Решение по делу № А65-3805/2025 от 03.07.2025 | АС Республики Татарстан

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. <***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-3805/2025

Дата принятия решения – 03 июля 2025 года.

Дата объявления резолютивной части – 19 июня 2025 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хамидуллиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Макаровой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Близкий», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Татарстан, г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании незаконным уведомления Лаишевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан №КУВД-001/2024-67263762/1 от 15.01.2025 о приостановлении государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве №НС/УБ-3/86/23 от 06.12.2023 как не соответствующего требованиям Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,

об обязании Лаишевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан осуществить регистрационные действия по внесению в ЕГРП сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве №НС/УБ-3/86/23 от 06.12.2023,

при участии:

от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности от 28.11.2024;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 28.12.2024 №092-Д; после перерыва – ФИО3, представитель по доверенности от 28.12.2024 №101-Д;

от третьего лица 1 (ФИО4) – не явился, извещен;

от третьего лица 2 (ПАО «Сбербанк России») – не явился, извещен;

от третьего лица 3 (ООО «Ак Барс Дом») – не явился, извещен;

от третьего лица 4 (ф/у ФИО5 (Репникова) Е.В.) – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Близкий», г. Казань (далее – заявитель, ООО «СЗ «Близкий», Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Татарстан, г. Казань (далее – ответчик, регистрирующий орган),

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.02.2025 в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:

- ФИО4 (далее – третье лицо 1),

- Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – третье лицо 2, ПАО «Сбербанк»),

- Общество с ограниченной ответственностью «Ак Барс Дом» (далее – третье лицо 3).

Определением суда от 17.03.2025 в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий ФИО4 – ФИО6 (далее – третье лицо 4).

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание 17.06.2025 не явились, в связи с чем суд, руководствуясь ст.156 АПК РФ, определил провести его в отсутствие указанных лиц.

До начала судебного заседания через систему электронной подачи документов «Мой Арбитр» от третьего лица 2 поступил отзыв на заявление, который был приобщен судом к материалам дела на основании ст.159 АПК РФ.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, огласила пояснения по делу, настаивала, что все требования действующего законодательства об основаниях и порядке расторжения договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением участником долевого строительства обязательств по внесению платежей заявителем были соблюдены; ФИО4 в связи с длительным неисполнением обязательств по оплате цены договора участия в долевом строительстве было направлено уведомление о расторжении договора, после чего застройщик обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации одностороннего расторжения договора, однако ответчик приостановил государственную регистрацию, указав на наличие действующей записи об ипотеке в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк» и отсутствием заявления о погашении указанной записи; указала, что действующим законодательством не предусмотрено дополнительных условий для регистрации одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве, сослалась на судебную практику по аналогичным спорам.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признала по мотивам, указанным в отзыве и дополнениях к нему, которые просила приобщить к материалам дела, огласила пояснения по делу, возражала на доводы заявителя, указала, что на государственную регистрацию расторжения договора долевого участия уведомление, направленное застройщиком Банку, не представлено, запись об ипотеке не прекращена; расчеты по договору участия в долевом строительстве производятся с использованием счета эскроу, открытого на имя участника долевого строительства и в случае его банкротства денежные средства, размещенные на указанном счете, защищены от включения в конкурсную массу и не могут быть изъяты для удовлетворения требований кредиторов.

В судебном заседании 17.06.2025 судом в порядке ст.163 АПК РФ был объявлен перерыв до 14 час. 30 мин. 19.06.2025. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет.

После объявленного перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда с участием представителей сторон.

За время объявленного перерыва через систему электронной подачи документов «Мой Арбитр» от заявителя поступили дополнительные пояснения, которые были приобщены судом к материалам дела в порядке ст.159 АПК РФ.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание 19.06.2025 не явились, в связи с чем суд, руководствуясь ст.156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители сторон в судебном заседании 19.06.2025 огласили пояснения по делу, поддержали ранее озвученные позиции по существу спора.

Как следует из материалов дела, 06.12.2023 между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Близкий» (Застройщик) и гражданкой ФИО4 (Участник долевого строительства) заключен Договор участия в долевом строительстве №НС/УБ-3/86/23 (далее – Договор).

В соответствии с п.3.1 названного Договора стоимость приобретаемого недвижимого имущества (квартиры) составила 7 372 200 руб. (без налога НДС), и определяется как произведение цены 1 (одного) квадратного метра площади Квартиры из расчета 207 084 руб. 27 коп. за 1 кв.м и общей проектной площади Квартиры в соответствии с п.2.2 настоящего Договора.

