ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-77173/2023-ГК

г. Москва Дело № А40-252674/22

11 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Александровой Г.С., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Красникова Д.В.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Олимп Инвест"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 сентября 2023 года

по делу № А40-252674/22, принятое судьей Дудкиным В.В. (135-1890)

по иску ООО "Магнариус-Инвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчикам: 1) ООО "Олимп Инвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

2) ООО "Бе-ринг Центр" (ИНН <***>)

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности; о выселении ООО «Олимп Инвести ООО «Бе-ринг Центр» из нежилых помещений; о взыскании задолженности по договору аренды; о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и пени; о взыскании задолженности по оплате эксплуатационных услуг и пени; о взыскании пени за просрочку освобождения нежилых помещений,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 24.01.2023,

диплом 135224 0224746 от 28.03.2014;

от ответчиков: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Магнариус-Инвест" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "Олимп Инвест" и ООО "БЕ-РИНГ ЦЕНТР" (далее – ответчик и соответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения № ДА-ФОК-1/21 от 09.02.2021г., заключенный между ООО "Магнариус-Инвест" и ООО "Олимп Инвест".

Выселить ООО «ОЛИМП ИНВЕСТ» ИНН <***> и ООО «БЕ-РИНГ ЦЕНТР» ИНН <***>, из:

нежилого помещения пом. 94, кадастровый номер 77:06:0011011:8075, общей площадью 6 379,3 кв. м, расположенного с -1 этажа по 4 этаж Здания;

- нежилого помещения пом. 96, кадастровый номер 77:06:0011011:8076, общей площадью 26,6 кв. м, расположенного на 1 этаже Здания;

- нежилого помещения пом. 97, кадастровый номер 77:06:0011011:8077, общей площадью 17,2 кв. м, расположенного на 1 этаже Здания.

Взыскать: задолженность по оплате арендной платы по Договору аренды нежилого помещения № ДА-ФОК-1/21 от 09.02.2021, за период с 15.02.2021 по 20.092023 - в размере 95 739 000 (Девяносто пять миллионов семьсот тридцать девять тысяч) рублей;

- задолженность по оплате пеней за просрочку оплаты арендной платы по Договору аренды нежилого помещения № ДА-ФОК-1/21 от 09.02.2021, за период с 15.02.2021 по 20.09.2023 - в размере 29 541 930. 54 (Двадцать девять миллионов пятьсот сорок одна тысяча девятьсот тридцать) 54 копейки, а также пени за просрочку оплаты арендной платы по Договору аренды нежилого помещения № ДА-ФОК-1/21, за период с 21.09.2023 до момента фактического исполнения обязательств;

- задолженность по оплате коммунальных услуг по Договору аренды нежилого помещения № ДА-ФОК-1/21 от 09.02.2021, за период 29.03.2021 по 16.09.2023 - в размере 7 735 145,63 (Семь миллионов семьсот тридцать пять тысяч сто сорок пять) рублей 63 копеек;

- задолженность по оплате пени за просрочку оплаты коммунальных услуг по Договору аренды нежилого помещения № ДА-ФОК-1/21 от 09.02.2021, за период с 29.03.2021 по 16.09.2023 - в размере 3 122 349, 79 (Три миллиона сто двадцать две тысячи триста сорок девять) рублей 79 копейки, а также пени за просрочку оплаты коммунальных услуг по Договору аренды нежилого помещения № ДА-ФОК-1/21 от 09.02.2021, за период с 21.09.2023 - до момента фактического исполнения обязательств;

- задолженность по оплате эксплуатационных услуг по Договору аренды нежилого помещения № ДА-ФОК-1/21 от 09.02.2021, за период с 29.03.2021 по 16.08.2023 - в размере 6 798 247, 32 (Шесть миллионов семьсот девяносто восемь тысяч двести сорок семь) рублей 32 копейки;

- задолженность по оплате пени за просрочку оплаты эксплуатационных услуг по Договору аренды нежилого помещения № ДА-ФОК-1/21 от 09.02.2021, за период 29.03.2021-20.09.2023 - в размере 3 027 982, 55 (три миллиона двадцать семь тысяч девятьсот восемьдесят два) рубля 55 копеек, а также пени за просрочку оплаты эксплуатационных услуг по Договору аренды нежилого помещения № ДА-ФОК-1/21 от 09.02.2021, за период с 21.09.2023 - до момента фактического исполнения обязательств;

- пени за просрочку освобождения Помещений по Договору аренды нежилого помещения №ДА-ФОК-1/21 от 09.02.2021. за период с 16.09.2022 по 20.09.2023, в размере – 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей, а также пени за просрочку освобождения помещений по договору аренды нежилого помещения № ДА-ФОК-1/21 от 09.02.2021г, за период с 21.09.2023 до момента фактического исполнения обязательств, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29 сентября 2023 года по делу № А40-252674/22 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды №ДА-ФОК-1/21 от 09.02.2021г., в соответствии с которым арендодатель предоставил во временное владение арендатору нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...>. Помещения переданы по акту приема-передачи 11.02.2021г.

