Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-36759/2025
г. Москва Дело № А40-20729/25 01 ноября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Лепихина Д.Е.,
судей: Савельевой М.С., Суминой О.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «САГВА»
на решение Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2025 по делу № А40-20729/25
по заявлению ООО «САГВА»
к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ о признании недействительным уведомления,
при участии:
от заявителя: не явился, извещен;
от заинтересованного лица: ФИО1 по доверенности от 28.01.2025;
УСТАНОВИЛ:
ООО «Сагва» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – управление), изложенного в уведомлении от 24.03.2025 № КУВД-001/2024-64084516/6 об отказе в государственной регистрации прав с возложением на заинтересованное лицо обязанности осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды № 26/09/2019 от 26.09.2019 здания с кадастровым номером 77:07:0015003:1056, расположенного по адресу: <...> (с учетом принятого судом уточнения заявления в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2025 по делу № А40-20729/25 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
Представитель управления в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель общества, извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено без его участия.
Законность и обоснованность принятого судом решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав представителя управления, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.09.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Сагва» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Рубин» (арендатор) заключен договор аренды № 26/09/2019, согласно условиям которого арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатора следующее имущество: объект недвижимости - 1-этажное нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0015003:1056, общей площадью 961 кв. м., расположенное по адресу: <...> (далее- объект) со срокомарендыдо26.09.2029.
Заявитель указывает, что в результате проведенного обследования объекта выявлены недостатки в эксплуатации здания, которые создают прямую угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается также заключением специалиста ООО«Бюро независимой экспертизы «Версия» № 128-Дот 21.10.2024.
09.11.2024 ООО «Сагва» на основании п.п. 5.4, 5.5 договора направило в адрес арендатора письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств и уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, ссылаясь на недостатки, которые необходимо было исправить с указанием срока устранения – 03.12.2024.
Указанное отправление получено ООО «Рубин» нарочно 12.11.2024 и вручено почтой 15.11.2024
04.12.2024 по адресу: <...> с участием представителей ООО «Сагва»,ООО«Рубин»и эксперта ООО «Бюро независимой экспертизы «Версия» составлен акт фиксации устранения выявленных недостатков, согласно которому недостатки ООО «Рубин» устранены не были.
На основании указанного заявителем подтверждено принятое решение о расторжении договора аренды № 26/09/2019 от 26.09.2019 в одностороннем внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным п. 5.4 договора с 04.12.2024.
В свою очередь, уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке направлено в адрес ООО «Рубин» 06.12.2024.
16.12.2024 заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением № MFC-0558/2024-1753876-1 об осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды № 26/09/2019 от 26.09.2019.
Уведомлением от 23.12.2024 № КУВД-001/2024-64084516/2 управление приостановило государственную регистрацию прекращения договора аренды в связи с непредставлением заявителем документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Управление указало, что в производстве Арбитражного суда города Москвы находится дело № А40-299753/2024 по исковому заявлению ООО «Рубин» к ООО «Сагва» о признании недействительной односторонней сделки - уведомления от 06.12.2024 о расторжении договора аренды от 26.09.2019 № 26/09/2019.
Заявлением от 25.12.2024 № MFC-0558/2024-1809686-1 общество направило в регистрирующий орган дополнительные сведения и документы.
Уведомлением от 24.03.2025 № КУВД-001/2024-64084516/6 управление отказало обществу в осуществлении испрашиваемой государственной регистрации ввиду не устранения обстоятельств, явившихся основанием для приостановления испрашиваемой государственной регистрации.
Полагая указанный отказ незаконным, заявитель обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 Гражданского кодекса РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.
Сроки, предусмотренные ч. 4 ст. 198 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно счел соблюденными.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции основывался на том, что заявителем не представлены документы, необходимые и достаточные для проведения испрашиваемых регистрационных действий и пришел к выводу об отсутствии обязательных условий для признания недействительным оспариваемого отказа.
Поддерживая выводы суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы, апелляционный суд исходит из следующего.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрацииправв установленном названным Федеральным законом порядке.
Согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в процессе осуществления государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастровогоучета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.
При отсутствии возражений обе стороны оформляют прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды, подлежащего в свою очередь государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества совершается в той же форме, что и договор.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п.5.2 п.п. 5.4.-5.5 договора аренды срок аренды установлен в течение 10 лет с момента подписания вышеуказанного договора, в течение которых арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор или приостановить деятельность арендатора до устранения причин, вызвавших данное приостановление, в случаях когда Арендатор: пользуется имуществом с нарушением норм, правил действующего законодательства и (или) условий договора, либо с неоднократными нарушениями, в том числе использует объект не по целевому назначению, указанному в п. 1.5 договора, без согласия арендодателя; производит работы по перепланировке, переоборудованию, капитальному ремонту, реконструкции, внесению изменений в инженерные системы объекта без согласия арендодателя; существенно ухудшает имущество; грубо нарушает требования пожарной безопасности, а также иные нормы и правила, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, повлекшие за собой или создавших угрозу наступления несчастного случая, аварии; более двух раз вносит базовую и (или) переменную часть арендной платы с нарушением установленного договором срока платежа на срок более 10 дней.
Односторонний отказ арендодателя от исполнения договора обусловлен выявленными в вышеуказанном объекте недвижимости дефектами и недостатками, включая недостатки в его эксплуатации, о чем было указано в уведомлении от 06.12.2024 о расторжении договора аренды от 26.09.2019 № 26/09/2019.
В соответствии с п. 6.2 договора аренды, в случае не достижения согласия между сторонами, споры после обязательного соблюдения претензионного порядка урегулирования спора подлежат рассмотрению в Арбитражном суде города Москвы.
Из информации, размещенной на официальном сайте Арбитражного суда г.Москвы, следует, что в производстве суда находится дело № А40-299753/2024 по исковому заявлению ООО «Рубин» (арендатор) обратился с исковым заявлением к ООО «Сагва» (арендодатель) о признании недействительной односторонней сделки - уведомления от 06.12.2024 о расторжении договора аренды от 26.09.2019 № 26/09/2019.
Учитывая наличие спора между арендатором и арендодателем о расторжении договора аренды от 26.09.2019 № 26/09/2019, управление рекомендовало заявителю в целях устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, представить дополнительное соглашение о расторжении договора аренды или судебное решение о прекращении арендных отношений, или согласие арендатора на прекращение договора, которые бы подтверждали бесспорность испрашиваемого обществом к государственной регистрации правового состояния спорного объекта.
Арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что указанные обстоятельства препятствуют проведению заявленного регистрационного действия, так как представленное заявителем уведомление о расторжении договора аренды, до рассмотрениясудом
вышеуказанного спора, не может являться бесспорным основанием для прекращения обременения, поскольку разрешение возникшего в настоящем случае спора о праве находится в компетенции суда, но не регистрирующего органа.
Согласно ч. 5 ст. 1 Закона о недвижимости государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
При таких данных оснований для государственной регистрации прекращения договора аренды № 26/09/2019 от 26.09.2019 у регистрирующего органа не имелось.
Суд пришел к обоснованному выводу, что направленное заявителем в регистрирующий орган определение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2024 по делу № А40-299753/2024 об отказе в принятии обеспечительных мер в виде запрета управлению осуществлять регистрационные действия по прекращению обозначенного договора аренды правового значения в рассматриваемом случае не имеют, поскольку не свидетельствуют о наличии у заинтересованного лица правовых оснований к осуществлению испрашиваемой государственной регистрации.
Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции на основании установленных обстоятельств, пришел к правомерному выводу о законности и обоснованности оспариваемого уведомления об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды, который не нарушает каких-либо прав или законных интересов заявителя.
Следовательно, совокупность условий, предусмотренных ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для удовлетворения заявленных требований, не установлена.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, заявителем на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясьст.ст.266,268,269,271Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2025 по делу № А40-20729/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья: Д.Е. Лепихин Судьи: М.С. Савельева
О.С. Сумина
Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.