Согласно п.3.2. Участник долевого строительства обязан оплатить цену Квартиры, указанную в п.3.1. настоящего Договора, после регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан. Расчеты по договору участия в долевом строительстве Объекта недвижимости производятся с использованием счета эскроу, открытого на имя депонента (участника долевого строительства) в уполномоченном банке (эскроу-агенте), на который предусмотрено перечисление денежных средств любым способом, не противоречащим действующему законодательству Российской Федерации в следующем порядке:

- за счет собственных средств участник долевого строительства оплачивает сумму в размере 1 481 871 руб. 00 коп. – с использованием номинального счета ООО «Экосистема недвижимости М2», открытого в Банке ВТБ (ПАО), в течение 5 (пяти) рабочих дней после регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан;

- за счет кредитных средств участник долевого строительства оплачивает сумму в размере 5 890 329 руб. 00 коп. Кредитные средства предоставляются участнику долевого строительства Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (в лице доп.офиса №8588/0273 по адресу: <...>), являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации (Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций от 11.08.2015 №1481) (далее по тексту – Банк).

Кредитные средства предоставляются по Кредитному договору №74691007-НКЛ от 06.12.2023, заключаемому в городе Димитровград между участником долевого строительства и Банком для целей участия в долевом строительстве Квартиры (далее по тексту – «Кредитный договор»), Иные условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

Часть кредитных денежных средств в размере 883 550 руб. 00 коп. перечисляется в течение 5 (пяти) рабочих дней от даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав и залога прав в пользу Банка.

Часть кредитных денежных средств в размере 5 006 779 руб. 00 коп. перечисляется до 31.08.2024. Участник долевого строительства обязан для перечисления указанной суммы обратиться за 30 (тридцать) календарных дней до указанной даты в ПАО «Сбербанк России». Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на счет эскроу.

Расчеты по договору участия в долевом строительстве Объекта недвижимости производятся с использованием счета эскроу, открытого на имя депонента (участника долевого строительства) в уполномоченном банке (эскроу-агенте), на который предусмотрено перечисление денежных средств с номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «ДомКлик», открытого в Московском банке ПАО Сбербанк, бенефициаром по которому является участник долевого строительства.

В связи с длительным неисполнением участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора в размере 5 006 779 руб. на эскроу-счет, 19 ноября 2024 года Застройщиком, в лице Агента, направлена претензия об оплате цены договора в течение трех рабочих дней с даты его получения с указанием на право стороны на одностороннее расторжение Договора в случае неисполнения участником долевого строительства денежных обязательств (л.д.30, 33).

24 декабря 2024 года Застройщиком в адрес участника долевого строительства направлено уведомление о расторжении Договора участия в долевом строительстве (л.д.32, 34).

27 декабря 2024 года ООО «СЗ «Близкий» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с заявлением о регистрации одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.

Уведомлением от 15.01.2025 №КУВД-001/2024-67263762/1 регистрирующий орган по результатам проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов приостановил государственную регистрацию прав, указав, что расторжение договора участия в долевом строительстве №НС/УБ-3/86/23 от 06.12.2023 не представляется возможным в связи с имеющейся непогашенной записью об ипотеке в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк» и отсутствием соответствующего заявления о погашении внесенной в сведения ЕГРН записи об ипотеке.

Заявитель, не согласившись с вынесенным ответчиком Уведомлением от 15.01.2025 №КУВД-001/2024-67263762/1 о приостановлении государственной регистрации прав, полагая, что оно противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела, заслушав в судебном заседании доводы и объяснения представителей сторон, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данные ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение заявленных требований.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного акта, решений и действий (бездействия) возлагается на соответствующий орган.

В настоящее время отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), который согласно его части 1 статьи 72 вступил в силу с 01.01.2017, за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68 настоящего Закона.

Статьей 1 Закона №218-ФЗ, предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

В соответствии с положениями Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ определен порядок проведения государственной регистрации прав, который включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Так, в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Частью 4 статьи 29 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий:

1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав – в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав – при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав – в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав – при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 5 статьи 29 Закона №218-ФЗ в день приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона №218-ФЗ могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Правоотношения в сфере участия лиц в инвестировании строительства многоквартирных жилых домов урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).

В соответствии со статьей 4 Закона №214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, договор, в числе прочих обязательных условий, должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты

Договор участия в долевом строительстве №НС/УБ-3/86/23 от 06.12.2023, заключенный между ООО «СЗ «Близкий» и ФИО4, содержит условия о цене, сроке и порядке внесения денежных средств за объект долевого строительства.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 Закона №214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии частью 4 настоящей статьи.

