АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, <...>

Тел/факс <***>, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Астрахань Дело № А06-5280/2023

16 мая 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2025 года; Полный текст решения изготовлен 16 мая 2025 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Баскаковой И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тарнавчиком А.И.

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Специализированного застройщика Общество с ограниченной ответственностью Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" к Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань"; Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО "Город Астрахань"; Обществу с ограниченной ответственностью СЗ "Регионэлитстрой", к Министерству имущественных и градостроительных отношений Астраханской области и к Обществу с ограниченной ответственностью "СтройПро" об обязании ООО СЗ «Регионэлитстрой» за свой счет снести объект самовольного строительства, находящегося по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Адмирала ФИО1; о признании незаконными действия Администрации Муниципального образовании «Городской округ Город Астрахань» по продлению от 31.05.2023г. срока действия разрешения на строительство ООО СЗ «Регионэлитстрой» многоквартирного жилого дома по ул. Адмирала ФИО1 в Советском районе г. Астрахани 30RU30301000-22-2022 от 04.05.2022г. до 21.04.2024г.; о запрете Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации МО «Город Астрахань», Администрации МО «Городской округ город Астрахань» выдавать новое разрешение на строительство (с параметрами не соответствующими договору о развитии № 02/14 от 11.06.2014г.) ООО СЗ «Регионэлитстрой» многоквартирного жилого дома по ул. Адмирала ФИО1 в Советском районе г. Астрахани,

Третьи лица: Прокуратура Астраханской области, Служба строительного надзора Астраханской области, Астраханское отделение ПАО «Сбербанк», Управление Муниципального контроля Администрации г. Астрахани и индивидуальный предприниматель ФИО2,

при участии: от истца: не явился от ответчиков:

- Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО "Город Астрахань"– ФИО3, доверенность от 09.01.2025 г., диплом,

- Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" - ФИО3, доверенность, диплом,

от «РегионЭлитСтрой» - ФИО4, доверенность от 09.01.2025 г, диплом от Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской

области – не явился. остальные лица - не явились

Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" обратилась в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань"; Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО "Город Астрахань"; Обществу с ограниченной ответственностью СЗ "Регионэлитстрой", к Министерству имущественных и градостроительных отношений Астраханской области и к Обществу с ограниченной ответственностью "СтройПро" об обязании ООО СЗ «Регионэлитстрой» за свой счет снести объект самовольного строительства, находящегося по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Адмирала ФИО1; о признании незаконными действия Администрации Муниципального образовании «Городской округ Город Астрахань» по продлению от 31.05.2023г. срока действия разрешения на строительство ООО СЗ «Регионэлитстрой» многоквартирного жилого дома по ул. Адмирала ФИО1 в Советском районе г. Астрахани 30RU30301000-22-2022 от 04.05.2022г. до 21.04.2024г.; о запрете Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации МО «Город Астрахань», Администрации МО «Городской округ город Астрахань» выдавать новое разрешение на строительство (с параметрами не соответствующими договору о развитии № 02/14 от 11.06.2014г.) ООО СЗ «Регионэлитстрой» многоквартирного жилого дома по ул. Адмирала ФИО1 в Советском районе г. Астрахани.

Дело находилось в производстве судьи Богатыренко С.В.

Определением суда от 08.11.2024 г. дело передано на рассмотрение судье Баскаковой И.Ю.

В судебное заседание истец, Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области, а также третьи лица не явились

От Службы строительного надзора Астраханской области в адрес суда поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Выслушав ответчиков, изучив материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 11.06.2014 между администрацией города Астрахани и ООО УСК «Стройкомплекс» был заключен договор о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань».

Предметом настоящего договора является развитие застроенной территории по ул. Адмирала ФИО1 ( №№ 4,6) в Советском районе города Астрахани, ориентировочной площадью 0,91 га.

Согласно п.2.2 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории, а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по развитию застроенной территории.

