АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, <...>

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Оренбург Дело № А47-3337/2025 25 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2025 года В полном объеме решение изготовлено 25 ноября 2025 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Калашниковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Атасян А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к открытому акционерному обществу «Гидропресс», г. Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

о взыскании 973 265 руб. 41 коп.

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 25.12.2024 года, служебное удостоверение № 003;

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 07.07.2025 года, паспорт.

Администрация города Оренбурга обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Гидропресс» о взыскании пени за период с 11.02.2023 по 20.12.2024 в размере 973 265 руб. 41 коп.

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме. Указывает, что 14 января 2023 муниципальным образованием «город Оренбург» было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0310001:31 площадью 57 000 кв.м. До этой даты земельный участок находился в собственности Российской Федерации. В связи с изменением собственника земельного участка соответственно изменилась методика расчета арендной платы.

12 апреля 2023 года был подготовлен отчет № 74/23 об оценке рыночного значения ежегодной арендной платы за земельный участок с

кадастровым номером 56:4460310001:31. Оценка была произведена по состоянию на 14.01.2023 в размере 2 693 500 руб. в год. 10.05.2023 департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга было подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды от 18.03.2019 № 1504-ФЗ, в котором был указан годовой размер арендной платы за весь участок (получено ответчиком 21.07.2023, подписано со стороны ответчика не было).

04.09.2024 департаментом было подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды, с расчетом используемой площади земельного участка, а также годовым размером арендной платы за весь участок и за используемую площадь участка.

Считает, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется, в связи с чем считает довод ответчика о том, что он не вправе самостоятельно определять размер арендной платы и вносить ее в отсутствие надлежаще оформленного документа, необоснованным.

Истец отмечает, что 21 июля 2023 года ответчик получил дополнительное соглашение от 18.07.2023 и с этого момента он знал о размере арендной платы. Довод ответчика о применении к спорным отношениям положений статей 401, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации считает необоснованным. Просит заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзывах на исковое заявление. Просит суд учесть следующие обстоятельства. Исходя из Приложения № 1 к договору расчет арендной платы за период с 2016 - 2019 год (включительно) произведён на основании отчета об оценке № 102-Н/2018 от 19.09.2018, который отсутствует в материалах дела. ПАО «Гидропресс» задолженности за этот период не имеет. Довод истца о том, что взыскание неустойки подлежит начислению, если договором аренды предусмотрено данное условие, даже если не подписано дополнительное соглашение за 2024 года, считается необоснованным, поскольку договор содержит ответственность арендатора за конкретный период, который указан в Приложении № 1.

Доказательств уклонения от подписания дополнительных соглашений ОАО «Гидропресс» материалы дела не содержат, поскольку направленные дополнительные соглашения содержали неверный расчет по площадям, приходившимся на арендаторов.

Верный расчет арендной платы был получен ответчиком 14.11.2024, в связи с чем считает, что в случае удовлетворения исковых требований

возможно применение представленного ответчиком контррасчета за период с 15.11.2024 по день фактической уплаты задолженности платежными поручениями № 5316 от 20.12.2024 г., № 5363 от 20.12.2024 г.

ПАО «Гидропресс» не оспаривает факт пользования и/или срок исполнения обязательств, указанный в п.3.2 договора аренды, и/или п.3.2 дополнительного соглашения от 04.09.2024, считает, что основанием для оплаты должно являться подписанное между сторонами дополнительное соглашение, которое должно содержать существенные условия (идентификация объекта, занимаемая площадь и размер арендной платы). Также ответчик заявил ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

18.03.2019 между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (арендодатель) и ОАО «Гидропресс» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 1504-ФЗ, по условиям Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее Участок) с кадастровым номером 56:44:0310001:31, площадью 57 000 кв.м., местоположением: <...>, на земельном участке расположены производственные здания № 52; категорией земель: земли населённых пунктов; разрешенным использованием: земельные участки» предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, с размещением" производственных зданий (группа 9 приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области") (номер государственной регистрации права собственности РФ № 56-56/999/001/2016-705/1 от 21.07.2016) (пункт 1.1 договора).

Характеристики объектов отражены в пункте 1.2.1 – 1.2.5. договора.

Пунктом 2.1. договора срок его действия определен на 49 лет с 21.07.2016. Государственная регистрация договора проведена - 01.06.2020.

Условия настоящего договора, в т.ч. по арендной плате, в соответствии с п. 2. ст. 425 ГК РФ, применяются к отношениям, возникшим с «21» июля 2016 г. (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора, расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

Годовой размер арендной платы определен на основании ст.65 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001 года, Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Расчетным периодом по настоящему договору является год. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально путем перечисления денежных средств не позднее 20 числа первого месяца текущего периода, либо единовременным платежом за весь расчетный период до текущего года (пункт 3.2. договора).