В соответствии с п. 4.5. договора арендная плата вносится не позднее 15 числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

Как указывает истец в обоснование иска, ответчиком не выполнены обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем за ответчиком числится задолженность в размере 95 739 000,00 руб.

Согласно условиям договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Принимая во внимание, что ответчиком нарушены сроки оплаты арендных платежей, истцом на сумму задолженности начислены пени в размере 29 541 930,54 руб. за период с 15.02.2021г. по 20.09.2023г.

В соответствии с п.4.7. договора в арендую плату не включены коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, а также обслуживание индивидуального теплового пункта.

За период с 29.03.2021г. по 16.09.2023г. задолженность по коммунальным платежам составляет 7 735 145,63 руб.

В силу п. 9.7. договора в случае просрочки исполнения арендатором обязательства по оплате коммунальных платежей на срок более чем пять рабочих дней, арендодатель имеет право начислить и предъявить арендатору к оплате пени в размере 0,1от суммы задолженности за каждый день просрочки.

За период с 29.03.2021г. по 16.09.2023г. задолженность по оплате пени по коммунальным платежам составляет 3 122 349,79 руб.

За период с 29.03.2021г. по 16.08.2023г. задолженность по оплате эксплуатационных услуг составляет 6 798 247,32 руб.

За период с 29.03.2021г. по 20.09.2023г. задолженность по оплате пени по оплате эксплуатационных услуг составляет 3 027 982,55 руб.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В связи с существенным нарушением условий договора ответчиком, отсутствия доказательств своевременного внесения арендных платежей по договору, истцом так же заявлено требование о расторжении договора аренды от 09.02.2021г. № ДА-ФОК-1/21.

В силу п.9.8. договора в случае неисполнения арендатором обязанности по освобождению помещения в связи с прекращением договора, арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,1% от суммы ежемесячной арендной платы за помещение, в связи с чем сумма пени составляет 2 200 000,00 руб.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» устанавливает, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем. День фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, законом или договором может быть предусмотрена денежная сумма - неустойка (пеня, штраф), которую должник обязан уплатить кредитору (ст. 330, 331 ГК РФ).

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и, установив, что доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены, правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании долга, неустойки, расторжении договора и выселении ответчика в порядке ст. 622 ГК РФ.

Обращаясь с апелляционной жалобой, ответчик, каких – либо доказательств по делу и, в частности, доказательств оплаты задолженности по договору, а так же контррасчета с приложением соответствующих доказательств, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представил.

Довод о том, что согласованная сторонами ставка ежемесячной арендной платы, является для Ответчика крупной сделкой, заключенной на заведомо экономически невыгодных и невыполнимых условиях не принимается апелляционной коллегией.

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить вмешаться в договорную волю сторон. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Фактические обстоятельства, на которые ссылается истец имели место, как на момент заключения договора, так и в процессе его исполнения.

Действуя разумно и добросовестно, ответчик имел возможность использовать способы защиты нарушенных прав предоставленными нормами гражданского законодательства.

Подписав Договор без возражений, ответчик согласился с изложенными в нем условиями, в том числе и с условиями спорных положений Договора.

Несогласие истца с отдельными условиями Договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о нарушении прав стороны.

Как указал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 14 марта 2014 г. N 16 при разрешении споров, возникающих из договоров, в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными, также необходимо учитывать нарушают ли спорные условия существенным образом баланс интересов сторон.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пунктах 9 и 10 постановления Пленума от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что:

- при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия),

- контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора),

суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что условия настоящего договора в целом соответствуют правовой цели обязательства, в частности отражают его возмездный характер, устанавливая справедливую плату за пользование имуществом собственника, и не нарушают баланс интересов сторон.

Соглашаясь с данным выводом судебная коллегия отмечает, что из материалов дела не следует, что истец при заключении находился в вынужденном положении заключить именно данный договор аренды конкретных помещений.

Как следует из материалов дела, данные помещения были выбраны заявителем, ввиду того, что они своими техническими и локационными параметрами подходили для открытия магазина, то есть были интересны и выгодны стороне, но не являлись единственным возможным вариантом, пусть и в пределах ограниченной какими-либо критериями территории, для осуществления арендатором своей предпринимательской деятельности.