В силу п.4.1 - 4.4 застройщик приобретает жилые помещения, подобранные с учетом требований жилищного законодательства для переселяемых граждан, выселяемых из жилых помещений, расположенных на застроенной территории и предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения или осуществляет строительство целевымназначением домов для переселения нанимателей с учетом необходимого набора квартир, норм предоставления жилых помещений в городе Астрахани, и по акту приема-передачи передает приобретенные или построенные жилые помещения в собственность муниципального образования «Город Астрахань» для предоставления нанимателям. После завершения строительства объектов в границах застроенной территории в собственность МО «Город Астрахань» оформляются объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, указанные в п.6.2.8 настоящего договора. Застройщик приобретает права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Стороны вправе в окончательном виде утвердить перечень объектов, подлежащих передаче в собственность сторон по итогам реализации настоящего договора, дополнительным соглашением к настоящему договору, заключенным после утверждения в установленном порядке проекта планировки территории, включая проект межевания территории.

По договору купли-продажи земельного участка от 19.01.2022, СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» передало в собственность ИП ФИО2 земельный участок с проектной документацией под строительство 1-го и 2-го этапа «многоэтажного жилого дома по ул. Адмирала ФИО1 в Советском районе г. Астрахани», находящийся в границах территории, включенной в договор о развитии.

В соответствии с п.8.1 договора при осуществлении оборота предоставленных застройщику в соответствии с настоящим договором земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по осуществлению строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в установленные Графиком строительства сроки, а также иных обязательств Застройщика по настоящему договору, подлежащих выполнению после предоставления указанных земельных участков. Таким образом вся застройка на данной территории должна вестись в соответствии с договором о развитии и утвержденным проектом планировки территории. Администрации муниципального образования не вправе в одностороннем порядке вносить изменения в договор о развитии, а также изменять существенные условия договора, в частности проект планировки территории, технико-экономические параметры застройки, конфигурацию зданий, количество квартир и их общую площадь.

Истец указал в иске, что проектная документация для строительства многоэтажного дома разработана СЗ ООО УСК «Стройкомплекс», получено положительное заключение экспертизы проекта ООО «НормативЭксперт» от 28.05.2018, на основании которого ответчику ООО СЗ «РЕГИОНЭЛИТСТРОЙ» выдано разрешение на строительство от 04.05.2022 сроком до 26.06.2023. ООО СЗ «РЕГИОНЭЛИТСТРОЙ» является застройщиком возводимого объекта, техническим заказчиком возводимого объекта является ООО «Стройпро».

Ответчик ООО СЗ «РЕГИОНЭЛИТСТРОЙ» должен был осуществлять строительство многоквартирного дома первого и второго этапа строительства (126 квартир, общей площадью 6783,0 м2), в свою очередь, СЗ ООО УСК«Стройкомплекс» должен был в рамках договора о развитии застроенной территории осуществить третий этап строительства с целью отселения граждан и обеспечения их жильем.

Ответчик привел в исковом заявлении доводы о том, что строительство объекта ведется в разрез с действующим разрешением на строительство № 30-RURU0301000-22 от 04.05.2022, а именно ООО СЗ «РЕГИОНЭЛИТСТРОЙ» осуществляет строительство четырех секций (335 квартир, 12029,9 кв.м) 7-ми секционного дома (590 квартир, 19 925,3

кв.м) по выданному разрешению на строительство трех секций (126 квартир, 7120,2 кв.м) 6-ти секционного дома (261 квартира, 14391,6 кв.м).

По указанным доводам истец считает возведенный объект самовольно возведённым, указав, что истец неоднократно обращался к Управлению архитектуры и Администрацию города Астрахани.

Истец считает, что действиями ответчиков грубо нарушаются права истца, так как строительство осуществляется не по проекту, утверждение внесенных изменений ухудшит градостроительную ситуацию существующей застройки, так как изменениями полностью ликвидируется существующий сквер по ул. Адмирала ФИО5, 137, заменяются парковками для нового строительства детские площадки дома по ул. Адмирала ФИО5, 141, новая конфигурация здания нарушает нормальную инсоляцию квартир и дворовой территории существующей застройки.