Изменения и (или) дополнения в договор оформляются письменно дополнительными соглашениями (пункт 5.1 договора).

При несвоевременной уплате суммы, указанной в расчете арендной платы (Приложение № 1) арендатору начисляется пени в размере равном 1/300 учетной ставки банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).

Расчет арендной платы производится в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка № 102-Н/2018 от 19.09.2018 за период с 21.07.2016 по 31.12.2016.

С 13.08.2017 расчет арендной платы производился с учетом изменений внесенных в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 постановлением правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 351 и в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка № 104-Н/2018 от 17.09.2018.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.12.2024 № КУВИ-001/2024-300366693 с 14 января 2023 года земельный участок с кадастровым номером 56:44:0310001:31 зарегистрирован на праве собственности за

муниципальным образованием «город Оренбург» запись № 56:44:0310001:31-56/217/2023-9.

В соответствии с пунктом 3 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования "город Оренбург", утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 N 120, арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением случаев, указанных в пункте 2 настоящего Порядка. Заказчиком на проведение оценки арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования "город Оренбург" является арендодатель.

В связи с чем, 12 апреля 2023 года был подготовлен отчет № 74/23 об оценке рыночного значения ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 56:4460310001:31. Оценка была произведена по состоянию на 14.01.2023 в размере 2 693 500 руб. в год.

10.05.2023 департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга было подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды от 18.03.2019 № 1504-ФЗ, в котором был указан годовой размер арендной платы за весь участок (л.д. 53-58); направлено в адрес ответчика 18.07.2023 (л.д. 59); получено ответчиком 21.07.2023 (л.д. 61), дополнительное соглашение от 10.05.2023 ответчиком подписано не было по причине несогласия с занимаемой площадью и соответственно размером арендной платы.

04.09.2024 Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель) подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 1504-ФЗ от 18.03.2019 о внесении следующих изменений и дополнений:

Пункт 1.4 договора предусмотрена площадь земельного участка, необходимая для использования объектов, принадлежащих арендатору 1, соразмерна площади в праве на объекты недвижимости и составляет для арендатора – 1: 55426,74 кв.м.

Пунктом 3.1 договора размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего дополнительного соглашения определен Сторонами в приложении № 1 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью.

Арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об

оценочной деятельности. Заказчиком на проведение оценки арендной платы за использование земельных участков является Арендодатель,

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением федеральных законов, нормативных правовых актов Российской Федерации, органов местного самоуправления, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

Размер арендной платы подлежит изменению в случае изменения существенных характеристик земельного участка (площади, кадастровой стоимости, категории, вида разрешенного использования, обременения). Заказчиком на проведение оценки арендной платы с учетом данных изменений является Арендатор, при этом индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции за год, в котором был произведен такой расчет, не проводится.

Размер арендной платы подлежит изменению в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 (пять) лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Заказчиком на проведение оценки арендной платы является Арендодатель.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды земельного участка размер уровня инфляции не применяется.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка без изменения существенных характеристик земельного участка не влечет изменения размера арендной платы по данному основанию, за исключением случаев, когда в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы по настоящему договору становится ниже размера земельного налога, определенного с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка.

Пункт 3.2 договора арендная плата перечисляется ежемесячно равными долями от суммы, указанной в расчете арендной платы, не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 3.3 договора стороны установили, что условия настоящего дополнительного соглашения по арендной плате, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ, применяются к отношениям, возникшим 14.01.2023.

Дополнительное соглашение в данной редакции также не было подписано по причине неверного, по мнению ответчика, расчета пропорций.

Окончательная редакция дополнительного соглашения с расчетом была направлена в адрес ответчика письмом от 14.11.2024.

Изменение в расчетах приведено ответчиком в таблице (л.д. 63).

Не согласившись с данным дополнительным соглашением в части применения мер ответственности и сроков начисления неустойки, ОАО

«Гидропресс» письмом от 13.12.2024 № 2-04/284 в адрес истца направило протокол разногласий от 10.12.2024 к дополнительному соглашению от 04.09.2024 к договору аренды земельного участка № 1504-ФЗ от 18.03.2019, согласно которому просило внести изменения в пункт 3.3 договора: «Стороны установили, что условия настоящего

договора в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2024, в т.ч. по арендной плате, в соответствии с п.2 ст. 425 ГК РФ,

применяются к отношениям, возникшим с 14.01.2023г., а меры в

соответствии с разделом 6 настоящего договора и ст. 395 ГК РФ не применяются к отношениям, возникшим ранее 01.01.2025 г.».

