление находящихся в публичной собственности участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений и определение границ и площади участка должны производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на данном участке здания или сооружения (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. № 935-О и от 27 января 2022 г. № 75-О).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выработан правовой подход, согласно которому при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17 августа 2004 г. № 4345/04, от 20 октября 2010 г. № 6200/10).

Названный подход поддержан Верховным судом Российской Федерации в определениях от 13 декабря 2017 г. № 301-ЭС17-18823, от 26 января 2018 г. № 301-ЭС17-21416.

Реализуя бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка, ответчик представил в материалы отчет кадастрового инженера (том 2, листы дела 84-110), согласно содержанию которого совокупная площадь недвижимого имущества общества, расположенного на спорном земельном участке, составляет 45 478 кв.м:

- общая площадь подлежащих государственному кадастровому учету объектов (свинарника, скотного двора, четырех телятников) составляет 6 717,5 кв.м,

- общая площадь объектов, не подлежащих государственному кадастровому учету (восьми выгульных площадок, двух крытых площадок, трех навесов для укрытия животных от непогоды) составляет 38 760, 5 кв.м.

В подтверждение аргументов общества о том, что находящиеся на земельном участке объекты являются составляющими частями единого сельскохозяйственного производственного комплекса в рамках проведенного исследования кадастровый инженер приложил к отчету схему расположения и фотографии расположения объектов на земельном участке (объекты недвижимости и сооружения равномерно распределены по всей площади земельного участка, участвуют в процессе сельскохозяйственной деятельности, между объектами и сооружениями имеются грунтовые покрытия, через которые предполагается передвижение животных и работников по территории фермы).

Представленные обществом доказательства прокуратурой не оспорены, а в обжалуемых судебных актах не приведено мотивов, по которым судами не принят вышеприведенный правовой подход и отклонены аргументы общества о том, что совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей ответчика, расположенных на одном земельном участке, являются единым комплексом.

Достоверное установление соразмерности (несоразмерности) земельного участка площади, необходимой для размещения и эксплуатации объектов ответчика, могло потребовать специальных знаний, в связи с чем суду первой инстанции следовало вынести на обсуждение вопрос о целесообразности назначения по делу судебной экспертизы, разъяснить сторонам последствия не заявления соответствующего ходатайства (учитывая то обстоятельство, что ответчиком бремя доказывания реализовано, отчет кадастрового инженера прокуратурой не оспорен), что соответствовало бы разъяснениям, приведенным в пунктах 3, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении апелляционной инстанции, о незаконности заключенной сделки купли-продажи спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд округа, руководствуясь пунктами 3, 5 части 1 статьи 287 АПК РФ и данными в пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 г. № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснениями, считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 АПК РФ обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, а именно с учетом вышеизложенных правовых подходов проанализировать представленный заявителем в обоснование соразмерности участка занимаемому объекту отчет кадастрового инженера; рассмотреть вопрос на основании каких документов обществу предоставлен участок в аренду (заявка и ее документальное обоснование на предоставление участка: почему общество испрашивало именно такую площадь, какие строения и вспомогательные незарегистрированные сооружения на ней размещались первоначально при одобрении заявки); определить является ли совокупность сооружений общества и дополнительно обустроенных им грунтовых площадок для выгула скота (расположены между такими объектами, сооружениями как свинарники, телятники, скотный двор, кормовые столы и навесы для животных) единым производственным комплексом; при необходимости специальных знаний для определения необходимой для использования единого комплекса площади земельного участка поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы, устранив выявленные судом округа недостатки, установить значимые по делу обстоятельства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

В случае, если по результатам надлежащего исследования таких доказательств судом будет установлена несоразмерность площади земельного участка для эксплуатации объектов ответчика, то заключенная между администрацией и обществом сделка может быть признана незаконной, учитывая, что у ответчика сохраняется право приобретения в собственность земельного участка в размере его обоснованной площади.

По результатам повторного рассмотрения дела суду также следует распределить судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 декабря 2024 г. и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2025 г. по делу № А03-12943/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Хлебников

Судьи А.Ю. Донцова

А.В. Щанкина