Строительство, как считает истец, должно осуществляться исключительно на основании Разрешения на строительство № 30-RURU0301000-22 от 04.05.2022 с параметрами застройки по ранее утвержденному проекту.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив в силу ст.ст.71,162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает исковые требования Специализированного застройщика ООО УСК «Стройкомплекс» не подлежащими удовлетворению, в силу следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частями 1 и 2 статьи 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 30:12:030650:2226 получен СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» в собственность от администрации МО «Город Астрахань» на безвозмездной основе в целях реализации договора от 11.06.2014 о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань», заключенного между СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» и администрацией МО «Город Астрахань. Данный земельный участок сформирован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами: 30:12:030650:221 1 и 30:12:030650:2212, предоставленных истцу постановлениями от 13.04.2016 № 2444 и № 2443 соответственно. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:030650:2226 зарегистрировало за СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» 12.03.2018 г.

Специализированный застройщик Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» (Истец) продал земельный участок с кадастровым номером 30:12:030650:2226, расположенный по адресу Астраханская _ область, г. Астрахань, район Советский в границах улиц Безжонова, Котельная, Адм. ФИО5 Ш.Д.МБ. (договор купли-продажи от 19.01.2022 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 24.01.2022).

СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» продал ИП ФИО2 также и проектную документацию на строительство 1-го и 2-го этапа многоэтажного жилого дома по ул. Адмирала ФИО1 в Советском районе г. Астрахани, находящийся в границах территории, включенной в договор о развитии территории от 11.06.2014.

ИП Ш.Д.МВ. передал земельный участок в аренду Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Регионэлитстрой» по договору аренды от 14.02.2023, зарегистрированного в Росреестре 18.02.2023.

Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Регионэлитстрой» приступило к строительству многоэтажного жилого дома в соответствии с разрешением па строительство № 30RU30301000-22-2022 от 04.05.2022, в которое впоследствии были внесены изменения от 05.12.2023 в связи с изменением проектной документации.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:030650:2226, расположенный по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, район Советский в границах улиц Безжонова, Котельная, Адм. ФИО5, не содержит указаний на договор от 11.06.2014 о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань». В договоре купли-продажи указанного земельного участка также отсутствует какое-либо упоминание о заключенном между СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» и администрацией МО «Город Астрахань» договоре о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань», также ни договор аренды земельного участка, ни договор купли-продажи земельного участка не содержат условий о переходе обязанностей СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» к ИИ ФИО2 (собственнику участка) или к арендатору земельного участка (ООО Специализированный застройщик «Регионэлитстрой»). Какой-либо иной договор цессии между заявителем и истцом также не заключался.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Строительство многоэтажного жилого дома по ул. Адмирала ФИО1 в Советском районе г. Астрахани, ведется ООО «Специализированный застройщик «Регионэлитстрой» на основании договора аренды земельного участка от 14.02.2023, зарегистрированного в Росреестре 18.02.2023 за № 30:12:03650:2226-30/078/1022-15 и в соответствии с разрешением на строительство № 30RU30301000-22-2022 от 04.05.2022, выданного ООО Специализированный застройщик «Регионэлитстрой».

За ответчиком на основании договора аренды земельного участка от 14.02.2023, зарегистрированного в Росреестре 18.02.2023 за № 30:12:03650:2226-30/078/1022-15 и в соответствии с разрешением на строительство № 30RU30301000-22-2022 от 04.05.2022 в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 30:12:030650:2357, расположенного по адресу: Астраханская область, городской округ город Астрахань, <...>.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:030650:2226, расположенный но адресу: Астраханская область, г. Астрахань, район Советский в границах улиц Безжонова, Котельная, Адм. ФИО5, не содержит указаний на договор от 11.06.2014 о развитии застроенной территории в границах муниципального

образования «Город Астрахань». В договоре купли-продажи указанного земельного участка также отсутствует какое-либо упоминание о заключенном между СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» и администрацией МО «Город Астрахань» договоре о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань», также пи договор аренды земельного участка, ни договор купли-продажи земельного участка не содержат условий о переходе обязанностей СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» к ИП ФИО2 (собственнику участка) или к арендатору земельного участка (ООО Специализированный застройщик «Регионэлитстрой»). Какой-либо иной договор цессии между заявителем и истцом также не заключался.