Наличие оспариваемых истцом условий не мешало последнему получать имущественную выгоду от эксплуатации объекта аренды на протяжении периода аренды.

Таким образом, довод о том, что Дополнительное соглашение № 1 от 29.11.2021 и Дополнительное соглашение № 2 от 12.05.2022 к Договору аренды заключены на заведомо невыгодных для Ответчика условиях не соответствует действительности.

В соответствии со ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ от 08.02.1998 (далее - «ФЗ «Об ООО») крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дате свершении сделки, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

В обоснование данной позиции, не представлены документально подтвержденные доказательства в виде данных бухгалтерской отчетности, в подтверждение указанного вывода.

Ответчик ошибочно ссылается на нарушение порядка одобрения крупной сделки, поскольку положения ст. 46 ФЗ «Об ООО», регламентирующей порядок одобрении крупной сделки, не применяются к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно является единственным лицом, обладающим полномочиями единоличного исполнительного органа общества (п. 7 ст. 46 ФЗ «Об ООО»).

Вопреки позиции ответчика ст. 46 ФЗ «Об ООО» неприменима на основании следующего.

На дату заключения Договора аренды - 09.09.2021. в редакции Дополнительных соглашений об уменьшении арендных платежей от 29.11.2021 и 12.05.2022, единственным участником Ответчика являлся ФИО2 (п. 26 Выписки из ЕГРЮЛ от 03.02.2021.

На момент заключения Договора аренды ФИО2 являлся так же генеральным директором Ответчика (п. 19 Выписки из ЕГРЮЛ от 03.02.2021).

В соответствии с п. 7 ст. 46 ФЗ «Об ООО» одобрения крупной сделки не требуется в отношении общества, состоящего из одного участника, который одновременно является единственным лицом, обладающим полномочиями единоличного исполнительного органа общества.

Кроме того, в п. 40 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что сделки по передаче прав и обязанностей по договорам аренды могут быть признаны крупными, если совершение данных сделок фактически повлекло за собой прекращение основной производственной деятельности общества.

Данный вывод Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации не применим в данном случае, поскольку Ответчик продолжает занимать переданное по Договору аренды помещение в целях извлечения финансовой прибыли.

Таким образом, перед заключением Договора аренды его одобрение в качестве крупной сделки не требовалось. Довод о недействительности сделки ввиду нарушения корпоративной процедуры одобрения крупной сделки, предусмотренного ст. 46 ФЗ «Об ООО», не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Исходя из буквального толкования

положений п. 2 ст. 431.1 ГК РФ, а также положений п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 г., если договор фактически исполнялся, стороны не вправе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В силу ст. 166 ГК РФ, сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

Недобросовестными являются действия стороны сделки, которая вела себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что она согласна со сделкой и намерена придерживаться ее условий, но впоследствии, уже после ее исполнения контрагентом обратилась в суд с требованием о признании сделки недействительной, чтобы получить для себя необоснованные выгоды и преференции, в то время как никто не вправе извлекать какие-либо преимущества из своего незаконного поведения.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В качестве таких действий, которые свидетельствуют о фактическом принятии условий сделки, согласии с ее содержанием могут рассматриваться, в частности, подписание сделки без замечаний, получение исполнения по ней без возражений, оформление сопроводительных документов и др.

Таким образом, в силу ст. 10 ГК РФ, ответчик, оспаривая заключенность сделок, которые им фактически исполнялись и были одобрены, злоупотребляет правом.

Доводы, направленные на оспаривание законности определения Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2023 о возврате встречного искового заявления о признании Договора аренды недействительной сделкой не принимаются, поскольку данный судебный акт был результатом апелляционной проверки.

Доводы, направленные на оспаривание законности определения Арбитражного суда города Москвы от 20.09.2023 об отказе в удовлетворении ходатайства Ответчика о приостановлении производства по делу до момента рассмотрения иска о признании недействительным Договора аренды, рассматриваемого в рамках дела № А40-141272/23, не принимаются, поскольку данное определение ответчиком не обжаловалось и при этом заявленное обстоятельство не является основанием для приостановления производства по делу.

Довод о несоразмерности взысканной неустойки не принимается на основании разъяснений пункта 72 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, ввиду отсутствия соответствующего заявления со стороны ответчика при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "Олимп Инвест" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2023 года по делу № А40-252674/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Н.И. Панкратова

Судьи: Г.С. Александрова

О.В. Савенков