Частью 4 статьи 9 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Таким образом, по указанным основаниям застройщик вправе принять решение об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

При этом, как разъяснено в абзаце втором пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Из материалов дела судом установлено, что 24 декабря 2024 года Застройщиком в адрес ФИО4 (участника долевого строительства) направлено уведомление о расторжении Договора участия в долевом строительстве №НС/УБ-3/86/23 от 06.12.2023 (л.д.32, 34).

Таким образом, предусмотренный законом порядок расторжения договора (одностороннего отказа) заявителем соблюден.

Сведений о том, что участником долевого строительства был оспорен в установленном законом порядке односторонний отказ от договора, суду не представлено, в материалах дела таковые отсутствуют.

Согласно пункту 8 статьи 48 Закона №218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре.

При этом закон, предполагая наличие обременения прав требования по договору участия в долевом строительстве залогом (п.9 ст.48 Закона №218-ФЗ), не ставит дополнительных условий для расторжения такого договора.

Все требования действующего законодательства об основаниях и порядке расторжения договора участия в долевом строительстве вследствие одностороннего отказа от него застройщика в данном случае заявителем были соблюдены; предусмотренные законом документы, в том числе, уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке от 24.12.2024, предупреждение о необходимости погашения задолженности от 19.11.2024, описи вложения от 19.11.2024, от 24.12.2024 с подтверждающими отправку чеками, а также доказательство оплаты госпошлины представлены с заявлением о государственной регистрации прекращения договора.

Факт неполучения застройщиком денежных средств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, подтверждается приложенными документами; доказательств, подтверждающих проведение расчетов по заключенному договору в полном объеме, сторонами договора не представлено.

При таких обстоятельствах, поскольку Законом №214-ФЗ реализация застройщиком права на односторонний отказ от договора не поставлена в зависимость от получения согласия залогодержателя права требования по такому договору, а регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве – от регистрации прекращения ипотеки права требования, суд считает действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации незаконными.

Указанный правовой подход подтверждается судебной практикой по данному вопросу, сформированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2017 №310-ЭС17-10405, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 24.04.2017 по делу №А48-2017/2016, Постановлениях Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2019 года №20АП-3061/2019, №20АП-3062/2019, Постановлении Арбитражного суда Московского округа по делу №А41-92639/2022.

При этом, доводы ответчика, изложенные в отзыве, а также доводы третьего лица 2 судом отклоняются, как основанные на ином толковании положений Федерального закона 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федерального закона от 16.07.1998 № 02-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, доводы ответчика относительно договора об открытии эскроу-счета, изложенные в дополнениях к отзыву на заявление, суд находит также подлежащими отклонению, как не имеющие правового значения для рассматриваемого спора, поскольку эскроу-счет открывается участнику долевого строительства в целях перечисления на него денежных средств в счет оплаты заключенного договора участия в долевом строительстве в интересах последнего.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что действия Управления Росреестра по РТ, выраженные в принятии уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 15.01.2025 №КУВД-001/2024-67263762/1 по расторжению договора участия в долевом строительстве №НС/УБ-3/86/23 от 06.12.2023, не соответствуют нормам действующего законодательства, нарушают права и законные интересы заявителя и в силу статьи 201 АПК РФ подлежат признанию незаконными, а требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу положений пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что, признав решение (действие, бездействие) органа власти незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Указание на способ защиты права в случае признания оспариваемых действий (бездействий) соответствующего органа незаконными является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным. При этом применяемая судом восстановительная мера должна отвечать нескольким критериям: быть адресована тому же органу, чьи деяния (акты) были обжалованы, обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), быть обусловленной существом спора.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений и совокупности установленных обстоятельств по делу. При этом суд в выборе способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом способ устранения нарушенных прав определяется судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

В целях восстановления нарушенного права заявителя с учетом полномочий ответчика, суд считает, что надлежащим способом устранения нарушенного права Общества будет являться в рассматриваемом случае возложение обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить регистрационные действия по внесению в ЕГРН сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве №НС/УБ-3/86/23 от 06.12.2023, заключенного между ООО «СЗ «Близкий» и ФИО4.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

РЕШИЛ :

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным уведомление Управления Лаишевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан №КУВД-001/2024-67263762/1 от 15.01.2025 о приостановлении государственной регистрации внесения записи в ЕГРН о расторжении договора участия в долевом строительстве №НС/УБ-3/86/23 от 06.12.2023.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить регистрационные действия по внесению в ЕГРН сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве №НС/УБ-3/86/23 от 06.12.2023, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Близкий» и ФИО4.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Близкий», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Исполнительный лист на взыскание расходов по уплате государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу при наличии соответствующего ходатайства взыскателя.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Л.В. Хамидуллина