Наличие в договоре от 11.06.2014 о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» условия о том, что при осуществлении оборота предоставленных застройщику (истцу) земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по осуществлению строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в установленные Графиком строительства сроки, а также иных обязательств Застройщика по настоящему договору, подлежащих выполнению после предоставления указанных земельных участков, не означает перехода автоматического и безусловного перехода обязанностей к новому правообладателю.

Исходя из предусматривающего переход обязанностей по договору от 11.06.2014 п. 8.1. имеет место переход только обязанностей первоначального застройщика, но не прав. То есть имеет место предусмотренный ст. 391 Гражданского кодекса перевод долга, который оформляется соглашением о переводе долга должно быть совершено в той же форме (простой письменной или нотариальной), что и первоначальный договор с должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. При этом, поскольку стороны являются субъектами предпринимательской деятельности, то и перевод долга не может быть безвозмездным.

Следовательно, утверждение истца о том, что вся стройка на данной территории должна вестись в соответствии с договором о развитии и утвержденным проектом планировки территории не соответствует действительности.

При этом, исходя из условий договора от 11.06.2014 о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань», заключенного между СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» и администрацией МО «Город Астрахань» мероприятия по развитию застроенной территории, а именно строительство 9-этажных жилых домов (1,2 очереди) и отселение граждан и снос многоквартирных домов по ул. Адм. ФИО1, № 4, 6, СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» должны были быть выполнены первоначально в период с 01.04.2018 по 11.06.2019, а впоследствии указанные сроки были перенесены на период с 12.06.2021 по 11.02.2023, но до сих пор ни одно из условий истцом по договору не исполнено. Истец не указывает на какие-либо финансовые потери или иные убытки в связи со строительством многоэтажного дома ООО «Специализированный застройщик «Регионэлитстрой», либо в связи с неисполнением им своих обязательств по договору о развитии застроенной территории по договору от 11.06.2014. Несмотря на то, что СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» извещал о начале строительство органы государственного строительного надзора в 2018 году, но до настоящего времени к строительству или отселению и сносу так и не приступил. Продажа земельного участка совершилась в январе 2022 года, то есть тогда, когда выполнить условия договора стало очевидно невозможно. Поскольку в настоящее время часть территории, подлежащей развитию в соответствии с договором от 11.06.2014, продана истцом другому лицу без перехода прав и обязанностей по указанному договору, то СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» при любых обстоятельствах не сможет выполнить условия договора о развитии застроенных территорий.

Также из материалов дела следует, что в адрес Управления по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» поступило обращение ООО «СЗ «РегионЭлитСтрой» о внесении изменений в вышеуказанное разрешение на строительство в связи с продлением срока его действия.

В соответствии с пунктом 7 части 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство в связи с продлением срока действия такого разрешения является наличие информации о выявленном в рамках государственного строительного надзора факте отсутствия начатых работ по строительству или информации органа государственного строительного надзора об отсутствии извещения о начале данных работ.

Управлением в порядке межведомственного информационного взаимодействия в адрес службы строительного надзора Астраханской области направлено письмо от 29.05.2023 касаемо обращения ООО «СЗ «РегионЭлитСтрой». Ответным письмом от 30.05.2023 управление проинформировано, что застройщиком ведется строительство объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по ул. Адмирала ФИО1 в Советском районе г. Астрахани». В отношении указанного объекта осуществляются надзорные мероприятия.

На основании вышеизложенного управлением продлен срок действия разрешения на строительство от 04.05.2022 № 30RU30301000-22-2022.

Продление срока действия разрешения на строительство осуществлено в соответствии с частью 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации учитывая, что основания для отказа в продлении срока действия разрешения в соответствии с ч. 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствовали.

При строительстве указанного объекта осуществляется государственный строительный надзор, предметом которого является, в том числе, соблюдение соответствия выполняемых работ и применяемых строительных материалов и изделий в процессе строительства, а также результатов таких работ требованиям утвержденной проектной документации.

Само по себе несогласие заявителя с действиями администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» по продлению ранее выданного разрешения на строительство не является правовым основанием для удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, в материалы дела представлено выданное Министерством имущественных и градостроительных отношений Астраханской области Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РегионЭлитСтрой» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2025 г. № 30-12-003-2025.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья И.Ю. Баскакова