Департамент градостроительства и земельных отношений администраций города Оренбурга рассмотрев протокол разногласий от 10.12.2024 к дополнительному соглашению от 04.09.2024 не принял пункт 3.3 в предложенной редакции ответчика, так как пунктом 10.2 дополнительного соглашения, оно считается заключенным с момента его подписания, соответственно с даты подписания подлежат применению все условия договора.

Кроме того, условиями договора не предусмотрено начисление процентов по статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации (письмо от 20.12.2024 № 01241/13206исх).

Полагая, что с 14 января 2023 по 31 декабря 2024 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате на основании дополнительного соглашения от 04.09.2024 истец направил в адрес ответчика претензию об оплате суммы основного долга 5 154 542 руб.

Сумма основного долга оплачена ответчиком платежными поручениями № 5316 от 20.12.2024 г., № 5363 от 20.12.2024 г.

Поскольку п. 6.1 договора при несвоевременной уплате суммы, арендатору начисляется пеня в размере равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки, истцом за несвоевременную оплату задолженности по арендной плате за период с 11.02.2023 по 20.12.2024 начислена пени в размере 973 265 руб. 41 коп.

Неоплата задолженности по пени послужила основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителя истца и ответчика, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего.

Положениями статей 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных

правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендой платы влечет обязанность уплатить пени.

Суд учитывает, что в основе расчета пени и вывода истца о наличии задолженности по пени лежит дополнительное соглашение от 04.09.2024, которое изменило порядок внесения арендных платежей, а именно п. 3.2 Договора в ранее действующей редакции предусматривал, что расчетным периодом по настоящему договору является год. Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 20 числа первого месяца текущего периода либо единовременным платежом за весь расчетный год до 20 января текущего года». Пункт 3.2 в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2024 предусматривает, что арендная плата перечисляется ежемесячно равными долями от суммы, указанной в расчете арендной платы, не позднее 10 числа текущего месяца.

Право арендодателя требовать от арендатора уплаты неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы предусмотрено в пункте 6.1. договора аренды.

Согласно п. 6.1 договора от 18.03.2019 при несвоевременной уплате суммы, указанной в расчете арендной платы (Приложение № 1) арендатору начисляется пени в размере равном 1/300 учетной ставки банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки. В редакции дополнительного соглашения от 04.09.2024 п. 6.1 изложен в следующей редакции «За нарушение срока внесения арендной платы, установленного п. 3.2 настоящего Договора, арендатору начисляется пени в размере, равном одной трехсотой ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки».

В настоящем случае, порядок внесения арендной платы не является порядком определения размера арендной платы, который регулируется ст. 39.7 ЗК РФ, предусматривающей (подп. 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ), что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов,

устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Изменение п. 3.2 Договора (внесение арендной платы) было возможно только в порядке, установленном в п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Таким образом, в настоящем случае к спорным правоотношениям подлежат применению общие нормы ГК РФ об изменении условий договора.

В силу части 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Материалами дела документально подтверждено, что дополнительное соглашение от 04.09.2024 в согласованной сторонами редакции (ответчиком с протоколом разногласий, не касающегося порядка оплаты) направлено истцом 14.11.2024 (исх от 14.11.2024 01-241/1155.

При этом соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В связи с чем, правовых оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2024, изменившего порядок оплаты в период, когда между сторонами данный порядок не был согласован, у суда не имеется.

Кроме того, суд учитывает, что отчет об оценке, положенный в основу расчета арендной платы на основании дополнительного соглашения от 04.09.2024 был изготовлен только 12.04.2023, в связи с чем, не мог быть известен ответчику по состоянию на 11.02.2023 (начальная дата просрочки, указанная истцом в расчете исковых требований).

При указанных обстоятельствах суд полагает обоснованным представленный ответчиком контрарасчет исковых требований за

период с 15.11.2024 по 20.12.2024 (дата фактической оплаты задолженности). (л.д. 50).

Положения пункта 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации также не подлежат применению к спорному правоотношению.

Возражений по арифметической правильности контррасчета от истца не поступало.

В связи с чем, требование о взыскании пени подлежит частичному удовлетворению в сумме 125 826 руб. 70 коп.

Правовых оснований для взыскания пени в большем размере у суда не имеется и удовлетворения исковых требований в полном объеме у суда не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Истец на основании подпункта 1 пункта 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты госпошлины освобожден, соответственно государственная пошлина, подлежащая уплате по делу пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 6 938 руб. 00 коп. в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

1.Исковые требования удовлетворить.

2.Взыскать с открытого акционерного общества «Гидропресс» в пользу администрации города Оренбурга 125 826 руб. 70 коп. пени.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

3.Взыскать с открытого акционерного общества «Гидропресс» в доход федерального бюджета 6 938 руб. – государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать истцу, налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.В. Калашникова